Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Giáo dục - Đào tạo Cao đẳng - Đại học Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành...

Tài liệu Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

.PDF
121
279
104

Mô tả:

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ NGỌC HIỂN HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng các nội dung được trình bày trong Luận văn “Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Hồ Ngọc Hiển. Mọi số liệu dẫn chứng cụ thể trong luận văn là trung thực và được chú thích nguồn đầy đủ. TP. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2017 Người cam đoan Nguyễn Thị Ngọc Duyên MỤC LỤC MỞ ĐẦU . .................................... ................................................................................ 1 Chương 1: LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .......................................... 7 1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .. 7 1.2. Pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ......................................................................... 16 Chương 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH................... 36 2.1. Thực trạng về mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh……………………………………… ... ……………………36 2.2. Tình hình xử lý những vi phạm của chủ đầu tư: .................................................... 53 2.3. Những tồn tại và hạn chế từ pháp luật và thực tiễn đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ......... 59 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI……………………………………………. .... ...... 65 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai…………………….. ... 65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ............................................. 69 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 76 PHỤ LỤC MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra rất nhanh, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh, hiện đại, thị trường bất động sản phát triển mạnh đã góp phần rất quan trọng vào sự thay đổi đó và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân Thành phố Hồ Chí Minh. Thế nhưng, sự gia tăng dân số nhanh chóng ở Thành phố hơn 10 triệu dân này khiến nhu cầu nhà ở tăng cao, sự thiếu hụt nguồn cung về nhà ở kéo theo môi trường sống bị xuống cấp, cụ thể là giảm diện tích nhà ở tại trung tâm Thành phố chưa kể nhiều khu vực người dân còn sinh sống trong các khu nhà ổ chuột trên kênh rạch ô nhiễm, lụp xụp… Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện số nhà ven và trên kênh rạch cần giải tỏa là hơn 17.000 căn, phát sinh hơn 7.000 căn so với trước đây nhiều nhất là địa bàn quận 8, với hơn 9.500 căn [76]. Chính vì vậy việc phát triển nhà ở có vai trò quan trọng trong thực hiện mục tiêu phát triển đô thị bền vững, do đó Quyết định 2631/QĐ-TTg về Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và ban hành ngày 31/12/2013 [38, 8. mục III, Điều 1] Trước yêu cầu cấp thiết của xã hội về nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước cũng như nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều dự án nhà ở nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung, cụ thể: Thành phố Hồ Chí Minh, đã có 1.219 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 405 dự án chưa khởi công, 325 dự án đã khởi công (trong đó 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công), số dự án còn lại đã hoàn thành hoặc còn dang dỡ… Bên cạnh đó, theo số liệu thống kê tại Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết trong năm 2016, Thành phố có 77 dự án thế chấp ngân hàng, 60 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn hộ . 1 Tuy nhiên, do những biến động của thị trường gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp hoạt động thua lỗ, có nguy cơ phá sản, làm nảy sinh những hiện tượng tiêu cực, nhiều doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm, thiếu năng lực tài chính, năng lực quản lý vẫn tham gia kinh doanh bất động sản, mở bán nhiều dự án không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ, đình trệ,… nổi bật là các dự án thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584, Công ty cổ phần Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim), Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển xây dựng Invesco, Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam, chủ đầu tư chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát, Chung cư 4S (quận Thủ Đức), Chung cư Era Town thuộc Phường Phú Mỹ, Quận 7 do Công ty Đức Khải đầu tư… Các chủ đầu tư này chú trọng nhiều đến tìm kiếm lợi nhuận nên làm ăn chụp giật, thiếu minh bạch thông tin trong việc bán “sản phẩm”, không thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng với khách hàng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, khiến tình hình mua bán nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua có nhiều diễn biến phức tạp, khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện kéo dài,…gây ra tình trạng mất an ninh trật tự, náo loạn, bất ổn trong hoạt động mua bán nhà ở, đặc biệt là nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ chung cư thương mại nói riêng. Do vậy, tình trạng vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hồi chuông cảnh báo cần sớm có những biện pháp chấn chỉnh phù hợp đối với những vi phạm của chủ đầu tư để thị trường kinh doanh bất động sản ở thành phố phát triển lành mạnh, góp phần thực hiện thành công những mục tiêu trước mắt và lâu dài cho chiến lược phát triển Thành phố Hồ Chí Minh thành đô thị đặc biệt, phát triển về kinh tế, văn hóa, văn minh và hiện đại, đủ sức giao lưu và hội nhập quốc tế. Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, 2 Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015 cũng như nhiều văn bản hướng dẫn thi hành nhưng tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng là người mua nhà về thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng vẫn luôn là tranh chấp phổ biến trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai. Việc nghiên cứu về những quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là rất cần thiết. Từ những lý do nêu trên tác giả chọn đề tài “Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình. Mong rằng những nghiên cứu trong luận văn góp thêm những thông tin hữu ích cho những cá nhân tham gia hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mai hình thành trong tương lai tránh những rủi ro, thiệt hại quyền lợi của mình từ sự vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Cho đến nay đã có nhiều tác giả nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, bao gồm những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều bài viết trên các tạp chí chuyên ngành cũng đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở đặc biệt là vấn đề thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Liên quan đến đề tài hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có đề tài luận văn thạc sĩ của Hoàng Thị Phượng Nghĩa năm 2015 về “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở hiện nay của Việt Nam”. Trong luận văn này tác giả đã nghiên cứu những quy định cụ thể của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để từ đó chỉ ra những bất cập giữa thực tiễn với những quy định trong luật hiện hành và đề xuất hướng hoàn thiện, tuy nhiên, vấn đề gút mắc hiện nay trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đặc biệt là căn hộ nhà ở chung cư thương mại chính là vấn đề thực 3 hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng giữa các bên tham gia giao dịch chưa được tác giả chú trọng. Liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có luận văn của thạc sỹ Nguyễn Thanh Đạm về “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015”. Tác giả đã đánh giá được những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung nhưng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một mảng lớn trong giao dịch bất động sản hiện nay lại không được tác giả đề cập. Cũng là vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, luận văn thạc sĩ về “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị Thùy năm 2010 đã chỉ rõ những vấn đề phát sinh tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua các hình thức biến tướng thành hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa bán và đề xuất ý kiến hoàn thiện pháp luật hợp đồng. Tuy nhiên, theo hiểu biết của tác giả, hiện nay chưa có công trình nào nghiên cứu về “Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Tác giả chọn đề tài này nhằm mục đích làm sáng tỏ những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về những nghĩa vụ cụ thể của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, qua đó chỉ rõ những bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành, cảnh báo cho người mua nhà những rủi ro trong việc mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đồng thời kiến nghị những điều chỉnh trong quy định của pháp luật cho phù hợp tình hình thực tế phát triển của thị trường bất động sản. Để thực hiện mục tiêu đó, tác giả sẽ phân tích, đối chiếu những quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư với thực tiễn áp dụng, qua đó tác giả sẽ đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật, khắc phục những bất cập còn đang tồn tại này. 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Trong luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng, nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cụ thể là những quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010. Tất cả những vấn đề này được tác giả đặt trong không gian nghiên cứu là thực tiễn hoạt động của thị trường căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 5 năm gần đây. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Đề tài được tác giả thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn qua các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tổng hợp để làm sáng tỏ những vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - một trong những thị trường kinh doanh bất động sản sôi động nhất nước ta hiện nay. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Qua phân tích những quy định của pháp luật dưới góc độ lí luận các vấn đề về mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho thấy sự cần thiết, tầm quan trọng của việc xây dựng những quy định của pháp luật cần phải hết sức chặt chẽ, thống nhất giữa các văn bản pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, thống nhất và ổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng. Bên cạnh đó, những phân tích, dẫn chứng từ tình hình thực tế hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng góp phần chỉ rõ những bất cập, tồn tại trong thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật để từ đó cảnh báo cho người mua nhà những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi thực hiện những giao dịch này. 5 Cuối cùng là một số đề xuất, kiến nghị mà tác giả sẽ đưa ra, có thể là nguồn thông tin hữu ích cho người mua nhà, là nguồn tham khảo cho những nhà làm luật liên quan đến các giao dịch mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận và quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; Chương 2: Thực tiễn thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh; Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. 