1
MỤC LỤC
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................... 3
PHẦN II: NỘI DUNG .............................................................................. 6
I. Một số vấn để chung về bất động sản và bất động sản Văn phòng
cho thuê: ................................................................................................ 6
1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản : .................................... 6
1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................... 6
1.2 Phân loại bất động sản: .............................................................. 6
2.
Đặc điểm và phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê : ...... 8
2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê............................................. 8
2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê: ................................................. 11
I. Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành
phố Hà Nội ........................................................................................... 12
1.
Cung BĐS Văn phòng cho thuê................................................ 12
1.1 ........................................... Khái niệm Cung Văn phòng cho thuê :
12
1.2 ...... Điều kiện hình thành Cung bất động sản Văn phòng cho thuê:
12
1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê : .................. 15
1.4 Nguồn Cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường: ............. 15
2. Cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội ............................ 19
2.1 ....................................... Khái niệm Cầu BĐS văn phòng cho thuê:
19
2.2 Đặc điểm đối tượng cầu : .......................................................... 19
2.3 Tình hình Cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội........ 20
3. Giá cả văn phòng cho thuê ........................................................... 23
2
3.1 .............................................. Khái niệm về giá thuê Bất động sản:
23
3.2 .............................. Các yếu tố cấu thành giá cho thuê Văn phòng :
24
3.3 .................... Thực trạng về giá văn phòng cho thuê trên thị trường
25
III. Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê và dự
báo xu hướng thị trường ..................................................................... 26
1.
Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê:..... 26
1.1 ................................................. Tình hình phát triển kinh tế xã hội:
27
1.2 Quy mô, tốc độ tăng số lượng người làm việc trong các cơ quan
hành chính, văn phòng .................................................................... 27
1.3 Sự gia tăng của các cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội ................. 28
1.4 Chất lượng và khả năng đáp ứng của các văn phòng ................ 28
1.5 Sự mở rộng của giao lưu kinh tế quốc tế ................................... 29
1.6 ...................................................... Nhu cầu hiện tại của thị trường
29
1.7 .................................. Những chủ trương chính sách của nhà nước
30
2. Dự báo xu hướng Thị trường Văn phòng cho thuê: ................... 31
2.1 Dự báo về giá Văn phòng cho thuê: .......................................... 31
2.2 Dự báo các loại văn phòng hạng A,B ,C.................................... 33
2.3.Dự báo về kiểu kiến trúc văn phòng .......................................... 33
PHẦN III: GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN .............................................. 35
PHẦN IV: CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................... 39
3
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với xu thế chung của thế giới hiện nay, Việt Nam cũng đã và
đang bước vào thời kỳ hội nhập, mở cửa giao lưu với tất cả các nước trên
thế giới để cùng phát triển.Đặc biệt, sau khi gia nhập WTO thì nguồn vốn
nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng đáng kể.Có thể nói, thị trường Việt Nam
là một thị trường tiềm năng để phát triển, sức hút của nó càng ngày càng
lớn và di cùng với nó cũng là sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt.Chúng ta
đang có một cơ hội lớn và cũng là một thách thức.Một trong những thị
trường tiềm năng đó chính là thị trường Bất động sản.Trong một vài năm
gần đây, thị trường Bất động sản phát triển và luôn chịu ảnh hưởng trực
tiếp sự tăng trưởng của nền kinh tế.Nhiều công ty kinh doanh Bất động sản
ra đời, nhiều sàn giao dịch Bất động sản được thành lập, nhiều tổ chức cá
nhân đã tham gia vào thị trường mới mẻ đầy hấp dẫn này.
Do nhu cầu thành lập các công ty thương mại hay các văn phòng đại
diện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam ngày càng lớn, đó chính là
khó khăn cho các nhà quản lý hiện nay.Vấn đề đặt ra là quỹ đất của chúng
ta là có hạn không thể nào đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của các nhà đầu
tư, từ đó gây khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp nói riêng
và cả nền kinh tế nói chung.Đứng trước tình hình này, mô hình văn phòng
cho thuê là một giải pháp hữu hiệu nhất.Nhưng không phải vì thế mà thị
trường văn phòng cho thuê trở thành một thị trường hấp dẫn các nhà đầu
tư. Có những giai đoạn thị trường văn phòng cho thuê cực nóng và cũng có
những giai đoạn thị trường này trở nên trầm lắng, thiếu sức thu hút không
chỉ người đi thuê mà còn với cả nhà đầu tư.Vậy làm thế nào để thị trường
này trở nên sôi động? Những tác nhân nào dẫn đến sự trầm lắng hay sôi
động của thị trường?Làm thế nào để thị trường văn phòng cho thuê là vừa
đủ cho thị trường hiện nay?
4
Với mục đích tìm hiều thị trường văn phòng cho thuê ở khu vực Hà
Nội để làm cơ sở lý luận về bất động sản văn phòng và thị trường văn
phòng.Tạo thông tin thực tế để làm sáng tỏ và để nắm vững hơn về lý
thuyết môn học Thị trường bất động sản và Quản lý bất động sản.Ngoài ra
còn với mục đích dự báo khả năng phát triển thị trường văn phòng cho thuê
trên địa bàn Hà Nội. Với phương pháp tìm hiểu, điều tra, thống kê, phân
tích từ các tài liệu tham khảo em đã lựa chọn đề tài: “ Nghiên cứu thị
trường Văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội”.Kết cấu đề
tài gồm ba phần chính như sau:
I. Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản và Văn phòng cho
thuê
II. Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành
phố Hà Nội
III. Nhân tố tác động đến thị trường Văn phòng cho thuê và dự báo
xu hướng phát triển thị trường Văn phòng cho thuê trên địa bàn
Thành phố Hà Nội
Do quá trình viết bài còn nhiều khó khăn không tránh khỏi những sai
sót tài mong cô giáo sữa chữa và em xin chân thành cảm ơn cô đã hướng
dẫn và giúp em hoàn thành đề tài tốt nhất.
5
6
PHẦN II: NỘI DUNG
I. Một số vấn để chung về bất động sản và bất động sản Văn phòng
cho thuê:
1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản :
1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng.Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản.Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao
gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý
và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại
là bất động sản và động sản.
Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là
các tài sản không thể di dời được” .Như vậy, BĐS trước hết là tài sản,
nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói
cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử
dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà dịch
chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn
nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép…
1.2 Phân loại bất động sản:
Có nhiều cách phân loại BĐS.Chúng ta xét theo hai cách phân loại
như sau:
Thứ nhất phân theo yếu tố cấu thành nên BĐS thì BĐS được chia
thành các loại sau:
7
- Đất đai
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng
kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng
không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã xác định được chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và
chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không
đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà
bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ
di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ
lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,
cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây
dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt
động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công
trình (những tài sản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay
đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh
trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành
giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
8
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Thứ hai phân loại theo mục đích sử dụng BĐS thì BĐS được chia
thành 5 loại
- BĐS nhà ở : Bao gồm các công trình nhà ở trên đất hay cả những
căn hộ chung cư cao tầng.
- BĐS cửa hàng thương mại dịch vụ: đó chính là các chợ, trung tâm
thương mại, các khách sạn …
- BĐS Văn phòng: đây là các bất động sản được dùng để làm văn
phòng đại diện cho các công ty, các cơ quan hành chính, các chi nhánh
ngân hàng …
- BĐS Công nghiệp: Là bất động sản được sử dụng trong sản xuất
công nghiệp.Đó chính đất đai được dùng để xây dựng các khu công nghiệp,
các nhà xưởng, các kho, các bãi bến, các công trình khai thác hầm mỏ ….
- BĐS Nông nghiệp : Là bất động sản được dùng trong sản xuất
nông nghiệp.Bao gồm đất sử dụng mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi
trồng thủy hải sản,làm muối, trồng rừng và sử dụng để nghiên cứu thí
nghiệm về nông nghiệp.
