Tài liệu ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn tp. mỹ tho tỉnh tiền giang

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Hồ Thị Phần i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i MỤC LỤC .................................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU .........................................................................v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... vii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Vấn đề nghiên cứu ...............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài............................................................................3 2.1. Mục tiêu chung .............................................................................................3 2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................3 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................3 4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................4 5. Kết cấu của đề tài ................................................................................................4 Chương 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................6 1.1. Đất đai và giá trị đất đai ...................................................................................6 1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai ................................................................6 1.1.1.1. Khái niệm đất đai ................................................................................6 1.1.1.2. Vai trò và đặc điểm đất đai .................................................................7 1.1.2. Giá trị đất đai .............................................................................................8 1.1.3. Sự thay đổi của giá cả đất đai ....................................................................9 1.1.4. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai .................................11 1.1.5. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai: ...............................................14 1.1.6. Hệ thống phân loại vùng giá trị ...............................................................15 1.2. Công tác định giá đất đai hiện nay .................................................................17 1.2.1. Quy trình định giá đất đai theo quy định hiện hành ................................17 1.2.2. Các phương pháp định giá theo quy định hiện hành ...............................20 1.2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .............................22 1.2.4. Hạn chế của phương pháp định giá đất đai hàng loạt hiện nay ...............23 ii 1.3. Một số nghiên cứu tiêu biểu về định giá đất đai trong thời gian gần đây ......23 1.3.1.Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài .................................23 1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước ................................25 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................28 2.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................28 2.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................29 2.2.1. Phương pháp điều tra ...............................................................................29 2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu .................................................................30 2.3. Công cụ nghiên cứu ........................................................................................31 2.4. Giới thiệu phần mềm DTREG ........................................................................31 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................35 3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu .........................................................................35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................35 3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................35 3.1.1.2. Khí hậu – Thủy văn ...........................................................................36 3.1.1.3. Địa hình – địa mạo ............................................................................38 3.1.1.4. Tài nguyên đất ...................................................................................38 3.1.2. Thực trạng kinh tế - xã hội ......................................................................39 3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................39 3.1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị...............................................................42 3.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về điều kiện kinh tế- xã hội của thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang ..................................................................45 3.1.3.1.Thuận lợi: ...........................................................................................45 3.1.3.2. Khó khăn: ..........................................................................................46 3.2. Số liệu điều tra tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang ................................48 3.3. Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất 2015 của tỉnh Tiền Giang .....................................................................................................................48 3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất đai...............................................................49 3.3.3. Quy định cụ thể về phân cấp khu vực và vị trí đất ..................................49 iii 3.3.3.1. Nhóm đất nông nghiệp ......................................................................49 3.3.3.