6 Chương 1 LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở luôn là một trong những vấn đề quan trọng của cuộc sống, là một loại hàng hóa đặc thù gắn với sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống mỗi thành viên trong xã hội, chính vì tầm quan trọng của nhà ở trong việc góp phần tạo dựng đời sống an cư, lạc nghiệp cho người dân nên nhu cầu giao dịch mua bán, chuyển nhượng về nhà ở rất lớn nhất là ở khu vực thành thị, đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh nhu cầu nhà ở luôn tăng khi dân số phát triển nhanh do tình trạng di dân ồ ạt từ các tỉnh đổ về, quỹ đất những nơi này cũng ngày càng thu hẹp, khiến bài toán nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trở nên nóng bỏng, nan giải. Vì thế, phát triển nhà ở cho người dân trở thành trách nhiệm của Nhà nước và toàn xã hội, và là điều kiện cần thiết để phát triển con người được quy định tại Khoản 1 Điều 22 và Khoản 1 Điều 32 Hiến pháp 2013, đó còn là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, chú trọng phát triển, tăng tỷ trọng nhà chung cư là một trong những chiến lược hành động được đề xuất trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Chính phủ [37, 2. Mục III, Điều 1]. Chiến lược này đã dự đoán nhu cầu về nhà ở tại các đô thị đến năm 2020 là rất lớn do biến động dân số, thu nhập và giá nhà ở trên thị trường bất động sản. Do vậy, việc mua bán nhà ở có sẵn sẽ biến động mạnh và tổng cung về nhà ở sẽ không thể đáp ứng đủ tổng cầu nhất là với đối tượng người có thu nhập thấp. 7 Ở những trung tâm Thành phố lớn của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh xuất hiện mô hình căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng và mở bán từ một vài năm qua như loại hình căn hộ cao cấp khu vực Phú Mỹ Hưng (Quận 7), căn hộ trả góp Quận 2, chung cư trả góp Quận Thủ Đức,..Như vậy, khái niệm Căn hộ theo Từ điển tiếng Việt có thể hiểu là một phần sở hữu riêng được thiết kế khép kín trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức; còn Nhà chung cư theo Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [33, khoản 1 Điều 70]. Quy định này còn chung chung, chưa rõ ràng như lối đi, cầu thang không quy định thuộc phần sở hữu của ai, do đó chủ đầu tư lẫn tránh trách nhiệm trong vấn đề này khi kê khai thuế, chuyển mục đích sử dụng. Kẻ hở này được khắc phục tại Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014) với quy định: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Sự phát triển nhà chung cư là để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội về nhà ở cho nhiều người ở mọi tầng lớp khác nhau, vì vậy, cho phép giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai có cả căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ góp phần nâng tổng cung về nhà ở, cân đối quan hệ cung cầu và tạo điều kiện cho mọi người dân được sở hữu nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Bộ Luật Dân sự năm 1995, Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ đề cấp đến giao dịch nhà ở có sẵn, mặc dù Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ quy định “Tài sản hình thành 8 trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu”, tuy nhiên trong thực tiễn khái niệm này chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”, vấn đề này được Khoản 2 Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 cụ thể hóa nhưng cũng chưa rõ nét. Tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ thể hiện “Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”[58]. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 (có hiệu lực từ 01/01/2017) đã quy định cụ thể hơn: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” Theo đó, nguyên tắc chung trong giao dịch bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi đó, đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch, vì vậy, đây là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù. Chính nhu cầu giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng tăng nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa nhà ở hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ chung cư thương mại hình thành trong tương lai nói riêng vào giao dịch trên thị trường. Đây là trường hợp mua bán nhà trong dự án nghĩa là ngay khi dự án được phê duyệt, hoặc khi đã tiến hành xong móng nền của công trình chủ đầu tư đã thông báo về việc bán các căn hộ hoặc ngôi nhà trên bản vẽ thiết kế với diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị khác có liên quan đến ngôi nhà, căn hộ. Và các bên trong giao dịch đã tiến hành ký hợp đồng 9 mua bán căn nhà chưa hình thành đó. Trong trường hợp này bên mua nhà phải tạm ứng trước một khoản tiền cho bên bán như đã thỏa thuận, đây là phương thức thanh toán rất riêng của mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: trả tiền trước nhận nhà sau. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký kết hợp đồng nhà ở đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo thiết kế bản vẽ thi công, tiến độ cụ thể trong hồ sơ dự án. Đối tượng mua bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải là một vật cụ thể có thể nhìn thấy để định dạng như một vật đặc định mà đối tượng này chỉ mới hình thành trong tâm trí người mua với những thông số về diện tích, hình dáng, chất lượng…tất cả đều tồn tại trên giấy, trên hồ sơ, bản vẽ thiết kế do bên bán cung cấp mà thôi. Bên cạnh đó, việc thanh toán tiền của bên mua cũng không theo cách thức thông thường “tiền trao, cháo múc” mà người mua phải trả tiền khi đối tượng mua bán chưa thực sự tồn tại. Mặc dù trên thực tế giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra sôi động từ nhiều năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời nhưng đến nay khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được quy định cụ thể, pháp luật chỉ quy định các hình thức hợp đồng trong giao dịch kinh doanh bất động sản mà thôi. Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi đã xây xong phần móng và một số điều kiện quy định khác của pháp luật nên để có thể huy động vốn sớm hơn các chủ đầu tiến hành việc mua bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư (ký kết khi dự án được duyệt), hợp đồng đặt cọc giữ chỗ (thời điểm ký kết do các bên tự thỏa thuận), hợp đồng hứa mua, hứa bán (thời điểm ký kết do các bên tự thỏa thuận) bởi luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa quy định nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được mua bán [58]. Vì vậy, căn cứ vào đối tượng mua bán cũng như thời điểm kí kết giao dịch mua bán nêu trên và căn cứ vào quy định của Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản có áp dụng cho mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được hiểu là sự 10 thỏa thuận bằng văn bản theo nội dung và hình thức quy định của pháp luật giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua tương ứng với từng thời điểm đã thỏa thuận. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời gian, địa điểm, theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung được quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng được áp dụng thêm những quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nên có những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà ở: đó là hợp đồng mang tính thỏa thuận, tính song vụ, có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu, đồng thời về mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn phải công chứng, chứng thực và phải tuân thủ các nội dung của hợp đồng theo mẫu [2, Điều 2] được đăng ký tại Sở Công thương hoặc Cục quản lý cạnh tranh. Đặc điểm chung Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chính là hợp đồng mua bán tài sản và cũng là hợp đồng mua bán nhà ở, do đó có những đặc điểm cơ bản sau: Một là, hợp đồng mang tính thỏa thuận: Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trước hết phải thể hiện ý chí và sự thỏa thuận của các bên, việc giao kết này dựa trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự do và không trái pháp luật cũng như đạo đức xã hội quy định tại Điều 4, Điều 5 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Hai là, hợp đồng là hợp đồng song vụ: Có nghĩa là các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, theo đó quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại và quan hệ giữa các bên trong hợp đồng song vụ 11 chịu sự chi phối của một số quy tắc không được áp dụng cho hợp đồng đơn vụ: nếu một bên trong hợp đồng song vụ không thể thực hiện nghĩa vụ do lỗi của bên kia, thì có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; trong trường hợp các bên trong hợp đồng song vụ không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước, thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đó đối với nhau quy định tại Điều 414 Bộ luật Dân sự 2005 hoặc Điều 410 Bộ luật Dân sự 2015. Ở đây, chủ đầu tư có nghĩa vụ giao nhà và có quyền yêu cầu bên mua trả đủ tiền còn bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đầy đủ, đúng thời hạn, địa điểm, cách thức và có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thỏa thuận trong hợp đồng mà thôi. Ba là, hợp đồng mang tính đền bù: Khi tham gia quan hệ hợp đồng bên bán có nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo đúng quy định và chuyển giao quyền sở hữu thì được nhận một khoản tiền thanh toán từ người mua hoặc khi bên mua chuyển giao đầy đủ tiền cho bên bán thì được nhận nhà, như vậy tính chất này là sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa. Bốn là, hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai còn là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đặc điểm này giúp phân biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng cho thuê hay hợp đồng ủy quyền gửi giữ, quản lý nhà ở [40, tr.161]. Đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai: Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ cho phép bên bán huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán căn hộ từ giai đoạn dự án hoàn thành phần móng nên đối tượng mua bán ở đây chính là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai - một loại tài sản đặc biệt, một bất động sản hình thành trong tương lai và là một đối tượng của quyền sở hữu nên việc ký hợp đồng giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục qua sàn giao dịch bất động sản trừ một số trường hợp khác theo quy định pháp luật. Như 12 vậy, tài sản đưa vào giao dịch phải hợp pháp, không thuộc danh mục hàng cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh hoặc hàng hóa kinh doanh có điều kiện… Tuy nhiên, Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch; trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ; trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”. Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Đối tượng của hợp đồng mua bán: “1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó. 2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.” Với quy định này căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng được xem là đối tượng đưa vào giao dịch nhưng nếu tham chiếu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tài sản còn phải hợp pháp và rõ ràng, cụ thể: - Tính hợp pháp của tài sản chỉ được thể hiện qua hồ sơ pháp lý của dự án được mở bán tức là phải đáp ứng điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua [32, Điều 55], như vậy, điều này phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư, khiến cho hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở hình thành trong 13 tương lai vốn chứa đựng nhiều rủi ro, lại phải chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. - Tính rõ ràng của tài sản: Vì là tài sản hình thành trong tương lai nên tại thời điểm giao kết hợp đồng căn hộ này chưa tồn tại với những đặc điểm được mô tả mà người mua chưa có thể tận mắt nhìn thấy. Mặc dù, tính rõ ràng của đối tượng mua bán vẫn được bảo đảm bởi những thông số về sản phẩm được thể hiện trên bản vẽ thiết kế, trong sơ đồ vị trí căn hộ, trong hợp đồng mua bán với những cam kết thực hiện của chủ đầu tư về hồ sơ pháp lý hợp lệ… Thứ hai, về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: - Trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật có những quy định cụ thể về năng lực cho các chủ thể tham gia ký kết. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Điều kiện đối với bên bán: phải là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam và. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư đồng thời phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật [34, Điều 21] và có thể là nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài [30, Khoản 13 Điều 3]. Như vậy so với Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì quy định hồ sơ giấy tờ rõ ràng hơn. Về mức vốn: Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. 14 Như vậy, mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng này là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai. Và cũng theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. - Điều kiện đối với bên mua phải có đủ năng lực hành vi dân sự [25, Điều 19, Điều 20], đồng thời thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam cụ thể nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ thì doanh nghiệp đó không có chức năng kinh doanh bất động sản mà có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp. Đối với cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên; đối với cá nhân nước ngoài thì phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. -Thứ ba, Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015), Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên theo Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Bên cạnh quy định Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh 15 doanh bất động sản nói chung, hoạt động mua bán này lại thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu và phải đăng ký hợp đồng theo mẫu [24, Điều 407], và quy định Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý. Nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đưa ra [25, Điều 405]. Tại Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và Điều 8 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP, hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư bao gồm cả hợp đồng mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai mà đối tượng là căn hộ chung cư sẽ phải đăng ký với Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ Công thương) tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng. Và cũng từ quy định này nảy sinh vấn đề phải kiểm soát các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, trước khi áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để giao kết với người tiêu dùng, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với Cơ quan Bảo vệ người tiêu dùng tại trung ương và địa phương. Theo đó, bên cạnh việc tự mình rà soát các quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chủ đầu tư đưa ra, người tiêu dùng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc đăng ký hợp đồng này với cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung [27, Điều 19] Như vậy, với những nét đặc thù về đối tượng, về hình thức, về chủ thể việc tuân thủ những quy định trong giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa quan trọng, góp phần hạn chế những rủi ro, bất lợi cho những người tham gia giao dịch. 1.2. Pháp luật quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai - Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, do đó nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu 16
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan