Tài liệu định giá bất động sản tại công ty tnhh vng việt nam

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bài Chuyên đề tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của tôi, được hình thành và phát triển trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hàng thực tế. Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế, hay gian trá tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của cam kết trên! Hà Nội, ngày 27 tháng 5 năm 2016 Tác giả chuyên đề Hoàng Thị Hương LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể thầy cô giáo trong khoa Tài chính và đặc biệt là cô Vũ Thị Yến Anh – người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình e làm chuyên đề. Trong thời gian thực tập và tìm hiểu thực tế tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam, em cũng đã nhạn được sự giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của anh chị trong Công ty. Em xin trân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 thàng 5 năm 2016 Sinh viên Hoàng Thị Hương MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...................................................3 1.1. Khái quát chung về bất động sản.........................................................................3 1.1.1. Khái niệm bất động sản......................................................................................3 1.1.2. Đặc điểm bất động sản.......................................................................................3 1.1.3. Phân loại bất động sản........................................................................................5 1.2. Khái quát chung về định giá BĐS.........................................................................6 1.2.1. Giá trị bất động sản............................................................................................6 1.2.2. Định giá bất động sản.........................................................................................8 1.3. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản........................................................9 1.4. Khái quát chung về các phương pháp định giá bất động sản.............................12 1.4.1. Nguyên tắc định giá bất động sản....................................................................12 1.4.2. Phương pháp định giá BĐS..............................................................................13 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...........................................................................................28 Chương 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VNG VIỆT NAM............................................................................................................. 29 2.1. Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản giai đoạn gần đây.. 29 2.1.1. Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam........................................................................29 2.1.2. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn gần đây.........................29 2.2. Khái quát chung về Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam.................30 2.2.1. Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển..................................................30 2.2.3. Giới thiệu chung về Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam.............31 2.2.3. Bộ máy hoạt động.............................................................................................32 2.2.4. Khái quát chung hoạt động thẩm định giá tại công ty VNG Việt Nam...........32 2.3. Thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại công ty VNG34 2.3.1. Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty......34 2.3.2. Quy trình thẩm định giá tại công ty.................................................................34 2.3.3. Phương pháp áp dụng thẩm định giá...............................................................35 2.3.4. Phân tích ví dụ về thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại VNG.......................................................................................................................36 2.3. Đánh giá thực trang áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS tại công ty VNG Việt Nam..............................................................................................42 2.3.1. Những điểm tích cực trong việc áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS.......................................................................................................................42 2.3.2. Hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS.........43 2.3.3. Nguyên nhân nhân của những tích cực và hạn chế khi áp dụng quy trình vàphương pháp định giá BĐS....................................................................................45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...........................................................................................48 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH VNG VIỆT NAM......................................49 3.1. Định hướng hoạt động định giá tài sản tại công ty TNHH VNG Việt Nam...............49 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại công ty TNHH VNG Việt Nam..................................................................................50 3.2.1. Hoàn thiện hệ thống quy trình thẩm định giá..................................................50 3.2.2. Chú trọng phát triển nguồn nhân lực...............................................................51 3.2.3. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin...........................................52 3.2.4. Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin.................................................54 3.2.5. Tăng cường công tác kiểm tra giám sát...........................................................54 3.2.6. Tăng cường hợp tác và liên kết với các đơn vị có liên quan đến lĩnh vực định giá................................................................................................................................55 3.3. Một số kiến nghị với nhà nước...........................................................................56 3.3.1. Hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạn pháp luật....................................56 3.3.2. Minh bạch hóa thông tin..................................................................................56 3.3.3. Quản lý hiệu quả thị trường BĐS....................................................................57 3.3.4. Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá...........................................57 3.3.5. Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về định giá..............................57 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3...........................................................................................59 KẾT LUẬN............................................................................................................60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................61 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS CVTĐ Diễn giải Bất động sản Chuyên viên thẩm định LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế , xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới ngày càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia các dân tộc trên địa cầu, vì vậy Việt Nam phải tìm cho mình một hướng đi đúng đắn, phù hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước. Như một nhu cầu cấp thiết rong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam ra đời và từng bước đi vào cuộc sống. Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với thế giới, nhưng hiện tại đã và đang phát triển về chiều rộng và chiều sâu. Có thể coi thểm định giá là một trong những công cụ góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh… Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BDDS nói riêng cũng gặp nhiều bất cập. Giới đầu tư nước ngoài còn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường mới nổi chứa đựng nhiều cơ hội tiềm năng nhưng cũng tồn tại không ít rủi ro. Trong khi đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường “đầu vào” của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường. Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam để từ đó vận dụng những gì đã được thầy cô giảng dạy trong nhà trường với thực tế nhằm củng cố kiến thức và nâng cao trình độ bản thân và cũng đưa ra một số nhận xét góp ý về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty VNG. 2. Mục đích nghiêm cứu Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá BĐS. Nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS phụ vụ cho các mục đích của khách hàng tại VNG. Nhận xét về các mặt tích cực và hạn chế để từ đó đưa ra các giải pháp để phát triển dịch vụ định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng của Công ty. 1 3. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, so sánh, phân tích tinh huống. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Phạm vi nhiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình và phương pháp định giá BĐS tại VNG từ khi bắt đầu hoạt động tới đầu năm 2016 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu góp phần vào lý luận cơ bản về định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam. Về mặt thực tiễn: Hiểu rõ hơn về quy trình và phương pháp định giá BĐS tại VNG và biết cách định giá BĐS trong thực tế. 6. Số liệu Số liệu về hoạt động định giá BĐS tại VNG năm 2015, tổng hợp doanh thu, hợp đồng, tỷ trọng hợp đồng định giá BĐS từ 2013 tới 2015. 7. Cấu trúc nội dụng nghiên cứu Ngoài các phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo… Kết cấu đề tài chia làm 3 chương chính như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quy trình và phương pháp định giá BĐS Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam 2 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát chung về bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các chiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: động sản và BĐS. BĐS là khái niệm thông dụng và được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau. Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự 2005: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS bao gồm: - Đất đai. - Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai. 1.1.2. Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yêu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản này sẽ thay đổi. 3 Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững. Tính bến vững của hàng hóa bất động sản gắn liên với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản được thiên nhiên ban tặng, không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở đất…). Tuy nhiên tính bền vững của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế. Song tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất động sản cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Thứ ba, hàng hóa bất động sản manh tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do tính khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dưng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Thứ tư, tính khác biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và có yếu tố riêng biệt đều không giống bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt về bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. Thứ năm, hàng hóa bất động sản mạng nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm trí còn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của dân cư ở đó. Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng tới nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hay mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá trị hay giá trị sử dụng của hàng hóa bất đông sản kia. 4 Bất động sản là lọai tài sản có ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các bất động sản liên kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh mẽ tới các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến các yêu tối ảnh hưởng tới các công trính khác, khi đánh giá phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác ra đời. Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy việc đầu tư kinh doanh bất động ản phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải khai thác đặc tính có thể tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tin dụng. 1.1.3. Phân loại bất động sản 1.1.3.1. Phân loại theo đặc tính vật chất Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. Phải là đất đai đã xác định chủ quyền. Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ và số lượng và chất lượng của đất đai đó). Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản, nhà ở gắn liền với các công trình xây dựng, đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể; nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, … các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn vây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài snar khác do pháp uật quy định. 1.1.3.2. Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Đất đai: Ở Việt Nam, Luật đất đai 2013, Điều 10 phân loại đất gồm 3 loại: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp; Đất chưa sử dụng. Thứ nhất: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu 5 năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác. Thứ hai: Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất sau: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, các đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng của trụ sở của tổ chức sự nghiệp; Đất sử dụng với mục đích công cộng… Thứ ba: Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. 