Tài liệu Khóa luận phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần tập đoàn flc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ Giáo viên hướng dẫn Họ và tên: Th.S Thái Thu Hương Sinh viên thực tập Họ và tên: Trần Thị Tuyết Bộ môn: Quản lý Kinh tế Lớp: K54F2 HÀ NỘI, 2021 TÓM LƯỢC Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Phát triển thị trường bất động sản đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, hướng tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy đô thị hóa – hiện đại hóa đất nước. Bên cạnh đó, đây cũng là thị trường không hoàn hảo có tính cạnh tranh cao với nhiều đặc thù riêng biệt. Doanh nghiệp muốn phát triển trong thị trường này đồng nghĩa với việc phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và mở rộng thị trường tiêu thụ để khẳng định uy tín và giữ vững vị thế của mình. Là doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề, Công ty cổ phần Tập đoàn FLC gia nhập thị trường bất động sản từ năm 2013, trải qua quá trình xây dựng và phát triển, đến nay doanh nghiệp này đã gặt hái được nhiều thành công với khối lượng lớn sản phẩm bất động sản trải dài trên khắp cả nước. Bài khóa luận với đề tài “Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC” sẽ làm rõ hơn thực trạng và chiến lược phát triển thị trường kinh doanh của CTCP Tập đoàn FLC trong giai đoạn 2016-2020, mục tiêu - định hướng phát triển của doanh nghiệp trong thời gian tới. Từ đó đưa ra các đề xuất giải pháp để doanh ngiệp có thể phát triển và đạt hiệu đạt hiệu quả hơn trong sản xuất kinh doanh và phát triển thị trường. LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bài khóa luận này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô tại Trường Đại học Thương mại đã giảng dạy nhiệt tình, giúp em trang bị được những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập tại trường. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô giáo Th.S Thái Thu Hương đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn, góp ý cho em trong quá trình hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Cuối cùng, Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các anh/chị tại Công ty cổ phần Tập đoàn FLC đã tạo điều kiện thuận lợi, cung cấp các số liệu, thông tin về công ty trong quá trình em thực tập để hoàn thành đề tài. Do năng lực và kiến thức còn hạn chế, thời gian nghiên cứu ngắn ngủi nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô để bài khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 tháng 12 năm 2021 Sinh viên Trần Thị Tuyết MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................. 7 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ................................................................................. 8 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................... 9 PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1 1. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................... 2 2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2 3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 2 4. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp ............................................................................... 3 CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................................................................... 4 1.1. 1.1.1. Bản chất về thị trường và phát triển thị trường ................................................... 4 Khái niệm về thị trường ...................................................................................4 1.1.2. Đặc điểm của thị trường ..................................................................................5 1.1.3. Phân loại thị trường.........................................................................................6 1.1.4. Vai trò của thị trường ......................................................................................6 1.1.5. Vai trò của Phát triển thị trường .....................................................................7 1.2. Kinh doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản ....................... 8 1.2.1. 1.2.2. Kinh doanh bất động sản .................................................................................8 Thị trường kinh doanh bất động sản ...............................................................9 1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản ...............................................................11 1.3. Các chỉ tiêu đánh giá thị trường kinh doanh bất động sản ................................ 12 1.3.1. Doanh thu ......................................................................................................12 1.3.2. Lợi nhuận .......................................................................................................12 1.3.3. Thị phần .........................................................................................................12 1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường kinh doanh bất động sản ..... 