Tài liệu Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại tphcm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− NGUYỄN VĂN HẢI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− NGUYỄN VĂN HẢI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ THỦY TIÊN TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu............................................................................................... 1 3. Đối tượng và phạm vi:............................................................................................. 1 4. Phương pháp nghiên cứu:........................................................................................ 1 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 1 6. Bố cục của đề tài: .................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...................................................................................................................... 3 1.1 Lý luận chung về bất động sản........................................................................... 3 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của của bất động sản.................................................. 3 1.1.1.1 Khái niệm ................................................................................................ 3 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản..................................................................... 3 1.1.1.3 Phân loại bất động sản căn cứ vào công dụng....................................... 4 1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ................................... 5 1.2. Lý luận chung về thị trường bất động sản............................................................ 7 1.2.1 Khái niệm ........................................................................................................ 7 1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân .................. 7 1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản............................................................. 8 1.2.3.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá............................................................................................................. 8 1.2.3.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. .. 10 1.2.3.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. .................................. 10 1.2.3.4 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. ....................... 11 1.2.3.5 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). ........................................ 11 1.2.3.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. .............................................................................................. 11 1.2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .................................. 12 1.2.4.1 Những yếu tố liên quan đến quản lý Nhà nước: ................................... 12 1.2.4.2 Các yếu tố đặc thù quốc gia.................................................................. 12 1.2.5. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản .............................................. 13 1.2.5.1 Người mua: ........................................................................................... 13 1.2.5.2 Người bán: ............................................................................................ 13 1.2.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản............................. 13 1.2.5.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước). ............................ 16 1.3. Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường bất động sản ..... 17 1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở Hàn Quốc ....................... 17 1.3.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở Hồng Kông..................... 19 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản ở Việt Nam:.................... 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.................................................................................................... 23 2.1. Đặc điểm thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.......................... 23 2.1.1 Những thuận lợi của thị trường bất động sản TP.HCM. ............................... 23 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 23 2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội. ..................................................................... 23 2.1.2 Những khó khăn của thị trường bất động sản tại TP.HCM........................... 24 2.1.2.1 Về cơ sở hạ tầng.................................................................................... 24 2.1.2.2 Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản........................................... 25 2.2 Thực trạng của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003-2009.................................................................................................................. 25 2.2.1 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2003 – 2006: ....................................................................................................................... 25 2.2.2 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 20072009 ........................................................................................................................ 28 2.2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009....................................................................................................... 28 2.2.2.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009.............................................................................................. 39 2.2.2.3 Các chính sách quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009. ....................................... 47 2.3. Những thành tựu và một số tồn tại của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.................................................................................................................... 48 2.3.1 Những thành tựu đạt được ............................................................................. 49 2.3.2 Những vấn đề còn tồn tại cần khắc phục của thị trường bất động sản TP.HCM và nguyên nhân ....................................................................................... 50 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 55 3.1 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh....................................................................................................... 55 3.1.1 Hoàn thiện các chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.................................................................................................................. 55 3.1.2. Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản ................................................ 57 3.1.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập thấp: ............................................................................................................... 58 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. .............. 60 3.2.1 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài...................................................................... 60 3.2.2 Phát hành trái phiếu ....................................................................................... 60 3.2.3 Hình thành và phát triển các quỹ tín thác bất động sản................................. 60 3.3 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thi trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................................................................... 63 3.3.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh................. 63 3.3.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản: ........................................................... 65 3.4. Các giải pháp khác ............................................................................................. 65 3.4.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. ............................................................................................................................. 66 3.4.2. Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. ....................... 67 3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản công khai, minh bạch.............................................................................................. 67 3.4.4. Hoàn thiện các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản ................................ 69 3.4.5. Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. ................................................................................................ 70 3.4.6. Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị. ......................................................................................................... 71 KẾT LUẬN CHUNG .................................................................................................... 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 75 PHỤ LỤC: BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT......................................... 77 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GDP : Tổng sản phẩm nội địa ODA : Viện trợ không hoàn lại TW : Trung ương DN : Doanh nghiệp TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNCN : Thu nhập cá nhân NSNN : Ngân sách Nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân WTO : Tổ chức thương mại thế giới XHCN : Xã hội chủ nghĩa FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 : Tình hình giao dịch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2003-2006...... 26 Bảng 2.2 Số dự án và số căn hộ được công bố qua các năm ........................................ 27 Bảng 2.3: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM .............................................. 29 Bảng 2.4: Thị trường căn hộ tại TP.HCM .................................................................... 33 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Giá căn hộ tại thành phố HCM từ 2007 – 2009 ....................................... 29 Biểu đồ 2.2: Giá chào thuê văn phòng tại TP.HCM ..................................................... 30 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ tăng giảm giá phân khúc thị trường căn hộ cao cấp........................ 34 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung căn hộ ước tính tại TP.HCM................................................ 37 Biểu đồ 2.5: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường ........................ 41 Biểu đồ 2.6: Tình hình lãi suất trong thời gian qua ...................................................... 43 Biểu đồ 2.7: Dư nợ cho vay vào thị trường bất động sản tại TP.HCM năm 2008 ....... 44 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại và bền vững theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Thị trường bất động sản tại TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển nhưng có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển chung của nền kinh tế thành phố, tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản cũng bộc lộ nhiều khuyết tật, thể hiện trên các mặt như sau: phát triển một cách tự phát; giao dịch phi chính thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diển ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ diễn ra nhiều nơi và phát triển mạnh đã và đang gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài chính - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ ở của nhân dân và ảnh hưởng không tốt đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước cũng như phát triển đô thị, nông thôn văn minh, hiện đại và bền vững. Với lý do trên tôi chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM” cho luận văn thạc sĩ của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM” được tác giả thực hiện nhằm phân tích những thành tựu cũng như những hạn chế trên thị trường bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua từ đó đề xuất những giải pháp chủ yếu để ổn định và phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM. 3. Đối tượng và phạm vi: Đối tượng nghiên cứu là thị trường Bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003 - 2009. 4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là tổng hợp, tìm kiếm số liệu liên quan, đồng thời thông qua số liệu khảo sát để thống kê, phân tích, so sánh trong suốt quá trình nghiên cứu và trình bày của đề tài. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý thị 2 trường bất động sản, nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt xã hội. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ… góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đồng thời, việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản cũng có tác động rất lớn đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với chính quyền, làm cho người dân an tâm sinh sống và đầu tư vào bất động sản, giảm thiểu các vụ khiếu kiện về đất đai. 6. Bố cục của đề tài: Luận văn của tôi được chia làm 3 phần chính như sau: Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 2003 2009 Chương 3: Giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM. 3 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận chung về bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của của bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Các tính chất khác + Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng 4 thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. 1.1.1.3 Phân loại bất động sản căn cứ vào công dụng Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng. Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc 5 gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... 1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung: Các yếu tố trực tiếp - Yếu tố tự nhiên: * Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản. * Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. * Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản. - Các yếu tố kinh tế: * Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. - Các yếu tố liên quan đến thị trường: 6 * Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dễ dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán … * Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó. Các yếu tố gián tiếp - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng. Các yếu tố bên ngoài - Các yếu tố về chính sách: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng … - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. 7 Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ… Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng, thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản. 1.2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. - Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy 8 động: Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. 1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 1.2.3.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà 9 và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính 10 hoá thị trường bất động sản. 1.2.3.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… 1.2.3.3 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế 11 cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v.. 1.2.3.4 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. 1.2.3.5 Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. 1.2.3.6 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.