1.1.3.3. Phân loại theo quyền tài sản Bất động sản có giấy tờ chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sỏ hữu đất) Bất động sản có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua – hứa bán) Bất động sản chưa có giấy chứng nhận. 1.2. Khái quát chung về định giá BĐS 1.2.1. Giá trị bất động sản Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Như vậy, giá trị bất động sản được xác định: - Được đo bằng đơn vị tiền tệ. - Được xác định cho một thời điểm. - Gắn liên với chủ thể. - Chịu sự tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác của chủ thể. - Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền. 1.2.1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1.2.1.1.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô - Chính sách của nhà nước Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: + Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản. + Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất,…) 6 + Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. - Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản. + Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương. + Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư… - Cung – cầu bất động sản: Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung – cầu. - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số và cá nhu cầu phát triển; Thu nhập; Việc làm và nghề nghiệp; Đô thị hóa; Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng. - Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế; Sự phát triển của kết cấu hạ tầng; Sự tham gia của nhà nước; Các yếu tố xã hội và tâm lý. 2.1.1.1.2. Nhóm các yếu tố vi mô - Chi phí: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. - Sự hữu dụng: + Xét về mục đích của sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích + Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay tại thời điểm hiện tại có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất - Các yếu tố vật chất: Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc; Hình dáng lô đất; Quy mô, kích thước của lô đất; Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản; Môi trường 7 1.2.1.2. Các loại giá trị Việc thẩm định giá bất động sản cũng giống như thẩm định giá các tài sản khác đều thực hiện trên cơ sở giá thị trường hoặc cơ sở giá phi thị trường. Việc vận dụng cơ sở nào còn tùy thuộc vào tài sản cần thẩm định, mục đích thảm định giá, thông tin, thị trường tài sản, … * Giá trị thị trường Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp cận công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau: - Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt phá lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thế so sánh được trên thị trường. - Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản thị trường. - Kết quả khảo sát thực tế. * Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường là số tiền ước tinh của một tài sản dựa trên việc đánh giá chủ quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. 1.2.2. Định giá bất động sản 1.2.2.1. Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay tổ chức cá nhân xây dựng, kinh doanh quy định giá cho bất động sản. Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá trị bằng tiền các loại tài sản (bất động sản) theo quy định của bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. 1.2.2.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản * Vai trò của định giá BĐS Minh bạch hóa giao dịch thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 8 Thẩm định giá hợp lý làm cho đối tượng sử dụng có cơ sở để đưa ra các quyết định phù hợp. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Tác động tích cực tới việc giảm thất thu từ việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, hạn chế thất thu thuế từ giao dịch bất động sản. Tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước khi xử án, đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng … giải quyết các nhu cầu của người dân. * Mục đích định giá BĐS Trong nền kinh tế thị trường, định giá tái sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là vô cũng quan trọng, có ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế, cũng như cuộ sống của người dân. Họ nhờ tới định giá BĐS nhằm: - Xác định các yếu tố về mặt quyền năng của BĐS đó. - Quyền của các đối tượng sở hữu, sử dụng BĐS đó. - Xác định giá trị của BĐS nhằm phục vụ cho mục đích tín dụng. 1.3. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản. Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cần tuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định. Quá trình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mục đích đưa ra đánh giá có cơ sở về giá trị của bất động sản cần thẩm định. Trong quá trình thẩm định, để có các lập luân về các chứng cứ và các giá trị nhằm đưa đến kết luận logic và xác đáng cần sử dụng đến giữ liệu thì trường. Quy trình thẩm định giá Việt Nam được ban hành để áp dụng cho quá trình thẩm định giá các loại tài sản nói chung trong đó có bất động sản. định giá bất động sản, quy trình thẩm định giá được đề nghị những bước sau: * Bước 1 Xác định vấn đề Bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá xác định quyền nào được thẩm định: quyền sở hữu, quyền sử dụng, đất được giao ổn định lâu dài hay cho thuê hoặc sang nhượng. Thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý về kinh tế - kĩ thuật của bất động sản thẩm định. Xác định mục tiêu thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định mục đích thẩm định giá tại thời điềm nhận nhiệm vụ thẩm định giá của khách hàng và mục đích này phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định. 9 Xác định cơ sở giá trị: Trên cơ sở khái quán về đặc điểm bất động sản cần thẩm định và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sỏ cho việc thẩm định: giá thị trường hay giá phi thị trường, loại hình giá trị dược lựa chonjphair phù hợp với mục đích thẩm định giá. Xác định khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm thẩm định: Khách hàng là người quyết định bên thứ ba nào là người sẽ sử dụng kết quả thẩm định giá.Khách hàng và bên thứ ba cần được thẩm định viên tìm hiểu để đảm bảo rằng việc thẩm định được tiến hành phù hợp với mục đích thẩm định. Xác định những điều kiện ràng buộc: những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích của thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá rị tài sản, những giới hạn về pháp lý nguồn dữ liệu, công dụng của tài sản, việc sử dụng kết quả, những điều kiện ràng buộc phải phù hợp với các quy định pháp lí và được khách hàng chấp nhận bằng văn bản. Xác định thời điểm thẩm định giá: Thẩm định viên cần xác định thời điểm mà sự định giá giá trị tài sản có hiệu lực do các yếu tối tác động tới giá trị bất động sản luôn thay đổi dẫn đến giá trị tài sản cũng thay đổi theo. Xác định nguồn dữ liệu: căn cứ vào tài sản thẩm định và mục đích của thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định nguồn giữ liệu cần thiết cho công việc thẩm định. * Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá: Việc lên kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cần làm vào thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch việc thẩm định giá bao gồm: - Lên kế hoạch thu thập tài liệu các tài liệu liên quan đến bất động sản và tình trạng chung của bất động. - Lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định và các bất động sản so sánh nếu phải dung phương pháp so sánh hay các phương pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh. - Phân công công việc trong tổ thẩm định giá. - Lên biểu đồ thời gian làm việc, lên chương trình thời gian biểu công tác phù hợp với thời gian hoàn thành việc thẩm định giá. - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. 10 * Bước 3: Khảo sát hiên trường và thu thập thông tin. Đối với khảo sát hiện trường, cần khảo sát về: - Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS. - Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS. - Đối với công trình xây dựng dở dang, phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. Đối với thu thập thông tin, cần thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của BĐS. - Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS. * Bước 4: Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần thẩm định, bao gồm: - Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS. - Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá. - Phân tích về khách hàng. - Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản. * Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá Trong bước này, cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác minh mức giá trị của BĐS cần định giá. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS và mục đích định giá. Đồng thời, cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định; * Bước 6: Báo cáo định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. 11 Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo: - Mục tiêu của việc định giá. - Mô tả chính xác tài sản được định giá. - Thời điểm ước tính giá trị. - Số liệu và phân tích. - Ước tính giá trị. - Những điều kiện hạn chế. 1.4. Khái quát chung về các phương pháp định giá bất động sản 1.4.1. Nguyên tắc định giá bất động sản Cơ sở lý luận của quá trình thẩm định giá là hệ thống các nguyên tác thẩm định, chúng được hình thành từ hành vi kinh tế của con người qua các giao dịch liên quan tới bất động sản. 1.4.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản. - Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật. tài chính cho phép. 1.4.1.2. Nguyên tắc thay thế - Cơ sở nguyên tắc: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương. 1.4.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai - Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng. - Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản. 1.4.1.4. Nguyên tắc đóng góp - Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ. - Nội dung nguyên tắc: Gía trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đi bao nhiêu. 12 1.4.1.5. Nguyên tắc cung cầu - Cơ sở nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch với yếu tố cung. - Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Do đó, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng phân tích cung – cầu, tình trạng thị trường. Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi thẩm định giá bất động sản còn vận dụng một số nguyên tắc như: nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất; nguyên tắc cân bằng; nguyên tắc phụ thuộc; nguyên tắc ngoại vi; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc thay đổi… 1.4.2. Phương pháp định giá BĐS 1.4.2.1. Phương pháp so sánh 1.4.2.1.1. Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào (hoặc gần) thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường bất động sản. Phương pháp so sánh được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sự đóng góp. 1.4.2.1.2. Các bước tiến hành Trong thực tế, các bất động sản có thể tương tự nhau nhưng mỗi bất động sản có tính chất riêng biệt, do đó không bao giờ có hai bất động sản giống nhau và giá trị của chúng thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh cần tuân thủ các bước sau đây: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các bất động sản được giao dịch gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập được ở bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Cần làm rõ các vấn đề sau: 13 - Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Cần căn cứ vào các tài liệu được tổng hợp, ghi chép một cách chính xác, đáng tin cậy về việc mua bán và cho thuê bất động sản. Do đó, để có được những thông tin tin cậy cho việc so sánh đòi hỏi thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu rộng lớn và một nguồn thông tin đa dạng về các loại bất động sản, diện tích đất, sàn, thời hạn sở hữu, giá cả thanh toán, ngày giao dịch… - Đánh giá các đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường: Để khẳng định các giao dịch chứng cứ đáng tin cậy thì cần tiến hành khảo sát thực địa nhằm tạo ra cơ sở dữ liệu thích hợp cho việc so sánh. Các yếu tố thị trường được khảo sát: loại bất động sản, địa chỉ bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu… Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Tiêu chuẩn lựa chọn bất động sản thích hợp cần căn cứ vào bất động sản mục tiêu. Các bất động sản được chọn để làm căn cứ so sánh là các bất động sản có tính chất tương đồng (hoặc gần tương đồng) với bất động sản cần thẩm định giá. Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản cần thẩm định giá và các Bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh giá của các bất động sản. Bước 5: Ước tính giá trị Bất động sản trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh. 1.4.2.1.3. Điều kiện áp dụng Mảnh đất trống đem ra so sánh với nhau. Lô đất kiến trúc tương đồng cùng một vùng miền. 1.4.2.1.4. Ưu và nhược điểm của phương pháp * Ưu điểm Phương pháp này dựa vào thị trường nên có cơ sở vững chắc. Dễ dàng tính toán. Là cơ sở của nhiều phương pháp khác. * Nhược điểm Thông tin không tốt sẽ là một hạn chế rất lớn của phương pháp. Chứa đựng các yếu tố chủ quan của người thẩm định viên. 14