13 1.4.1. Nhân tố vĩ mô .................................................................................................13 1.4.2. Nhân tố vi mô .................................................................................................14 CHƯƠNG 2: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC .......................................................................... 16 2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC ...... 16 2.1.1. Tình hình sản xuất của công ty ......................................................................16 2.1.2. 2.1.3. Tình hình kinh doanh sản phẩm bất động sản của công ty ...........................17 Tình hình thị trường kinh doanh bất động sản của công ty ...........................19 2.1.4. Tình hình đối tác và bạn hàng của công ty ....................................................20 2.2. Thực trạng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Tập đoàn FLC . 20 2.2.1. Thực trạng về quy mô ....................................................................................20 2.2.2. Thực trạng về đối tác công ty ........................................................................27 2.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC ................................................................................ 29 2.3.1. Những nhân tố vĩ mô ......................................................................................29 2.3.2. Những nhân tố vi mô ......................................................................................32 CHƯƠNG 3: CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC ................ 35 3.1. Quan điểm, định hướng và mục tiêu phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC ......................................................................................... 35 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Tập đoàn FLC............................... ...............................................................................................35 3.1.2. Định hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC .....................................................................................................................35 3.1.3. Mục tiêu phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC .......................................................................................................................38 3.2. Các đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC ...................................................................................................... 39 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.2.4. Giải pháp hoạt động nghiên cứu thị trường ..................................................39 Giải pháp về marketing và các kênh phân phối ............................................39 Giải pháp về tài chính ....................................................................................40 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực ........................................................41 3.2.5. 3.2.6. 3.2.7. Giải pháp về giá cả và sản phẩm...................................................................41 Giải pháp về công nghệ .................................................................................42 Giải pháp thích ứng linh hoạt trước tình hình mới .......................................42 3.3. Các kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC.................................................................................................................43 3.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước, Chính phủ ........................................................43 3.3.2. Kiến nghị đối với bộ, ban ngành....................................................................44 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 45 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Một số chỉ tiêu tài chính theo kế hoạch và thực hiện của CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020 (tỷ đồng)............................................................... 16 Bảng 2.2. Kết quả thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020............................................................. 17 Bảng 2.3. Các tỉnh thành trọng điểm phát triển bất động sản của Tập đoàn FLC giai đoạn 2016- 2020............................................................................................... 26 Bảng 2.4. Danh sách đối tác/khách hàng lớn trong và ngoài nước của CTCP Tập đoàn FLC trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2016-2020.................................. 28 Bảng 2.3.1: Số lượng lao động theo hợp đồng lao động......................................... 32 Bảng 2.3.2: Số lượng lao động theo trình độ lao động............................................ 33 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH Biểu đồ 2.1 và 2.2. Thị trường và loại hình kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020........................................................................ 