Tài liệu Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ giai đoạn 2007 2010

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN "ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2007 - 2010" Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Liên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN §ể hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông phó hiệu trưởng, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học N«ng Lâm Thái Nguyên ®· luôn giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Việt Trì, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề Tác giả Nguyễn Thị Thùy Liên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân LĐĐ : Luật Đất đai QH : Quy hoạch QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TTBDCT : Trung tâm bồi dưỡng chính trị UBND : Ủy ban nhân dân XD : Xây dựng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Dân số - mật độ dân số tính đến 31/12/2003 .................................. 53 Bảng 4.2: Hiện trạng dân số ............................................................................ 54 Bảng 4.3: HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt (tæng hîp theo ph-¬ng ¸n chän) ............... 58 Bảng 4.4: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì từ 2007 đến 2010 ............................................................................. 68 Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSDĐ khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè .......................... 74 Bảng 4.6: Kết quả đấu giá QSDĐ khu nhà vườn đồi Ong Vang .................... 76 Bảng 4.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đầm, băng 1 đường Sông Thao, xã Minh Nông - thành phố Việt Trì .................. 79 Bảng 4.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực tổ 9, phố Tân Xuân, phường Tân Dân .............................................................................. 83 Bảng 4.9: Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ............ 84 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC Phần I: MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................. 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 2 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài ............................................................... 3 1.3.1. Mục đích ....................................................................................... 3 1.3.2. Yêu cầu ......................................................................................... 3 Phần II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..................................................................... 4 2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ............................................... 4 2.1.1. Bất động sản.................................................................................. 4 2.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................ 5 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ ...... 10 2.2.1. Giá đất ......................................................................................... 10 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................. 12 2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ........ 14 2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................................................................ 16 2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam ......................... 17 2.3. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 19 2.3.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .... 19 2.3.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ................ 23 2.4. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam ....................... 32 2.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới ........................................ 32 2.4.2.Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................... 35 2.4.3. Tình hình đấu giá trên địa bàn tỉnh Phú Thọ .............................. 39 2.5. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu ............................................. 41 Phần III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 43 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 43 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 43 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 43 3.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 43 3.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................... 43 3.2.2. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Việt Trì .............................................................................. 43 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.2.4. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 - 2010 .......................................... 44 3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt ............................................................................................................ 44 3.2.7. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá QSDĐ ................................................................................................. 44 3.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 45 Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 46 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì .. 46 4.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................... 46 4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 2000 - 2010 ....................... 50 4.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì ........................................................................................... 56 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................ 56 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................ 57 4.2.3. Nhận xét chung ........................................................................... 59 4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì ................... 59 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn thành phố Việt Trì .............................................................................. 59 4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................. 60 4.3.3. Thanh toán, hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá ... 63 4.3.4. Các vấn đề khác .......................................................................... 64 4.3.5. Căn cứ để xác định giá sàn ......................................................... 65 4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì .......... 66 4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2007- 2010 ................................................................................. 66 4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án điển hình ............................................................................................................ 71 4.4.2.1. Dự án khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè ................................................... 71 4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì................................. 75 Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày 13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: .............................. 75 4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân Xuân, phường Tân Dân ...................................................................... 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ....................................................... 83 4.5.1. Hiệu quả kinh tế .......................................................................... 83 4.5.2.Hiệu quả xã hội ............................................................................ 86 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ................ 87 4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ...................................... 88 4.6.1. Công tác tổ chức ......................................................................... 88 4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá .................................................. 89 4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị .................. 89 4.7. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ ................ 90 Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92 5.1. Kết luận ............................................................................................... 92 5.2. Đề nghị ................................................................................................ 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 97 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 Phần I MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai với vai trò và ý nghĩa to lớn theo quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Để chủ động và tạo sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH. Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian dài trôi nổi. Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua thành phố Việt Trì đã triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên thành phố cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai và thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2007 - 2010". 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Như đã biết, do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Thành phố Việt Trì là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án điển hình từ năm 2007 - 2010 trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ; - So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm từ đó đưa ra kiến nghị với UBND tỉnh nhằm xây dựng giá đất sát với giá thị trường hơn; - Đưa ra ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn; 1.3.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy; - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 Phần II TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản 2.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định: BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Thị trường bất động sản * Thị trƣờng bất động sản trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. * Thị trƣờng bất động sản Việt Nam Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [7], [23], [26]. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18] Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta chia thành 4 giai đoạn sau đây: * Giai đoạn trước năm 1946: Trước năm 1945, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp bức, bóc lột [17]. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này. * Từ năm 1946 đến trước 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. * Từ năm 1980 đến trước 1993: Tại điều 19 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý[15]. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; Khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 * Giai đoạn từ 1993 đến nay: Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai năm 1988 [22]. Trong hoạt động của thị trường đất đai có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 - điều 5), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17], xuất phát từ năm quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ Luật Dân sự 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “kênh ngầm”. Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐCP về việc mua bán và kinh doanh nhà ở; Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. [18] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000. Để đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất đai đối với các đạo luật khác. Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17]. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18]. Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [10]. Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (thị trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 sơ cấp); Bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). - Thị trường sơ cấp: là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu tiến hành việc giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng, vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi [13]. - Thị trường thứ cấp: là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, cầm cố, thừa kế, góp vốn... bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên quy mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung cấp về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy CNQSDĐ) [13]. Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy cụ thể hóa các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá trị và quy định khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh. Thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét. 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 2.2.1. Giá đất Theo Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [18]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. [21] Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường [2]. Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian. Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường. * Giá đất trong đấu giá QSDĐ Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 12 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [22]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa [13]. * Lãi suất Ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn