Tài liệu Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÙI THỊ THU Ph¸p luËt vÒ thanh tra, xö lý vi ph¹m trong lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để cho tôi có thể bảo vệ luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn. NGƯỜI CAM ĐOAN Bùi Thị Thu MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 2. Tình hình nghiên cứu .................................................................................. 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu............................................................. 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 5 5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 6 6. Những kết quả nghiên cứu đạt được ......................................................... 6 7. Kết cấu của luận văn ................................................................................... 7 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................................... 8 1.1. Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ............ 8 1.1.1. Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ............ 8 1.1.2. Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ........ 11 1.1.3. Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản .......................................................................................................... 12 1.1.4. Hình thức thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản .......... 14 1.2. Lý luận về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ...... 15 1.2.1.Khái niệm vi phạm, vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản ................................................................................................................... 15 1.2.2. Phân loại vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản ........ 22 1.2.3. Khái niệm xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản ......................................................................................................................... 23 1.2.4. Tính cấp thiết trong việc xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................... 26 1.3. Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ..................................................... 28 1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ....................................................... 28 1.3.2. Vai trò của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam .................................................................... 30 1.3.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ................................................................. 32 Kết luận chương 1 ......................................................................................... 34 Chương 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................................................................ 35 2.1. Nội dung pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ....................................................................................... 35 2.1.1. Nội dung pháp luật về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ................................................................................................................... 35 2.1.2. Pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 52 2.1.3.Thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam .................................................................... 62 2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ..................................................... 65 2.2.1. Những kết quả đạt được ...................................................................... 65 2.2.2. Những tồn tại, khiếm khuyết trong thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ........................ 67 2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, khiếm khuyết trong thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ..... 70 Kết luận Chương 2 ........................................................................................ 74 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM .......... 75 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam ................................................................................................................. 75 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam ................................................................................................................. 81 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ....................................................... 81 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ............................... 85 Kết luận Chương 3 ........................................................................................ 95 KẾT LUẬN .................................................................................................... 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 98 PHỤ LỤC ................................................................................................... PL 1 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản VPHC : Vi phạm hành chính UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thanh tra, xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một chế định cơ bản của pháp luật KDBĐS. Chế định này ra đời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS. Bởi lẽ, KDBĐS là loại hình kinh doanh phổ biến và không thể thiếu được trong nền kinh tế thị trường. Loại hình kinh doanh này thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước bởi tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận/đồng vốn đầu tư. Mặt khác, do những yếu kém trong quản lý nhà nước về KDBĐS nên lĩnh vực này còn nhiều dư địa để đầu tư kinh doanh. Trên thực tế, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào khi đầu tư KDBĐS cũng đều tự giác tuân thủ pháp luật. Đặc biệt trong điều kiện kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan của thị trường thì bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên có giá trị; nên một bộ phận không nhỏ chủ đầu tư KDBĐS sẵn sàng vi phạm pháp luật miễn sao thu được càng nhiều lợi nhuận càng tốt. Các quy định về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS đã thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố với một số giải pháp góp phần hoàn thiện chế định pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS. Những giải pháp này đã được tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2014, chủ yếu là tập trung về xử lý vi phạm hanh chính. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS cho thấy hiệu quả của việc thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS chưa đáp ứng sự kỳ vọng, mong muốn của xã hội. Nhiều vụ vi phạm đặc biệt là vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được phát hiện nhưng việc xử lý thiếu dứt điểm, kiên quyết với những chế tài chưa đủ sức răn đe, giáo dục người vi phạm. Điều này không 1 chỉ khiến dư luận xã hội bức xúc mà còn gây ra ý thức khinh nhờn, coi thường pháp luật, gây ra sự méo mó của thị trường BĐS và tạo sự rối ren trong quản lý nhà nước về BĐS. Đây là lý do cần phải tiếp tục nghiên cứu, đánh giá một cách hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS nhằm nhận diện những tồn tại, bất cập và nguyên nhân của tồn tại, bất cập; trên cơ sở đó, đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành chế định thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS. Mặt khác, Luật KDBĐS năm 2014, Luật Thanh tra năm 2010, Luật xử lý VPHC năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời với những sửa đổi, bổ sung về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS đang được triển khai thực hiện. Đặt trong bối cảnh đó, việc tìm hiểu các quy định mới về thanh tra, xử lý vi phạm, tập trung nghiên cứu về xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS của các đạo Luật này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế. Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm Luận văn thạc sĩ Luật học. 2. Tình hình nghiên cứu Nội dung VPHC là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm; nhưng do nhận thức được tầm quan trọng, ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của vấn đề này nên đã có nhiều công trình nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau như: i) Hoàng Xuân Hoan - Nguyễn Trí Hòa (1993), Pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh; ii) Đặng Thanh Sơn - Hà Thị Nga (1996), Hỏi đáp về Pháp lệnh Xử phạt vi phạm hành chính, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iii) Phạm Dũng - Hoàng Sao (1998), Tìm hiểu về xử phạt vi phạm hành chính, Nxb Pháp lý, Hà Nội; iv) Vũ Thư (2000), Chế tài hành chính - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v) Bùi Minh Thanh (2003), Vi phạm pháp luật và đấu tranh chống vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh tế ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính 2 trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội; vi) Lê Nguyễn Nam Ninh (2004), Vi phạm pháp luật hành chính trong lĩnh vực hải quan và giải pháp xử lý, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Hành chính Quốc gia, Hà Nội; vii) Đỗ Thị Phương (2005), Vi phạm hành chính về đất đai ở Thái Bình - Thực trạng và giải pháp khắc phục, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội v.v... Hoặc có một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn như: viii) Lê Đình Thắng (2004), Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4; ix) Nguyễn Quang Tuyến - Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Luật học, số 6; x) Phạm Thị Trang (2012), Pháp luật về môi giới bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; xi) Nguyễn Lan Anh (2016), Pháp luật về xử lý Luận văn thạc sĩ luật học trong lĩnh vực đất đai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; xii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Hành chính, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; xiii) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội v.v... Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn về vi phạm pháp luật nói chung và VPHC nói riêng, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, hậu quả của vi phạm pháp luật và VPHC; đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả phòng, chống vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn đặt trong mối quan hệ tham chiếu với Luật KDBĐS năm 2014, Luật Thanh tra năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, Luật xử lý VPHC năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong KDBĐS ở Việt Nam. 3 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm, tập trung nghiên cứu về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam thông qua việc luận giải một số nội dung: i) Phân tích khái niệm và đặc điểm của vi phạm pháp luật nói chung và VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng. ii) Phân tích khái niệm và đặc điểm của thanh tra nói chung và thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng. iii) Tìm hiểu hậu quả của VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. iv) Phân tích ý nghĩa, vai trò của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. v) Phân tích khái niệm và đặc điểm của xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. vi) Mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc và các hình thức xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. v) Phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. vi) Cơ sở ra đời pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. vii) Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS v.v... - Đánh giá thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn thi hành ở Việt Nam. - Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam. 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. - Các quy định của Luật xử phạt VPHC năm 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành. - Các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai. - Các quy định của Luật thanh tra năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai. - Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng. - Thực tiễn thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam… 4.2. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau: i) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung - Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, luận văn còn tìm hiểu các quy định của Luật thanh tra, Luật xử lý VPHC có liên quan đến KDBĐS. 5 - Nghiên cứu các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS nhưng chưa đến mức độ phải truy cứu trách nhiệm hình sự mà chỉ bị xử lý VPHC (gọi chung là VPHC trong lĩnh vực KDBĐS). ii) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành trên phạm vi cả nước. iii) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy định về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2006) đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin. - Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu... được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn thi hành tại Việt Nam. iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Việt Nam. 6. Những kết quả nghiên cứu đạt được Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể như sau: 6 - Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam. - Giải mã nội hàm khái niệm về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng; đồng thời chỉ ra những đặc điểm của thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. - Tìm hiểu lịch sử phát triển của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS qua các thời kỳ nhằm nhận diện sự phát triển tư duy pháp lý của Nhà nước ta trong xây dựng và hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này. - Đánh giá thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn thi hành chế định pháp luật này tại Việt Nam. - Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm, cụ thể là xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Chương 3: Định hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. 