Tài liệu Khóa luận phát triển kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng sông hồng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: “PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SÔNG HỒNG” NGÀNH ĐÀO TẠO: KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực tập: - GVHD: Ths. Thái Thu Hương - Họ và tên: Lê Thị Phượng - Bộ môn: Quản lý kinh tế - Lớp: K54F3 HÀ NỘI, 2021 i TÓM LƯỢC Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng là một trong những công ty kinh doanh về lĩnh vực xây lắp, thi công và kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội. Công ty có thời gian hoạt động 16 năm trên thị trường (từ năm 2006) với trụ sở công ty đặt tại số 164 Lò Đúc – Đống Mác – Hai Bà Trưng – Hà Nội. Công ty đã và đang dần từng bước khẳng định vị thế của mình trên thị trường. Qua thời gian thực tập tại công ty, trước một số thực trạng về hoạt động phát triển kinh doanh sản phẩm bất động sản của công ty, em nhận thấy công ty đã có những chiến lược phát triển nhất định tuy nhiên chưa thực sự hữu hiệu và vẫn còn tồn tại một số mặt hạn chế. Chính vì vậy em lựa chọn đề tài: “Phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng” làm đề tài khóa luận. Qua quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận, em càng nhận thức rõ được tầm quan trọng và sức ảnh hưởng của việc phát triển kinh doanh sản phẩm của các doanh nghiệp nói chung và Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng nói riêng. Dựa trên tình hình thực tế của Công ty, những kiến thức lý thuyết đã được học tại Trường Đại học Thương Mại và sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn, kết quả đạt được của bài khóa luận bao gồm: - Thứ nhất, hệ thống hóa các cơ sở lý luận về kinh doanh, phát triển kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm các khái niệm, các yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển kinh doanh sản phẩm của doanh nghiệp. - Thứ hai, phân tích đánh giá thực trạng phát triển kinh doanh của Công ty dựa trên các yếu tố cấu thành và một số tiêu chí đánh giá để thể hiện hiệu quả phát triển kinh doanh bất động sản của công ty. Đưa ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân làm căn cứ cho việc đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại đó. - Thứ ba, dựa trên cơ sở lý thuyết đã được hệ thống hóa cùng với những đánh giá khách quan về thực trạng phát triển kinh doanh của công ty, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động phát triển kinh doanh sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng trong thời gian sắp tới. ii LỜI CẢM ƠN Bài khóa luận được thực hiện trong thời gian 2 tháng. Dưới sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của ThS. Thái Thu Hương đã giúp em đặt nền móng kiến thức quý báu để nghiên cứu thực tế và cách tiếp cận vấn đề hiệu quả nhất trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để hoàn thành bài khóa luận này. Với lòng biết ơn và sự kính trọng sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô trong suốt thời gian hướng dẫn thực tập tốt nghiệp vừa qua. Em kính chúc cô luôn dồi dào sức khỏe, luôn luôn vững vàng để truyền đạt những tri thức quý báu cho thế hệ trẻ. Em, chân thành cảm ơn Ban giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng cùng với các cô chú, anh chị trong công ty đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập tại công ty. Mặc dù đã có nhiều cố gắng để thực hiện đề tài một cách hoàn chỉnh nhất song do thời gian thực tập không nhiều và khả năng trình bày còn nhiều hạn chế do vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của cô hướng dẫn cũng như các thầy cô trong bộ môn Quản lý kinh tế trường Đại học Thương mại để em tiếp tục hoàn thiện kiến thức. Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2021 Sinh viên Lê Thị Phượng iii MỤC LỤC TÓM LƯỢC .............................................................................................................. ii LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................... vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ .......................................................................................... viii PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài. ................................................................................. 1 2. Tổng quan các công trình nghiên cứu. ........................................................... 2 3. Mục đích nghiên cứu. ...................................................................................... 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. .................................................................. 3 4.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................. 3 4.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................... 