2. Đặc điểm và phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê :
2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê
BĐS Văn phòng cho thuê mang đầy đủ các đặc điểm của bất động
sản đó là:
9
Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm
và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS văn phòng
cho thuê luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố
định và có giới hạn về diện tích và không gian.Đặc điểm này ảnh hưởng
lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như
địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan,
kết cấu hạ tầng… của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với
giá trị và giá cả BĐS. Với chức năng là dùng để làm văn phòng cho các
công ty, các doanh nghiệp, các tổ chức tài chính, các văn phòng giao dịch,
vì vậy đối với Văn phòng cho thuê thì vị trí chiếm vai trò quan trọng
nhất.Thường thì các Văn phòng cho thuê được đặt ở trung tâm thành phố,
giao thông vận tải thuận lợi, khả năng tiếp cận tốt, khoảng các đến các
trung tâm văn hoá, chính trị, kinh tế xã hội … là gần.Ta có thể thấy ở Hà
Nội các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đều nằm ở những vị trí rất
“đẹp”. Ví dụ Viet Town nằm ở đường Thái Hà- Đống Đa, hay Vincom city
tower nằm ở đường Bà Triệu thuộc quận Hai Bà
Trưng, hay Opera
business Center nằm ở ngay phố Tràng Tiền thuộc quận Hoàn Kiếm…
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của
hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như:
động đất, núi lửa, sạt lở…).Những toà nhà có văn phòng cho thuê được đầu
tư vốn rất lớn, đối với người chủ đầu tư tính lâu bền của những văn phòng
cho thuê là rất quan trọng. Nó mang tính chất ổn định đối với các đối tượng
thuê văn phòng và mang tính chất lợi nhuận đối với người cho thuê.Đặc
điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng
như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như
vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng
như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính
10
phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự
khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.Mặt khác, chính sự đa dạng
trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo … của chủ đầu tư cũng như
của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính
cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa BĐS.
Thứ tư, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê mang yếu tố thị hiếu
và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với
hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Đối với bất động sản Văn
phòng cho thuê không mang tính thị hiếu cao hay tâm lý xã hội như đối với
nhà ở.Tuy nhiên nó cũng là một đặc điểm không thể bỏ qua. Mỗi lĩnh vực,
mỗi ngành nghề đều chọn cho mình những văn phòng cho thuê khác nhau
để đáp ứng những nhu cầu cần thiết, và tâm lý chung của người đi thuê văn
phòng đó là có một vị trí thuận tiện trong kinh doanh, trong giao dịch, trong
các cuộc họp …
Thứ năm, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lấn
nhau và với các bất động sản khác.Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động
và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng
hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.Thí dụ, việc xây dựng
các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện
lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một
con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu
công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu sự chi phối
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Ta thấy, cũng như
những hàng hoá bất động sản khác, thứ nhất: Văn phòng cho thuê có giá trị
rất lớn vì vậy để có thể quản lý được hàng hoá này một cách bảo đảm an
toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai: hàng
11
hoá Văn phòng cho thuê có mối liên quan chặt chẽ với đất đai, đất đai là
địa điểm để hình thành hàng hoá này. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà
nước là người đứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước dùng để quản
lý ở đây chính là pháp luật.Vì vậy ta có thể hiểu được tại sao Văn phòng
cho thuê chịu ảnh hưởng lớn của chính sách pháp luật
Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào
năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn
qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp,
do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng
phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.Đặc biệt nguồn cung về
hàng hoá Văn phòng cho thuê là rất lớn, như vậy muốn cạnh tranh được
trên thị trường thì năng lực của người quản lý toà nhà có văn phòng cho
thuê rất quan trọng. Điều đó tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến khách
hàng, …là rất nhiều
2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê:
Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được
phân theo các hang A, B, C.Cụ thể được phân thành như sau:
Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các
trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích
lớn sàn không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi
ấm hiệu quả. Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn.
Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2,
cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê,
thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp
hơn.
Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và
chất lượng thấp hơn. Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích
sàn tối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với
12
các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30
giây hoặc thấp hơn.
Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B. Nhưng yêu
cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các
lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h
trong ngày, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không
gian chất lượng tốt.
Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một
văn phòng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ :các Văn
phòng đại diện ở Việt Nam của các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng
Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)…
đều chọn văn phòng của mình đó là toà nhà hạng A cao cấp.Hay các công
ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho mình những văn phòng giá cả
hợp lý,vừa đủ cho nhu cầu của công ty đó là những văn phòng hạng B hay
C
I. Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố
Hà Nội
1. Cung BĐS Văn phòng cho thuê
1.1 Khái niệm Cung Văn phòng cho thuê :
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá
nhất định.Hàng hóa bất động sản cụ thể ở đây là văn phòng cho thuê
Như vậy cung BĐS trước hết là hàng hoá BĐS tham gia trên thị
trường, hay nói cách khác là tham gia vào hoạt động kinh doanh trên thị
trường
1.2 Điều kiện hình thành Cung bất động sản Văn phòng cho thuê:
13
Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động
sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh
mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh tại khoản 1 Điều 6,
Luật Kinh doanh BĐS.Bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy
định của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 điều 7 luật kinh doanh BĐS nhà công trình xây dưng
đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng
theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng
đó qua sử dụng theo yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp
luật về xây dựng;
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền
sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình
14
xây dựng đó có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản
vẽ thi công đó được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết
kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa
vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới,
dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đó được phê duyệt đối
với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
15
1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê :
Cung BĐS văn phòng cho thuê là cung về một loại hàng hoá đặc
biệt.Nó có những đăc điểm rất đặc thù so với các loại hàng hoá thông
thường khác.Điều này bắt nguồn từ những đặc điểm của hàng hoá
BĐS.Tuy nhiên đặc điểm nổi bật của cung văn phòng cho thuê trên thị
trường BĐS đó là: cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi
của cầu.Việc tăng cung thường mất thời gian cho việc tạo lập như tìm hiểu
thông tin về đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp,các
thủ tục pháp lý phức tạp khác…Thời gian xây dựng văn phòng cho thuê dài
nên khả năng điểu chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu, dự
báo nếu không dễ nảy sinh tình trang mất cân bằng cung cầu.Nói cách
khác, tổng cung BĐS văn phòng cho thuê rất ít co giãn, đặc biệt với giá.Do
đó đường cung BĐS là một đường dốc. Thậm chí, cả đường cung và cầu
BĐS đều là đường dốc do không co giãn với giá và độ dốc của đường cung
vẫn lớn hơn đường cầu.
1.4 Nguồn Cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường:
Đối tượng cung chủ yếu của bất động sản văn phòng cho thuê đó
chính là các cá nhân trong nước, các tổ chức, tư nhân trong nước, các nhà
đầu tư nước ngoài, các tổ chức nước ngoài… Nguồn vốn để xây dựng
chính là do cổ đông đóng góp, hoặc là vay ngân hàng, hoặc liên kết với tổ
chức nước ngoài. Sự tham gia của nhà nước đối với cung bất động sản văn
phòng cho thuê là rất ít.
Qua đặc điểm trên ta có thể đánh giá khả năng cung của thị trường
:Vì thị trường bất động sản văn phòng cho thuê chủ yếu là các cá nhân, các
tổ chức, tư nhân... tham gia nên khả năng phát triển, mở rộng của nguồn
cung là rất lớn .Vì vậy luôn đáp ứng được chất lượng tốt cho các văn phòng
cho thuê và khả năng bắt kịp được nhu cầu của thị trường là nhạy bén.Đây
là một điểm rất quan trọng đối với khả năng cung trên thị trường của bất
16
động sản văn phòng cho thuê.Các nhà đầu tư luôn luôn đặt vấn đề lợi
nhuận tối đa lên hàng đầu, nên việc xây dựng các văn phòng cho thuê luôn
được đảm bảo chất lượng, đáp ứng nhu cầu khách hàng.
Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua thực tế hiện nay về thị trường
văn phòng cho thuê ở Hà Nội.Thống kê sơ bộ cho thấy: tính đến thời điểm
cuối năm 2008 thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện có khoảng 12
toà nhà văn phòng loại A với khoảng 116.000m2 sàn ,38 toà nhà hạng B với
tổng diện tích hơn 300.000 m2 văn phòng cho thuê cung cấp cho thị trường.
Có rất nhiều tòa nhà đang được xây dựng như VNPT Phạm Hùng, 671
Hoàng Hoa Thám, Vinaconex Building, Ngoc Khanh Plaza, CEO Tower
Phạm Hùng,… Hứa hẹn một nguồn cung rất lớn trên thị trường văn phòng
cho thuê. Theo thống kê văn phòng hạng A của Hà Nội gồm các toà nhà
lớn sau:
ST
Tên
Vị trí
Tầng
Năm
Diện tích
hoàn
(m2)
thành
1
Metropole
56 Lý Thái Tổ Hoàn
Centre
Kiếm HN
1996
5608
12 tầng
1997
9000
7 tầng
1995
3650
49 Hai Bà Trưng,
2
Hanoi Tower
3
4 tầng
Central Building
Hoàn Kiếm HN
31 Hai Bà Trưng,
17
Hoàn Kiếm HN
4
5
63 Lý Thái Tổ,
63 Lý Thái Tổ
Hoàn Kiếm HN
International
17 Ngô Quyền,
Centre
Hoàn Kiếm Hn
6
8 tầng
1998
6740
8 tầng
1995
6500
18 tầng
1996
18540
4 tầng
1997
1020
15 tầng
1999
13460
22 tầng
2001
19560
Kiếm HN
9
2007
3550
Hai Bà Trưng
13
2008
5000
83B, Lý Thường
3 tầng
Kiệt, Hà Nội
VP
2007
18854
360 Kim Mã, Ba
Daeha Centre
7
Đình HN
59A Lý Thái Tổ,
Press Club
Hoàn Kiếm HN
8
23 Phan Chu Trinh,
Sun Red River
9
Hoàn Kiếm HN
198 Trần Quang
Khải, Hoàn Kiếm
Vietcombank
10
Opera Business Lý Thái Tổ, Hoàn
Centre
11
Suncity
Building
12
Pacific Place
Tổng
HN
12
116.482
(Theo http://www.vntrades.com/)
18
Tính đến cuối năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 400
nghìn m2 sàn Văn phòng cho thuê.Có thể kể đến các tòa nhà cao ốc hạng B
như Viet Tower ở số 1 Thái Hà, Vincom City Tower ở 191 Bà Triệu,
Vigacerla Tower nằm ở Mễ Trì – Từ Liêm, Hà Thành Plaza ở 102 Thái
Thịnh ...Ước tính, trong năm 2009, thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội
sẽ được bổ sung 175.000m2 văn phòng hạng A và B cung mới ra thị
trường, trong đó có BIDV Tower tại 194 Trần Quang Khải với 16.000 m2,
Capital Tower ở 109 Trần Hưng Đạo với 23.000m2, 18.000m2 từ toà tháp
CEO ở đường Phạm Hùng, Vinaconex Tower ở 34 Láng Hạ là 10.500m2;
CMC Tower: 19.000 m2...Tính đến cuối năm 2009, tổng số nguồn cung
văn phòng hạng A và B trên thị trường Hà Nội dự đoán vào khoảng
615.000 m2.
Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn xuất hiện cung về một hình
thức văn phòng khá mới mẻ đó là “Văn phòng ảo”.Những công ty cung cấp
dịch vụ này đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn là Regus, G-Office,
Văn phòng trọn gói...Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng không phải
chuyển đồ đạc, trang thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của công ty
mình tại đó.Ngoài ra, doanh nghiệp không cần thiết phải có nhân viên làm
việc thường trực. Bộ phận nhân sự của "văn phòng ảo" sẽ trả lời điện thoại,
nhận fax, email và các giấy tờ liên quan với tư cách là thư ký của công ty.
