Tài liệu Luận văn đề tài thẩm định tài sản đảm bảo

TRƢỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ - TÀI CHÍNH VĨNH LONG KHOA TÀI CHÍNH ---------- MÔN: THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG ĐỀ TÀI : THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO GVHD: BÙI THÀNH QUÍ Nhóm Sinh viên thực hiện : K6-NH1 Nhóm 10:  LÊ THỊ NGỌC GIÀU (028)  NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG (046)  NGUYỄN NGỌC HUYỀN (048)  NGUYỄN THỊ BÍCH LIL (060)  NGUYỄN DUY LINH (061)  HUỲNH PHƢỚC LỢI (068)  CAO NGỌC VẸN (181) VĨNH LONG, THÁNG 10 NĂM 2012 NHẬN XÉT VÀ CHẤM ĐIỂM CỦA GIÁO VIÊN  ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... ...................................................................................................................... DANH SÁCH NHÓM 10  1. LÊ THỊ NGỌC GIÀU 0640010028 2. NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG 0640010046 3. NGUYỄN NGỌC HUYỀN 0640010048 4. NGUYỄN THỊ BÍCH LIL 0640010060 5. NGUYỄN DUY LINH 0640010061 6. HUỲNH PHƢỚC LỢI 0640010068 7. CAO NGỌC VẸN 0640010181 PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ TỶ LỆ STT HỌ TÊN NHIỆM VỤ HOÀ THÀNH (%) 1 Lê Thị Ngọc Giàu 2 Nguyễn Thị Thu Hƣơng 3 Nguyễn Ngọc Huyền 4 Nguyễn Thị Bích Lil 5 Nguyễn Duy Linh 6 Huỳnh Phƣớc Lợi 7 Cao Ngọc Vẹn Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo Các phƣơng pháp thẩm định tài sản đảm bảo Vai trò thẩm định tài sản đảm bảo Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo Các phƣơng pháp thẩm định tài sản đảm bảo Các phƣơng pháp thẩm định tài sản đảm bảo Các phƣơng pháp thẩm định tài sản đảm bảo KÝ TÊN MỤC LỤC  Trang PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................. NỘI DUNG........................................................................................................... CHƢƠNG I. CƠ SỞ LÍ LUẬN ............................................................................. 1.Thẩm định tín dụng ............................................................................................ 2. Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo .......................... CHƢƠNG II. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO ............. 1. Các bƣớc thực hiện trong quy trình thẩm định giá .......................................... 2. Quy trình thực hiện chi tiết .............................................................................. 2.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá ....................................... và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá 2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá ....................................................................... 2.3. Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin .................................................... 2.4. Phân tích thông tin....................................................................................... 2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá ................................................... 2.6. Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá .................................................... III. PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ............................................ 1.Giải thích các thuật ngữ .................................................................................... 2. Đối tƣợng và mục đích của thẩm định giá ............................................................. 2.1 Đối tƣợng thẩm định giá ............................................................................ 2.2 Mục đích thẩm định giá .............................................................................. 3. Nguyên tắc thẩm định giá ................................................................................. 3.1 Các nguyên tắc thẩm định giá cơ bản ......................................................... 3.2 Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể ................................. 4. Các phƣơng pháp thẩm định ............................................................................. 4.1 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ............................................ 4.1.1 Phƣơng pháp so sánh .............................................................................. 4.1.2 Phƣơng pháp chi phí............................................................................... 4.1.3 Phƣơng pháp thu nhập ........................................................................... 4.1.4 Phƣơng pháp thặng dƣ ........................................................................... 4.1.5 Phƣơng pháp lợi nhuận .......................................................................... 4.2 Các phƣơng pháp thẩm định giá máy móc thiết bị ......................................... 4.2.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp ............................................................... 4.2.2 Phƣơng pháp chi phí............................................................................... 4.2.3 Phƣơng pháp đầu tƣ ............................................................................... CHƢƠNG IV. KẾT LUẬN ................................................................................ TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. PHẦN MỞ ĐẦU  Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nƣớc, hệ thống các ngân hàng thƣơng mại đã có những bƣớc tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cƣờng hợp tác quốc tế, cùng với chất lƣợng cuộc sống ngày càng đƣợc nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng. Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản nhà đất. Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng, khó khăn từ phía khách hàng nhất là trong công tác thẩm định của ngân hàng gặp nhiều khó khăn hơn đã làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp tài sản chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng nhƣ hoạt động của ngân hàng. Vì vậy, với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về hoạt động của ngân hàng đặc biệt là trong công tác thẩm định cũng nhƣ quy trình thẩm định các loại tài sản nên nhómđã chọn chủ đề “THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phƣơng pháp định giá tài sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng. NỘI DUNG  CHƢƠNG I: CƠ SƠ LÍ LUẬN 1 . Thẩm định tín dụng 1.1 Cơ sở pháp lý Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo đƣợc thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ – CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính Phủ và thông tƣ hƣớng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổchức tín dụng; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 1.2 Khái niệm Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. 1.3 Tác dụng: Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo có một số tác dụng chủ yếu nhƣ sau: - Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó không thanh toán đƣợc nợ. - Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệuquả. - Là rào cản đối với những đối tƣợng đi vay có chủ định lừa đảo. 2. Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo 2.1 Khái niệm Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của ngƣời thứ ba mà ngƣời này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tƣơng lai và đƣợc phép giao dịch Thẩm định tài sản đảm bảo là việc mà ngân hàng sử dụng các công cụ và phƣơng tiện kĩ thuật nhằm đánh giá đƣợc giá trị của tài sản đảm bảo mà các khách hàng để đảm bảo cho khoản vay 2.2 Vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo Thẩm định gía tài sản là hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trƣờng, có thể coi là trung tâm của tất cả hoạt động kinh tế. Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đƣa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tƣ, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà thẩm định giá phục vụ bất kỳ ngƣời nào có quan hệ giao dịch về tài sản. Chẳng hạn nhà thẳm định giá có thể đƣợc yêu cầu tƣ vấn cho ngƣời bán về giá bán tài sản của mình; cho ngƣời thuê về tiền thuê tài sản hàng năm mà họ phải trả; cho một ngƣời nhận đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà ngƣời đó giao cho ngƣời đi vay; là tƣ vấn cho ngƣời bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn.... Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của thẩm định giá là yếu tố quan trọng nhất đối với một thẩm định viên, do giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản không phải luôn giống nhau đối với tất cả mọi mục đích. Trong đa số các trƣờng hợp, vấn đề quan trọng hàng đầu của nhà thẩm định là đánh giá giá trị thị trƣờng; nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm sẽ đƣợc yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật. Vai trò của những nhà thẩm định giá đã phát triển lớn mạnh trong những năm gần đây. Môi trƣờng kinh tế mới đã tạo ra nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá. Ngày nay, trong thời đại máy vi tính, môi trƣờng kinh tế tinh vi và phức tạp đòi hỏi một nguồn dữ liệu thực tế liên tục. Những nhà thẩm định giá đƣợc công nhận khắp trên thế giới nhƣ những nhà cung cấp số liệu tài sản độc lập trong cả hai khu vực Nhà nƣớc và tƣ nhân CHƢƠNG II. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1. Các bƣớc thực hiện trong quá trình thẩm định giá. Chi nhánh/ đơn vị KD Hồ sơ pháp lý của TSĐB Chuyên viên định giá Lựa chọn TSĐB cho khoản vay Trƣởng BP QLTSDB Lập kế hoạch định giá Kế hoạch định giá Chấp nhận? Phiếu đề nghị định giá Lập phiếu đề nghị đánh giá Xem xét phiếu? Duyệt KH định giá Phối hợp kế hoạch định giá Thẩm định giá và thông báo kết quả định giá Thông báo kết quả định giá Lập biên bản định giá và ký với khách hàng Biên bản định giá Gửi thông báo kết quả thẩm định giá cho chi nhánh Lƣu hồ sơ định giá Kết thúc Doanh nghiệp và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bƣớc sau đây: - Bƣớc 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trƣờng hoặc phi thị trƣờng làm cơ sở thẩm định giá. - Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Duyệt kq? - Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin. - Bƣớc 4: Phân tích thông tin. - Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. - Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ kết quả thẩm định giá. 2. Quy trình thực hiện chi tiết. 2.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá. 2.1.1. Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá. 2.1.2. Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải đƣợc nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. 2.1.3. Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những ngƣời sử dụng kết quả thẩm định giá. 2.1.4. Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tƣợng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đƣa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hƣởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá. 2.1.5. Thẩm định viên phải đƣa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hƣởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá. 2.1.6. Việc đƣa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: - Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. - Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. - Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đƣa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng. 2.1.7. Xác định thời điểm thẩm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải đƣợc thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản đƣợc đƣa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. 2.1.8. Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trƣờng hay giá trị phi thị trƣờng. - Giá trị thị trƣờng: đƣợc xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01). - Giá trị phi thị trƣờng: đƣợc xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02). Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành 2.1.9. Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trƣờng hay giá trị phi thị trƣờng. - Giá trị thị trƣờng: đƣợc xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01). - Giá trị phi thị trƣờng: đƣợc xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02). Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành. 2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá. 2.2.1. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bƣớc công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bƣớc công việc cũng nhƣ toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. 2.2.2. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản đƣợc mua/bán và đặc điểm thị trƣờng. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trƣờng, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải đƣợc kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cƣơng báo cáo kết quả thẩm định giá. 2.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. 2.3.1. Khảo sát hiện trƣờng Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trƣờng: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thƣớc, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh. - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nƣớc, viễn thông, điện, đƣờng), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tƣ, nhà thầu đang xây dựng công trình.Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩmđịnh viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hƣớng khác nhau. 2.3.2. Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trƣờng, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lƣợng tham gia thị trƣờng, động thái ngƣời mua - ngƣời bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin: + Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trƣờng, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trƣng của thị trƣờng tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận. + Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…). - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lƣợng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phƣơng, trung ƣơng và của các cơ quan quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải đƣợc kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. 2.4. Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định. 2.4. 1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trƣờng tài sản. 2.4. 2. Phân tích những đặc trƣng của thị trƣờng tài sản cần thẩm định giá. a. Bản chất và hành vi ứng xử của những ngƣời tham gia thị trƣờng. - Đối với tài sản thƣơng mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thƣơng mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trƣờng (công ty tƣ nhân hay sở hữu nhà nƣớc, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trƣờng tài sản loại này với những ngƣời mua tiềm năng. - Đối với tài sản là nhà cửa dân cƣ, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trƣờng tài sản loại này với những ngƣời mua tiềm năng. b. Xu hƣớng cung cầu trên thị trƣờng tài sản. - Những xu hƣớng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tƣơng tự hiện có trên thị trƣờng. - Ảnh hƣởng của xu hƣớng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. 2.4. 3. Phân tích về khách hàng: - Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trƣờng xung quanh tài sản. - Nhu cầu, sức mua về tài sản. 2.4. 4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ƣu tài sản. - Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tƣơng quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tƣơng lai. + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản. + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trƣờng, mục đích sử dụng trong tƣơng lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. + Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dƣỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản đƣợc sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. 2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. - Thẩm định viên phải nêu rõ các phƣơng pháp đƣợc áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá. - Phƣơng pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phƣơng pháp thẩm định giá.” - Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phƣơng pháp trong thẩm định giá đƣợc sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. - Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phƣơng pháp thẩm định giá nào đƣợc sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phƣơng pháp thẩm định giá nào đƣợc sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. 2.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thƣ thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thƣ thẩm định giá.” CHƢƠNG III: PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. Giải thích các thuật ngữ 1.1. Phương pháp thẩm định giá: Là những phƣơng pháp, cách thức để ƣớc tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản. 1.2. Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng. 1.3. Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ƣớc tính bằng tiền (dựa trên các phƣơng pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. 2. Đối tƣợng và mục đích của thẩm định giá 2.1 Đối tượng thẩm định giá: Nhà phố, nhà biệt thự, nhà chung cƣ. Nhà xƣởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi, công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp. Các tài sản gắn liền trên đất: cầu đƣờng, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh viện, trƣờng học. Thẩm định giá đất ở, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, các dự án đầu tƣ bất động sản, các khu resort... 