3 5. Phương pháp nghiên cứu. ............................................................................... 3 5.1. Phương pháp thống kê................................................................................. 4 5.2. Phương pháp thu thập dữ liệu. ..................................................................... 4 5.3. Phương pháp phân tích dữ liệu. ................................................................... 4 6. Kết cấu đề tài. .................................................................................................. 5 CHƯƠNG I: Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản. ......... 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản. ...................................... 6 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. ...................................................................... 6 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản....................................................................... 6 1.1.3. Vai trò của bất động sản........................................................................... 7 1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh bất động sản. ................. 8 1.2.1. Khái niệm về kinh doanh. ........................................................................ 8 1.2.2. Khái niệm về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. 8 1.2.3. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản. ................................................... 8 1.2.4. Vai trò của kinh doanh bất động sản. ..................................................... 10 1.2.5. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản. .................................................... 10 1.3. Một số lý luận về phát triển kinh doanh bất động sản.............................. 10 1.3.1. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản. ........................ 10 1.3.2. Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản. ............................................... 12 1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh bất động sản. ........... 13 1.4.1. Nhân tố vĩ mô. ....................................................................................... 13 1.4.2. Nhân tố vi mô. ....................................................................................... 16 iv CHƯƠNG II: Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. .............................................................................................. 19 2.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. .................................................................................................. 19 2.1.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng về quy mô kinh doanh. ..................................................... 19 2.1.2. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng về cơ cấu sản phẩm trên địa bàn Hà Nội. .......................... 21 2.1.3. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng về hiệu quả đầu tư. ........................................................... 24 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. .......................................................................................... 25 2.3. Các kết luận và phát hiện qua việc nghiên cứu thực trạng phát triển kinh doanh của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. ........................................... 31 2.3.1. Cơ hội. ................................................................................................... 32 2.3.2. Thách thức. ............................................................................................ 34 CHƯƠNG III: Các đề xuất và kiến nghị để phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.................................................................. 37 3.1. Quan điểm và định hướng phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. ....................................................................... 37 3.1.1. Quan điểm phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. ................................................................................................ 37 3.1.2. Định hướng phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. ................................................................................................ 37 3.2. Các giải pháp nhằm phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. ................................................................................. 39 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin công ty. ................................... 39 3.2.2. Đa dạng hóa các loại hình dịch vụ và nâng cao chất lượng dịch vụ. ....... 39 3.2.3. Nâng cao chất lượng công tác Marketing. .............................................. 