Tài liệu Phân tích tài chính doanh nghiệp (4)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Phân tích và đầu tư tài chính ỨNG DỤNG MÔ HÌNH PHÂN PHỐI TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN QUA TRUNG GIAN TẠI THỊ TRƯỜNG CHÂU ÂU VÀO NGÂN HÀNG TECHCOMBANK Họ và tên sinh viên: Đặng Xuân San Mã sinh viên: 1113330002 Khóa – Lớp: 50 – Anh 6 Người hướng dẫn: PGS, TS Nguyễn Việt Dũng Hà Nội, 5/2015 MỤC LỤC MỤC LỤC ..................................................................................................................... DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................... DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................... LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG BĐS VÀ KÊNH PHÂN PHỐI BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ............................. 3 1.1. Một số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ..............................................................................................................3 1.1.1. Khái niệm thị trường BĐS .........................................................................3 1.1.2. Đặc điểm của thị trường BĐS ....................................................................4 1.2. Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại ...............................................................................................................6 1.2.1. Khái niệm về tín dụng ngân hàng và chính sách tín dụng .........................6 1.2.2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại .....9 1.2.3. Quy trình tín dụng đối với khoản vay tín dụng BĐS ...............................14 1.3. Các kênh phân phối tại ngân hàng thương mại ..............................................17 1.3.1. Kênh phân phối truyền thống ...................................................................18 1.3.2. Kênh phân phối hiện đại ...........................................................................18 1.3.3. Phân loại các trung gian môi giới tại thị trường châu Âu ........................19 1.3.4. Điểm mạnh và điểm yếu của kênh phân phối tín dụng BĐS qua trung gian .....................................................................................................................21 1.3.5. Các yếu tố chính tác động tới kênh phân phối qua trung gian của ngân hàng ....................................................................................................................25 1.3.6. Rủi ro của ngân hàng từ kênh phân phối qua trung gian..........................27 CHƯƠNG 2. MÔ HÌNH PHÂN PHỐI TÍN DỤNG BĐS QUA TRUNG GIAN: KINH NGHIỆM CÁC NƯỚC CHÂU ÂU ............................................................... 29 2.1. Tổng quan về kênh phân phối tín dụng BĐS tại các nước châu Âu ...............29 2.1.1. Giới thiệu chung về kênh phân phối tín dụng BĐS tại châu Âu ..............29 2.1.2. Hai xu hướng trong phân phối sản phẩm tín dụng BĐS tại châu Âu. ......32 2.1.3. Ba xu hướng được các ngân hàng triển khai như cách thức để gia tăng thị phần trên thị trường tín dụng BĐS .....................................................................33 2.2. Mô hình ngân hàng bán lẻ phân phối qua trung gian .....................................36 2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới mô hình phân phối tín dụng BĐS qua trung gian .....................................................................................................................36 2.2.2. Quá trình phát triển của kênh phân phối tín dụng BĐS qua trung gian ...43 2.2.3. Các cách thức mà ngân hàng có thể áp dụng để thành công trong việc quản lý kênh phân phối qua trung gian ..............................................................44 2.2.4. Mô hình hóa sự tương tác qua lại và vai trò của ngân hàng, trung gian trong việc phân phối tín dụng BĐS ....................................................................45 CHƯƠNG 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH TÍN DỤNG BĐS QUA TRUNG GIAN CHO NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM ...... 54 3.1. Tổng quan về ngân hàng Techcombank .........................................................54 3.1.1. Giới thiệu về ngân hàng ...........................................................................54 3.1.2. Tổng quan về mảng ngân hàng bán lẻ ......................................................55 3.1.3. Phương hướng phát triển của techcombank trong giai đoạn tới ..............56 3.2. Xây dựng kênh phân phối tín dụng BĐS qua trung gian tại ngân hàng Techcombank .........................................................................................................58 3.2.1. Sự phù hợp của mô hình tín dụng BĐS qua trung gian đối với ngân hàng Techcombank .....................................................................................................58 3.2.2. Thành phần trung gian môi giới tiềm năng ..............................................58 3.2.3. Xây dựng quy trình phân phối tín dụng BĐS qua trung gian ..................60 3.2.4. Kế hoạch xây dựng kênh phân phối sản phẩm tín dụng BĐS qua trung gian .....................................................................................................................64 3.2.5. Xây dựng bộ chỉ số và cơ chế đánh giá hiệu quả của kênh phân phối tín dụng BĐS qua trung gian ...................................................................................66 3.2.6. Các công cụ giúp nâng cao năng lực canh tranh thông qua kênh phân phối qua trung gian .....................................................................................................68 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ BĐS Bất động sản CTV Cộng tác viên EU Châu Âu TCB Ngân hàng Techcombank DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1. Bộ các chỉ sổ đo lường sự am hiểu tài chính của khách hàng .................. 27 Hình 2.1. Thị phần của các trung gian phân phối tín dụng BĐS .............................. 30 Hình 2.2. Vai trò của chi nhánh trong việc cung cấp dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại EU.............................................................................................................................. 31 Hình 2.3. Tỷ trọng kênh phân phối tín dụng BĐS trực tiếp và qua trung gian tại các nước EU .................................................................................................................... 32 Hình 2.4. Tỷ trọng phân phối qua trung gian tín dụng BĐS theo ước tính và thực tế tại các nước EU ......................................................................................................... 37 Hình 2.5. Tỷ lệ tập trung trên thị trường tín dụng BĐS và kênh phân phối qua trung gian ............................................................................................................................ 39 Hình 2.6. Mức độ da dạng của sản phẩm tín dụng BĐS tại các nước EU ................ 40 Hình 2.7. Sự hiện diện của các chi nhánh ngân hàng trên thị trường EU ................. 41 Hình 2.8. Mối quan hệ giữa nền tảng tài chính cá nhân và tỷ lệ phân phối qua trung gian ............................................................................................................................ 42 Hình 2.9. Quá trình phát triển của kênh phân phối tín dụng BĐS qua trung gian ...... 4 Hình 3.1. Số lượng khách hàng cá nhân của TCB .................................................... 55 Hình 3.2. Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm của TCB ....................................... 56 Hình 3.3. Thị phần môi giới trên thị trường BĐS 2014 ............................................ 59 Hình 3.4. Sơ đồ quy trình giới thiệu khách hàng qua trung gian .............................. 61 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tại Việt Nam trong thời gian qua, thị trường tín dụng BĐS ngày càng trở nên quan trọng và có sức ảnh hưởng tới nền kinh tế. Nhu cầu về BĐS đề đầu tư hay dùng để ở ngày càng được tăng cao trong bối cảnh thu nhập đầu người ngày càng tăng, sự tích lũy của người dân ngày càng nhiều. Nhưng bên cạnh đó, thị trường BĐS vẫn còn đa phần tương đối mới mẻ đối với đa số bộ phận người tiêu dùng, do trình độ kiến thức, sự am hiểu về tài chính hạn hẹp mà người tiêu dùng thường có xu hướng hạn chế tối đa việc phải vay ngân hàng. Điều này làm giảm lợi nhuận tiềm năng của các ngân hàng, lợi ích của người tiêu dùng và cũng đồng thời kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Từ trước đến nay, thị trường BĐS tại Việt Nam tồn tại một số lượng lớn các môi giới chui, hoạt động không theo quy định của pháp luật, nhưng cũng từ đó nẩy sinh một nhu cầu được tư vấn về tín dụng cho khách hàng khi vay mua BĐS. Xuất phát từ thực tế đó, cùng với sự học hỏi nghiên cứu từ các thị trường tín dụng BĐS đi trước, đặc biệt là châu Âu, có thể sẽ là chìa khóa cho ngân hàng Techcombank mở rộng mỏ vàng tiềm năng của mình, đem lại nhiều hơn lợi ích cho khách hàng và xã hội. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu hai vấn đề: Tìm hiểu và phân tích về mô hình phân phối tín dụng BĐS qua trung gian tại thị trường châu Âu; đề xuất xây dựng mô hình phân phối tín dụng BĐS qua trung gian tại ngân hàng Techcombank. 3. Phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Mô hình phân phối tín dụng qua trung gian tại thị trường châu Âu và ứng dụng mô hình vào ngân hàng Techcombank 4. Phương pháp nghiên cứu Trên cơ sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, trên cơ sở tư duy lô gic, đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phương pháp phân tích, so sánh, khái quát hóa và tổng hợp để nghiên cứu. 2 5. Kết cấu của khóa luận Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận được chia thành 3 chương với bố cục như sau: Chương 1: Tổng quan lý thuyết chính sách tín dụng BĐS và kênh phân phối BĐS của ngân hàng thương mại. Chương 2: Mô hình phân phối tín dụng BĐS qua trung gian: kinh nghiệm tại các nước châu Âu. Chương 3: Ứng dụng mô hình tín dụng BĐS qua trung gian cho Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương việt nam 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG BĐS VÀ KÊNH PHÂN PHỐI BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Một số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS 1.1.1. Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm 2: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước và quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Khái niệm 3: thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Các khái niệm được đưa ra trên đây đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS. Đó là, tổng hòa các mối quan hệ giao dịch về BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua – người bán, giữa cung – cầu về BĐS) được thực hiện thông qua các quan hệ tiền tệ. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp: Hiểu theo nghĩa rộng thì thị trường BĐS bao gồm cả các quan hệ trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường, và các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường BĐS chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Khi phân tích, đánh giá thị trường BĐS, thông thường tập trung vào ba lĩnh vực cơ bản của thị trường này: Quyền sở hữu tài sản, thông tin thị trường, hợp đồng và thực thi hợp đồng; Tài chính BĐS mà nổi lên hàng đầu không chỉ là tài chính, mà còn là cơ chế pháp lý tài chính có liên quan đến đầu tư BĐS, sử dụng BĐS để 4 thế chấp, gia tăng giao dịch đảm bảo, cơ chế bảo hiểm và quản lý rủi ro; Cấu trúc thị trường: trong đó có vai trò công hay tư trong việc pháp triển, tạo lập BĐS và nghiệp vụ thị trường BĐS. BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là hoạt động của các tổ chức, cá nhân trên thị trường BĐS nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS… và các dịch vj kèm theo như môi giới, tư vấn, đánh giá BĐS… Tuy nhiên mọi giao dịch trên cũng chịu tác động bởi các quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh… như các hàng hóa thông thường khác. 1.1.2. Đặc điểm của thị trường BĐS Thị trường BĐS chịu sự can thiệp nhiều hơn từ phía Nhà nước đặc biệt trong hoạt động kinh doanh và công tác kế hoạch trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản là BĐS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BĐS hàng hóa. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai. Và do quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua, bán, chuyển nhượng BĐS luôn đi kèm theo hợp đồng, chứng thư. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn có các phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax – VAT), thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí lãi suất, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm khoảng 6-8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của Nhà nước thực hiện. Yếu tố đầu cơ trong thị trường BĐS luôn tồn tại và khi có cơ hội thì “thế cân bằng phát triển của tam giác nợ” (ngân hàng – dân cư – nhà đầu tư kinh doanh BĐS) bị phá vỡ. Khi mua bán BĐS, người có nhu cầu sử dụng BĐS cần có sự tính toán kĩ lưỡng, nhu cầu về thông tin có độ chính xác cao. Do BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, giá cả hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, mặt khác, thông tin trên thị trường BĐS rất phức tạp và có trường hợp không chính xác (thông tin giả mà các nhà kinh doanh BĐS tung ra nhằm kích cầu về BĐS…). Vì thế vai trò của các chuyên gia tư vấn, định giá, môi giới BĐS thuộc các tổ chức môi giới 5 chuyên nghiệp hoạt động trên thị trường là cần thiết. Điều đó tất yếu dẫn tới sự phát triển của loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Thị trường BĐS phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho không chỉ những cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS, mà còn tạo điều kiện để việc tổ chức sử dụng hàng hóa BĐS vào các hoạt động của các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước (hoạt động sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ của các đơn vị…) một cách hiệu quả, tối đa hóa lợi nhuận, đem lại lợi ích cho toàn xã hội. Biến động trên thị trường BĐS, mà trong nhiều trường hợp rất khó dự đoán, là kết quả do sự tác động của rất nhiều nhân tố. Bởi thế thị trường BĐS chịu sự chi phối của các thị trường khác đặc biệt là thị trường tài chính. Thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển bền vững. Nguyên nhân là do: một lượng vốn huy động trên thị trường tài chính được đem đầu tư vào thị trường BĐS, và do hàng hóa BĐS có đặc tính không thể di dời, lâu bền lại có giá trị lớn nên thường được sử dụng làm tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Như vậy, nếu BĐS sụt giá quá nhanh chóng, kết quả kéo theo đó là các khoản nợ khó đòi tăng lên, có trường hợp có thể dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. Trên thị trường BĐS, cơ cấu cung – cầu rất đa dạng. Lực lượng cơ bản tham gia vào thị trường này là người mua và người bán. Ngoài ra do hàng hóa BĐS có tính chất đặc biệt nên các cá nhân, các tổ chức có thể tham gia vào thị trường với tư cách là người cho thuê, người đi thuê, người thế chấp, người nhận thế chấp, người giao quyền thừa kế, người nhận thừa kế… Đối với từng đối tượng cụ thể Nhà nước áp dụng một khung chính sách cụ thể, riêng biệt. Do đó dẫn đến thị trường BĐS dễ bị phân hóa về mặt xã hội, địa lý, và cơ cấu. Thị trường BĐS không mang tính tập trung mà trải rộng ở mọi vùng, miền trên cả nước. Mỗi vùng, mỗi miền đó lại có trình độ phát triển , mật độ phân bố dân cư không đồng đều. Do vậy mà nhu cầu về BĐS cũng khác nhau ở mỗi vùng, miền dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS. Thực tế trên thị trường BĐS Việt Nam cho thấy ở khu vực thành thị, thị trường BĐS có quy mô và trình độ phát triển cao hơn so với khu vực nông thôn. Khu đô thị là trung tâm văn hóa – kinh tế - chính trị của cả nước 6 hoặc của một vùng lại có nhu cầu về BĐS cao hơn, tuy giá cả đắt đỏ hơn so với các đô thị khác. Hơn nữa, ở ngay trong một thành phố, thị trường BĐS ở các khu trung tâm thương mại hay các nút thắt giao thông quan trọng lại sôi động hơn so với các khu vực khác. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy thoái. Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Một mặt các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Mặt khác việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sự phân hóa khoảng cách giàu nghèo càng sâu sắc thêm, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo ra những bất bình trong xã hội. 1.2. Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại 1.2.1. Khái niệm về tín dụng ngân hàng và chính sách tín dụng 1.2.1.1 Tín dụng ngân hàng a) Khái niệm tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng tài sản (vốn) giữa ngân hàng với các chủ thể khác trong nền kinh tế. Điều 20, Luật các tổ chức tín dụng quy định “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác”. Như vậy, có thể hiểu tín dụng ngân hàng là sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng sang người đi vay, sau một thời gian nhất định người đi vay phải hoàn trả vốn gốc và lãi cho ngân hàng. Bất kỳ sự chuyển giao quyền sử dụng tạm thời (có hoàn trả) về tài sản đều phản ánh quan hệ tín dụng, mối quan hệ tín dụng này lại được thể hiện dưới các hình thức: cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cho thuê tài chính. 