2.2 Mục đích thẩm định giá: - Mua bán, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng. - Bảo hiểm và bồi thƣờng tài sản - Phục vụ thuê tài chính - Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính. - Đầu tƣ và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá. - Xác định giá trị đầu tƣ. - Các mục đích khác 3. Các nguyên tắc thẩm định giá Giá trị của tài sản đƣợc hình thành bởi nhiều yếu tố tác động nhƣ giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. 3.1. Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc dự báo  Nguyên tắc cung - cầu  Nguyên tắc dự kiến lợi ích tƣơng lai  Nguyên tắc phù hợp  Nguyên tắc đóng góp 3.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất a) Khái niệm Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện đƣợc về mặt vật chất, đƣợc pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu đƣợc của sự ƣớc tính giá trị thị trƣờng. b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản - Việc sử dụng không đƣợc pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện đƣợc về mặt vật chất không đƣợc xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại. - Đặc điểm cuả thị trƣờng là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tƣơng lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trƣớc mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời. Trong một số trƣờng hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ƣớc tính các khoản chi phí và thu nhập tƣơng lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản . c) Yêu cầu của nguyên tắc Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu nhƣ sự sử dụng hiện tại chƣa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trƣờng của tài sản 3.1.2. Nguyên tắc thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng đến sự thay thế. Một ngƣời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trƣờng và cùng một thời điểm. Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể đƣợc đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tƣơng tự 3.1.3. Nguyên tắc dự báo Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trƣớc các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trƣờng,… có thể xảy ra trong tƣơng lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tƣơng lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản 3.1.4. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trƣờng. Ngƣợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Do vậy khi thẩm định giá thì các lực lƣợng thị trƣờng phái đƣợc phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thong tin thị trƣờng nhƣ cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trƣờng trƣớc khi thực hiện các điều chỉnh. 3.1.5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị của tài sản có thể đƣợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tƣơng lai. Do đó, việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua. 3.1.6. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. 3.1.7.Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 3.1. 8.Các nguyên tắc khác Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó 3.2. Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể 3.2.1. Thẩm định giá bất động sản  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tƣơng tự với bất động sản khác, nhƣng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản đƣợc sử dụng tối ƣu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trƣờng của nó. Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem nhƣ đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất. Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ƣu. Do đó, giá trị thị trƣờng của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trƣờng, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trƣờng của đất đã cải tạo. ▪ Nguyên tắc thay thế Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, ngƣời mua thƣờng không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có đƣợc diện tích đất tƣơng đƣơng và xây dựng một công trình tƣơng ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. ▪ Nguyên tắc dự báo Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng nhƣ các chính sách quản lý của Nhà nƣớc về bất động sản và thị trƣờng bất động trong tƣơng lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo đƣợc biến động của các yếu tố này để ƣớc tính giá trị bất động sản đƣợc chính xác  Nguyên tắc cung - cầu Giá trị thị trƣờng của bất động sản đƣợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lƣợng cung và cầu trên thị trƣờng bất động sản vào thời điểm thẩm định giá. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trƣờng, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tƣ kinh doanh bất động sản, chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản  Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị thị trƣờng của bất động sản đƣợc đo lƣờng bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tƣơng lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tƣ. Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản  Nguyên tắc đóng góp Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ƣớc tính giá trị của bất động sản thẩm định giá. ▪ Nguyên tắc phù hợp Bất động sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trƣờng, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. ▪Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển. Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng một giá nhƣ vậy. Ngƣời thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả. 3.2.2.. Thẩm định giá máy, thiết bị  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều máy, thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt vật chất; nhƣng chỉ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị nào phát huy công suất tối đa khi sử dụng.  Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, ngƣời mua sẽ không trả cho một máy, thiết bị nhiều hơn chi phí chế tạo ra một máy, thiết bị với công dụng và tính năng tƣơng tự.