40 3.2.4. Mở rộng phạm vi hoạt động của công ty theo hướng chuyên môn hóa hoạt động từng dịch vụ. .............................................................................................. 41 3.2.5. Hoàn thiện các quy trình dịch vụ đồng bộ. ............................................. 41 3.2.6. Mở rộng mạng lưới chi nhánh rộng khắp trên toàn quốc. ....................... 42 3.2.7. Chính sách về khách hàng của Công ty. ................................................. 42 3.2.8. Giải pháp về phát triển nhân lực............................................................. 43 3.2.9. Giải pháp về tổ chức điều hành sản xuất. ............................................... 43 3.2.10. Giải pháp ứng dụng các thành tựu về khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý điều hành, thiết kế, thi công. ........................................................................... 44 v 3.2.11. Nâng cao khả năng huy động và cung cấp vốn cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và cho sản xuất kinh doanh của Công ty............................... 44 3.3. Các kiến nghị với cơ quan nhà nước. ........................................................ 46 3.3.1. Kiến nghị với nhà nước.......................................................................... 46 3.3.2. Kiến nghị với bộ, ngành có liên quan. .................................................... 48 3.4. Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu. .......................................... 48 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 50 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU SỐ STT TÊN BẢNG BIỂU 1 Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2016- 2020. 18 2 Bảng 2.2: Chi phí đầu tư xây dựng công trình (vốn cố định). 20 3 Bảng 2.3: Cơ cấu doanh thu từ kinh doanh BĐS theo thị trường của Công ty năm 2020. TRANG 20 4 Bảng 2.4: Dự kiến giá trị sản xuất kinh doanh giai đoạn 2021 – 2025. 22 5 Bảng 2.5: Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm. 23 6 Bảng 2.6: Bảng tỷ suất lợi nhuận giai đoạn 2017-2021. 23 7 Bảng 2.7: Chỉ số tài chính của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 28 8 Bảng 2.8: Cơ cấu lao động của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 29 vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ SỐ STT TÊN BIỂU ĐỒ 1 Biểu đồ 2.1: Biểu thị chi phí, doanh thu, lợi nhuận của công ty Incomex giai đoan 2016-2020. 19 2 Biểu đồ 2.2: Tỉ trọng doanh thu bất động sản ở các quận, huyện của công ty năm 2020. 21 3 Biểu đồ 2.3: Chỉ số CPI tại thời điểm cuối năm (2017-2021) 25 4 Biểu đồ 2.4: Dân số Hà Nội giai đoạn 2017-2021 26 viii TRANG PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có những bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn so với năm trước. Nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới cả về chiều sâu và chiều rộng, nhất là sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại quốc tế (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển kinh doanh bất động sản trong những năm gần đây diễn ra vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất động sản lớn đang thu hút tất cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang, sạch đẹp. Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng thành lập từ năm 2006, là doanh nghiệp Nhà nước được Cổ phần hoá theo Quyết định của Bộ Xây dựng, có tên viết tắt là Incomex. Sau thời gian ban đầu hoạt động trên lĩnh vực thi công, xây lắp, đến năm 2010 công ty đã có sự thay đổi bước ngoặt khi bước sang lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đến nay Incomex sở hữu hàng chục dự án bất động sản đô thị trên địa bàn Hà Nội. Thị trường bất động sản của công ty đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được công ty đưa vào đầu tư xây dựng. Thị trường bất động sản đã huy động các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển, nhiều khu đô thị mới về hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao mức sống của người dân, góp phần thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Hệ thống quy phạm pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản cũng được công ty dần hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường sản phẩm bất động sản của công ty phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho doanh nghiệp. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt 1 động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho công ty, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống xã hội làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Mặt khác, lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan hơn để định hướng phát triển kinh doanh đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu để có những biện pháp phát triển kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 2. Tổng quan các công trình nghiên cứu. Liên quan đến đề tài khóa luận phát triển kinh doanh, hiện nay đã có rất nhiều đề tài đi sâu vào lĩnh vực này như: Phát triển kinh doanh sản phẩm thép, phát triển kinh doanh mặt hàng may mặc, giày da… Tuy nhiên theo sự hiểu biết của em thì đề tài khóa “Phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng” là một đề tài hoàn toàn mới, chưa có tác giả nào thực hiện. Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, em có tham khảo một số đề tài có liên quan đến phát triển kinh doanh sản phẩm và kinh doanh bất động sản như sau: Nghiên cứu: “Chiến lược phát triển kinh doanh bất động sản của tập đoàn VinaCapital giai đoạn 2015 – 2020” của tác giả Lê Thanh Bình. Luận văn đã đề xuất và lựa chọn các chiến lược cơ bản để nhằm mở rộng, đẩy mạnh sản phẩm bất động sản của Vinacapital ra thị trường trong giai đoạn 2015 – 2020. Qua việc phân tích, xác định được đúng đắn chiến lược kinh doanh sản phẩm đã giúp cho doanh nghiệp có khả năng định hướng phát triển sản phẩm, mở rộng thị trường… Nghiên cứu: “Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam: thực trạng và giải pháp”. Bài nghiên cứu tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở giai đoạn hiện nay. Nghiên cứu của Nguyễn Vân Thanh (2008), “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Bitexcoland”, Luận văn thạc sĩ trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh. Nội dung chính của luận văn nêu lên các chiến lược kinh doanh bất động sản, tác giả đã nêu lên được các chiến lược kinh doanh hiệu quả của Bitexcoland trong thời gian vừa qua cũng như đã đưa ra các ý kiến đóng góp chiến lược có hiệu quả hơn trong kinh doanh bất động sản. 2 Có thể nói, các công trình nghiên cứu ở trên đã làm rõ được khái niệm kinh doanh cũng như chỉ ra được những yêu cầu trong việc phát triển kinh doanh sản phẩm. Tuy nhiên nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và phát triển kinh doanh sản phẩm này là một vấn đề tương đối mới, nhất là trong phạm vi Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 3. Mục đích nghiên cứu. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về phát triển kinh doanh làm tiền đề để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty từ đó kết hợp với định hướng, mục tiêu của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để xây dựng định hướng kinh doanh bất động sản, đồng thời đưa ra các giải pháp khắc phục các hạn chế còn tồn đọng trong việc phát triển kinh doanh bất động sản của Incomex. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 4.1. Đối tượng nghiên cứu. - Lý luận và thực tiễn phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng trên thị trường Hà Nội. - Đơn vị nghiên cứu: Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu. - Về nội dung: Khóa luận tập trung nghiên cứu việc phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. Vấn đề mà khóa luận nghiên cứu là những vấn đề lý thuyết liên quan đến phát triển kinh doanh bất động sản, thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản của công ty trên khía cạnh tập trung vào một số chỉ tiêu tăng trưởng sản lượng, doanh thu tiêu thụ. - Về không gian: Tập trung chủ yếu vào thị trường Hà Nội. Đơn vị nghiên cứu: Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. - Về thời gian: Đề tài sử dụng số liệu nghiên cứu về thực trạng hoạt động tiêu thụ của công ty trong vòng 5 năm từ 2016 – 2020. Các giải pháp nhằm phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản được áp dụng từ năm 2022- 2025. 5. Phương pháp nghiên cứu. Hệ phương pháp nghiên cứu mô tả hệ thống các cách thức, mục đích, nội dung tiến hành phân tích, thu thập thông tin có liên quan để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu, cụ thể là làm rõ thực trạng phát triển kinh doanh sản phẩm bất động sản, tìm ra những tồn tại, nguyên nhân của thực trạng nghiên cứu. Để có thể làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu cần phải sử dụng rất nhiều kĩ năng, phương pháp như: Thu thập, xử lý thông tin, kỹ năng tổng hợp… nhưng đề tài tập trung vào ba phương pháp sau: 3 5.1. Phương pháp thống kê. Phương pháp này được hiểu là phương pháp phân tích các số liệu thống kê từ nhiều nguồn để rút ra những nhận xét, đánh giá mang tính khái quát cao làm nổi bật những nội dung chính của đề tài. Mục đích sử dụng phương pháp thống kê nhằm sắp xếp tập hợp và tóm tắt lại các dữ liệu trong một hệ thống biểu thích hợp về các vấn đề có liên quan đến việc nghiên cứu phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của công ty, thống kê lại sự vận động, phát triển trong một số năm trước đó. Và trên cơ sở dữ liệu thông tin đó có thể tìm ra những xu thế, biến đổi của sự phát triển sản phẩm bất động sản trong quá khứ để làm cơ sở nghiên cứu các hướng phát triển trong tương lai. Phương pháp này được dùng chủ yếu ở chương I và mục 3.1 của chương III. 5.2. Phương pháp thu thập dữ liệu. - Thu thập số liệu thứ cấp: Khóa luận tiến hành thu thập các số liệu chi tiết về quy mô và hoạt động của công ty liên quan đến vốn, hoạt động kinh doanh và tình hình phát triển kinh doanh sản phẩm bất động sản trong 5 năm (2017 – 2021). Qua những thông tin thứ cấp thu được, nhằm đánh giá được hoạt động kinh doanh của công ty và có những giải pháp hợp lý để phát triển kinh doanh bất động sản cho công ty. - Thu thập các thông tin liên quan đến đề tài ở các báo, tạp chí, các trang web của Bộ Công thương, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch đầu tư, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Cổng giao tiếp điện tử Thành phố Hà Nội… - Ngoài ra là các nguồn dữ liệu được tiến hành thu thập gián tiếp thông qua phương pháp ghi chép, nghiên cứu thực địa, truy cập các website, nghiên cứu các bài báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan trước đó… Sau khi thu thập dữ liệu, tiến hành các bước xử lý dữ liệu như: sắp xếp, hiệu chỉnh, chọn lọc, phân tích bảng biểu. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương II, nằm thu thập các dữ liệu để phục vụ cho quá trình phân tích thực trạng của doanh nghiệp. 5.3. Phương pháp phân tích dữ liệu. Sau khi thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến nội dung đề tài nghiên cứu, cần phải sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu. Dựa vào các thông tin trong và ngoài công ty để tiến hành phân tích thông tin về tình hình khách hàng, thị trường, nhà cung cấp. Sử dụng kĩ năng tổng hợp số liệu thành một hệ thống logic rồi thực hiện so sánh, thống kê so sánh tuyệt đối, tương đối số liệu các năm để tiến hành phân tích sự tăng trưởng qua các năm, nguyên nhân của sự tăng trưởng đó. Lập nên các bảng biểu, sơ đồ, đồ thị biểu diễn mối quan hệ và sự tăng trưởng của quá trình tiêu thụ sản phẩm bất động sản qua các năm. Từ các bảng biểu lập được rút ra những đánh giá 4 tổng quát về tình hình nghiên cứu trên mọi mặt, tìm ra những vấn đề chủ chốt và những giải pháp kịp thời. Phương pháp này được dùng chủ yếu trong mục 2.1 của chương II; Mục 3.2 và 3.3 của chương III. 6. Kết cấu đề tài. - Tên khóa luận: “Phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng”. - Kết cấu khóa luận: Ngoài phần mở đầu, kết luận và các danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, khóa luận gồm 3 phần: Chương 1: Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản. Chương 2: Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. Chương 3: Các đề xuất và kiến nghị để phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. 5 CHƯƠNG I: Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản. 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản’. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Chủ yếu cũng liên quan đến đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai như: nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, cây rừng gắn liền với đất. Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự đã quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 181). 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản. Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng: - Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: Địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. - Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền. Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một 6 quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. - Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản đác biêt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. - Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. - Các tính chất khác: + Tính thích ứng. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản trị. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 1.1.3. Vai trò của bất động sản. Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các bất động sản ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc 7 gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh họa cho quy mô và qua đó là vai trò của bất động sản trong xã hội. Theo một cách tiếp cận, tuy không được chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích về các bất động sản nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của sự phát triển thì bất động sản nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong các loại bất động sản. Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống kê đã ước tính tổng giá trị các bất động sản nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị bất động sản nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các bất động sản nhà ở, các bất động sản thương mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói tổng giá trị bất động sản là một số khổng lồ. Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến bất động sản trong cuộc sống hàng ngày như: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi, giải trí. Do vậy, vai trò bất động sản là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam. 1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh bất động sản. 1.2.1. Khái niệm về kinh doanh. Kinh doanh là một trong những khái niệm nền tảng của lĩnh vực pháp luật kinh tế và luôn gắn với các chủ thể kinh doanh. Trong thực tiễn của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường ở nước ta, người ta có thể quan niệm về kinh doanh khá đơn giản, đó là hành vi nhằm mục đích kiếm lợi nhuận thông qua những hoạt động khác nhau như sản xuất, buôn bán, làm dịch vụ... 1.2.2. Khái niệm về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. ❖ Khái niệm về kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản. ❖ Khái niệm về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 1.2.3. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản. 8 + Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản, mỗi một vị trí của bất động sản khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của bất động sản. Do đó, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. + Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài. Bất động sản thường có thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó, kinh doanh bất động sản cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản... Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách. + Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù của kinh doanh bất động sản thể hiện ở việc thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được; một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường; Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen. Tính đa ngành của kinh doanh bất động sản thể hiện qua việc liên quan đến nhiều khâu của nền kinh tế. Cụ thể, đối với khâu sản xuất, việc kinh doanh bất động sản liên quan đến những vấn đề kinh tế đất đai như: định giá, khả năng sinh lợi… những vấn đề kỹ thuật đất đai như: thổ nhưỡng, nông hoá, tầng địa chất… những vấn đề đầu tư xây dựng các công trình trên đất như: kỹ thuật (ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật), kinh tế (vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận...); đối với khâu lưu thông, việc kinh doanh bất động sản liên quan đến những vấn đề như: Marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp lý...; hay đổi với khâu đầu tư và khai thác bất động sản, việc kinh doanh bất động sản lại liên quan đến quá trình đầu tư, nguồn vốn sử dụng, những vấn đề tài chính bất động sản, quản trị bất động sản... Do vậy, nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực: 9 kinh tế, kỹ thuật, xã hội, chính trị... đồng thời phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả. 1.2.4. Vai trò của kinh doanh bất động sản. - Đối với khách hàng: Với tư cách là trung gian trong các bên giao dịch liên quan đến bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản đóng vai trò tư vấn, là cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch bất động sản - Đối với thị trường bất động sản: Thông qua việc kết hợp kết nối bên cung, cầu bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ làm tăng số lượng giao dịch bất động sản lành mạnh, các thông tin về môi giới bất động sản được cung cấp một cách chính xác, trung thực, đầy đủ, nhằm hạn chế những rủi ro và đảm bảo an toàn về mặt pháp lý khi tham gia xác lập dịch vụ về bất động sản. Qua đó, giúp cho thị trường Bất động sản hoạt động công khai, minh bạch. - Đối với Nhà nước: + Giúp Nhà nước kiểm soát thị trường do hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và đạo đức nghề nghiệp => Cơ quan quyền lực nhà nước kiểm soát được các hoạt động trên thị trường. + Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ giúp Nhà nước hoàn thiện cơ chế chính sách do hoạt động thực tiễn tiếp xúc tư vấn cho khách hàng, các nhà kinh doanh dịch vụ sẽ nhận biết đc những bất cập trong chính sách Pháp luật về bất động sản và những khoảng trống Pháp luật trong lĩnh vực này. + Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản góp phần ổn định trật tự an ninh xã hội. 1.2.5. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là một ngành phát triển lâu đời trên thế giới nhưng ở nước ta thì thực sự chỉ mới phát triển trong thời gian ngắn. Do vậy những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản chỉ mới bước đầu được đại bộ phận người dân tiếp cận và dần hình thành cơ chế hoạt động như đối với các lĩnh vực khác đã có từ lâu trong hoạt động kinh doanh. Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh mang tính đặc thù trong hoạt động thương mại. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản ngoài yếu tố sinh lợi thì vấn đề đảm bảo về sự ổn định, phát triển kinh tế xã hội phải được quan tâm đúng mức. 1.3. Một số lý luận về phát triển kinh doanh bất động sản. 1.3.1. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản. 10 Từ các khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản như đã phân tích có thể đưa ra một số tiêu chí chủ yếu đánh giá chất lượng công tác quản trị kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau: 1.3.1.1. Chỉ tiêu về quy mô. - Giá trị sản xuất kinh doanh: Giá trị sản xuất là chi tiêu phản ánh toàn bộ sản phẩm vật chất và dịch vụ do lao động của doanh nghiệp tạo ra trong một thời kỳ nhất định thường tính cho một năm. - Doanh thu: Là toàn bộ số tiền thu được do tiêu thụ sản phẩm, cung cấp dịch vụ, hoạt động tài chính, và các hoạt động khác của doanh nghiệp. Doanh thu và chi phí liên quan đến cùng một giao dịch phải được ghi nhận đồng thời theo nguyên tắc phù hợp và phải theo năm tài chính. Doanh thu (kể cả doanh thu nội bộ) phải được theo dõi riêng biệt theo từng loại doanh thu nhằm phục vụ cho việc xác định đầy đủ chính xác kết quả kinh doanh theo yêu cầu quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh và lập báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu trong kỳ kế toán phát sinh các khoản giảm trừ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, như chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán, hàng bán bị trả lại thì được hạch toán riêng biệt. Các khoản giảm trừ doanh thu được trừ vào doanh thu ghi nhận ban đầu để xác định doanh thu thuần làm căn cứ xác định kết quả kinh doanh của kỳ kế toán. - Mức tăng tuyệt đối: Là mức chênh lệch tuyệt đối quy mô sản lượng (doanh thu) giữa hai kỳ cần so sánh. Công thức: H = K1 - K0 Trong đó: H: Mức tăng sản lượng (doanh thu) tuyệt đối + K1: Sản lượng (doanh thu,) kỳ nghiên cứu + K0: Sản lượng (doanh thu) kỳ gốc - Lợi nhuận trước thuế: Lợi nhuận trước thuế là một chỉ tiêu dùng để đánh giá khả năng thu được lợi nhuận của công ty, bằng thu nhập trừ đi các chi phí, nhưng chưa trừ tiền (trả) lãi và thuế thu nhập. Công thức tính như sau: Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu - Chi phí + Tỷ lệ doanh thu năm thực hiện so với kế hoạch trong từng năm và giai đoạn 5 năm. Doanh thu thời kỳ thực hiện Tỷ lệ thực hiện doanh thu = Doanh thu kế hoạch + Tỷ lệ lợi nhuận trước thuế năm thực hiện so với kế hoạch trong từng năm và giai đoạn 5 năm. Tỷ lệ thực hiện lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận trước thuế thời kỳ thực hiện = Lợi nhuận trước thuế doanh thu kế hoạch 11 1.3.1.2. Chỉ tiêu về cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Cơ cấu sản phẩm cho thấy mặt hàng kinh doanh chủ yếu của doanh nghiệp, tỉ trọng của mặt hàng hoặc ngành hàng đó trong tổng sản lượng hoặc doanh thu của doanh nghiệp. Cơ cấu tiêu thụ của từng mặt hàng trong tổng các mặt hàng được thể hiện qua tỉ trọng sản lượng (doanh thu) các mặt hàng, được tính theo công thức: Ki DA = x 100% K Trong đó: DA: Tỷ trọng sản lượng (doanh thu) mặt hàng i. K i : Sản lượng (doanh thu) mặt hàng i. K: Tổng sản lượng (doanh thu) các mặt hàng của công ty. Sự chuyển dịch trong cơ cấu sản phẩm giúp doanh nghiệp có những định hướng tốt hơn trong việc phát triển kinh doanh sản phẩm nhằm đáp ứng được tốt hơn những yêu cầu của thị trường, giúp doanh nghiệp chú trọng tới những sản phẩm chủ lực mà doanh nghiệp có ưu thế trên thị trường. Đồng thời phát hiện ra những sản phẩm chưa thật sự phát triển xứng với tiềm năng của nó để có biện pháp chính sách kinh doanh phù hợp. 1.3.1.3. Chỉ tiêu về hiệu quả. + Chỉ tiêu lợi nhuận: LN = M – CP + Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận: LN: Lợi nhuận Trong đó: { M: Doanh thu CP: Chi phí LN x 100 M HQ: Tỷ suất lợi nhuận Trong đó: {LN: Tổng lợi nhuận đạt được trong kỳ ( Lợi nhuận trước thuế) M: Doanh thu đạt được trong kỳ HQ = Chỉ tiêu này phản ánh trong một thời kỳ nhất định doanh nghiệp thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận trên một đồng doanh thu bán hàng thuần. Chỉ tiêu này càng cao thì hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp càng cao. Chỉ tiêu này được sử dụng để phân tích hiệu quả thương mại của các công ty. Lợi nhuận là chỉ tiêu hiệu quả, là nguồn kích thích vật chất của bất cứ hoạt động thương mại nào. Tuy nhiên, lợi nhuận không phải là tất cả, hiệu quả thương mại không chỉ có ý nghĩa là mức lợi nhuận nhiều hay ít, mặc dù trong thực tế các doanh nghiệp chỉ tồn tại và phát triển trên cơ sở của lợi nhuận, mà còn là hiệu quả sử dụng các nguồn lực thương mại như lao động, vốn… 1.3.2. Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản. 12