Tài liệu Dự án tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng vp6

DỰ ÁN TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở CAO TẦNG VP6 I. TỔNG QUAN 1. Chủ đầu tư: Công ty cổ phần COMA 18 - Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần COMA 18. - Trụ sở chính: Km số 10 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội. - Điện thoại: 04.33544667 - Là một doanh nghiệp cổ phần hoạch toán độc lập trực thuộc Tổng Công ty Cơ khí Xây dựng (COMA) – Bộ Xây dựng và được chuyển thành Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng số 18 theo Quyết định số 2102/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng. Ngày 23/12/2010, Công ty chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần COMA 18 2. Địa điểm xây dựng: Khu bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội. 3. Quy mô dự án Xây dựng hạ tầng ngoài nhà cho khu đất có diện tích 2.637,4 m2 Xây dựng khối công trình cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng là 31.344 m2 . II. 4. Tổng mức đầu tư: 458.466.137.000 (Bằng chữ: Bốn trăm năm mươi tám tỷ, bốn trăm sáu mươi sáu triệu, một trăm ba mươi bảy nghìn đồng) 5. Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn tự có, vốn huy động hợp pháp của chủ đầu tư và vốn vay. 6. Hình thức quản lý Dự án: Chủ đầu tư thực hiện Dự án 7. Thời gian hoàn thành: Quý 1 năm 2014 THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN Trang | 1 1. Mục đích dự án:  Dự án được xây dựng nhằm góp phần áp ứng nhu cầu về nhà ở hiện đang rất cao, cụ thể như sau:  Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở 1/4/2009, mỗi năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở bình quân của một người là 18,6m2. Để diện tích bình quân không giảm, mỗi năm phải có thêm khoảng 19 triệu mét vuông nhà ở.  Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện còn rất lớn. Bình quân diện tích nhà ở trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13 m2. Mục tiêu là đến năm 2015 theo Quyết định của Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người và đạt 20 m2/đầu người vào năm 2020.  Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2. Tức là trong 10 năm tới chúng ta phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở. Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm.  Dự kiến đến năm 2012 thủ đô Hà Nội có khoảng 60.000 căn hô ̣ se được hoàn thành, nhưng theo số liê ̣u thống kê, Thành phố Hà Nội đang cần hơn 110.000 căn hô ̣ trong giai đoạn này. Đến năm 2020, Thành phố Hà Nội cần phải có đến 450.000 căn hô ̣ mới đáp ứng được nhu cầu của người dân  Do mật độ dân số cao và quỹ đất hạn chế cho việc phát triển các dự án ở trung tâm thành phố, nên nhu cầu căn hộ có xu hướng chuyển sang các quận huyện bên ngoài có cơ sở hạ tầng phát triển tốt như Hoàng Mai, Từ Liêm, Cầu Giấy và Tây Hồ.  Đáp ứng nhu cầu quy hoạch chung xây dựng TP Hà Nội.  Tạo cảnh quan đóng góp vào kiến trúc khu vực bán đảo Linh Đàm phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội.  Sử dụng, khai thác quỹ đất có hiệu quả.  Đóng góp một phần vào quỹ nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại của Thành phố  Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố Hà Nội .  Nâng cao vị thế, thương hiệu của công ty cổ phần COMA 18 trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. 2. Phạm vi nghiên cứu Trang | 2  Đầu tư xây dựng mới và lắp đặt thiết bị đồng bộ hạng mục công trình một khối nhà cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm.  