Tài liệu Tiểu luận tìm hiểu pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản

A. MỞ ĐẦU Trước xu thế phát triển và hội nhập kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay thì nhu cầu về vốn để đẩy mạnh phát triển kinh tế là vấn đề cần thiết đối với mỗi nước. Để huy động vốn một cách tối đa, ngoài sự góp mặt của ngân hàng còn có một số tổ chức phi ngân hàng khác điển hình là quỹ đầu tư (QĐT) , một định chế tài chính trung gian tham gia hoạt động kinh doanh trên thị trường chứng khoán. Qua báo cáo tổng kết về sự hoạt động của TTCK, chúng ta có thể nhận thấy sự không ổn định của TTCK, giá cả chứng khoán và chỉ số chứng khoán luôn biến động. Và một trong những nguyên nhân đó là thiếu vắng các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp như các QĐT. Sự hiện diện của QĐT không những chỉ cần thiết cho TTCK mà còn rất cần thiết cho sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Trên thực tế, hiện đã có nhiều quỹ đầu tư được hình thành và tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán, nhưng chưa có quỹ nào chuyên sâu trong huy động vốn để đầu tư vào bất động sản. Bởi những lý do đó em đã chọn đề tài “Tìm hiểu pháp luật về Quỹ đầu tư bất động sản” qua đó nhận xét, đánh giá để có những đề xuất phù hợp cho việc hoàn thiện pháp luật về QĐT Bất động sản ở Việt Nam hiện nay. B. NỘI DUNG I. Những vấn đề cơ bản về quỹ đầu tư bất động sản 1. Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản Qũy đầu tư chứng khoán là quỹ tiền hình thành từ vốn góp của các nhà đầu tư để đầu tư chủ yếu vào chứng khoán nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Công ty quản lý quỹ tạo lập quỹ đầu tư chứng khoán bằng cách phát hành chứng chỉ hưởng lợi để thu hút vốn từ nhiều nhà đầu tư trên thị trường. Tiền của quỹ sau đó sẽ được công ty quản lý quỹ đem đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu, các công cụ của thị trường tiền tệ và các chứng khoán hoặc tài sản phù hợp với mục tiêu nghi nhận trong điều lệ quỹ. Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản. (27a Điều 6 Luật chứng khoán 2006) Như vậy, hình thức quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua 1 chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản. 2. Đặc điểm quỹ đầu tư bất động sản Vì nó là một quỹ đầu tư chứng khoán, cho nên quỹ đầu tư bất động sản cũng mang những đặc điểm của một quỹ đầu tư chứng khoán: - Thứ nhất, quỹ đầu tư bất động sản chỉ thể hiện một lượng tiền do các nhà đầu tư đóng góp chứ không phải một pháp nhân, không có tổ chức bộ máy riêng, vì vậy toàn bộ việc huy động vốn thành lập quỹ, quản lý và điều hành hoạt động của quỹ cho tới việc sử dụng vốn của quỹ để đầu tư, thu lời đều do công ty quản lý quỹ đảm nhiệm.Toàn bộ hoạt động của công ty quản lý quỹ chịu sự giám sát của một pháp nhân, thường là ngân hàng, độc lập với quỹ và với công ty quản lý quỹ. Ngân hàng vừa đóng vai trò là người bảo quản tài sản của quỹ đồng thời vừa là người giám sát toàn bộ hoạt động của công ty quản lý quỹ. - Thứ hai, chứng khoán được phát hành để huy động vốn thành lập quỹ không phải là cổ phiếu mà chỉ là chứng chỉ hưởng lợi cho phép nhà đầu tư sở hữu chúng được hưởng một phần thu nhập từ hoạt động đầu tư của quỹ tương ứng với tỉ lệ vốn mà họ đầu tư vào quỹ. - Thứ ba, những người đầu tư vào quỹ đầu tư chứng khoán không phải là cổ đông mà chỉ là những người hưởng lợi từ hoạt động quỹ; họ bỏ tiền góp vốn lập quỹ nhưng không trực tiếp quản lý quỹ mà ủy thác toàn bộ việc quản lý, điều hành cho công ty quản lý và ngân hàng bảo quản. 3. Phân loại quỹ đầu tư bất động sản Căn cứ vào cách thức huy động vốn. Có hai loại: - Quỹ đầu tư đóng - Quỹ đâu tư mở 3.1. Quỹ đầu tư đóng Đây là quỹ đầu tư mà