21 Biểu đồ 2.3.1. Xu hướng bất động sản được quan tâm trong năm 2020................. 31 Biểu đồ 2.3.2. Hệ thống phân phối sản phẩm của FLC giai đoạn 2016-2020......... 33 Hình 2.3.3. Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2019................................. 34 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ STT Chữ viết tắt 1 BĐS 2 CBNV Cán bộ nhân viên 3 CTCP Công ty cổ phần 4 HĐLĐ Hợp đồng lao động 5 KH 6 M&A Mergers and acquisitions – Mua lại và sáp nhập 7 MOU Biên bản ghi nhớ (Memorandum of Bất động sản Kế hoạch understanding) 8 NXB Nhà xuất bản 9 R&D Research and development – Nghiên cứu và phát triển 10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 11 TTTM Trung tâm thương mại 12 TH 13 UBND Thực hiện Ủy ban nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU Trước tình hình kinh tế xã hội ngày càng phát triển như hiện nay, Việt Nam đã và đang từng bước hội nhập quốc tế, quá trình đô thị hóa – hiện đại hóa được đẩy mạnh, nhu cầu bất động sản theo đó cũng gia tăng. Trên thực tế, thị trường bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại nghỉ dưỡng của Việt Nam trong những năm gần đây đã có bước phát triển mạnh mẽ và sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với những yếu tố thuận lợi như sự ổn định chính trị, dự báo khả quan của nền kinh tế, vốn đầu tư nước ngoài liên tục tăng, dân số đông cùng sức mua tăng và nhiều Hiệp định Thương mại tự do được ký kết, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng có nhiều dư địa phát triển. Đi kèm với những cơ hội chính là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường. Từ hoạt động ban đầu là tư vấn đầu tư, tư vấn tài chính doanh nghiệp, Tập đoàn FLC bắt đầu tập trung mạnh vào thị trường bất động sản từ đầu năm 2013 và gặt hái được thành công vang dội nhờ chiến lược đầu tư sáng suốt và nhanh nhạy. Với chiến lược “đánh thức các vùng đất tiềm năng”, thương hiệu FLC từ lâu đã ghi dấu ấn trên thị trường bất động sản qua việc đầu tư xây dựng chuỗi quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái quy mô lớn tại các vùng đất giàu tiềm năng nhưng chưa được chú ý khai thác. Sự xuất hiện và vận hành một cách hiệu quả của các công trình, dự án do FLC đầu tư đã mang lại những đóng góp tích cực trong quá trình thay đổi diện mạo du lịch của các vùng đất, đánh thức tiềm năng du lịch “ngủ quên”. Tính tới thời điểm hiện tại, số lượng dự án bất động sản nghiên cứu đầu tư của FLC đang được phủ rộng khắp các tỉnh, thành cả nước với khoảng trên 400 dự án, đưa FLC trở thành thương hiệu bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và khu vực. Với mục tiêu thực hiện chiến lược đầu tư bài bản, lâu dài và đồng bộ tại những dự án quy mô trong mọi phân khúc bất động sản nhằm tạo lập hệ sinh thái kinh tế, Tập đoàn FLC cần chú trọng đầu tư hơn nữa vào phát triển thị trường kinh doanh, tận dụng tối đa các tiềm năng và cơ hội hiện có của thị trường trong nước cũng như đón đầu các xu thế mới của nền kinh tế. Không chỉ phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng – phân khúc chủ lực và đạt được nhiều thành tựu của Tập đoàn, FLC còn cần phải phát triển đa dạng hơn các sản phẩm bất động sản trên phạm vi cả nước và từng bước mở rộng thị phần ra thị trường khu vực và quốc tế. Xuất phát từ tình hình thực tế cũng như thực trạng kinh doanh bất động sản trên thị trường của công ty, em lựa chọn đề tài: “Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC” để làm đề tài khóa luận tốt nghiệp. 1 1. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường kinh doanh sản phẩm bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC - Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích các yếu tố liên quan đến tình hình kinh doanh các sản phẩm bất động sản của công ty cổ phần Tập đoàn FLC và thực trạng thị trường kinh doanh của công ty. Đánh giá hoạt động phát triển thị trường của công ty, từ đó đưa ra một số đề xuất, kiến nghị để nâng cao hiệu quả phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC. - Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục tiêu trên, đề tài tập trung giải quyết các nhiệm vụ sau:  Hệ thống hóa các lý luận liên quan đến thị trường, bất động sản và phát triển thị trường kinh doanh bất động sản  Phân tích, đánh giá tình hình thị trường và hoạt động phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020  Đưa ra định hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của công ty trong giai đoạn tiếp theo và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường của CTCP Tập đoàn FLC 2. Phạm vi nghiên cứu - Nội dung: Đề tài tập trung vào các hoạt động phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC - Không gian nghiên cứu: Thị trường kinh doanh nội địa bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC - Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu việc phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC trong khoảng thời gian 5 năm từ 2016 đến năm 2020, mục tiêu định hướng trong thời gian tới. 3. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: luận văn có phân tích và tổng hợp các tài liệu lý thuyết để làm rõ các vấn đề trong Chương 1 - Cơ sở lý luận về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản. Cụ thể là làm rõ các khái niệm, vai trò, đặc điểm về thị trường, kinh doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, luận văn cũng sử dụng phương pháp này để đề cập đến vai trò và các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường kinh doanh bất động sản. Phương pháp này sử dụng nhằm mục đích phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ và chặt chẽ về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản. 2 - Phương pháp thu thập dữ liệu: sử dụng các thông tin, số liệu được lấy từ các nguồn khác nhau để mang lại tính xác thực và đáng tin cậy cho đề tài nghiên cứu. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 - Thực trạng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC và Chương 3 - Các đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC. Các số liệu thu thập phần lớn liên quan đến chỉ số tài chính, tình hình thị trường kinh doanh, thông tin dự án, danh sách đối tác bạn hàng,... của CTCP Tập đoàn FLC. Nguồn số liệu được lấy từ các tài liệu, báo cáo phân tích nội bộ của phòng/ban trong công ty FLC như phòng Kinh doanh chiến lược, Kế toán, Chăm sóc khách hàng,... Ngoài ra còn có báo cáo tài chính, báo cáo thương niên các năm của công ty, một phần dữ liệu được lấy trên website của doanh nghiệp, các trang thông tin bất động sản, các bài nghiên cứu, luận văn của các tác giả... - Phương pháp thống kê: được sử dụng trong Chương 2 để tổng quan thị trường kinh doanh bất động sản của công ty, danh sách đối tác/bạn hàng cũng như thống kê các tài liệu tham khảo, các thông tin đã thu thập được từ các nguồn khác nhau. Ngoài ra, phương pháp này còn được thể hiện thông qua việc sử dụng các thông tin, số liệu đã có để tạo lập bảng thống kê, đưa ra mô hình, sự biểu diễn và tóm tắt, tập hợp dữ liệu thực nghiệm hoặc nghiên cứu thực tế nhằm phục vụ cho quá trình phân tích, dự đoán, đưa ra ý kiến nhận định trong phần phân tích thực trạng phát triển thị trường của doanh nghiệp ở Chương 2. 4. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp Ngoài phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục sơ đồ, hình vẽ, danh mục từ viết tắt, phần mở đầu, tài liệu tham khảo, Khóa luận được kết cấu làm 3 chương chính như sau: Chương 1. Cơ sở lý luận về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản Chương 2. Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC Chương 3. Các đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC 3 CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bản chất về thị trường và phát triển thị trường 1.1.1. Khái niệm về thị trường Thị trường ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa. Do vậy, cùng với sự phát triển nhanh chóng của sản xuất trao đổi và dưới các cách tiếp cận khác nhau thì khái niệm thị trường cũng có sự khác biệt. Theo quan điểm cổ điển: “Thị trường là nơi diễn ra các quan hệ trao đổi, mua bán hàng hoá”. Với quan điểm này, thị trường được hiểu là chợ. Thế nhưng kinh tế xã hội ngày càng đổi mới, khái niệm này không còn phù hợp nữa, các quan hệ mua bán trao đổi đã dần trở nên đa dạng, phóng phú và phức tạp hơn. Gregory Mankiw (2003) đưa ra một khái niệm khá đơn giản: “Thị trường là tập hợp của một nhóm người bán và người mua một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định”. Theo Pindyck và Rubinfeld (2005), khái niệm thị trường được hiểu theo nghĩa tương tự: “Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Nhà kinh tế học Paul A.Samuelson đưa ra quan điểm thị trường dưới góc độ của nền kinh tế thị trường “Thị trường là một quá trình trong đó người mua và người bán cùng một thứ hàng hóa tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa”. Theo quan điển của chủ nghĩa Mác – Lênin: “Thị trường là biểu hiện của sự phân công lao động xã hội, là một trong những khâu của quá trình tái sản xuất mở rộng”. Theo quan điểm này, thị trường là tổng hòa những quan hệ kinh tế trong đó nhu cầu của các chủ thể được đáp ứng thông qua việc trao đổi, mua bán với sự xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ tương ứng với trình độ phát triển nhất định của nền kinh tế sản xuất xã hội. Ở cấp độ trừu tượng hơn, thị trường cũng có thể được nhận diện thông qua các mối quan hệ liên quan đến trao đổi, mua bán hàng hóa, dịch vụ trong xã hội, được hình thành do những điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội nhất định. Theo nghĩa này, thị trường là tổng thể các mối quan hệ kinh tế gồm: cung, cầu, giá cả; quan hệ hàng – tiền; quan hệ giá trị, giá trị sử dụng; quan hệ hợp tác, cạnh