Đấu nối kỹ thuật của toà nhà vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có xung quanh công trình.  Dự án được xây dựng trong diện tích 2.637,4 m 2, trong đó diện tích xây dựng công trình chiến gần ½ tổng diện tích với 1.170 m 2 được thừa hưởng vị trí đắc địa của khu đô thị mới Linh Đàm, nằm ở phía Nam, cách trung tâm thủ đô 15km với 74ha hồ điều hòa, có tỷ lệ cây xanh, mặt nước đạt bình quân 13m2 mỗi người, khu đô thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Chi tiết phạm vi xây dựng được trình bày trong bảng dưới đây: Số TT Các chỉ tiêu Số lượng Đơn vị 2.637,4 m2 1 Tổng diện tích ô đất 2 Diện tích đất xây dựng công trình 1.170 m2 3 Tổng diện tích sàn xây dựng 31.344 m2 178 m2 Diện tích sàn trung tâm thương mại 4.503 m2 Diện tích sàn văn phòng 3.092 m2 Diện tích phụ trợ 2.454 m2 Diện tích sàn nhà ở 16.176 m2 Diện tích sàn tầng hầm (3 tầng hầm) 4.941 m2 25 Tầng Diện tích nhà trẻ 4 Tầng cao công trình 07 tầng đế, 03 tầng hầm và 02 tầng kỹ thuật 5 Mật độ xây dựng toàn khu 44,3 % 6 Hệ số sử dụng đất 9.9 lần 3. Sản phẩm và dịch vụ được cung cấp: Dự án VP6 Linh Đàm cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm nằm ở vị trí đắc địa tại Khu đô thị Bán đảo Linh Đàm, bao gồm các chức năng dịch vụ thương mại, cho thuê văn phòng và căn hộ chung cư, trong đó: Trang | 3  Khối đế cao 7 tầng từ tầng 1 đến tầng 5 là diện tích công cộng và dịch vụ thương mại  Tầng 6 đến tầng 9 là khu văn phòng cho thuê.  Tầng 10 -25 là diện tích căn hộ chung cư, bao gồm 138 căn hộ tiện nghi cao cấp được thiết kế với các loại diện tích từ 83,62 m2 đến 194,56 m2. Mỗi sàn có 6-9 căn hộ với hệ thống 3 thang máy tốc độ cao, nội thất cao cấp.  Tầng hầm có diện tích sàn xây dựng 4.941 m2 4. Thời gian và chi phí dự tính  Chi phí dự tính: Dự án có tổng chi phí là 405,085.27 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT) và 437,485.93 triệu đồng (đã bao gồm thuế VAT), trong đó bao gồm dự tính cho dự án bao gồm: (1) chi phí xây dựng; (2) chi phí thiết bị; (3) chi phí BQLDA & chi phí khác; (4) chi phí dự phòng; (5) lãi vay vốn trong xây dựng. Chi tiết các khoảng chi phí được trình bày trong bảng dưới đây: Bảng: Tổng Chi phí Dự án STT NỘI DUNG ĐVT 1 Chi phí xây dựng VNĐ 2 Chi phí thiết bị VNĐ 3 Chi phí BQLDA & khác VNĐ 4 Chi phí dự phòng VNĐ 5 Lãi vay vốn trong xây dựng TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Không bao gồm lãi vay XD Bao gồm lãi vay XD  VNĐ VNĐ CÁCH TÍNH Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng lãi vay THÀNH TIỀN Trước VAT 246,450.2 2 53,099.4 7 65,764.1 3 39,771.4 5 20,980.2 1 Sau VAT 27 1,095.24 58,409.42 68,209.82 39,771.45 20,980.21 405,085.2 7 426,065.4 7 Thời gian thực hiện dự án: Dự án có thời gian chuẩn bị đầu tư và xây dựng công trình từ tháng 7 năm 2011 – tháng 6 năm 2014 (thời gian: 35 tháng) Trang | 4 43 7,485.93 45 8,466.14 III. CẤU TRÚC PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC Hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà cao tầng bao gồm rất nhiều công việc chi tiết, tuy nhiên bài biết chỉ tóm lược hai (02) giai đoạn chính bao gồm: (1) giai đoạn chuẩn bị, và; (2): giai đoạn thực hiện đầu tư. Giai đoạn 1: Công tác chuẩn bị - Bước 1: Lập, trình duyệt hồ sơ xin phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ. Hết tháng 9/2011 - Bước 2: Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: bao gồm TKCS và thuyết minh dự án Đến 4/10/2011 - Bước 3: Thẩm định thiết kế cơ sở Hết tháng 15/10/2011 - Bước 4: Thẩm định dự án đầu tư Hết tháng 