theo điều lệ quy định, thường chỉ tạo vốn qua một lần bán chứng khoán cho công chúng. Quỹ đầu tư dạng đóng mang tính chất giống như một công ty cổ phần thông thường có thể phát hành cổ phiếu thong thường, cổ phiếu ưu đãi hoặc trái phiếu. Qũy không được phát hành 2 thêm bất kỳ một loại cổ phiểu nào để huy động vốn và cũng không mua lại các cổ phiếu đã phát hành. Số cổ phiếu đó được mua đi bán lại trên thị trường chứng khoán cũng như cổ phiếu của các công ty khác. Muốn mua bán cổ phiếu của quỹ đầu tư dạng đóng này người muốn mua hoặc muốn bán phải liên hệ với môi giới và phải trả tiền hoa hồng cho mỗi dịch vụ cũng như mua bán các loại cổ phiếu khác. Giá thị trường cổ phiếu của quỹ đầu tư bất động sản dạng đóng phụ thuộc vào lượng cung cầu cũng như khi áp dụng đối với các loại chứng khoán khác chư không trực tiếp liên quan đến giá trị tài sản ròng. 3.2. Quỹ đầu tư dạng mở Quỹ đầu tư dạng mở còn được gọi là quỹ tương hỗ. Khác với quỹ đầu tư dạng đóng các quỹ đầu tư dạng mở luôn phát hành thêm những cổ phiếu mới để tăng vốn và cũng sẵn long chuộc lại những cổ phiếu đã phát hành. Các cổ phiếu của quỹ được bán trực tiếp cho công chúng, không thông qua thị trường chứng khoán. Muốn mua cổ phiếu của quỹ đầu tư bất động sản dạng mở không phải qua mô giới. Do đó tạo cơ hội cho bất kì ai tham gia và trở thành chủ sở hữu quỹ. II. Pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam 1. Thực trạng hoạt động các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam Cho đến nay, các quỹ BĐS hoạt động tại Việt Nam đều thuộc quỹ nước ngoài như: VPH của Công ty Quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset Management; VNL của Tập đoàn Vinacapital; VPF của Tập đoàn Dragon Capital; 3 quỹ của Tập đoàn Indochina Capital… Dù thị trường BĐS ảm đạm nhưng nhiều quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục rót vốn vào thị trường. Ví như, Công ty quản lý quỹ của Indochina Capital đang trong giai đoạn thương lượng để mua lại dự án BĐS phân khúc trung bình. Bên cạnh đó, công ty quản lý quỹ này vẫn nắm giữ 3 quỹ BĐS (Indochina Land Holdings I, II, III) ở các phân khúc từ cao cấp đến trung bình. Gần đây nhất, Mapletree Investments - một trong những công ty BĐS hàng đầu tại Singapore, thuộc Tập đoàn Temasek Holdings đã có những động thái thành lập quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam. 3 Theo đó, Mapletree Investments dành từ 300 – 500 triệu USD lập quỹ Việt Nam (Vietnam Fund) để đầu tư BĐS. Mapletree Investments sẽ tập trung đầu tư vào các dự án căn hộ dịch vụ, văn phòng và bán lẻ tại các thành phố lớn. Dự kiến, Vietnam Fund sẽ ra đời vào năm 2013, với chỉ tiêu tỷ suất sinh lời là 22%. Những thay đổi về mặt pháp lý như nghị định 71/2010/NĐ-CP , Thông tư 13... đang tạo nên những sức ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án bất động sản. Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường. Còn nếu so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào REIT có ưu điểm hơn ở chỗ REIT có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án có qui mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhược điểm của REIT so với đầu tư trực tiếp là mất phí quản lí, nhà đầu tư không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả đầu tư của Ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn. Trong năm 2010, trong khi "NAV per share" quỹ VNL của Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH của Saigon Asset Management tăng 2,4% thì "NAV per share" quỹ VPF của Dragon Capital lại giảm tới 7,1%. Nhà đầu tư sẽ phân vân lớn nhất giữa việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản vì có nhiều điểm chung giữa hai hình thức đầu tư này. Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức. 4 Như vậy, nhà đầu tư vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường. Ngoài ra, đầu tư vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào REIT vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc. Tuy nhiên, chính những quy định chặt chẽ trong việc huy động và đầu tư vốn cũng dẫn đến hạn chế một phần cơ hội tạo ra lợi nhuận của REIT, khi đem so sánh với các công ty bất động sản. Ví dụ: quỹ mở chủ yếu phải đầu tư vào các dự án đã hoàn thành, ngoài ra đầu tư vào chứng khoán không quá 10% giá trị quỹ - và phải là cổ phiếu bất động sản hoặc trái phiếu chính phủ; đầu tư vào dự án đang xây dựng không quá 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản được chào bán ngay sau khi hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…). Ngoài việc cạnh tranh để thu hút vốn với các hình thức đầu tư kể trên, các REIT của Việt Nam khi ra đời sẽ còn phải cạnh tranh với các REIT nước ngoài đã hình thành từ lâu và đang hoạt động tại nước ta. So với các REIT nước ngoài, các REIT của Việt Nam được niêm yết tại thị trường trong nước nên khá thuận tiện, có thể giảm bớt được rủi ro về tỉ giá, rủi ro trong việc chuyển lợi nhuận về nước. Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí người Việt Nam có thể sẽ am hiểu hơn về thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ tốt với chính quyền để giải quyết các vấn đề pháp lí, cũng như linh hoạt hơn để có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh tốt. Tuy nhiên, cũng có những thách thức nhất định 5 đối với REIT Việt Nam như quy mô vốn huy động được có thể nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên không có được lợi thế của người đi tiên phong, hoặc có thể rủi ro do không phải tuân theo các qui trình khắt khe như các REIT nước ngoài (do chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật nước ngoài, do yêu cầu cao của nhà đầu tư nước ngoài). Dù sao đi nữa, đã là một hình thức đầu tư thì REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định: - Rủi ro lớn nhất là lợi nhuận mang lại không như mong đợi. Việc đầu tư thành công sẽ phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của đội ngũ quản lý quỹ. Đây là yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư. Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt động của quỹ cũng như ban điều hành là điều hết sức cần thiết. - Việc định giá lại giá trị tài sản ròng của quỹ là không hề dễ dàng. Giá trị tài sản của quỹ được tính dựa trên việc định giá lại các dự án bất động sản, nhưng việc đánh giá đúng giá trị các dự án này thì rất khó khăn. - Do đầu tư vào bất động sản nên khi thị trường bất động sản đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Việc định giá NAV của quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị các bất động sản đang nắm giữ, nhưng việc định giá bất động sản một cách chính xác luôn là một bài toán không hề dễ dàng. - Bên cạnh đó, cho đến nay nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các REIT nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp. Do vậy, đây sẽ là một điểm đáng cân nhắc với đối với việc ra quyết định của nhà đầu tư, cũng như một thách thức không nhỏ đối với các REIT Việt Nam ra đời trong bối cảnh hiện nay. 6 2. Thực trạng pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam. Hiện tại, Bộ Tài chính hiện đang chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa đưa ra dự thảo trong đó có quy định về việc thành lập Quỹ đầu tư bất động sản qua hình thức phát hành chứng khoán. Có thể hiểu nôm na đó là việc cho phép những Quỹ dạng này được huy động vốn trong dân bằng cách phát hành ra những giấy tờ có giá mà tên chuyên môn gọi là Chứng chỉ quỹ và cổ phiếu. Được thực hiện hành vi này, doanh nghiệp bất động sản sẽ không phải phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn của các ngân hàng như hiện nay. Trên thế giới, hình thức này khá phổ biến và Việt Nam, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng tỏ ý mong chờ. Tuy nhiên, việc kiểm soát không phải là điều đơn giản. Theo Dự thảo, nguồn vốn của Quỹ đầu tư BĐS được thực hiện theo hình thức chào bán chứng khoán ra công chúng. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu được niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán.( Khoản 3 Điều 108 Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán). Tối thiểu 90% lợi nhuận hằng năm của Quỹ dùng để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.( Khoản 1 Điều 111 Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán) Đó là một số nội dung quan trọng trong Dự thảo vừa được Ủy Ban Chứng khoán Nhà nước đưa ra. Theo Ban soạn thảo, với hình thức này, Quỹ đầu tư bất động sản có thể tận dụng được nguồn tiền nhàn rỗi của nhiều nhà đầu tư, từ đó tạo sự ổn định về nguồn vốn cho thị trường bất động sản. 7 Để tạo sự minh bạch trong hoạt động đầu tư, Dự thảo đưa ra quy định: Hoạt động của Quỹ sẽ được dưới sự giám sát của ngân hàng. ( Khoản 1 Điều 109 quy định hạn chế đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản) Một quy định quan trọng cũng được đề cập trong Dự thảo là phải bảo đảm 65% vốn của Quỹ được đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên giới chuyên môn cho rằng, tỷ lệ này là thấp.( Điểm a Khoản 1 Điều 109 Dự thảo) Nếu chỉ 65% vốn của Quỹ được đầu tư vào bất động sản, còn 35% kia sẽ được sử dụng như thế nào và ai sẽ là người kiểm soát?. Đó là câu hỏi lớn vẫn chưa có lời giải đáp trong một dự thảo thành lập quĩ tín thác bất động sản. Nhà đầu tư và doanh nghiệp dĩ nhiên là ngóng chờ sự ra đời của Quỹ, thế nhưng, nếu những rủi ro vẫn chưa được kiểm soát chặt chẽ bằng các qui định cụ thể, thì việc cho ra đời những Quỹ đầu tư bất động sản như vậy khác nào mua thêm rủi ro cho một thị trường chứng khoán vốn đã quá nhiều rủi ro. Mặc dù tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào BĐS nhưng không phải dự án BĐS nào cũng được quỹ đầu tư BĐS bơm vốn. BĐS được đầu tư chủ yếu để cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định. Do vậy, các BĐS được quỹ bơm vốn trước hết phải đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS. Với các BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ chỉ được đầu tư khi đã bảo đảm việc đầu tư này không làm giảm mức thu nhập trên mỗi chứng chỉ quỹ dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư. ( Khoản 2 Điều 109 Dự thảo quy định điều kiện để Quỹ đầu tư bất động sản được phép đầu tư vào bất động sản) Còn với các dự án bán nhà theo tiến độ xây dựng (bán nhà khi xong móng - PV) thì quỹ chỉ đầu tư khi đã thỏa một số điều kiện. Các điều kiện đó là có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm có thể bán được ngay sau khi hoàn thành; dự án xây dựng thực hiện đúng tiến độ; tổng giá trị các dự án trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ. Ngoài ra, quỹ sẽ không đầu tư với đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS và Luật Đất đai.