tranh; quan hệ trong nước, ngoài nước... Đây cũng là các yếu tố của thị trường. Trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba 4 loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ. Có nhiều quan điểm, nhận định khác nhau về thị trường, tuy nhiên, trong phạm vi bài luận, thị trường được nghiên cứu dưới góc độ là thị trường kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, hay nói cách khác, thị trường là mối quan hệ giữa khách hàng và nhà sản xuất. Theo nghĩa hẹp đây là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá. Thị trường có thể là chợ, cửa hàng mua bán, siêu thị,... nơi người mua và người bán gặp và giao dịch hàng hóa được xác định bằng một mức giá cụ thể. Tuy nhiên theo sự phát triển của xã hội thì thị trường không nhất thiết phải là địa điểm gặp gỡ cụ thể giữa người mua và người bán mà khách hàng và nhà sản xuất có thể giao dịch, thỏa thuận với nhau thông qua các phương tiện viễn thông hiện đại. Do vậy, theo nghĩa rộng thị trường được hiểu là các hiện tượng kinh tế, quan hệ kinh tế được phản ảnh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá, cùng với mối quan hệ giữa người với người trong các quan hệ kinh tế, tạo ra sự liên kết với nhau, thúc đẩy nhau phát triển. 1.1.2. Đặc điểm của thị trường Mỗi loại thị trường thì đều có những đặc điểm riêng dựa trên đặc trưng của từng loại đối tượng giao dịch, nhưng nhìn chung thị trường sẽ có một số đặc điểm cơ bản như: - Thị trường hoạt động theo cơ chế tự điều tiết thông qua các quy luật kinh tế khách quan của nó như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả,... Bên cạnh sự vận động khách quan của các quy luật kinh tế, thị trường còn có sự tác động tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước như Chính phủ, các bộ ngành, địa phương, các đơn vị trung gian,.. để kiểm soát thị trường và khắc phục những mặt trái của cơ chế thị trường tự điều tiết. - Thị trường không có tính ổn định lâu dài, luôn luôn biến động do sự tác động của nhiều nhân tố khác nhau. Trong quá trình kinh doanh doanh nghiệp phải luôn nắm bắt kịp thời sự biến động của thị trường, trên cơ sở hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng và tác động của các nhân tố này để điều chỉnh phương án, kế hoạch kinh doanh cho thích hợp. - Ngày nay thị trường ngày càng được mở rộng, không bị giới hạn bởi yếu tố địa lý, có sự liên kết, mở cửa giữa thị trường trong nước với thị trường khu vực và thị trường thế giới… Thị trường ngày càng càng mở rộng làm cho thị trường khu vực gắn liền với thị trường thế giới, thị trường quốc gia gắn liền với thị trường quốc tế. Từ đó hàng hóa của doanh nghiệp trong mối quan hệ nhu cầu của người tiêu dùng sẽ ngày càng trở nên đồng nhất hơn dựa theo tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt về hàng hóa giữa các quốc gia do yêu cầu đòi hỏi của người tiêu dùng ở các quốc gia khác nhau. 5 1.1.3. Phân loại thị trường - Theo phạm vi hoạt động của doanh nghiệp: Thị trường địa phương: Thị trường gồm những khách hàng ở gần doanh nghiệp: thị trường tỉnh, huyện, xã,.. một doanh nghiệp chỉ hoạt động trong thị trường địa phương thường là các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, lượng sản phẩm sản xuất ra với số lượng nhỏ và chỉ tiêu thụ tại thị trường đó. Thị trường vùng: là thị trường của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh với quy mô lớn hơn, không chỉ ở một địa phương mà còn phát triển ra các tỉnh, địa phương khác hoặc một vùng miền trên phạm vi cả nước như: thị trường miền Bắc, miền Trung, miền Nam,... Thị trường toàn quốc: là thị trường khi doanh nghiệp mở rộng mạng lưới phân phối sản phẩm dịch vụ trải rộng ra khắp cả nước, trên phạm vi toàn lãnh thổ Thị trường khu vực và quốc tế: thị trường của doanh nghiệp đã vươn ra nhiều nước trong một khu vực hoặc thế giới như thị trường Đông Nam Á, thị trường ASEAN, thị trường EU,... - Theo đặc điểm thị trường: Thị trường bán buôn là thị trường trong đó người bán bán cho người trung gian, những người ngày lại tiếp tục chuyển bán. Có hai hình thức bán buôn: nhà sản xuất bán cho doanh nghiệp thương mại và buôn bán giữa các doanh nghiệp thương mại. Thị trường bán lẻ là thị trường mà người bán bán hàng trực tiếp cho người tiêu dùng 1.1.4. Vai trò của thị trường Vai trò của thị trường được thực hiện ở chỗ nó gắn chặt sản xuất với tiêu dùng, thúc đẩy và điều tiết các hoạt động sản xuất kinh doanh của xã hội. Thị trường buộc các chủ thể kinh tế phải hoạt động một cách thống nhất và tuân theo quy luật của thị trường Thứ nhất, thị trường là nền tảng của sản xuất kinh doanh và tiêu thụ hàng hóa. Có thị trường thì mới có hoạt động sản xuất kinh doanh và có hoạt động sản xuất kinh doanh thì mới có hoạt động tiêu thụ hàng hóa hay nói cách khác thị trường là điều kiện sống còn đối với hoạt động tiêu thụ sản phẩm. Thứ hai, thị trường là cơ sở để nền kinh tế tự nhiên dịch chuyển sang nền kinh tế hàng hóa. Có thị trường thì mới có hoạt động trao đổi mua bán được diễn ra, từ đó phá bỏ đi ranh giới của nền kinh tế tự cung tự cấp và dần hình thành thể thống nhất trong nền kinh tế quốc dân. Thứ ba, thị trường hướng dẫn cho hoạt động tiêu thụ sản phẩm. Trước những thông tin có thể thu được từ thị trường, các doanh nghiệp sẽ tìm ra nhu cầu thị trường hiện tại là 6 gì và căn cứu vào đó để đưa ra những quyết định đúng đắn như sản xuất cái gì, sản xuất cho ai, tiêu thụ như thế nào? Thứ tư, thị trường phản ánh chi tiết hoạt động tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ. Tất cả các thông tin về hoạt động sản xuất kinh doanh, quy mô nền kinh tế, tốc độ tiêu thụ sản phẩm dịch vụ đều được thị trường ghi nhận và phản chiếu rõ ràng qua thị trường. 