7 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản i) Khái niệm thanh tra Trong quản lý nhà nước, thanh tra là hoạt động không thể thiếu được của các cơ quan quản lý. Khái niệm thanh tra được sách, báo pháp lý ở nước ta tìm hiểu, giải mã. Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thanh tra: Kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan và người có thẩm quyền" [37, tr. 106]. Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) giải thích: "Thanh tra nhà nước: Xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền" [38, tr. 696]. Luật Thanh tra năm 2010 giải thích: Thanh tra nhà nước là hoạt động xem xét, đánh giá, xử lý theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Thanh tra nhà nước bao gồm thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành [20, Khoản 1 Điều 3]. Từ các khái niệm trên đây, tác giả nhận thấy hoạt động thanh tra (hoạt động thanh tra được đề cập trong luận văn được hiểu là thanh tra trong lĩnh vực quản lý nhà nước và do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện) mang một số đặc điểm chủ yếu sau đây: Một là, hoạt động thanh tra do cơ quan, tổ 8 chức, cá nhân có thẩm quyền tiến hành nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước; hai là, hoạt động thanh tra được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước (quyền lực công); ba là, hoạt động thanh tra nhằm mục đích kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của đối tượng bị thanh tra và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền; bốn là, hoạt động thanh tra phải tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, nội dung, quyền và nghĩa vụ thanh tra v.v... ii) Định nghĩa thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình thanh tra chuyên ngành của hoạt động thanh tra nói chung. Mặc dù, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được đề cập trong các quy định của Luật KDBĐS và trong các văn bản tổ chức thi hành đạo Luật này song dường như chưa có một giải thích chính thức hiểu như thế nào là thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. Trên cơ sở nghiên cứu các khái niệm về thanh tra nói chung, tác giả cho rằng thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được hiểu như sau: Thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là hoạt động thanh tra chuyên ngành do tổ chức, người có thẩm quyền quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện nhằm xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết khiếu nại, tổ cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bên cạnh các đặc điểm chung của hoạt động thanh tra, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là hoạt động thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS. Điều này có nghĩa là chỉ có cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS mới có thẩm quyền tiến hành hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. 9 Theo Luật KDBĐS năm 2014, thanh tra Bộ Xây dựng, thanh tra Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS. Thứ hai, hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS chịu sự điều chỉnh trực tiếp của hai đạo luật là Luật thanh tra và Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật thanh tra quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động thanh tra (trong đó có thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS); quy định về việc cấp, sử dụng thẻ thanh tra; trình tự, thủ tục và các cách thức tiến hành thanh tra v.v... mà cơ quan, người có thẩm quyền phải tuân thủ khi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. Luật KDBĐS quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ quan có thẩm quyền, thanh tra viên; quyền và nghĩa vụ của đối tượng bị thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS; quy định về nguyên tắc, thời hiệu, thẩm quyền xử phạt VPHC trong hoạt động KDBĐS; nội dung, phạm vi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS v.v... Thứ ba, phạm vi của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được khu trú vào việc thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật về KDBĐS (bao gồm hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS) và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực KDBĐS. Thứ tư, điểm khác biệt cơ bản giữa thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS với thanh tra nhà nước là khi kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền không chỉ viết kết luận thanh tra và đề xuất giải pháp xử lý với cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS khi mà trong quá trình thanh tra khi phát hiện vi phạm họ còn có thẩm quyền xử lý như lập biên bản, xử phạt hành chính, thu hồi giấy phép kinh doanh dịch vụ BĐS, chứng chỉ môi giới BĐS v.v... theo quy định của pháp luật. Thứ năm, người có thẩm quyền thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS không chỉ am hiểu nắm vững quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước nói chung mà còn phải hiểu biết và có kỹ năng vận dụng các 10 quy định của những đạo luật chuyên ngành như Luật thanh tra, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật về xử phạt VPHC, Luật đất đai và Luật KDBĐS v.v... 1.1.2. Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Như phần trên đã đề cập, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình cụ thể của hoạt động thanh tra nói chung. Do vậy, mục đích của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS cũng không nằm ngoài mục đích của hoạt động thanh tra. Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS hướng tới các mục đích cụ thể sau đây: Một là, mục đích hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục. Xây dựng và phát triển thị trường BĐS nhằm hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là điều còn khá mới mẻ ở nước ta. Do đó, những hạn chế, bất cập hoặc "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS là điều khó tránh khỏi. Song đây mới chỉ là võ đoán mang tính chủ quan, lý thuyết. Muốn phát hiện những điểm bất hợp lý, "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị giải pháp khắc phục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải triển khai hoạt động thanh tra trên thực tế. Chỉ có thông qua triển khai hoạt động thanh tra trên thực tế mới phát hiện những bất cập, "lỗ hổng" trong chính sách, pháp luật về lĩnh vực này. Hai là, phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS. Qua hoạt động thanh tra, kiểm tra phát hiện những thiếu sót, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền sẽ kiến nghị đối tượng bị thanh tra để khắc phục những kẽ hở, yếu kém nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS. Mặt khác, bằng các biện pháp nghiệp vụ kết hợp với sự am hiểu, đối chiếu với các quy định của pháp luật, cán bộ thanh tra sẽ phát hiện được hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm 11 quyền xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Ba là, giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật về KDBĐS. Như phần trên đã phân tích, qua hoạt động thanh tra, chủ thể thanh tra phát hiện những thiếu sót, những yếu kém trong việc thực hiện pháp luật về KDBĐS và yêu cầu đối tượng bị thanh tra sửa chữa, khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả việc thực thi lĩnh vực pháp luật này. Bốn là, phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong KDBĐS. Hoạt động thanh tra phát hiện những bất cập, những "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có các giải pháp khắc phục, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về KDBĐS. Mặt khác, qua hoạt động này phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân KDBĐS. 1.1.3. Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là nền tảng, kim chỉ nam định hướng, chi phối hoạt động của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong thực hiện thanh tra về KDBĐS. Điều này có nghĩa là khi tiến hành thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải tuân theo các nguyên tắc do pháp luật quy định. Các nguyên tắc này bao gồm: Thứ nhất, tuân theo pháp luật về KDBĐS và các quy định khác có liên quan; bảo đảm chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời. Thanh tra là một hoạt động quản lý nhà nước bằng pháp luật nhằm xem xét tính hợp lý, sự phù hợp, tính khả thi và hiệu quả của pháp luật trên thực tế. Để đạt được điều này, hoạt động thanh tra phải dựa trên quy định của pháp 12 luật; đối chiếu với các quy định của pháp luật để phát hiện hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS. Vì vậy, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS phải tuân theo pháp luật về lĩnh vực này. Tính chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời là các yêu cầu cơ bản và không thể thiếu được của hoạt động thanh tra. Chỉ có tuân thủ và thực hiện tốt các yêu cầu này thì mục đích của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS mới đạt được. Tính chính xác, khách quan, trung thực được hiểu là khi tiến hành thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải có thái độ khách quan, không định kiến, thiên vị hoặc "chụp mũ". Kết luận, nhận định của cán bộ thanh tra dựa trên những chứng cứ cụ thể, minh chứng rõ ràng và tuân thủ đúng pháp luật phản ánh trung thực sự thật khách quan, bản chất của vụ việc. Khi chưa tập hợp đầy đủ chứng cứ và thẩm định tính xác thực của chứng cứ thì tổ chức, cá nhân tiến hành thanh tra không được vội vàng đưa ra nhận định, kết luận thanh tra. Tính công khai, dân chủ, kịp thời được hiểu là khi tiến hành thanh tra, tổ chức, cá nhân phải công bố quyết định, nội dung, mục đích, thời gian, kế hoạch và thành phần đoàn thanh tra cho đối tượng bị thanh tra và các đối tượng có liên quan. Kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá nhân thanh tra không chỉ gửi kết luận thanh tra cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà còn phải công bố cho đối tượng bị thanh tra biết. Trong hoạt động thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thanh tra tôn trọng và lắng nghe mọi ý kiến của các thành viên trong đoàn thanh tra, của đối tượng bị thanh tra, của tổ chức, cá nhân có liên quan và người dân để hiểu, nắm rõ bản chất sự việc. Hoạt động thanh tra phải tiến hành kịp thời theo đúng quy định của pháp luật không để dây dưa, kéo dài. Thứ hai, không trùng lặp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra giữa các cơ quan thực hiện chức năng thanh tra; không làm cản trở hoạt động bình thường của cơ quan, tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra. 13 Nguyên tắc này giúp ngăn ngừa sự chồng chéo, trùng lắp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra giữa các cơ quan thực hiện chức năng thanh tra gây ra sự tốn kém về vật chất, thời gian, công sức của Nhà nước, của người tiến hành thanh tra và của đối tượng bị thanh tra. Trong trường hợp tại một thời điểm có nhiều tổ chức, cá nhân cùng tiến hành thanh tra một đơn vị KDBĐS thì cần có sự phối, kết hợp để tránh sự chồng chéo, trùng lặp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra. Hơn nữa, hoạt động thanh tra không được gây cản trở đối với hoạt động bình thường của đối tượng thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS; nghiêm cấm mọi hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu, tiêu cực, tham nhũng trong quá trình thanh tra. 1.1.4. Hình thức thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Trên thực tế, thanh tra nói chung và thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được tiến hành theo các hình thức cơ bản sau đây: Thứ nhất, hoạt động thanh tra được thực hiện theo kế hoạch. Thanh tra theo kế hoạch được tiến hành theo kế hoạch đã được phê duyệt. Theo hình thức này, trước khi tiến hành thanh tra, cơ quan thanh tra phải xây dựng kế hoạch thanh tra. Kế hoạch thanh tra phải thể hiện rõ mục đích, nội dung, thời gian, địa điểm, đối tượng thanh tra, phạm vi thanh tra, thành viên đoàn thanh tra và các điều kiện về vật chất, trang thiết bị phục vụ cho việc thanh tra. Sau đó, kế hoạch thanh tra phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ vào bản kế hoạch này, hoạt động thanh tra sẽ được thực hiện theo đúng kế hoạch đã được phê duyệt. Thứ hai, thanh tra thường xuyên. Thanh tra thường xuyên được tiến hành dựa trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan được giao thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành. Hình thức thanh tra này là một hoạt động của quản lý nhà nước về KDBĐS; giúp cơ quan quản lý nhà nước về BĐS nắm được tình hình thực thi pháp luật về KDBĐS, số lượng các vụ việc vi phạm cũng như những yếu kém, hạn chế trong quản lý nhà nước về 14