Tài liệu Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận ô môn thành phố cần thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --oOo-- TRƯƠNG VĂN LONG PHẠM THỊ KIM NGÂN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Cần Thơ, 08/2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --oOo-- XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Cán bộ hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Lê Tấn Lợi Trương Văn Long MSSV: 4074913 Phạm Thị Kim Ngân MSSV: 4074970 Cần Thơ, 08/2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --------  -------XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI Xác nhận của Bộ môn Tài nguyên đất đai với đề tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ” Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010. Xác nhận của Bộ môn: .................................................................................................................................................. ... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ................................................................................................... Cần Thơ., ngày…...tháng … năm 2010 Trưởng Bộ Môn i TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --------  -------NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ” Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010. Xác nhận: ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................. .... ..................................................................................................................................................... ....................................................................................................... .............................................. Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010 Cán bộ hướng dẫn ii TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --------  -------NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁO Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ” Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện và bảo vệ trước hội đồng. Ngày ……..tháng 11 năm 2010. Báo cáo Luận văn tốt nghiệp được Hội đồng đáng giá ở mức:…………….. …... ………………………………………………………………………………………......... ............................................................................................................................................... ...... Ý kiến hội đồng: …………………………………………………………………………… …………………... .................................................................................................................................................... ......................................................................................................................... ............................ ..................................................................................................................................................... Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010 Chủ tịch hội đồng iii TIỂU SỬ CÁ NHÂN ----  ---- Họ và tên: Phạm Thị Kim Ngân Ngày sinh: 05/06/1989 Nơi sinh: Phường Thới Long, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ Họ tên cha: Phạm Thanh Liêm Họ tên mẹ: Ngô Thị Bào Quê quán: Quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu Văn Liêm, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai. Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010 iv TIỂU SỬ CÁ NHÂN ----  ---Họ và tên: Trương Văn Long Ngày sinh: 01/02/1989 Nơi sinh: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Họ tên cha: Trương Văn Lơn Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Dung Quê quán: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu Thành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai. Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010 v LỜI CAM ĐOAN Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào trước đây. Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Ngân Trương Văn Long vi LỜI CẢM TẠ ----  ---Qua thời gian học tập, rèn luyện và thực hiện đề tài, đến nay luận văn tốt nghiệp của chúng em đã hoàn thành.Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt đẹp. Chúng em xin chân thành cám ơn: Quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời gian theo học tại trường. Quý thầy cô ở Bộ môn Tài nguyên đất đai, trường Đại Học Cần Thơ đã hết long quan tâm, chỉ dạy và truyền đạt cho chúng em những kiến thức cũng như nhứng kinh nghiệm thực tế vô cùng quý báu trong suốt thời gian chúng em học tập và rèn luyện tại trường. Đặc biệt xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Tấn Lợi, đã tận tình hướng dẫn và cho chúng em những lời khuyên hết sức bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài này. Xin cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Kiệt và cô Huỳnh Thị Thu Hương đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn chúng em trong suốt hơn 3 năm học tập tại trường đặc biệt là tại Bộ môn Tài nguyên đất đai. Cảm ơn tất cả các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K33 đã cho chúng tôi những lời khuyên bổ ích và đã tình giúp đỡ chúng tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong cuộc sống thường ngày. Chúng con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy chúng con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất cho c h ú n g con học tập. Cũng như đã quan tâm sâu sắc và không ngừng động viên con cố gắng vươn lên trong học tập để đạt được kết quả như ngày nay. Trương Văn Long Phạm Thị Kim Ngân vii TÓM LƯỢC Đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơi đây để phục vụ cho công tác định giá đất. Qua quan sát và ghi nhận thực tế cũng như sử dụng phiếu điều tra để phỏng vấn trực tiếp người dân đang sống và sinh hoạt trên các tuyến đường trong địa bàn Quận Ô Môn cho thấy: Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất ít biến động nhưng đối với giá trên thị trường thì biến động liên tục trong những năm qua, trung bình mỗi năm tăng 15% - 25%. Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình. Đồng thời thị trường nhà đất nơi đây có những biến động nhất định ảnh hưởng đến đời sống cũng như hoạt động kinh doanh sản xuất ở địa phương. Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yếu tố chiếm mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%, hai yếu tố an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấp nhất lần lược là 3,08% và 3.25% Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lại. Các tuyến đường có giá trị sử dụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, các tuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69. Đồng thời qua kết quả phỏng vấn tại Quận Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướng lựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu xã hội. viii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... vi LỜI CẢM TẠ.............................................................................................................vii TÓM LƯỢC ...............................................................................................................viii MỤC LỤC .................................................................................................................... ix DANH SÁCH KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................xiii DANH SÁCH BẢNG ............................................................................................... xiv DANH SÁCH HÌNH .................................................................................................. xv MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................... 2 1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản ...................................................................... 2 1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ...................... 2 1.1.1.1 Đất ở đô thị ...................................................................................... 2 1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ........................ 2 1.1.2 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 2 1.2 Khái quát về thị trường đất đai.................................................................................. 2 1.2.1 Khái niệm ..................................................................................................... 2 1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai........................................................................ 3 1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai............................................. 3 1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo ............................ 3 1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền ............................. 4 1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế .......... 4 1.3 Khái quát về giá đất .................................................................................................. 5 1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất ............... 5 1.3.1.1 Giá trị của đất .................................................................................. 5 ix 1.3.1.2 Giá đất ........................................................................................ …5 1.3.2 Các đặc điểm của giá đất ............................................................................ 6 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị ............................................ 7 1.3.3.1 Yếu tố vị trí ..................................................................................... 7 1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất...................................................................... 7 1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật.......................................................... 7 1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ............................................................ 8 1.3.3.5 Yếu tố môi trường ........................................................................... 8 1.3.3.6 Yếu tố an ninh xã hội ...................................................................... 8 1.3.3.7 Các yếu tố khác............................................................................... 8 1.4 Công tác phân hạng định giá đất ............................................................................. 8 1.4.1 Khái niệm ................................................................................................... 