Tài liệu Một số giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận hai bà trưng

LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đã chính thức bước vào ngôi nhà chung của nền kinh tế toàn cầu.Hội nhập kinh tế quốc tế mở ra nhiều cơ hội lớn cho toàn dân tộc nhưng chúng ta cũng phải đối đầu với nhiều thách thức không nhỏ.Những thách thức này đòi hỏi Đảng và Nhà Nước sẽ phải nỗ lực hơn nữa để tiếp tục công cuộc đổi mới, hoàn thiện các chính sách nâng cao năng lực quản lý Nhà Nước, đẩy mạnh cải cách hành chính, một trong những công tác được Nhà Nước quan tâm nhất hiện nay là công tác quản lý Nhà Nước về đất đai. Đất đai là tài sản rất lớn của mỗi quốc gia, giá trị của nó đang ngày càng gia tăng một cách rõ rệt.Nhưng các mối quan hệ liên quan đến đất đang có xu hướng diễn biến phức tạp,đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được lợi ích của người sử dụng đất.Do tác động của quá trình đô thị hóa, công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn bị lỏng lẻo chưa được quan tâm đúng mức. Thêm vào đó, ý thức và sự hiểu biết về pháp luật đất đai của đối tượng sử dụng còn hạn chế dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế xã hội.Vì những lý do trên, em đã chọn đề tài:” Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng” làm đề án môn học. 2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở lý luận của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai. - Tìm hiểu thực trạng quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại. - Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất một số giải pháp để quản lý đất đai đạt hiểu quả cao hơn. 3. Kết cấu của đề án Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương: 1 Chương I : Cơ sở lý luận của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai Chương II: Thực trạng của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng Chương III: Giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng 2 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI I. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đất đô thị 1. Khái niệm, đặc điểm đất đô thị 1.1 Khái niệm - Trên phương diện hành chính: đất đô thị gồm nội thành và ngoại thành. - Trên phương diện pháp luật:đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị. - Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan,các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. 1.2. Đặc điểm đất đô thị - Đất đô thị là đất được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, giao thông vận tải, xử lý chất thải...vv - Đất đô thị thuộc sử hữu của nhà nước: điều 17 và 18 Hiến Pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. - Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt ,vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt. + Là tư liệu sinh hoạt đất đô thị dùng cho nhà ở, giải trí công cộng. + Là tư liệu sản xuất đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất đai cầu dùng.Tính đất đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ diện tích đất có hạn , đất không di chuyển được, không thuần nhất về chức năng , vị trí, và không bị hao mòn, nó là công cụ sinh lợi cho nhiều người, nhiều tổ chức trong xã hội.Đất thuộc sở hữu của nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán, trao 3 đổi, chuyển nhượng và đó là một loại hàng hóa đặc biệt.Chính vì vậy đất là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. - Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tôn trọng các quy định về môi trường và mỹ quan đô thị. Việc sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam tuân theo luật đất đai năm 2003 mà cơ sở của nó là luật đất đai năm 1993 và hiến pháp năm 1992.Việc khai thác, quản lý, sử dụng đất đô thị được đặt trong môi trường pháp lý của nhà nước mà cụ thể là luật đất đai. - Có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị của mỗi lô đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố.Trên mảnh đất đô thị các chức năng sử dụng này cạnh tranh với nhau như sự cạnh tranh giữa khu công nghiệp và trung tâm thương mại. - Giá trị của đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất đem lại, giá trị sử dụng do mức độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xác định mục đích sử dụng hoặc là do chức năng được quy định trong quy hoạch xây dựng đô thị và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Có nhiều đối tượng sử dụng: trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tượng cùng hưởng lợi như chủ đất, chủ nhà hàng.Các mảnh đất đô tihj riêng lẻ thường chia làm nhiều quyền lợi khác nhau.Những cá nhân khác nhau có thể có những quyền lợi khác nhau khi cùng chung sống trên cùng một mảnh đất , và làm ảnh hưởng đến giá trị của nó. 2. Phân loại đất đô thị Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất sau đây: - Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc. - Đất dùng cho mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. 4 - Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt, và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. - Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh. - Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh.. - Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng II. Quản lý nhà nước về đất đai. 1. Khái niệm về quản lý - Quản lý là sự tách động của chủ thể quản lý vào đối tượng quản lý bằng các biện pháp, các công cụ quản lý khác nhau để điểu chỉnh hoạt động của các đối tượng theo những quỹ đạo khác nhau. - Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của nhà nước. - Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. 2. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá , là điều kiện tồn tại và phát triển của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất chính, không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp.Nếu không có nó rõ ràng không có bất 5 kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, vai trò của đất đai trong đời sống và trong sản xuất xã hội ngày càng được đề cao, giá trị và giá trị sử dụng của nó tăng lên rõ rệt.Do vậy các mối quan hệ liên quan đến đất đai đang diễn ra theo chiều hướng ngày cang phức tạp, đòi hỏi cần phải có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Việc sử dụng đất của nước ta nói riêng và Hà Nội nói chung trong thời gian qua lộn xộn.Tình trạng vi phạm pháp luật về đất như giao đất trái với thẩm quyền, chuyển quyền sử dụng đất không đúng như thủ tục pháp lý, sử dụng đất không đúng mục đích, các vụ tranh chấp đất vẫn còn diễn ra ngày càng nhiều. Chức năng quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều chồng chéo giữa Bộ Xây Dựng và Bộ Tài NguyênMôi Trường. Mặt khác việc tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở không cần sự cho phép của các cơ quan chức năng. Thực trạng trên cũng phán ánh hiệu lực của bộ máy quản lý của nhà nước về đất đai ở nước ta quá kém. Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai là rất cần thiết. 3.Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau đây: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính. - Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị. - Giao đất, cho thuê đất. - Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Chuyển quyền sử dụng đất. - Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị. - Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị. 3.1. Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính Điểu tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị.Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nắm 6 được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất.Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai. Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có.Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa, cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới.Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất.Trên cơ sở tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu nhập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính. 3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị 3.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị,các điểm dân cư kiểu đô thị.Nó liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất… Đô thị hóa phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng.Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và đổi mới liên tục.Do đó quy hoạch xây dựng đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người.Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng điều kiện không gian trong quá trình sản xuất mở rộng của xã hội. - Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên , khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường. - Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những vấn đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người. 7 3.2.2 Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các nhóm chính sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tang, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra còn bố trí trong các khu công nghiệp các công trình dịch vụ công cộng, thể thao nghỉ ngơi, giải trí. - Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu mới và các khu cũ.Trong các khu đất dùng để xây dựng các nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu ở. - Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng các công trình hành chính-chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hóa vật chất, văn hóa, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông. Ngoài ra còn bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà ở khách sạn, các công trình nghỉ ngơi giải trí, các cơ sở sản xuất không độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng. - Đất cây xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vườn hoa, công viên các bờ sông,bờ hồ, các mảnh rừng cây nhỏ, các khu vườn và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao. Có thể bố trí trong các khu cây xanh, thể dục thể thao các dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dưỡng, các cơ sở sản xuất nông, lâm ,ngư nghiệp. - Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, ga đỗ xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông.Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt chú ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp thoát nước, đường dây điện, và dây thông tin. 8 Ngoài ra đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghĩ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nước. Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo các tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Đất công nghiệp,tiểu thủ công nghiệp 10-12m2/ng 10-12% Đất kho tàng 2- 3m2/ng 2-3% Đất các khu ở 40-50m2/ng 46-50% Đất trung tâm đô thị-khu đô thị 3-5m2/ng 3-5% Đất cây xanh,thể dục thể thao 15-22m2/ng 15-22% Đất giao thông 10-13% 12-14% Tổng cộng 80-100m2/ng 100% Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình của khu đất xây dựng, địa chất công trình của các khu xây dựng, số tầng cao của công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng đô thị. 3.3 Giao đất và cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3.3.1 Giao đất Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó. * Hồ sơ xin giao đất bao gồm: - Đơn xin giao đất - Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/200-1/1000. 9 - Phương án đền bù. * Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị: - Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra và trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. - Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của chính phủ thì tổng cục địa chính và ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình chính phủ quyết định. * Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị: - Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau: Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý. Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật. Người được giao đất có trách nhiệm kê khai. Đăng ký sử dụng đất tại ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó. Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp co sự thay đổi về mục đích sử dụng, thì người giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết. Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến đọ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn khoogn tiến hành sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực. 3.3.2 Thuê đất Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện giao đất thì phải tiến hành xin 10 thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây: - Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trông đô thị. - Sử dụng mặt bằng làm bãi kho. - Tổ chức các hoạt động như cắm trại , hội chợ, lễ hội. -Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các mục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.  Hồ sơ xin thuê đất bao gồm: - Đơn xin thuê đất. - Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh. - Bản đồ địa chính khu đất xin thuê. - Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc sở xây dựng . Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin thuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất.  Thẩm quyền quyết định cho thuê đất: Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.  Hợp đồng cho thuê đất: Sau khi có quyết định cho thêu đất, cơ quan nhà nước được ủy quyền tiến hành ký hợp với bên xin thuê đất. Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất đúng mục mục. - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật. 11 - Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất. Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên thuê. 4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 4.1 Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với ủy ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng.Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất.Việc đăng ký này sẽ giúp cho cơ quan Nhà Nước nắm chắc thực trạng sử dụng đất,thực hiện công tác quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. 4.2 Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị Do yếu tố lịch sử để lại, nhiều người sử dụng hợp pháp đất đai tại các đô thị nhưng chưa có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ chức xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành.Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây: - Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam . - Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuôc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa,Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa Miền Nam Việt Nam. 12 - Các cá nhân đang sử dụng đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước về quyền sử dụng đất. Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền. - Không vi phạm các công trình hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị. - Không lấn chiếm đất thuộc các khu công trình di tích lịch sử, văn hóa, tôn giáo đã được Nhà Nước công nhận. 4.3 Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây: - Đơn xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất.Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết. - Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. 13 5.Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó cấc bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. - Cho thuê quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn. - Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 6.Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị 6.1 Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà Nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Khi thu hồi đất có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung… thì phải có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà Nước 14 thẩm quyền.Nhà Nước phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại. 6.2 Đền bù thu hồi Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại bao gồm các gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp, các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xây dựng xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiến độ không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà Nước. 7. Thanh tra, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đô thị 7.1 Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị - Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng - Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất . - Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất. - Tranh chấp về lối đi. - Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất. - Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai. 7.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai Theo quy định tại điều 38, luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Ủy ban nhân dân và tòa án nhân dân các cấp. Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể là: - Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh chấp giữa các tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình.. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của tòa án nhân dân 15 Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. 16 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BA TRƯNG I. Điều kiện tự nhiên,kinh tế-xã hội của Quận Hai Bà Trưng ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà Nước về đất đai 1. Điều kiện tự nhiên Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam của phần nội thành.Phía Bắc giáp với quận Hoàn Kiếm đi theo đường Nguyễn Du.Ranh giới tự nhiên phía Đông là Sông Hồng, phía Nam giáp huyện Thanh Trì, phía tây giáp Quận Đống Đa và Thanh Xuân dọc theo đường Lê Duẩn và đường Giải Phóng. Hai Bà Trưng là quận có nhiều phường ven nội đang đô thị hóa nhanh.Tiềm năng chủ yếu của quận là đất đai.Hiện nay quận có 20 phường,với diện tích là 9.62km2, dân số là 378 000 người. Trên địa bàn quận có nhiều trường Đại Học lớn như Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh Tế Quốc Dân…, nhiều viện nghiên cứu khoa học và đơn vị kinh tế của Trung ương và địa phường. 