15/10/2011 - Bước 5: Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Cuối tháng 10/2011 Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư - Bước 6: Lập hồ sơ thiết kế BVTC và tổng dự toán công trình Hết tháng 11/2011 - Bước 7: Thẩm tra thiết kế BVTC và tổng dự toán Đến 15/12/2011 - Bước 8: Phê duyệt thiết kế BVTC và tổng dự toán Cuối Tháng 12/2011 - Bước 9: Khởi công xây dựng công trình Tháng 12/2011 - Bước 10: Xây dựng công trình 24 tháng Trang | 5 Cấu trúc phân công công việc theo bảng WBS được trình bày như sau: Dự án VP6 Công tác chuẩn bị Thực hiện đầu tư Lập, trình duyệt hồ sơ xin phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ. Lập hồ sơ thiết kế BVTC và tổng dự toán công trình Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: bao gồm TKCS và thuyết minh dự án Thẩm tra thiết kế BVTC và tổng dự toán Phê duyệt thiết kế BVTC và tổng dự toán Thẩm định thiết kế cơ sở Thẩm định dự án đầu tư Khởi công xây dựng công trình Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình IV. Xây dựng công trình ĐÁNH GIÁ VÀ DỰ BÁO NHỮNG HOẠT ĐỘNG Các chỉ tiêu tài chính của dự án được trình bày trong bảng “phân tích tài chính của dự án”. Các chỉ tiêu Đơn vị tính Giá trị NPV triệu đồng 35.907>0 IRR % 24,1%>20,0% Trang | 6 Ghi chú Thời gian thu hồi vốn Năm Năm thứ 8 Với tỷ số chiết khấu = 20,0% Đánh giá Khả thi về mặt tài chính Các chỉ tiêu Đơn vị tính Giá trị Ghi chú NPV triệu đồng IRR % 35.907>0 24,1%>20,0% Thời gian thu hồi vốn: Năm thứ 8 Với tỷ số chiết khấu = 20,0% Đánh giá về mặt tài chính: Dự án có tính khả thi về mặt tài chính. THỜI GIAN BIỂU, NGUỒN NHÂN LỰC VÀ NGÂN SÁCH V. 1. Thời gian Biểu Lịch trình trình của dự án: Do khuôn khổ hạn chế của bài viết nên chúng tôi chỉ đưa ra lịch trình mang tính đầu mục tổng thể mà không đi sâu chi tiết A. Xây dựng đội ngũ dự án: - PM - Lãnh đạo dự án - Bộ phận kế toán dự án - Bộ phận kĩ thuật dự án - Bộ phận quản lý chuỗi cung ứng (Procurement) - Thư kí dự án. B. Lịch trình thi công - 1.1 Làm móng:  Đóng cọc Trang | 7  Thi công móng tầng hầm - 1.2 Thi công tầng trệt  Đổ khung bê tông trệt  Xây thô trệt - 1.3 Thi công tầng 1  Đổ khung bê tong tầng 1  Xây thô tầng 1 - 1.4 Thi công tầng 2  Đổ khung bê tong tầng 2  Xây thô tầng 2 - 1.5 Thi công tầng 3  Đổ khung bê tong tầng 3  Xây thô tầng 3 Cho đến - 1.27 Thi công tầng 25  Đổ khung bê tong tầng25  Xây thô tầng 25 C. Lắp đặt thiết bị: - 2.1 Lắp đặt hệ thống điện - 2.2 lắp đặt hệ thống cấp nước - 2.3 lắp đặt hệ thống thoát nước - 2.4 Lắp đặt thiết bị vệ sinh - 2.5 Lắp đặt cửa - 2.6 Lắp đặt máy móc trong nhà D. Hoàn thiện công trình - 3.1 Ốp lát - 3.2 Sơn nước Trang | 8 - 3.3 Gắn cửa - 3.4 Làm tủ bếp - 3.5 Công tác khác E. Bàn giao công trình - 4.1 Vệ sinh - 4.2 Thực hiện bàn giao F. Kết thúc dự án: - 5.1 Xác định công trình được làm theo đúng các yêu cầu  5.1.1 Kiểm tra thực tế công trình  5.1.2 Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án  5.1.3 Kiểm tra hồ sơ chất lượng công trình - 5.2 Thanh lý các hợp đồng mua sắm và đấu thầu  5.2.1 Quyết toán các hợp đồng  5.2.2 Kí biên bản thanh lý các hợp đồng. - 5.3 Báo cáo tổng thể hoàn thành dự án - 5.4 Chấp thuận của chủ đầu tư  5.4.1 Tổ chức hội đồng nghiệm thu  5.4.2 Kí biên bản nghiệm thu - 5.5 Bàn giao công trình  Bàn giao sản phẩm  Bàn giao các hồ sơ công trình  Kí biên bản bàn giao - 5.6 Họp tổng thể đúc rút các bài học kinh nghiệm - 5.7 Giải tán dự án  Gải tán thiết bị thi công  Tổ chức tiệc chia tay  Gải tán nhân sự Trang | 9 2. Chuẩn bị nguồn lực: Các bộ phận chuyên môn của ban dự án căn cứ vào qui mô dự án, tổng mức đầu tư, và tiến độ dự án để lập kế hoạch:  Nhân sự: Phù hợp về năng lực chuyên môn, đủ về số lượng và chất lượng.  Nguyên vật liệu: Xây dựng và tiến hành kí kết các hợp đồng với các nhà cung cấp tạo được chuỗi cung ứng đảm bảo an toàn về chất lượng cũng như số lượng vật tư cần có phục vụ cho dự án, lưu ý có phương án dự phòng cho các tình hống biến động xấu của thị trường.  Trang thiết bị và máy thi công đảm bảo đúng, đủ chất lượng nhằm hoạt động tốt phục vụ cho công tác thi công  Tài chính : Bố trí ngồn vốn đảm bảo nguồn tài chính luôn đáp ứng yêu cầu của dự án. 3. Ngân sách: - Vốn đầu tư cố định. *) Tổng vốn đầu tư của dự án (bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng) là: 458.465 triệu đồng. *) Các điều kiện tín dụng được đưa vào phân tích tính toán kinh tế cho dự án như sau: + Vốn tự có của Chủ đầu tư: 15,02% + Vốn huy động của khách hàng (bán căn hộ chung cư): 63,76% + Vốn vay của các ngân hàng thương mại là: 21,22%, lãi suất vay dự kiến là 20%/năm. Chi tiết cơ cấu vốn được trình bày dưới đây: Stt Nguồn vốn Phương án về vốn đầu tư Phần trăm Thành tiền 1 Vốn vay tổ chức tín dụng 21,22% 97.286.514.271 2 Vốn tự có 15,02% 68.861.613.777 3 Vốn huy động của khách hàng 63,76% 292.318.008.951 100,00% 458.466.137.000 Tổng cộng Trang | 10 Dự án bao gồm những chi phí sau:  Chi phí nhân sự  Chi phí trực tiếp  Chi phí gián tiếp  Chi phí cộng dồn  Xác định thời gian phát sinh chi phí  Chi phí dự phòng  Chuẩn bị chi tếết vếề ngân sách cho từng phâền trến ĐV: triệu đồng STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ GIÁ TRỊ THỜI GIAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Tổng chi phí đến năm 0 Năm I II II.1 II.2 II.3 III III.1 III.2 >7/2011 6,576.41 Chi phí đầu tư: 2012 115,273.91 2013 173,481.23 >6/2014 109,753.72 405,085.27 Chi phí xây dựng 246,450 86,257.58 123,225.11 36,967.53 246,450.22 Chi phí thiết bị Chi phí BQLDA & khác 53,099 5,309.95 26,549.73 21,239.79 53,099.47 19,729.24 19,729.24 19,729.24 65,764.13 Chi phí dự phòng Khả năng huy động vốn: Vốn tự có Vốn đi vay ngân hàng Vốn huy động từ khách hàng Cân đối (II)-(I) >=0 Nợ và lãi vay trong thời gian XD Nợ gốc vay cho đầu tư XD Trả lãi vay vốn (tự cân đối nguồn trả) Tổng đến đầu kỳ 39,771 3,977.14 3,977.14 31,817.16 39,771.45 115,273.91 23,054.78 173,481.23 31,226.62 109,753.72 405,085.27 60,857.82 21.22% 27,650.53 45,401.71 12,900.82 85,953.05 63.76% 64,568.60 96,852.90 96,852.90 258,274.40 27,650.53 45,401.71 12,900.82 85,953.05 27,650.53 75,817.29 94,269.87 Trang | 11 65,764 15.02% 6,576.41 6,576.41 6,576.41 20,980.21 Phát sinh trong kỳ Trả lãi vay kì trước Còn lại ở cuối kỳ Tổng nợ và lãi vay vốn phải trả 2,765.05 8,316.82 9,898.34 30,415.58 2,765.05 81,369.05 8,316.82 95,851.39 30,415.58 81,369.05 95,851.39  Chi phí của dự án bao gồm:  Chi phí quản lý vận hành tòa nhà: (Bao gồm chi lương, chi phí bảo hiểm hàng năm, chi phí điện nước...): Dự kiến khoảng 42.000đ (2USD)/m2/năm  Chi phi khấu hao TSCD - Giá trị của tài sản tính khấu hao bao gồm toàn bộ các chi phí để tạo ra tài sản đó được hạch toán theo từng nhóm tài sản riêng biệt. Trích khấu hao theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. - Với đặc thù của dự án này là hỗn hợp nhà văn phòng, thương mại và căn hộ chung cư nên chỉ tính khấu hao cho phần diện tích nhà văn phòng và thương mại không tính sàn căn hộ.  