8 1.4.1.1 Khái niệm về định giá .................................................................... 8 1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai......................................................... 9 1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất ..................................... 9 1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất .... 9  Căn cứ vào yếu tố tự nhiên........................................................... 9  Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội .................................................. 9 1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước............................ 9  Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất ........................... 9  Chức năng .................................................................................. 10  Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai ..................... 10  Căn cứ phân loại đất .................................................................. 10  Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai ....................................... 11  Quy định về giá đất .................................................................... 11 1.4.3 Nguyên tắc định giá đất .............................................................................. 11 1.4.4 Các phương pháp định giá đất .................................................................... 12 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất ............................................................... 13 x 1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu .................................................................................... 14 1.6.1 Đặc điểm tự nhiên...................................................................................... 14 1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội ............................................................................. 14 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP.......................................... 17 2.1 Phương tiện ............................................................................................................ 17 2.2 Phương pháp thực hiện .......................................................................................... 17 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................ 20 3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn ................... 20 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận Ô Môn trong năm 2009 đến quí III năm 2010 ................................. 20 3.1.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010................ 21 3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn...................................................................................... 24 3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn ..................... 24 3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất giữa các phường .................................................................... 26 3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị........................................................................... 26 3.2.2.2 Yếu tố vị trí ................................................................................... 28 3.2.2.3 Yếu tố điều kiện sinh lợi ............................................................... 29 3.2.2.4 Yếu tố hình thể lô đất.................................................................... 30 3.2.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội .......................................................... 31 3.2.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật........................................................ 32 3.2.2.7 Yếu tố môi trường ......................................................................... 33 3.2.2.8 Yếu tố an ninh xã hội .................................................................... 34 3.2.2.9 Yếu tố quy hoạch sử dụng đất....................................................... 35 3.2.3 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố đến giá đất ở quận Ô Môn......................................................................... 37 xi 3.2.4 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất..................................... 38 3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hội và môi trường ở Ô Môn ..................................................................................... 39 3.3.1 Cơ sở phân cấp và xác định trọng số điểm cho từng yếu tố ....................... 39 3.3.1.1 Điều kiện sinh lợi .......................................................................... 39 3.3.1.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 40 3.3.1.3 Cơ sở hạ tầng xã hội ...................................................................... 40 3.3.1.4 An ninh xã hội và môi trường ......................................................... 41 3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chính trong quận Ô Môn ................................................................................... 41 3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chính trong quận Ô Môn ................................................................................... 43 3.3.4 Thực trạng trạng môi trường và an ninh xã hội một số tuyến đường chính trong quận Ô Môn ................................................................................... 44 3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợi trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn ................................... 46 3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường chính của quận Ô Môn ...................................................................................... 48 CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 50 4.1 Kết luận .................................................................................................................. 50 4.2 Kiến nghị................................................................................................................ 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 51 PHỤ LỤC ................................................................................................................... 52 xii DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ gốc ANXH An ninh xã hội BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng CSHTKT Cơ sở hạ tầng kỹ thuật CSHTXH Cơ sở hạ tầng xã hội GTSDĐ Giá trị sử dụng đất ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long ĐKSL Điều kiện sinh lợi MT Môi trường QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TP Thành phố WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới) xiii DANH SÁCH BẢNG Bảng Tựa bảng Trang 3.1 Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm 2010 22 3.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 24 3.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở một số tuyến đường chính của Ô Môn 45 3.4 Thống kê cơ sở hạ tầng xã hội trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn 46 3.5 Thực trạng môi trường và an ninh xã hội ở một số tuyến chính trong quận Ô Môn 3.6 Khả năng sinh lợi và hình thức sử dụng đất trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn. 47 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường chính của quận Ô Môn 49 3.7 xiv DANH SÁCH HÌNH Hình Tựa hình 1.1 Bản đồ giao thông Quận Ô Môn – thành phố Cần Thơ 3.1 So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế Trang 17 trên một số tuyến đường cuả quận Ô Môn năm 2010. 23 3.2 Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất 24 3.3 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đô thị đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 27 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 28 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất ở các phường củaquận Ô Môn 30 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 31 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 32 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 33 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 34 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 35 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn 36 Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá đất 38 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12 xv MỞ ĐẦU Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nền kinh tế - xã hội nước ta ngày càng phát triển mạnh mẻ. Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Song song với sự phát triển kinh tế thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng, …cũng tăng nhanh. Đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Do đó, Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội… Điều này đã tạo cho Cần Thơ có nền kinh tế phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt, quận Ô Môn. Trong đó quận Ô Môn là quận đang có sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và trên đà phát triển. Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương. Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “ Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm các mục tiêu sau: - Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở cho công tác định giá đất ở địa phương. - Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn quận Ô Môn làm cơ sở cho công tác định giá đất ở địa phương. 1 CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản Theo Lê Quang Trí ( 2001) thì đất đai thường được định nghĩa như là: “ Một thực thể tự nhiên dưới dạng không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên. 1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị 1.1.1.1 Đất ở đô thị Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003. Điều 84. Khoản 1) 1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh ( Luật đất đai 2003. Điều 93. Khoản 1) 1.1.2 Khái niệm về bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.2 Khái quát về thị trường đất đai 1.2.1 Khái niệm Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. 2 Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005). 1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. (Theo Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) 1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai Theo Hồ Thị Lam Trà, năm 2005 thì thị trường đất đai có những đặc điểm cơ bản sau: 1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. 3