7 b) Đặc điểm của tín dụng ngân hàng Thứ nhất, tín dụng ngân hàng dựa trên cơ sở lòng tin. Ngân hàng chỉ cấp tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ vay (gốc, lãi) đúng hạn. Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhượng tài sản có thời hạn. Ngân hàng là trung gian tài chính “đi vay để cho vay”, nên mọi khoản tín dụng của ngân hàng đều phải có thời hạn, bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động. Để xác định thời hạn cho vay hợp lý, ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân chuyển vốn của đối tượng vay. Nếu ngân hàng có nguồn vốn dài hạn ổn định, thì có thể cấp được nhiều tín dụng dài hạn; ngược lại, nếu nguồn vốn không ổn định và kỳ hạn ngắn, mà cấp nhiều tín dụng dài hạn thì sẽ gặp rủi ro thanh khoản. Mặt khác, thời hạn cho vay phải phù hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng vay thì người vay mới có điều kiện trả nợ đúng hạn. Nếu ngân hàng xác định thời hạn vay nhỏ hơn chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng vay, thì khách hàng không có đủ nguồn để trả nợ khi đến hạn, gây khó khăn cho khách hàng. Ngược lại, nếu thời hạn cho vay lớn hơn chu kỳ luân chuyển vốn sẽ tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích, tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Thứ ba, tín dụng phải trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Nếu không có sự hoàn trả thì không được coi là tín dụng. Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá trị lúc cho vay (giá trị gốc), nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách hàng phải trả cho ngân hàng một khoản lãi, đây chính là giá của quyền sử dụng vốn vay. Khoản lãi phải luôn luôn là một số dương, có như vậy mới bù đắp được chi phí hoạt động và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, phản ánh bản chất hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Thứ tư, tín dụng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng. Việc thu hồi tín dụng phụ thuộc không những vào bản thân khách hàng, mà còn phụ thuộc vào môi trường hoạt động, ngoài tầm kiểm soát của khách hàng như sự biến động về giá cả, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, tăng trưởng kinh tế, thị trường, thiên tai… Khi khách hàng gặp khó khăn do môi trường kinh doanh thay đổi, dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ, điều này khiến cho ngân hàng gặp rủi ro tín dụng (rủi ro tín dụng là khả năng 8 xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải chịu do khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy đủ vốn và lãi). Thứ năm, tín dụng phải trên cơ sở cam kết hoàn trả vô điều kiện. Quá trình xin vay và cho vay diễn ra trên cơ sở những căn cứ pháp lý chặt chẽ như: hợp đồng tín dụng, khế ước vay tiền, hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo lãnh… trong đó bên đi vay phải cam kết hoàn trả vô điều kiện khoản vay cho ngân hàng khi đến hạn. 1.2.1.2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS a) Khái niệm Cho vay BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tư kinh doanh BĐS (cho vay dự án BĐS) và cho vay tiêu dùng BĐS (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất…). b) Đặc điểm của cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau: 9 Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các món cho vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15 năm đến 25 năm hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khoẻ của người vay – trong suốt kỳ hạn của món vay. tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay. Thứ tư, trong cho vay BĐS, tài sản được tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản được tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình (như mua nhà) và dùng chính BĐS (căn nhà đó) để thế chấp bảo đảm khoản vay. c) Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng đối với cho vay BĐS sẽ có những cách khác nhau căn cứ trên những tiêu chí khác nhau. Song về cơ bản có thể phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: Cho vay kinh doanh BĐS: dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại… Cho vay tiêu dùng BĐS: dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… 1.2.2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại 1.2.2.1. Các yếu tố cơ bản a) Đối tượng vay vốn Ở Việt Nam, chính sách cho vay BĐS được áp dụng cho tất cả các đối tượng vay vốn, gồm có: Khách hàng doanh nghiệp: Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại điều 94 Bộ 10 luật dân sự; Các pháp nhân nước ngoài; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh. Khách hàng cá nhân: Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác b) Nguyên tắc cho vay Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc này được cụ thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM. Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định”. Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển. Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên”. Luật pháp quy định phạm vi hoạt động cho các ngân hàng, bên cạnh đó mỗi ngân hàng có thể có mục đích và phạm vi hoạt động riêng. Mục đích tài trợ được ghi trong hợp đồng tín dụng đảm bảo ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động trái pháp luật và việc tài trợ đó là phù hợp với cương lĩnh của ngân hàng. Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay theo dự án BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất. Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay chứng minh cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Trong trường hợp xét thấy kém an toàn, ngân hàng đòi hỏi người vay phải có tài sản đảm bảo khi vay. c) Điều kiện vay Do BĐS là một tài sản đặc biệt trong danh mục cho sản phẩm cho vay của ngân hàng, nên người cho vay cần phải thỏa mãn các điều điện: có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp, liên quan đến BĐS: Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh; Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng khu đô thị mới; Xây dựng cao ốc cho thuê; Xây dựng trung tâm thương 11 mại; Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở; Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; Quyền sử dụng đất; Đầu tư, kinh doanh BĐS khác. Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết d) Phương thức cho vay Cho vay từng lần (cho vay theo món) là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng đều làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. Phương thức này được áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, là nhu cầu vay vốn không thường xuyên (thường thì thời hạn ngắn, dưới 12 tháng). Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay mà ngân hàng cho vay cùng khách hàng ký hợp đồng tín dụng và thỏa thuận mức vốn đầu tư duy trì cho cả thời gian đầu tư của dự án. Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay vốn để khách hàng thực hiện các dự án đầu tư BĐS, gồm có: Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng khu đô thị mới; Xây dựng cao ốc cho thuê; Xây dựng trung tâm thương mại; Đầu tư, kinh doanh BĐS khác Cho vay trả góp là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số tiền lãi vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. Phương thức này áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc và lãi vay khả thi bằng các khoản thu nhập chắc chắn, ổn định, áp dụng cho loại hình tín dụng “mua nhà trả góp”. Cho vay hợp vốn (đồng tài trợ) là phương thức cho vay mà một nhóm TCTD cùng cho vay với một dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó một TCTD làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các TCTD khác. Việc cho vay hợp vốn được thực hiện theo quy chế đồng tài trợ của Ngân hàng Nhà nước số 286/2002/QĐ-NHNN và hướng dẫn của ngân hàng cho vay. e) Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động của ngân hàng. Việc quyết định lãi suất cho vay dựa trên các thông số về mức kỳ vọng sinh lời của ngân hàng, rủi ro tín dụng của khoản vay và tỷ lệ an toàn vốn. Do đó lãi suất cho vay phải được Ban lãnh đạo ngân hàng và các Phòng nghiệp vụ tín dụng trực tiếp cho vay giám sát chặt chẽ để đảm bảo bù đủ loại chi phí như chi phí 12 vốn, chi phí rủi ro tín dụng, … và khoản sinh lời cần thiết để hoạt động của ngân hàng có lãi và tăng trưởng. Mức lãi suất cho vay của ngân hàng được xác định trên cơ sở lãi suất tiền gửi, chi phí huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín của khách hàng, mức độ rủi ro từng khoản vay và yếu tố cạnh tranh trên thị trường. Việc áp dụng các mức lãi suất cho từng khoản vay cụ thể do ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận. Về phương thức áp dụng lãi suất, ngân hàng cho vay có quyền tự chủ quyết định phương thức lãi suất cố định hay có điều chỉnh (định kỳ, hoặc theo thông báo trên thị trường quốc tế hoặc của ngân hàng cấp trên). Ngân hàng cho vay công bố biểu lãi suất cho vay của mình cho khách hàng biết. Ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận, ghi vào hợp đồng tín dụng mức lãi suất cho vay trong hạn và mức lãi suất áp dụng đối với nợ quá hạn. e) Hạn mức cho vay: Các ngân hàng không quy định cố định mức cho vay. Mức cho vay rất linh hoạt, được quyết định dựa trên các căn cứ xác định mức cho vay và giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng: Nhu cầu vay vốn của khách hàng; Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS; Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định về bảo đảm tiền vay của mỗi ngân hàng; Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng vay; Khả năng nguồn vốn của ngân hàng đó nhưng không vượt quá mức ủy quyền phán quyết cho vay của Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc ngân hàng cho vay. f) Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng: Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng tại thời điểm cho vay (trừ trường hợp cho vay từ các nguồn uỷ thác của Chính phủ, của tổ chức và cá nhân hoặc những dự án đã trình và được Chính phủ đồng ý cho vay vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng. Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn vay – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có) g) Tài sản đảm bảo: Ngân hàng tự xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong việc lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm giảm thiểu rủi ro cho khoản vay ở mức thấp nhất. Tài sản đảm bảo có thể là: Tài sản cầm cố: là các động sản thuộc sở hữu của khách hàng mà khách hàng sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng, bao gồm: Vàng bạc, đá quý, 13 kim khí quý; Phương tiện vận tải; Các loại xe, máy chuyên dùng thi công đường bộ; Máy móc, thiết bị, dây chuyên sản xuất; Hàng hoá, nguyên vật liệu; Trái phiếu; cổ phiếu; tín phiếu; kỳ phiếu; chứng chỉ tiền gửi; sổ tiết kiệm; thương phiếu; bộ chứng từ thanh toán L/C không huỷ ngang có bảo hiểm và thanh toán qua ngân hàng cho vay; số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ; Quyền tài sản phát sinh từ: Quyền tác giả; quyền sở hữu công nghiệp; quyền đòi nợ; quyền được nhận số tiền bảo hiểm; quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp; quyền khai thác tài nguyên; các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác. Tài sản thế chấp: là BĐS thuộc sở hữu của khách hàng được khách hàng dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, gồm: Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Bảo lãnh bằng tài sản của trung gian: Là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho khách hàng vay vốn tại ngân hàng cho vay (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay. Cầm cố/thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Là việc khách hàng vay vốn sử dụng tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố/thế chấp (tài sản này được hình thành từ một phần hoặc toàn bộ vốn vay của ngân hàng cho vay) và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên vay vốn để cầm cố/thế chấp cho ngân hàng cho vay. h) Thời hạn vay Thời hạn vay là khoảng thời gian được xác định kể từ khi khách hàng nhận món vay đầu tiên cho đến khi trả hết nợ ngân hàng. Ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận thời hạn cho vay căn cứ vào chu kỳ sản xuất – kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của phương án/dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng cho vay. 14 i) Sàng lọc và giám sát khoản vay Sàng lọc khoản vay: Thẩm định dự án có vai trò quan trọng trong khâu sàng lọc để đánh giá khoản vay tốt hay không tốt. Vì thế, trong quá trình thực hiện chính sách cho vay, ngân hàng nhấn mạnh hoạt động thẩm định. Thẩm định kỹ các dự án vay vốn. Mặc dù quyết định cho vay dựa trên xem xét nhiều khía cạnh, song bản thân dự án vay vốn có yếu tố quyết định đến hiệu quả của khoản vay. Khi tiến hành thẩm định, ngoài yếu tố pháp lý, cần phải làm rõ các khía cạnh: tính khả thi của dự án (như về mặt tổ chức triển khai, cơ cấu nguồn vốn, kỹ thuật…), tính hiệu quả và khả năng tự trả nợ của chính dự án đó (phân tích về dòng tiền, khả năng sinh lợi…). Giám sát khoản vay là việc kiểm soát chặt chẽ giai đoạn trong và sau khi cho vay. Tổ chức quá trình kiểm soát cẩn thận và nghiêm túc để đảm bảo xem xét và đánh giá được tất cả những đặc tính quan trọng nhất đối với mỗi khoản cho vay, bao gồm: Đánh giá giải trình thanh toán của khách hàng nhằm đảm bảo rằng khách hàng không vi phạm kế hoạch thanh toán; Đánh giá chất lượng và tình trạng của tài sản thế chấp; Xem xét đầy đủ khía cạnh pháp lý của hợp đồng tín dụng để đảm bảo rằng ngân hàng có quyền hợp pháp sở hữu một phần hay toàn bộ tài sản thế chấp trong trường hợp người vay không có khả năng thanh toán nợ; Đánh giá sự thay đổi trong tình hình tài chính của người vay và sự thay đổi trong các dự báo, đánh giá những yếu tố làm tăng, giảm nhu cầu tín dụng của người vay; Đánh giá xem liệu khoản vay có phù hợp với chính sách của ngân hàng và phù hợp với những tiêu chuẩn được các cơ quan quản lý áp dụng khi kiểm tra danh mục cho vay của ngân hàng hay không. 1.2.3. Quy trình tín dụng đối với khoản vay tín dụng BĐS Bước1: Phân tích trước khi cấp tín dụng. Đây là bước quan trọng nhất, quyết định đến chất lượng của phân tích tín dụng. Nội dung chủ yếu là thu thập và sử lý thông tin liên quan đến khách hàng bao gồm năng lực sử dụng vốn vay và uy tín, khả năng tạo ra lợi nhuận và nguồn ngân quỹ, quyền sở hữu các tài sản và các điều kiện kinh tế khác có liên quan đến người vay bằng các phương pháp như : phỏng vấn trực tiếp, mua hoặc tìm kiếm thông tin qua các trung gian (qua các cơ quan quản lý, qua cac bạn hàng chủ nợ khác của người vay, qua các trung tâm thông tin hoặc tư vấn), thông qua các báo cáo của 15 người vay trính cho Ngân hàng, ngân hàng sẽ có được những thông tin về khách hàng của mình, một điều quan trọng đối với Ngân hàng là phải xử lý được các thông tin đó, làm sao phải xác định được tín trung thực của những thông tin mà Ngân hàng có được. Nội dung phân tích chủ yếu của bước này phải tập trung vào: Đánh giá tài sản của khách hàng, việc đánh giá tài sản của khách hàng là điều quan trọng đối với Ngân hàng bởi vì tài sản (một phần hoặc tất cả) của khách hàng luôn được coi là vật đảm bảo cho khoản vay, tạo khả năng thu hồi nợ khi khách hàng mất khả năng sinh lời. Khi đánh giá tài sản của khách hàng thì Ngân hàng tập trung vào: Ngân quỹ, các chứng khoán có giá, hàng tồn kho, tài sản cố định. Đánh giá các khoản nợ của khách hàng là một công việc quan trọng mà Ngân hàng cần phải làm bởi vì thông qua việc đánh giá các khoản nợ mà Ngân hàng biết được tình khả năng tài chính của khách hàng, đồng thời Ngân hàng cũng biết được vị trí của mình trong các chủ nợ. Nếu Ngân hàng giành được vị trí quan trọng nhất thì nó dễ dàng thu được nợ hơn là các vị trí khác. Phân tích luồng tiền: Thông qua việc xác định hoặc dự báo dòng tiền thực nhập quỹ (gồm: dòng tiền nhập quỹ từ hoạt động kinh doanh, dòng tiền nhập quỹ từ hoạt động đầu tư, dòng tiền nhập quỹ từ hoạt động bất thường) và dòng tiền thực xuất quỹ( gồm: dòng tiền xuất quỹ thực hiện sản xuất kinh doanh, dòng tiền xuất quỹ thực hiện đầu tư, dòng tiền xuất quỹ thực hiện hoạt động bất thường) Ngân hàng có thể biết được tình trạng ngân quỹ của khách hàng trong tháng, quý, hay năm. Từ đó Ngân hàng có thể thiết lập kế hoạch thu nợ, giải ngân hợp lý, nâng cao chất lượng khoản vay. Sử dụng các tỷ lệ như: Nhóm tỷ lệ thanh khoản, nhóm tỷ lệ sinh lời để đánh giá khả năng của người vay trong việc đáp ứng trách nhiệm tài chính ngắn hạn và khả năng tạo lợi nhuận của người vay. Các điều kiện kinh tế: Có thể thấy nghĩa vụ của khách hàng đối với Ngân hàng đều xảy ra trong tương lai vì thế khả năng hoạt động kinh doanh của khách hàng trong tương lai được Ngân hàng đặc biệt quan tâm phân tích. Thời hạn càng dài, dự đoán càng khó chính xác, đó là do tác động của các điều kiện kinh tế. Thiên tai, các thay đổi bất thường trong đời sống chính trị, khủng hoảng kinh tế vùng, quốc gia, sự