Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN -------------------------------- Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN -------------------------------- Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu thu thập, các kết quả nghiên cứu được nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình khoa học nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn thạc sỹ khoa học này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các Thầy, các cô trong Khoa Địa lý. Nhờ sự chỉ bảo, dạy dỗ tận tình của các Thầy cô, tôi đã nắm rõ được nhiều hơn những kiến thức cơ bản về chuyên ngành Quản lý đất đai. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến TS. Thái Thị Quỳnh Như, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tận tình để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ khoa học này. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể các đồng chí làm việc tại Văn phòng đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất, phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán bộ địa chính, nhân dân địa phương các xã thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi rất nhiều trong công tác thu thập số liệu, tài liệu để tôi có thể hoàn thành Luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và cán bộ đồng nghiệp đã giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này. Luận văn này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi mong nhận được sự góp ý của các Thầy cô và các bạn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất ................................................ 4 1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu ................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................... 7 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................. 10 1.2.1 Nhóm các nước phát triển ......................................................................... 10 1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển ................................................................ 15 1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam....... 18 1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất ................. 18 1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSD đất ........ 24 1.3.3 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 28 Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................................................................... 37 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................. 37 2.1.1 Điều kiện tự nhiên..................................................................................... 37 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 42 2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất .................................................................... 48 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng ....................................... 48 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất .................................. 52 2.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2009-2013 ............. 55 2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ........................................................... 58 2.3 Kết quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............................... 62 2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ....................................................... 63 2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 63 2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất ........................................................... 71 2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................ 73 2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................... 76 2.3.6 Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................ 82 2.3.7 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ................................... 85 2.3.8 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất ........................................................................................ 87 2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............. 90 2.4.1 Đánh giá chung một số quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn .. 91 2.4.2 Những điểm tích cực và hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.............................................................................................................. 92 Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT .......................................... 94 3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai ....................................... 94 3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất ... 95 3.3 Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất. ............ 96 3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội .............. 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 100 PHỤ LỤC ............................................................................................................... 102 DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 2.1 Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý ......................... 50 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích chính ................................................. 49 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp......................................................... 53 Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng ....................................................................... 54 Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn năm 2009-2013 ................................................................................................. 56 Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn giữa các xã của huyện Thạch Thất ...................... 59 Bảng 2.7 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 ................................................................................................................. 64 Bảng 2.8 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 ..................................................................................................... 65 Bảng 2.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ... 67 Bảng 2.10 Thực hiện quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 ... 71 Bảng 2.11 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho thuê QSD đất ........ 72 Bảng 2.12 Thực hiện quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014..... 74 Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .......... 75 Bảng 2.14 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 .. 77 Bảng 2.15 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 .......................................................................................................... 78 Bảng 2.16 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất ........ 80 Bảng 2.17 Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 ............................................................................................. 83 Bảng 2.18 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất..................................................................................................................... 84 Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất ..................................................................................................................... 88 Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ........................35 BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA CHỮ VIẾT TẮT STT Ý NGHĨA 1 QSD Quyền sử dụng 2 GCN Giấy chứng nhận 3 SHNN Sở hữu nhà nước 4 SHTN Sở hữu tư nhân 5 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa 6 UBND Ủy ban nhân dân 7 TTCN-XDCB Tiểu thủ công nghiệp-Xây dựng cơ bản 8 NTM Nông thôn mới 9 KH Kế hoạch 10 TDTT Thể dục thể thao 11 THCS Trung học cơ sở 12 PTTH Phổ thông trung học 13 CNTT Công nghệ thông tin 14 GPMB Giải phóng mặt bằng 15 VPĐK Văn phòng đăng ký 16 CNC Công nghệ cao 17 TNMT Tài nguyên môi trường 18 VPCC Văn phòng công chứng 19 ĐHQG Đại học quốc gia MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng lên. Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt là Luật đất đai 2003 sửa đổi) và Luật Đất đai năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó đất đai là tài sản của toàn dân trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vấn đề được đặt ra là cần phân định quyền và nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người đại diện”. Tuy nhiên chúng ta cần nhấn mạnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các đối tượng sử dụng đất và đồng nghĩa với việc này là người sử dụng đất được trao một số quyền nhất định. Thạch Thất là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội. Khi sát nhập vào 1 thành phố Hà Nội và có quy hoạch là 1 trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà Nội, thị trường đất đai đã trở lên rất sôi động, người sử dụng đất cũng đã nhìn nhận rõ hơn về các quyền của mình. Tuy nhiên do các quy định, chính sách pháp luật và sự hiểu biết của người sử dụng đất còn hạn chế do đó kéo theo rất nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều bất cập. Từ những lý do thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ về việc thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. - Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất. - Thu thập, tài liệu số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Điều tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 2 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Một số xã, thị trấn trong huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) đã đăng ký biến động với các cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2009-2014 và theo các quy định có liên quan đến nội dung nghiên cứu tại Luật đất đai 2003 sửa đổi. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu. + Điều tra điều tra xã hội học: Thu thập số liệu thông qua người sử dụng ở địa phương (hộ gia đình, cá nhân) các xã, thị trấn trong địa bàn nghiên cứu. + Điều tra gián tiếp: Thu thập số liệu ở các phòng Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký QSD đất huyện) và phương tiện thông tin đại chúng. - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tại các xã, thị trấn đại diện cho khu vực nghiên cứu, giữa các số liệu thu thập được để tìm ra được những đặc trưng. - Phương pháp so sánh: Qua các tài liệu, số liệu thu thập đuợc so sánh các xã, thị trấn trong địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu địa chính, số liệu khác có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thu thập được, tiến hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh. 6. Cấu trúc luận văn Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3 chương chính sau: Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu. Chương 2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 3 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền của ngƣời sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu 1.1.1.1 Quyền sở hữu Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì ruộng đất càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia. Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” [15]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản [2]. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [2]. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền 4 định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [2]. 1.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 sửa đổi đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt [3]. Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời. Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động. Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở 5 là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2]. Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước không mất đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng [2]. Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2]. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực 6 hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. 1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng [11]. Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện: - Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. 7 - Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai. Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [11]. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [3]. Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN QSD đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSD đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [3]. QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003 sửa đổi). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không 8 khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003 sửa đổi). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền: - Chuyển đổi QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng cấp xã) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất là không có mục đích thương mại [2]. - Chuyển nhượng QSD đất là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất; mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu 9 không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [2]. - Cho, tặng, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [2]. - Thế chấp QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [2]. - Góp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi mà người có QSD đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,...mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [2]. 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới 1.2.1 Nhóm các nƣớc phát triển Nhóm các nước phát triển (nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc 10 gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước. Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước liên bang và chính quyền các bang. Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng. Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước [4]. 1.2.1.1 Ôxtrâylia (Úc) Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ 11 thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài. - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [19]. 1.2.1.2 Thụy Điển Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc SHTN nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ chính sách và pháp luật đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với nhiều đạo luật khác nhau. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều quản lý bởi các ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về 12