Tài liệu Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng đầu tư & phát triển bình thuận

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên ĐẶT VẤN ĐỀ Cho vay là một nghiệp vụ tín dụng cơ bản nhất của các ngân hàng thương mại, trong đó ngân hàng sẽ cấp cho người đi vay một số tiền để phục vụ sản xuất kinh doanh, đầu tư hoặc tiêu dùng. Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả nợ gốc và lãi vay. Để đảm bảo trả được nợ gốc và lãi vay, người đi vay phải sử dụng tiền vay một cách hiệu quả nhất, đồng thời ngân hàng cũng tham gia kiểm soát quá trình sử dụng để đảm bảo thu hồi nợ vay. Tuy vậy, hoạt động cho vay luôn chứa đựng nhiều rủi ro dễ dẫn đến tình trạng không thu hồi được vốn vay hoặc trả không hết hoặc không đúng hạn. Do đó, trong hoạt động cho vay, các ngân hàng phải sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau để đảm bảo cho các khoản vay, chẳng hạn: thế chấp, cầm cố, ký quỹ, bão lãnh… Trong đó, hình thức bảo đảm bằng thế chấp bất động sản là hoạt động thường xuyên và phổ biến nhất của các ngân hàng thương mại. Ở các nước phát triển, hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp đã có từ hàng trăm năm nay còn ở Việt Nam thì chỉ có khoảng 10 năm trở lại đây. Chính vì vậy, việc thẩm định giá chính xác là điều không hề đơn giản bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn, cung cầu mất cân đối, khó tiếp cận thông tin, thông tin không đầy đủ và thiếu minh bạch, giá cả luôn biến động theo xu thế thị trường là những nhân tố thường gặp trong thị trường bất động sản. Điều này làm cho các ngân hàng gặp khá nhiều khó khăn trong việc thẩm định giá bất động sản thế chấp để cho vay. Qua đây, chúng ta có thể thấy được công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng giữ vai trò hết sức quan trọng. Xuất phát từ thực tế trên, tôi quyết định chọn đề tài “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN BÌNH THUẬN” với mong muốn đưa ra một số đề xuất và giải pháp phù hợp trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp nhằm đáp ứng một cách cao nhất nhu cầu vay vốn của người đi vay nhưng cũng đảm bảo an toàn vốn ngân hàng. Như vậy ngân hàng vừa có thể thu lợi nhuận tối đa nhưng vẫn đảm bảo được tính cạnh tranh so với các ngân hàng khác trên địa bàn tỉnh Bình Thuận. Mục tiêu nghiên cứu Nguyên tắc, phương pháp, quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Thẩm định giá bất động sản thế chấp. Đối tượng nghiên cứu Giá trị thị trường của bất động sản thế chấp. Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Phạm vi nghiên cứu Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận. Thời gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện từ ngày 15/03/2009 đến 15/07/2009. Trang 1 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học I.1.1 Bất động sản  Khái niệm Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam (2005) Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định  Phân loại Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) bất động sản là trụ sở làm việc … Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ lệ rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới. Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,… Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.  Đặc điểm  Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường Bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… Trang 2 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên  Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.  Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.  Các tính chất khác Tính thích ứng Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác.Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại Trang 3 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. I.1.2 Thị trường bất động sản  Khái niệm Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản. Khái niệm đã chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có một sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.  Các đặc trưng  Không có thị trường trung tâm Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế hiện nay họat động của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch.  Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,… để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở theo từng thời kì, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.  Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác. Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy họach, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.  Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các lọai hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả Trang 4 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả. I.1.3 Thẩm định giá bất động sản  Khái niệm Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học, nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, phải có những thông tin cần thiết.  Cơ sở giá trị của thẩm định giá  Giá trị thị trường Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Trong đó: - “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá. - “vào thời điểm định giá …” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá trị tài sản. - “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua …” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường. - “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. - “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. Trang 5 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên  Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,… Trong đó: - Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt. - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. - Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. - Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép. - Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường. - Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. - Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm. - Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.  Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản  Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.  Nguyên tắc cung-cầu Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài Trang 6 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối với cung về tài sản.  