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ................................................................51 3.3.4. Kết quả định giá tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang .......................55 3.3.4.1. Đất nông nghiệp ................................................................................55 3.3.4.2. Đất phi nông nghiệp ..........................................................................55 3.4. Xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................56 3.4.1. Xác định và phân cấp các yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá đất ......57 3.4.2. Định lượng mức độ đóng góp của các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai vào giá trị đất đai bằng mô hình cây quyết định ................................................59 3.4.2.1. Mức độ ảnh hưởng của các biến dự báo ...........................................60 3.4.2.2. Nguyên tắc phân nhánh của cây quyết định......................................62 3.4.2.3 Những nút phân cấp chưa phù hợp trong mô hình cây quyết định ....65 3.4.3. Đánh giá chung ........................................................................................65 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ......................................................................................67 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................74 Phụ lục 1. Bảng tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai Phụ lục 2. Kết quả chạy mô hình cây quyết định Phụ lục 3. Bảng tổng hợp các nút chưa phù hợp Phụ lục 4. Bảng dữ liệu khảo sát iv DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 3.1. Chênh lệch giữa giá điều tra và bảng giá đất đai tại thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang .........................................................................................................56 Bảng 3.2. Kết quả hồi quy bằng DTREG .................................................................60 Bảng 3.3. Tầm quan trọng của các biến dự báo ........................................................61 v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 1.1. Tính phi tuyến của giá đất đai ...................................................................10 Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai .................................................................11 Hình 1.3. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung .......................................................12 Hình 1.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian............................13 Hình 1.5 Sơ đồ quy trình xây dựng bảng giá đất đai hàng năm................................17 Hình 2.1. Khung phân tích ........................................................................................29 Hình 2.2. Nguyên tắc phân nhánh cây quyết định ....................................................32 Hình 3.4. Kết quả mô hình phân nhánh cây quyết định ............................................63 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường BTC : Bộ Tài chính NĐ : Nghị định TTLT : Thông tư liên tịch TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố ĐBSCL : Đồng bằng sông Cửu Long QL : Quốc lộ ĐT : Đường tuyến vii MỞ ĐẦU 1. Vấn đề nghiên cứu Hòa nhịp với tinh thần hội nhập, cùng với sự tiến bộ của khoa học công nghệ, kỹ thuật định giá đất nói riêng hay định giá bất động sản nói chung không thể không có những bước tiến mới trong việc tiếp cận với những phương tiện và công cụ tiên tiến này. Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, giá đất luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm vì nó ảnh hưởng đến nguồn thu của nhà nước, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của họ khi bị nhà nước thu hồi đất. Giá đất do nhà nước quy định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhưng bảng giá đất hàng năm do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành luôn bị đánh giá là chưa chính xác và sức thuyết phục của chúng không cao. 1 Điều này vừa làm cho nhà nước thất thu ngân sách vừa gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Lý do làm cho bảng giá đất hàng năm bị đánh giá là chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai và kém thuyết phục là các tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí đất đai không rõ ràng và khách quan. Ngoài ra, bảng giá còn bị khống chế bởi khung giá do Chính phủ quy định. Để định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện tích, khoảng cách đến các trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh, mật độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh... Đồng thời các yếu tố khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá đất không giống nhau, cần xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất làm cơ sở xác định giá đất một cách chính xác nhất. Nhưng không giống như các tài sản thông thường khác, xác định chính xác giá đất được xem là công tác khó khăn. Do đó việc định giá bất động sản là một vấn đề cần được quan tâm, việc định giá đúng giúp cho thông tin giao dịch được minh bạch, chính xác. Qua đó giúp làm giảm sự biến động của thị trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn và tài chính có cơ hội phát triển thêm. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra quyết định trong quy hoạch đô thị cho cơ quan quản lý nhà nước và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở có thể xác định các thuộc tính nào là quan trọng. Ngoài ra xác định đúng giá đất đóng vai trò quan trọng đối với chủ sở hữu, những nhà đầu tư, những nhà thẩm định giá, nhà làm chính sách thuế và những thành phần khác trong thị trường bất động sản. Để công tác định giá đất được khách quan và khoa học, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai là rất cần thiết. Điều này có thể thực hiện thông qua phân tích thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến đất đai. Tiền Giang là tỉnh vừa thuộc Vùng đồng bằng sông Cửu Long, vừa nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cách thành phố Hồ Chí Minh 70 km về 2 hướng Nam và cách thành phố Cần Thơ 90 km về hướng Bắc. Nằm trải dọc trên bờ Bắc sông Tiền với chiều dài 120km, có diện tích tự nhiên là 2.481,77 km2, chiếm khoảng 6% diện tích Đồng bằng sông Cửu Long, 8,1% diện tích Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Với vị trí thuận lợi, giá trị kinh tế đất đai của Tiền Giang chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Tác giả chọn đề tài: “Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang” dưới sự hướng dẫn của TS.Trần Thanh Hùng được thực hiện nhằm đánh giá phương pháp định giá đất đai hàng loạt và xác định cũng như định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất khách quan và khoa học. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung - Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Xác định các tiêu chí phân cấp và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất một cách khách quan và khoa học. - Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt xây dựng mô hình hồi quy theo phần mềm DTREG để đánh giá và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoại tác tác động lên giá đất để giúp việc đề xuất giải pháp góp phần xây dựng bảng giá đất cho thành phố Mỹ Tho – tỉnh Tiền Giang đạt kết quả cao và chính xác hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: - Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai. 3 - Quy trình và phương pháp định giá đất đai hàng loạt. Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi không gian: Thu thập và khảo sát giá mua bán đất ở tại địa bàn thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang. - Phạm vi thời gian: Thu thập và khảo sát giá mua bán đất ở tại địa bàn thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang từ tháng 6/2014 – 10/2014. - Phạm vi nội dung: Kiểm chứng phương pháp và quy trình xác định giá đất ở (đất ở đô thị và đất ở nông thôn) tại thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang. 4. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra thu thập số liệu. Phương pháp phân tích- tổng hợp. Phương pháp phân tích hồi quy ứng dụng phần mềm DTREG . 5. Kết cấu đề tài Đề tài gồm có: Phần mở đầu : Tác giả nêu lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, kết cấu đề tài, ý nghĩa khoa học của đề tài. Chương I: Cở sở dữ liệu. Ở chương này tác giả nêu lên các khái niệm liên quan đền đề tài nghiên cứu như: khái niệm đất đai, giá trị đất đai, các phương pháp định giá đất đai, quy trình định giá đất đai, các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về định giá đất đai… 4 Chương II: Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Ở chương này tác giả nêu lên nội dung và các phương pháp sử dụng để thực hiện đề tài. Ứng dụng phần mềm DTREG chạy mô hình Cây quyết định giá đất ở trên địa bàn thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang. Chương III: Kết quả và thảo luận. Sau khi chạy mô hình hồi quy Cây quyết định và có kết quả tác giả tiến hành thảo luận và phân tích. - Phần kết luận và kiến nghị. Dựa vào kết quả từ mô hình hồi quy Cây quyết định tác giả kết luận và đề xuất một số giải pháp giúp hoàn thiện và úng dụng phương pháp định fias đất đai hàng loạt cho các UBND tỉnh nói chung và tỉnh Tiền Giang nói riêng. 5 Chương 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1. Đất đai và giá trị đất đai 1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đất đai Trong tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ như: Luật đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể: Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất và biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai được hiểu ở góc độ một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. 6 1.1.1.2. Vai trò và đặc điểm đất đai Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động; tạo ra môi trường sống cho con người; là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội; là tài sản bất động sản. Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường. Đất đai có hai thuộc tính cơ bản Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường 7 độ quan hệ xã hội. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian: không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể. 1.1.2. Giá trị đất đai Trong thị trường, giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường. Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức (Trần Thanh Hùng và các tác giả , 2008): P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL). -P: giá thị trường của bất động sản - P0 : giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản - Y: số đơn vị hàng hóa bất động sản - VT: vị thế của bất động sản - CL: chất lượng của bất động sản Nhưng khi nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, có thể nhắc đến là quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi. Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Mác khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa. Mặc dù học thuyết của Mác có tác dụng rất lớn trong việc đánh giá giá trị sản phẩm hàng 8 hóa, nhưng khi vận dụng quan điểm kinh tế chính trị Mác xít để giải thích giá trị đất đai là không hợp lý ( Nguyễn Đình Kháng, 2000) Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường (Nguyễn Hữu Quỳnh, 1998). Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị hữu hình của đất đai ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình của đất đai ứng với vị thế xã hội của đất đai. Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do tất cả mọi người trong xã hội đều giống nhau và phân bố đều trên bề mặt trái đất) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, vào chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng đất đai, thống nhất với quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít về giá trị đất đai- kết tinh sức lao động vào đất đai. 1.1.3. Sự thay đổi của giá cả đất đai Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi đất đai, khi vị thế tăng cao thì 9 giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm. Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm P1 đến P2 (Hình 1.1). P2 Vị thế thay đổi đột ngột P1 Hình 1.1. Tính phi tuyến của giá đất đai (Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả sẽ có sự thay đổi. Nói cụ thể hơn, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó, như muốn tăng cơ hội việc làm và tăng thêm thu nhập mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao trước đây cảm thấy không còn tương thích với khu vực này về đặc điểm văn hóa – xã hội dân cư và họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình, kéo theo sự tháo lui của tầng lớp giàu có diễn ra với hệ quả là giá nhà đất sụt giảm. Ngược lại một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị thế mới với hệ quả là giá cả tăng cao gấp nhiều lần. Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Trong mỗi khu vực đô thị, tương ứng với một mức vị thế cụ thể sẽ có một mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá trị này, vì vậy mà 10 giá cả đất đai mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá đất đai khác nhau (Hình 1.2). P1 Giá tình huống P0 Giá thị trường Giá tình huống P2 Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai (Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) Giá thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá thị trường của đất đai là không đổi, nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. 1.1.4. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các hoạt động kinh tế xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau. Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian được mô tả tính tập trung (Hình 1.3). 11 C C B B A A D F D E F E Hình 1.3. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung (Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau. Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm, sự phân vùng này minh họa ở Hình 1.4. 12 R 12 Thương mại và dịch vụ 7 Dân cư Công nghiệp 2 Khu mua bán và văn phòng 0 A Khoảng cách đến trung tâm vị thế B Khu ở Khu công nghiệp Hình 1.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian (Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai. Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế 13