Xác định thời gian khấu hao cho từng loại tài sản. Theo phụ lục 01 “Khung thời gian sử dụng các tài sản cố định” ban hành kèm theo Thông tư sôế 203/2009/TT-BTC Khâếu hao TSCĐ ngày 20/10/2009 c ủa Bộ tr ưởng B ộ Tài chính, xác đ ịnh th ời gian s ử dụng tài sản côế định cho dự án như sau: TT Loại tài sản cố định Thời gian sử dụng Thời gian sử cho phép (năm) dụng của dự án 1 Nhà cửa vật kiến trúc 25-50 25 2 Thiết bị máy móc 10-20 10 3 Các khoản trừ dần (GPMB, Chi phí 5-10 khác, chi phí dự phòng, lãi vay xây dựng …) 5  Kế hoạch khấu hao tài sản cố định. Căn cứ vào điều 13 của Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định bàn hành theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC, chọn phương pháp trích khấu hao cho dự án Toà nhà văn phòng, thương mại và nhà ở căn hộ VP6 Linh Đàm là: Phương pháp khấu hao đường thẳng. Trang | 12  Chi phí chung, chi phí hành chính, marketing, bán hàng... bằng 1% doanh thu  Chi phí duy tu bảo dưỡng sửa chữa công trình: Dự kiến khoảng 150.000 đ/ m2/năm/(diện tích công cộng +văn phòng + thương mại).  Trả lãi vay trong vận hành  Các khoản thuế của dự án theo quy định hiện hành của nhà nước bao gồm: - Thuế VAT: 10% doanh thu - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25% lợi nhuận chịu thuế Căn cứ vào tổng mức đầu tư, căn cứ vào tiến độ cũng như lịch trình triển khai dự án bộ phận kế toán của dự án se lập kế hoạch ngân sách làm sao cho chủ động, phù hợp và hiệu quả nhất nhằm phục vụ kịp thời các yêu cầu của từng giai đoạn dự án. Bản kế hoạch ngân sách này se được trình chủ đầu tư phê duyệt và cũng để cho chủ đầu tư nắm rõ để giải ngân cho dự án tránh chậm trễ ảnh hưởng đến công tác thực hiện dự án. Cuối cùng khi đã có lịch trình, nguồn lực cũng như kế hoạch ngân sách rõ ràng, điều cần thiết và quan trọng lúc này là khả năng quản lý điều hành cũng như thực tế triển khai thực hiện dự án, làm sao cho đạt được toàn bộ các mục tiêu dự án đã đề ra. Điều này rất cẩn đến khả năng của người quản lý dự án, sự tích cực với tinh thần thái độ nghiêm túc của toàn thể các thành viên tham gia dự án từ bộ phận quản lý đến người thi công trực tiếp. hy vọng dự án se thành công với kì vọng đã đưa ra. Kết luận: Hiệu quả kinh tế tài chính của dự án + Cho thuê văn phòng: 3.092m2 + Cho thuê khu thương mại: 4.681m2 + Trông giữ xe tầng hầm: 35 ô tô ; 345 xe máy + Phí dịch vụ căn hộ: 138 căn hộ + Bán căn hộ: 138 căn hộ HIỆU QUẢ KINH TẾ Trong thời gian hoạt động, dự án se đóng góp cho ngân sách nhà nước các khoản sau:  Thuế giá trị gia tăng 1.439 tỷ đồng + Thuế thu nhập doanh nghiệp 3.483 tỷ đồng Trang | 13 HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN.  Đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nhà ở căn hộ chung cư cho nhân dân Thủ Đô và các tiện ích công cộng đi kèm trong giai đoạn trước mắt cũng như trong tương lai.  Phát huy hiệu quả kinh tế và ưu thế khu bán đảo Linh Đàm.  Tạo công ăn việc làm và thu nhập cho người lao động.  Đảm bảo mục tiêu kinh doanh, chức năng kinh doanh của Công ty Cổ phần COMA 18.  Tăng thêm nguồn thu ngân sách của Thành phố.  Dự án đưa vào sử dụng se hình thành điểm dân cư mới có qui hoạch hoàn chỉnh cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại, góp phần cải thiện đời sống cho nhân dân thành phố, tạo nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn thành phố, đóng góp tích cực vào việc tăng trưởng kinh tế của Thành phố. Trang | 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Sách hướng dẫn quản lý dự án 2. Quản trị Dự án 3. Balancing project management hard skills and soft skills Trang | 15