( điểm c Khoản 2 Điều 109 Dự Thảo) 8 Hướng dẫn chi tiết hơn, dự thảo còn nêu khi đầu tư quỹ phải sở hữu tỉ lệ đủ lớn bảo đảm kiểm soát và thực thi đủ các quyền sở hữu đối với BĐS đầu tư. Trường hợp quỹ không có đủ tỉ lệ sở hữu để tự quyết định hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan tới BĐS đầu tư thì quỹ chỉ được đầu tư khi đã công bố tại bản cáo bạch hoặc được đại hội nhà đầu tư thông qua và tổng giá trị các BĐS đó không vượt quá 25% tổng giá trị tài sản của quỹ. ( điểm b Khoản 2 Điều 109 Dự thảo) Còn về nghiệp vụ kinh doanh cho quỹ, dự thảo cũng nêu rõ các ràng buộc. Như khi mua BĐS thì quỹ không được mua vượt quá 110% so với mức giá cung cấp bởi tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá mua đã được đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua. Giá bán thì không được thấp hơn 90% so với mức giá cung cấp bởi tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá bán đã được đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua. Quyết định bán bất động sản với tổng giá trị từ 50% trở lên so với giá trị tài sản của quỹ phải được đại hội nhà đầu tư thông qua, trừ trường hợp giao dịch nhằm thanh lý, giải thể quỹ. ( khoản 5 Điều 109 Dự thảo) Một hình thức quỹ đầu tư BĐS khác cũng được doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân rất quan tâm là Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo và dự kiến trình Chính phủ trong tháng 11/2011. Nếu được chấp thuận, quỹ sẽ chính thức hoạt động vào đầu năm 2020. Dự kiến, người dân khi tham gia quỹ, hàng tháng sẽ đóng 1 - 2% tổng lương. Khi đạt tới một giá trị nhất định, quỹ sẽ mở cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp, bằng 1/4 - 1/5 lãi suất của ngân hàng, kèm những quy định về đối tượng và điều kiện vay. Quỹ cũng sẽ dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Người tham gia quỹ khi nghỉ hưu sẽ được rút tiền gửi, cùng khoản lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá. Có thể thấy, việc ra đời quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp thu hút dòng vốn còn nhiều tiềm năng từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ hay các tổ chức muốn đầu tư bất động sản nhưng không có kinh nghiệm có thể tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Với dòng vốn dài hạn, quy mô lớn, các quỹ có thể mua 9 lại các dự án của công ty bất động sản điều này, giúp cải thiện mạnh mẽ tính thanh khoản trên thị trường và cải thiện dòng tiền cho các công ty trong ngành. Bên cạnh đó, quỹ cũng có thể tham gia liên kết đầu tư vào các công ty bất động sản, mua lại nợ của các ngân hàng; giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Hay việc cung cấp nguồn tín dụng cho những người có nhu cầu mua, thuê nhà giúp tạo thanh khoản cho thị trường. Quan trọng nhất là dòng vốn ổn định từ các quỹ dạng này giúp cho thị trường bất động sản không chịu nhiều biến động và bất ổn như việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng. Việc chưa hoàn thiện khung pháp lý đầy đủ về quy đinh thành lập quỹ đầu tư bất động sản đã hạn chế sự phát triển mô hình này trong thời gian qua. Điều này đã vô tình làm mất đi một dòng tiền có thể sẽ hỗ trợ hiệu quả cho thị trường bất động sản, đòi hỏi các nhà làm luật cần nhanh chóng đưa các quy định mới về quỹ đầu tư bất động sản vào áp dụng thực tiễn. III. Một số đề xuất pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản Có thể thấy rõ nhất bức tranh bất động sản hiện này là nhiều trung tâm BĐS phải đóng cửa, công trường các dự án đang thi công một cách cầm chừng hoặc dừng hẳn. Sàn BĐS đang hướng đến do thị trường trầm lắng, ảm đạm trong thời gian gần đây do việc thắt chặt tín dụng của Chính phủ. Sau khi tăng giá nóng vào đầu năm 2011, hiện nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam rơi vào thực trạng ít giao dịch, giá giảm. Nhiều văn phòng môi giới phải tìm hướng kinh doanh khác, hoặc chuyển hướng sang kinh doanh khác do tình trạng ế ẩm của thị trường bất động sản. Nhiều văn phòng phải tạm thời đóng cửa vì không gánh nổi chi phí đầu vào như tiền thuê văn phòng, tiền lương nhân sự,…trong khi đó giao dịch thành công trong bối cảnh hiện nay rất ít. Với tình trạng như hiện nay, các doanh nghiệp càng gặp nhiều khó khăn hơn. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã dự báo thị trường bất động sản năm 2012 sẽ trầm lắng hơn các năm trước. Trong thời điểm này, việc tham gia Quỹ đầu tư bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn, nhất là khi khung pháp lý chưa hoàn thiện và thị trường bất động sản đang gặp 10 nhiều khó khăn. Sau đây em xin đưa ra một số đề xuất pháp lý nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Quỹ đầu tư BĐS: Thứ nhất, Hoạt động của các quỹ đầu tư là hoạt động tài chính, đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản, như quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bán, không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính và các yêu cầu pháp lý phức tạp. Nhìn chung, lĩnh vực bất động sản không đạt được các tiêu chí này, nên các quỹ dành cho bất động sản chưa thể ra đời. Theo các chuyên gia, các quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản là công cụ hữu hiệu tạo sự linh hoạt, thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay và sở hữu nhà ở, sở hữu bất động sản. Bộ Tài chính cần ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Đây chính là cơ sở pháp lý để Quỹ đầu tư BĐS Việt Nam hoạt động. Thứ hai, để cho mô hình này có thể phát triển, cần đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản với định hướng bảo đảm các quyền sở hữu về bất động sản một cách chắc chắn nhất; việc giao dịch, định đoạt của chủ sở hữu về tất cả các loại hình bất động sản được thực hiện nhanh chóng nhất. Thứ ba, để quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tốt thì khung pháp lý cho REIT hoạt động cần một số chuẩn mực tối thiểu của ngành bất động sản, như chuẩn mực về đánh giá bất động sản, hệ thống tiêu chuẩn về chủ sở hữu, kinh nghiệm về quản lý quỹ, chuẩn mực về quản lý doanh nghiệp và rất quan trọng là những tài sản bất động sản tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Thứ tư, hiện nay thị trường bất động sản ở VN mang tính rủi ro lớn và khó thu hồi vốn nên để bảo vệ nhà đầu tư, luật quy định các quỹ không được đặt quá 10% giá trị tài sản vào bất động sản. Vì thế chuyện cho phép thành lập các REIT phải được cân nhắc kỹ. Thứ năm, Một quy định quan trọng cũng được đề cập trong Dự thảo là phải bảo đảm 65% vốn của Quỹ được đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên em cho rằng tỉ lệ này là thấp, không nên để mức 65% vốn của Quỹ đầu tư bất 11 động sản, mà nên để là 100% trong giai đoạn đầu, như vậy mới tạo hiệu quả và sự minh bạch. Thứ sáu, "sinh sau đẻ muộn" chúng ta cần nghiên cứu để áp dụng những mô hình thành công của các nguồn tài chính/quỹ đầu tư bất động sản tại các nước đang phát triển, nhất là khu vực châu Á để tìm được hướng đi tốt nhất cho quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam. III. KẾT LUẬN Việc hình thành các quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng, là giải pháp quan trọng nhằm làm tăng thêm tính khả thi của các dự án. thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm. Do vậy, đây sẽ là một điểm đáng cân nhắc với đối với việc ra quyết định của nhà đầu tư, cũng như một thách thức không nhỏ đối với các quỹ đầu tư BĐS Việt Nam ra đời trong bối cảnh hiện nay 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Chứng khoán, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2008. 2. Luật Chứng khoán năm 2006 ( sửa đổi bổ sung 2010) 3. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở 4. Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán 5. http://taichinhbatdongsan.batdongsan.com.vn 6. http://www.diaoconline.vn 7. http://vneconomy.vn 8. http://vietbao.vn 9. http://www.ssc.gov.vn 13