Nguyên tắc thay đổi Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.  Nguyên tắc thay thế Giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.  Nguyên tắc cân bằng Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.  Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.  Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho tùng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.  Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.  Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, bộ phận định giá phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường với môi trường hay không khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.  Nguyên tắc cạnh tranh Trang 7 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.  Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  Phương pháp thẩm định giá bất động sản  Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh những vụ mua bán trên thị trường có thể so sánh được) : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu. Cơ sở lí luận Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường. Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá . Các trường hợp áp dụng Định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại. Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện. Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các bất động sản thương mại - dịch vụ; tức các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường. Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: Một người có lí trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau. Trang 8 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó. Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí… Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản này có thể so sánh được. Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 bất động sản so sánh) Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá). Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. Chú ý: Các tài sản so sánh nên là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, lân cận với tài sản thẩm định giá và các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp có ít tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn. Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh). - Vị trí mặt bằng. - Địa điểm. - Tình trạng pháp lý của bất động sản. - Quy hoạch. - Các công trình xây dựng trên đất. - Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường. Hạn chế Cần thiết phải có thông tin: nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: đây là điểu không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.  Phương pháp chi phí Cơ sở lí luận Dựa trên nguyên tắc thay thế. Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần thẩm định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự. Các trường hợp áp dụng Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt: trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện là các tài sản có ít những chứng cứ để so sánh thị trường. Trang 9 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm. Là phương pháp sử dụng cho người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác. Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thẩm định giá, xem như lô đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất. Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân (giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài). Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của tài sản = Giá trị thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới – Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có). Các loại chi phí Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang đuợc thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kĩ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. Các phương pháp xác định chi phí Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng: Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựngTrong quá trình thi công người xây dựng tổng kết các hạng mục đã thực hiện bao gồm cả vật liệu, nhân công và máy xây dựng tạo nên giá trị công trình. Phương pháp này nếu được làm cẩn thận sẽ cho kết quả chính xác tuy nhiên tốn nhiều công sức và thời gian. Do đó, cần có các phương pháp khác thích hợp hơn để tính chi phí thay thế. Phương pháp khảo sát số lượng xây dựng: Các chi phí xây dựng được tổng hợp từ các hạng mục công trình khoán cho các nhà thầu phụ thực hiện thi công. Phương pháp này nếu áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả khá chính xác và thường được khuyến khích sử dụng cho nhiệm vụ định giá. Phương pháp so sánh theo giá thị trường: Phương pháp này được các nhà xây dựng và các nhà định giá sử dụng khi cần có kết quả nhanh chóng. Phương pháp này có mức chính xác thấp. Trang 10 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Sự giảm giá tích lũy Là sự mất mát giá trị vì bất kì lý do nào tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế của một bất động sản so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm thẩm định giá. Các dạng giảm giá tích lũy Hao mòn vật chất: Là hao mòn và hư hỏng của công trình do quá trình sử dụng, thời gian, thời tiết và bảo dưỡng kém. Cách tính: - Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình. - Căn cứ vào chất lượng công trình Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình tương đối do thiết bị lạc mốt hay thiết kế bị lỗi thời như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp… Cách tính: - Căn cứ vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức năng công trình. Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế Cách tính: - Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá. Hạn chế Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Nhà thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.  Phương pháp lợi nhuận Cơ sở lý luận Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thục hàng năm đặc trưng cho tài sản: thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư. Các trường hợp áp dụng Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời. Phương pháp lợi nhuận được sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng, hoặc là những tài sản khác mà việc so sánh với các tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời. Trang 11 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Nguyên tắc áp dụng Sử dụng cao nhất và tốt nhất. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản. Bước 2: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãi trên vốn tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động. Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa. Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hóa. Giá trị tài sản Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa Những điều cần xem xét và hạn chế Điều kiện cần xem xét Cần phải có số liệu chính xác và phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu và khoản chi, chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước (ít nhất là 3 năm liền gần thời điểm thẩm định giá), thì các khoản lợi nhuận và chi phí có khả năng chính xác, trường hợp số liệu có chứa những khoản bất bình thường thì các khoản này cần phải được xem xét kĩ và cần thiết thì loại bỏ. Tỷ lệ phần trăm đối với phần của người hưởng dụng chưa có cách tính cụ thể, theo kinh nghiệm thực tế: nên lấy mức trung bình của ngàng công nghiệp. Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, trường hợp có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản ánh được điều đó. Hạn chế Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản. Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa. Chỉ áp dụng đối với tài sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực. Đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản thẩm định.  Phương pháp thặng dư Cơ sở lý luận Giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị bất động sản được trả. Các trường hợp áp dụng Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển. Trang 12 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Một bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó. Một bất động sản chưa phát triển, nhưng đã được phép hoặc có khả năng được phép. Một bất động sản hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo. Một bất động sản hiện hữu nhưng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó. Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó, nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. Nguyên tắc áp dụng Sử dụng cao nhất và tốt nhất. Dự kiến lợi ích tương lai. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỷ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh. Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở. - Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng. - Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không cò phù hợp với nhu cầu phát triển mới. - Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo,… - Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kì đầu tư. - Thuế. - Lợi nhuận cho nhà đầu tư: lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh bất động sản. Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại. Giá trị thặng dư của bất động sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuện của công ty phát triển (nhà đầu tư). Công thức: Vtd = Vpt – Cpt Trong đó: - Vtd: Giá trị thặng dư - Vpt: Giá trị phát triển dự kiến - Cpt: Chi phí phát sinh dự kiến Trang 13 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Những điều cần xem xét và hạn chế Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bi thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán. Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực.  Phương pháp thu nhập Cơ sở lý luận Trong thẩm định giá phương pháp đầu tư là cách tính giá trị thị trường của dòng tiền thu nhập thuần từ lợi tức hay tiền cho thuê chuyển hóa thành giá trị vốn. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa. Giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản đó. Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết như là quá trình vốn hóa và được thể hiện đơn giản như sau: Giá trị vốn = Thu nhập thuần / Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập thuần x 1/Tỷ suất vốn hóa. Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế Các trường hợp áp dụng Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận. Thẩm định giá đất hay công trình để cho thuê. Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh. Thẩm định các tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu. Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất: Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan, có tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí như sửa chữa, bảo hành, điều hành,… Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự. Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để ước tính giá trị của tài sản. Hạn chế Trang 14 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên Đòi hỏi phải xác định chính xác thu nhập qua các năm. Thẩm định giá viên phải có kinh nghiệm về tài chính. Khó tách biệt được giá trị thu được là từ bất động sản hay những yếu tố khác cấu thành. Quy trình thẩm định giá bất động sản Bước 1: Xác định vấn đề - Là bước đầu tiên và cũng là bước quan trọng giúp cho việc thẩm định giá đạt kết quả cao, trong bước này cần phải: - Nhận biết về bất động sản: Vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách của các công trình xây dựng trên khu đất, mật độ dân cư, phân vùng, tỷ lệ xây dựng, môi trường xung quanh, các quyền về bất động sản,… - Xác định mục tiêu, mục đích của việc thẩm định giá. - Xác định các giá trị cần ước tính: Giá trị thị trường, giá trị mục tiêu, giá trị phục hồi. - Xác định phương pháp thẩm định và các tài liệu cần thiết. - Thỏa thuận với khách hàng về phí và thời gian hoàn thành. Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá - Nhận biết các yếu tố cung – cầu thích hợp với đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường. - Nhận biết tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liệu dùng để so sánh. - Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu (tài liệu phải đáng tin cậy, đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng). - Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, phân biệt những việc nào có thể ủy nhiệm. - Lập đề cương của báo cáo thẩm định giá: Hình thức, thời biểu công tác, thời gian và trình tự các bước. Bước 3: Thu thập tài liệu, số liệu. - Phân biệt tài liệu, số liệu chủ yếu và thứ yếu. - Các tài liệu, số liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính trị, môi trường. - Các tài liệu, số liệu chi tiết về đối tượng nghiên cứu và về đối tượng so sánh. - Kiểm chứng số liệu thu thập được. Bước 4: Vận dụng và phân tích tài liệu - Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của thị trường mục tiêu. - Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản mục tiêu ảnh hưởng đến giá trị của nó. - Phân tích so sánh: Phân tích đặc điểm của các tài sản có thể so sánh được. - Phân tích sự sử dụng cao nhất và tốt nhất. Trang 15 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên - Từ những phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất để áp dụng. Bước 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá - Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. - Truyền đạt kết quả và kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin. Bước 6: Báo cáo thẩm định giá - Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá. - Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của việc thẩm định giá. - Báo cáo thẩm định giá được thể hiện bằng văn bản gồm các nội dung sau: Tổng số giá trị bất động sản, các quyền liên quan tới bất động sản. Mục đích, nhiệm vụ của thẩm định giá và nguồn gốc của các chỉ dẫn cho nhà thẩm định giá. Ngày thẩm định giá có hiệu lực. Tình trạng pháp lý, sự bảo hộ, diện tích, các điều khoản và điều kiện cho thuê (nếu có). Miêu tả về tài sản. Tóm tắt tài liệu và các dữ liệu thị trường. Trình bày hợp lý và rõ ràng về phương pháp thẩm định. Các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến kết luận của thẩm định giá. Nguồn gốc, chất lượng và tính chất của thông tin. Lưu ý: Nếu không có khả năng để tiến hành bất kì điều tra hợp lý nào thì việc đó nên công bố trong báo cáo. Nếu nghi vấn có ẩn dấu các thiếu sót tồn tại làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhà thẩm định nên khuyến nghị điều tra kỹ hơn hoặc trì hoãn việc cung cấp thẩm định cho đến khi biết rõ kết quả. I.1.4 Thế chấp  Khái niệm Dưới góc độ pháp luật: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Trang 16 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên (Theo khoản 1 điều 342 Bộ Luật dân Sự năm 2005) Trong quan hệ tín dụng: “Thế chấp là việc một bên (khách hàng vay, bên thứ ba) dùng tài sản thuộc sở hữu và hoặc quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển giao tài sản cho ngân hàng quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.  Hình thức thế chấp tài sản Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký (Điều 343 Bộ Luật Dân Sự)  Thời hạn thế chấp Các bên thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp (Điều 343 Bộ Luật Dân Sự quy định)  Nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp tài sản  Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản (Điều 348 Bộ Luật Dân Sự quy định) Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: 1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; 2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; 3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; 4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.  Quyền của bên thế chấp tài sản (Điều 349 Bộ Luật Dân Sự quy định) Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây: 1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận; 2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. 3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán. 4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. 5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên Trang 17 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết; 6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.  Nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp tài sản  Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản (Điều 350 Bộ Luật Dân Sự quy định) Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: 1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; 2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.  Quyền của bên nhận thế chấp tài sản (Điều 351 Bộ Luật Dân Sự quy định) Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây: 1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó; 2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp; 3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; 4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng; 5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; 6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai; 7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.  Xử lý tài sản thế chấp (Điều 355 Bộ Luật Dân Sự quy định) Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này. Trang 18 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên I.2 Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận I.2.1 Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận I.2.1.1 Cơ cấu tổ chức Phó Giám đốc (2) Giám đốc (Phụ trách chung) Phòng Quan hệ khách hàng Phòng Quản lý rủi ro Phòng Giao dịch Phan Thiết Phòng Kế hoạch-tổng hợp Phó Giám đốc (1) Công tác tổ chức cán bộ Công tác Chi tiêu nội bộ Phòng Quản trị tín dụng Phòng Dịch vụ Khách hàng Phòng Quản lý và d.vụ kho quỹ Công tác hạch toán kế toánhậu kiểm Công tác hành chính Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của ngân hàng I.2.1.2 Sản phẩm, dịch vụ  Tiền gửi. - Ổ trứng vàng. - Tiết kiệm rút dần.  Tiền vay.  Chuyển tiền. - BIDV Homebanking. - Western Union. - Kiều hối.  Dịch vụ thẻ. Trang 19 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Diệp Nguyên - Thẻ BIDV Precious (Thẻ tín dụng quốc tế). - Thẻ eTrans 365+. - Thẻ vạn dặm. Dịch vụ thanh toán lương tự động. Nạp tiền điện thoại qua ATM và tin   nhắn SMS. Bảo hiểm. Vấn tin tiền gửi và tiền vay trên mạng   Internet.  Dịch vụ tin nhắn BSMS. I.2.2 Hoạt động cho vay bằng tài sản bảo đảm I.2.2.1 Bảng thống kê giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng Hiện nay, hoạt động cho vay cấp tín dụng tại ngân hàng thường có tài sản đảm bảo kèm theo. Tài sản đảm bảo cho khoản vay thông thường gồm bất động sản, động sản, giấy tờ có giá và tài sản khác. Trong số các loại tài sản đảm bảo kể trên loại tài sản nào chiếm ưu thế nhất được thể hiện cụ thể như sau: Bảng 1: Tỷ lệ giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng ĐVT: % Loại tài sản Bất động sản Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 71,31 73,56 78,65 Động sản 9,21 7,79 8,24 Giấy tờ có giá 0,62 2,52 0,42 18,85 16,13 12,69 100,00 100,00 100,00 Tài sản khác Tổng cộng (Nguồn: Báo cáo tài chính từ phòng kế toán của ngân hàng) Trang 20