2. Điều kiện kinh tế- xã hội Trong những năm đổi mới, trên địa bàn quận Hai Bà Trưng nhiều thành phần kinh tế phát triển, sản xuất kinh doanh năng động, tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa.Số đơn vị sản xuất kinh doanh có hiệu quả ngày càng tăng.Hiện nay trên địa bàn quận có hơn 3.300 doanh nghiệp, trong đó 70% là thương mại, dịch vụ, còn lại là hoạt động công nghiệp. Năm 2009, các chỉ tiêu kinh tế-xã hội của quận Hai Bà Trưng đều cơ bản hoàn thành.Giá trị sản xuất, thương mại, dịch vụ đạt 1.325 tỷ đồng đạt 96% kế hoạch đề ra, các công trình dự án trọng điểm hướng tới kỷ niệm 1000 năm Thăng Long- Hà Nội được tích cực triển khai, đã tổ chức gắn biển khánh thành di tích đền Cơ Xá.. 17 Về công tác xã hội, hơn 5 năm qua quận đã hỗ trợ sữa chữa và xây dựng 167 nhà đại đoàn kết, hỗ trợ cho 1.201 hô gia đình thoát nghèo, trên 33000 lao đọng giới thiệu việc làm.Đến nay, số hộ nghèo trong toàn quận còn 1.022 hộ chiếm 1,35%. Công tác y tế , dân số, kế hoạch hóa gia đình, công tác giáo dục đào tạo,công tác thông tin và các hoạt động văn hóa nghệ thuật, thể dục thể thao tiếp tục giữ vững và đạt nhiều kết quả trong nhiều năm qua. Năm 2010 quận Hai Bà Trưng xác định tập trung phát triển kinh tế với mức tăng trưởng cao, đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng dịch vụ- công nghiệp, trong đó giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh tăng 11% và giá trị các ngành dịch vụ ngoài quốc doanh tăng 16%.Đẩy mạnh công tác xã hội hóa đầu tư, phát triển khoa học công nghệ..vv. 3. Ảnh hưởng của các điều kiện trên đến công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành với số lượng phường khá nhiều, dân số đông,với mật độ cao, tỷ lệ gia tăng dân số còn cao nên gặp khó khăn trong việc quản lý. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra trên khắp các đô thị lớn dẫn đến lượng di dân cư từ các nơi khác đến làm ăn sinh sống ngày càng đông. Do đó nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng trong khi quỹ đất thì có hạn nên việc xảy ra tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng, lấn chiếm đất công làm nhà ở là tất yếu. Cùng với quá trình đô thị hóa thì Quận Hai Bà Trưng có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế rất nhanh theo hướng dịch vụ- công nghiệp.Sự phát triển của các hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đến việc hình thành các trung tâm thương mại, các hoạt động kinh doanh nhỏ..vvv.Vì vậy quá trình này làm biến đổi sâu sắc cơ cấu sử dụng đất, gây nên sự biến động lớn về mục đích sử dụng đất .Do đó muốn cho đời sống nhân dân trên địa bàn Quận ổn định, kinh tế ngày càng phat triển thì phải đẩy nhanh công tác quản lý về đất đai. 18 II. Quỹ đất của Quận Hai Trưng và biến động đất đai trong thời gian qua. 1. Quỹ đất của Quận Hai Trưng Theo số liệu thống kê năm 2009, Quận Hai Bà Trưng có tổng diện tích đất tự nhiên là 962ha bao gồm tất cả các loại đất trong địa giới hành chính của Quận. Theo tiêu chí phân loại đất của Tổng Cục Địa Chính, trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng có 4 loại đất chính đó là: * Đất nông nghiệp * Đất chuyên dùng * Đất ở * Đất chưa sử dụng Diện tích và cơ cấu của từng loại đất được thể hiện cụ thể trong bảng sau Cơ cấu các loại đất của Quận Hai Bà Trưng năm 2009 TT Loại đất Diện tích(m2) % so với tổng diện tích 1 Đất nông nghiệp 139.490 1.45 2 Đất ở 4.698.408 48.84 3 Đất chuyên dùng 4.781.140 49.7 4 Đất chưa sử dụng 962 0.01 5 Tổng diện tích 9.620.000 100 Nguồn: kết quả thống kê đất năm 2009 2. Biến động quỹ đất của Quận Hai Bà Trưng trong thời gian 2005-2010 Ngày 6/11/2003, Chính phủ ra nghị định số 132/2003/NĐ-CP, điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của phường Mai Động, Tương Mai, Tân Mai, Giáp Bát, Hoàng Văn Thụ Quận Hai Bà Trưng về thuộc Quận Hoàng Mai quản lý. Sau khi điều chỉnh Quận Hai Bà Trưng chỉ còn 20 phường. Diện tích đất tự nhiên của Quận sau khi cắt giảm 5 phường thì diện tích đất tự nhiên năm 2005 đã giảm 456,4052 ha so với năm 2000. 19 Trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay Quận Hai Bà Trưng chọn hướng phát triển thương mại, dịch vụ nên xu hướng biến động đất đai đó là diện tích đất nông nghiệp giảm cùng với sự tăng lên của diện tích đất phi nông nghiệp. Biến động của quỹ đất năm 2009 so với 2008 như sau: * Đất ở - Đất ở giảm 1.719 m 2 do dự án xây dựng trụ sở Quận Hai Bà Trưng, giảm 100m2 chuyển sang đất giao thông tại phường Quỳnh Mai,giảm 600m2 sang đất giao thông tại phường Đồng Tâm. * Đất nông nghiệp So với năm 2008, đất nông nghiệp năm 2009 giảm 400m 2 do chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hằng năm sang đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp tại phường Trương Định. * Đất chuyên dùng tăng 1.600 m2 do: - Đất có mục đích công cộng tăng 9.400m2 do: Đất cơ sở văn hóa tăng 8.700 m2 tại phường Vĩnh Tuy, đất giao thông tăng 700 m2. - Đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp tăng 2.119 m2 do chuyển 1.719 m2 đất ở sang và 400 m2 đất trồng cây hằng năm . - Đất sản xuất kinh doanh giảm 8.700 m2 do chuyển sang đất cơ sở văn hóa. III. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng 1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1993 Trước khi luật đất đai ra đời thực trạng quản lý đất đai của thành phố Hà Nội nói chung và của Quận Hai Bà Trưng nói riêng còn nhiều bất cập, khó khăn như công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, công tác giải quyết các khiếu nại, đền bù giải phóng mặt bằng vẫn chưa được giải quyết triệt để. 20