1.1.5. Vai trò của Phát triển thị trường Theo Vietnam Open Educational Resources – VOER: “Phát triển thị trường là phát triển các yếu tố cấu thành nên thị trường của doanh nghiệp”. Về bản chất, phát triển thị trường là tổng hợp cách thức, biện pháp của doanh nghiệp nhằm đưa khối lượng sản phẩm kinh doanh đạt mức tối đa, mở rộng quy mô kinh doanh, tăng thêm lợi nhuận và nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thị trường. Phát triển thị trường của doanh nghiệp bao gồm việc đưa sản phẩm hiện tại vào tiêu thụ ở thị trường mới; khai thác tốt thị trường hiện tại; nghiên cứu dự đoán nhu cầu thị trường, đưa sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu của thị trường hiện tại và khu vực thị trường mới. Sự phát triển của thị trường luôn gắn liền với phát triển sản xuất hàng hoá. Trình độ phát triển sản xuất và trao đổi hàng hoá đến mức độ nào, thì trình độ phát triển thị trường đến mức độ đó. Phát triển thị trường đóng vai trò làm tăng khả năng thu lợi nhuận, giúp doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển một các bền vững, tăng thị phần và nâng cao vị thế của doanh nghiệp trên thị trường trong nước và thế giới. Phát triển thị trường còn giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Nó không những duy trì được số lượng khách hàng và sản lượng hàng hoá bán ra hiện tại mà còn đem đến cho doanh nghiệp cơ hội chiếm lĩnh một phần thị trường mà hiện các đối thủ của doanh nghiệp cạnh tranh đang nắm giữ và thậm chí huy động một phần thị trường không tiêu dùng (không có nhu cầu tiêu dùng những đối tượng khách hàng ban đầu sử dụng các sản phẩm của doanh nghiệp) Có 2 cách phát triển thị trường chính là phát triển thị trường theo chiều rộng và phát triển thị trường theo chiều sâu: - Phát triển thị trường theo chiều rộng được hiểu một cách đơn giản là mở rộng qui mô địa điểm mà nhà sản xuất có thể tiêu thụ sản phẩm. Nói cách khác, đó là việc nhà sản xuất mở rộng địa lý, địa bàn tiêu thụ, mở rộng lượng người mua. Đây là hình thức phát triển thị trường về mặt lượng, thích hợp trong trường hợp ngành không tạo cho doanh nghiệp phát triển hơn nữa hay những khả năng phát triển ở ngoài ngành hấp dẫn hơn. Đây là hình thức phát triển qui mô tổng thể thị trường trên cả thị trường hiện tại và thị trường mới, có 7 thể tăng thị phần, số lượng khách hàng bằng cách thu hút khách hàng chưa sử dụng sản phẩm của doanh nghiệp thông qua nỗ lực Marketing. Điều này áp dụng trong trường hợp doanh nghiệp chưa khai thác hết thị trường hiện tại. Có thể kinh doanh sản phẩm mới, lĩnh vực mới trên địa bàn thị trường cũ hoặc với địa bàn mới mở rộng phạm vi kinh doanh. - Phát triển thị trường theo chiều sâu là doanh nghiệp cố gắng tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm trên thị trường hiện tại và nâng cao chất lượng hiệu quả của thị trường. Chất lượng hiệu quả thị trường có thể được đánh giá qua một số chỉ tiêu như uy tín của doanh nghiệp, doanh thu, tỷ suất lợi nhuận, sự thỏa mãn, sự trung thành của khách hàng đối với sản phẩm,... Để thực hiện theo hướng này, doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm, hoàn thiện hệ thống phân phối, nâng cao chất lượng dịch vụ để tạo được sự hấp dẫn đối với khách hàng. Có ba hình thức phát triển theo chiều sâu: Thâm nhập sâu vào thị trường: là việc doanh nghiệp tìm cách tăng mức tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ hiện có của mình trên những thị trường đã có bằng Marketing mạnh mẽ hơn. Mở rộng thị trường: là việc doanh nghiệp tìm cách tăng mức tiêu thụ bằng cách đưa những sản phẩm dịch vụ hiện có của mình vào những thị trường mới. Cải tiến hàng hóa: là việc doanh nghiệp tăng mức tiêu thụ bằng cách tạo ra những hàng hóa mới hay đã được cải tiến cho những thị trường hiện tại. Như vậy, phát triển theo chiều sâu làm cho doanh số bán tăng lên đồng thời với việc tỷ suất lợi nhuận, doanh số bán ra cũng tăng lên, sản phẩm của doanh nghiệp có tính cạnh tranh cao, thị phần của doanh nghiệp tăng về cả mặt giá trị lẫn tỷ trọng trong ngành, nâng cao uy tín, vị thế trong cạnh tranh. 1.2. Kinh doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản 1.2.1. Kinh doanh bất động sản Theo quy định tại Điều 181 của Bộ luật Dân sự năm 2005 “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định.” Tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. 8 Như vậy, Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Bất động sản có 4 loại hình kinh doanh chính: Kinh doanh bất động sản nhà ở; Kinh doanh bất động sản thương mại - dịch vụ; kinh doanh bất động sản công nghiệp - hạ tầng và kinh doanh bất động sản đất. Kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm sau: Một là, kinh doanh bất động sản hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản, mỗi một vị trí của bất động sản khác nhau sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của bất động sản. Do đó, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. Hai là, kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài. Bất động sản thường có thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó, kinh doanh bất động sản cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản. Ba là, kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản… quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách. Bốn là, hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù của kinh doanh bất động sản thể hiện ở việc thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được; một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường; 1.2.2. Thị trường kinh doanh bất động sản Thị trường kinh doanh bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường dựa trên quan hệ hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong không gian và thời gian xác định. Thị trường kinh doanh bất động sản có những đặc điểm sau: 9 Một là, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Một tài sản muốn trở thành bất động sản phải gắn liền với đất đai. Trong khi đó, đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi trừ những trường hợp đặc biệt do thiên nhiên tác động, người có quyền sở hữu đất là sử dụng các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này là yếu tố cơ bản tác động đến tính đặc thù của các giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. Hai là, thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Do đặc tính cố định không thể di dời được của bất động sản nên việc giao dịch hàng hóa bất động sản thường không phải là nơi có sự hiện diện của bất động sản. Địa điểm giao dịch bất động sản rất đa dạng như sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà riêng hoặc thậm chí không cần địa điểm cụ thể mà có thể tiến hành giao dịch qua điện thoại hoặc internet… Ba là, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Bốn là, Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Xuất phát từ lý do này nên thị trường bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật nói chung và các quy phạm pháp luật nói riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Năm là, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn, một phần lớn nguồn vốn 10 này được huy động từ thị trường vốn. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh... đã giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Sáu là, Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. Nguyên nhân là do việc tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian và khó khăn hơn các hành hoá thông thường. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như tìm hiểu thông tin thị trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công...Trong khi đó, các thủ tục pháp lý về bất động sản thường khá phức tạp, thêm vào đó là do giá trị của bất động sản lớn nên việc chuẩn bị được một lượng vốn lớn để tham gia vào thị trường cũng chính là nguyên nhân làm cho việc cung bất động sản trên thị trường nhà đất diễn ra chậm. 1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Với vai trò cung cấp đất đai để đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ... thị trường bất động sản đã góp phần thúc đẩy sản xuất không ngừng phát triển. Ngoài ra, thị trường bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi địa phương và của các quốc gia và là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán bất động sản. Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản. Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, nhà nước tiếp tục áp dụng các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản, nhờ đó tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách về đất đai và bất động sản. Cũng thông qua thị trường, Nhà nước tiến hành đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản, thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai... Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Các giao dịch thế chấp vay vốn bằng bất động sản góp phần khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho sự phát triển. Khi sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh, nhà nước và doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền mà sử dụng bất động sản làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Như vậy, bất động sản chính là nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác. 11