Sau đó, tất cả những thông tin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng.
Công ty cổ phần Văn phòng trọn gói là công ty đầu tiên mở ra xu hướng
cho thuê "văn phòng ảo" tại Hà Nội. Hiện nay ở Hà Nội có 6 công ty kinh
doanh văn phòng trọn gói và có dịch vụ “văn phòng ảo”
Dự báo về cung tiềm năng ở Hà Nội, theo nhận định của Công ty
Colliers International (xếp thứ 12 trong danh sách Top 100 công ty được
công nhận trên thế giới dẫn đầu về tư vấn và cho thuê dịch vụ), từ nay đến
năm 2012, tỉ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được tập trung xây
19
dựng tại quận Cầu Giấy, nơi cho phép xây dựng các toà nhà cao hơn so với
toà nhà chỉ được phép xây 8 – 10 tầng ở quận Hoàn Kiếm. Theo đó, cùng
với công trình toà tháp Keangnam cao 65 tầng trên đường Phạm Hùng, năm
2011 dự báo có khoảng 91.000 m 2 văn phòng hạng A được đưa vào thị
trường.Và dự đoán nguồn cung mới sẽ tăng gấp 3 lần tại Hà Nội trong vòng
3 năm tới, khoảng 65% trong tổng cung này ở xa trung tâm.Riêng khu vực
trung tâm hành chính, những vấn đề về giấy phép sẽ làm giảm nguồn cung
mới, tỷ lệ chỗ trống sẽ tiếp tục giảm xuống dưới 20% nhưng không còn
diện tích nào cho việc mở rộng.
2. Cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội
2.1Khái niệm Cầu BĐS văn phòng cho thuê:
Cầu BĐS trên thị trường là toàn bộ số lượng hàng hóa, dịch vụ mà
người tiêu dùng muốn mua, muốn thuê và có khả năng trả ở các mức giá
khác nhau trong khoảng thời gian nhất định.Hàng hóa cụ thể ở đây là Văn
phòng cho thuê.
Như vậy để cung và cầu có thể gặp nhau thì có những yêu cầu sau:
+ Người chủ sở hữu văn phòng không có mục đích để sử dụng cho
nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu cho thuê, tức là sẵn sàng chuyển
giao văn phòng đó cho người khác
+Văn phòng đó phải đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện
thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường
chấp nhận
+Giá thuê phù hợp với khả năng thanh toán của người đi thuê
+ Có một thị trường để người cho thuê và người đi thuê gặp nhau
2.2 Đặc điểm đối tượng cầu :
20
Nhu cầu về văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội chủ yếu là các
công ty tư nhân, các doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức, các tập đoàn
kinh tế đầu tư vào Việt Nam, các tổ chức tài chính …Các doanh nghiệp nhà
nước có nhu cầu văn phòng cho thuê là rất ít bởi vì hầu như các doanh
nghiệp này được nhà nước cấp đất để xây dựng trụ sở.Đối tượng cầu văn
phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội là rất đa dạng. Do vậy những tiêu
chuẩn, những yêu cầu đối với văn phòng là khác nhau tuỳ theo mục đích sử
dụng và đặc điểm từng lĩnh vực
Khả năng cầu: Nhu cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội
là rất lớn. Những năm trước đây, khi Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO thì
nhu cầu văn phòng cho thuê ở Hà Nội rất cao. Riêng cuối năm 2008 cho
đến nay, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính trên thế giới nên nhu cầu
về văn phòng cho thuê đã giảm. Tuy nhiên trong dài hạn thì khả năng cầu
của văn phòng cho thuê vẫn phát triển cao.
2.3 Tình hình Cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội
Ta có thể thấy bảng tho kê theo nguồn CBRE – công ty chuyên về
quản lý, tư vấn bất động sản Việt Nam
- Xem thêm -