Tài liệu Truyền thông marketing trong

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1 CHƯƠNG 1.............................................................................................................. 5 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ..................................................5 1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội...........5 1.1. Quan niệm về nhà ở.....................................................................................5 1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội..................................5 2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư..........................................................8 2.1. Khái niệm....................................................................................................8 2.2. Vai trò nhà chung cư...................................................................................9 3. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư...............................................................9 4. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ...................................11 5. Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ.................................................................13 6. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung cư cũ...19 CHƯƠNG 2............................................................................................................ 23 THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................................23 1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà chung cư cũ.................................................................................................23 1.1. Đặc điểm tự nhiên.....................................................................................23 1.1.1. Vị trí địa lý..........................................................................................23 1.1.2. Đặc điểm địa hình...............................................................................24 1.1.3. Khí hậu...............................................................................................25 1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội..........................................................................25 2. Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội...............................................................................................28 A. Thực trạng chung cư cũ..........................................................................28 2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố Hà Nội giai đoạn 1954 – 1990.............................................................................................28 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964........................................................................28 2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975........................................................................28 2.1.3. Giai đoạn 1975 – 1986........................................................................29 2.1.4. Giai đoạn 1986 – 1990........................................................................29 2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................30 2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội...................................................................................................30 2.2.2. Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội...................................................................................................33 2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.............................................................................35 2.2.4. Vấn đề cảnh quan môi trường trong các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội..........................................................................................41 B. THỰC TRẠNG BIỆN PHÁP CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ..............48 3. Thực trạng tổ chức quản lý nhà nước trong các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................51 4. Đánh giá chung về kết quả cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội................................................................................................................. 52 5. Ưu nhược điểm...............................................................................................53 5.1. Ưu điểm, nguyên nhân..............................................................................53 5.2. Nhược điểm, nguyên nhân.........................................................................54 5.2.1.Vướng mắc về qui hoạch:....................................................................54 5.2.2. Vướng mắc về cơ chế chính sách........................................................58 5.2.3. Giải pháp về vốn và tổ chức thực hiện................................................59 5.2.4. Về phương thức thực hiện:.................................................................60 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 3............................................................................................................ 61 THỰC TRẠNG CẢI TẠO KHU B KIM LIÊN..................................................61 1. Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên..............................................................61 2. Ưu điểm của dự án cải tạo B14 Khu Kim Liên........................................68 3. Khó khăn, vướng mắc của dự án cải tạo nhà B4,B14 Kim Liên................71 4. Những bài học từ dự án.................................................................................72 CHƯƠNG 4............................................................................................................ 74 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI........................................................................74 1. Phương hướng................................................................................................74 1.1. Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới.....................................................74 1.1.1. Đối với các dự án cải tạo xây dựng mới cả khu chung cư cũ:.............74 1.1.2. Tính sở hữu đối với các căn hộ nhà chung cư là một trong những sở. 74 1.1.3. Đối với các diện tích dịch vụ tầng 1...................................................74 1.1.4. Thành phố sớm xem xét ban hành Quy định.......................................75 1.1.5. Chấp thuận cho chủ đầu tư áp dụng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất......75 1.1.6. Để tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu tư...............................75 1.2. Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư cũ trong những năm tới 75 1.2.1. Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo xây dựng.....................75 1.2.2. Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.........................................75 1.3.3. Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư................................76 1.3.4. Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng...........................................76 1.3.5. Phát huy vai trò, trách nhiệm của chính quyền...................................76 2. Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ trên..78 2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách:................................................................78 2.1.1. Giải pháp thu hút các nhà đầu tư.........................................................78 2.1.2. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc:.....................................................79 2.1.3. Giải pháp về đất đai............................................................................80 2.1.4. Giải pháp về tài chính.........................................................................80 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 2.1.5. Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư.........................81 2.2. Các giải pháp khác....................................................................................83 3. Một số kiến nghị.............................................................................................86 3.1. Đối với Bộ Xây dựng................................................................................86 3.2. Đối với UBND thành phố..........................................................................87 KẾT LUẬN............................................................................................................89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................90 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT KCCC: Khu chung cư cũ GPMB: Giải phóng mặt bằng CCC: Chung cư cũ HĐND: Hội đồng nhân dân UBND: Uỷ ban nhân dân CBCNVCNN: Cán bộ công nhân viên chức Nhà nước XHCN: Xã hội chủ nghĩa KTCQ: Kiến trúc cảnh quan CHDC: Cộng hoà dân chủ CNH-HĐH: Công nghiệp hoá - hiện đại hoá Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010...............27 Bảng 2: Cơ cấu đất trong một số khu tập thể.............................................36 Bảng 3: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể........39 Biểu 1: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể.........39 Bảng 4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14.......................................................62 Bảng 5: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên.......................................63 Bảng 6: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên..................................65 Bảng 7: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới....................................66 Bảng 8: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới......................................66 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Luận văn tốt nghiệp 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, không chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà còn quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời đại. Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người. Chính vì vậy mà ông cha ta đã có câu: “Có an cư thì mới lạc nghiệp”. Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở. Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều chung cư cũ (chung cư được nhắc đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập thể được xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước. Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu chung cư đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta. Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 2 cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố. Các khu chung cư này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 Thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975). Do nhiều nguyên nhân khác nhau: Khách quan là do thời gian đã làm cho các khu chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết các khu chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Đặc biệt có những khu chung cư cũ đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành những thảm họa lớn khó lường trước. Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp để cải tạo, nâng cấp các khu chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thành phố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra giải pháp phù hợp nhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần lượt được ban hành: Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015. Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư xây dựng thí điểm. Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 3 Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”. Tuy nhiên cho đến nay đã đạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn một lượng lớn nhà chung cư đang ở trong tình trạng nguy hiểm cần được cải tạo. Từ thực tế của vấn đề đang là trung tâm chú ý của tất cả các cấp chính quyền từ Trung ương tới địa phương mà em đã đi sâu nghiên cứu về “Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” để từ đó cho chúng ta biết rõ hơn về hiện trạng nhà chung cư và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ để từ đó đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn bản, chính sách, chế độ của nhà nước về nhà chung cư cũ. - Đánh giá thực trạng và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội qua đó phân tích xem thực trạng đó có gì phù hợp, điều gì chưa phù hợp để đưa ra những bình luận, phân tích. - Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội. 3. Phạm vi nghiên cứu Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản khu chung cư thuộc thành phố Hà Nội. Thời gian nghiên cứu: trước năm 2007 Phương pháp nghiên cứu: Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 4 Thu thập các số liệu về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn tư liệu sẵn có trên sách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ thực tế. Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng hợp những số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét chính xác về hiện trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4. Kết cấu nội dung của luận văn Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo gồm 4 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về nhà chung cư cũ Chương 2: Thực trạng nhà chung cư cũ và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội Chương 3: Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên Chương 4: Phương hướng và giải pháp cải tạo và phát triển chung cư cũ Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 5 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ 1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội 1.1. Quan niệm về nhà ở Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết, thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống lại các loài thú dữ. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với con người qua các thời đại phát triển. Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển. “Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô”. Đó là lời nói đúc kết của bao thế hệ. Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp người khác. Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm, đỡ đần nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn. Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn thuần. Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. 1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 6 tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội. Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Sau khoảng thời gian lao động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có những người thân gắn bó với cuộc sống của mình. Tại đó, quá trình phục hồi sức khoẻ của họ được diễn ra. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Dần dần nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi nhà trong xã hội. Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất lớn về chất. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể của quốc gia đó. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính. Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Mở đầu tuyên ngôn độc lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 7 đẳng. Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh phúc”. Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”. Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m 2 nhà ở. Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân, các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10% so với vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân dân. Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây dựng hàng chục triệu m2 nhà ở, từng bước khắc phục khó khăn về nhà ở cho nhân dân. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ: “Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch phát triển kinh tế” Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam. Điều 62 đã chỉ rõ: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý”. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như ăn và mặc”. Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 8 2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư 2.1. Khái niệm Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. - Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. - Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó. + Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. - Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên. + Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây. Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 9 2.2. Vai trò nhà chung cư Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì…. Thời kỳ này, chúng được coi là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân. Dưới tác động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về quản lý, do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật… trong một số trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên. Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở. Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau: Nhà chung cư ngoài mục đích để ở và tạo không gian để con người phục hồi sức khỏe nó còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn. Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung. 3. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư Các khu chung cư cũ của Hà Nội đều ra đời trong khoảng 3 thập kỷ từ 1960-1990, là một giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử của Việt Nam: đó là giai đoạn chúng ta đang áp dụng mô hình kinh tế chính trị Xã hội chủ nghĩa Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46 Luận văn tốt nghiệp 10 “chính thống” trên nền tảng một nước nông nghiệp lạc hậu trong và sau chiến tranh. Bên cạnh những đặc trưng rất rõ nét của hệ thống cung ứng nhà ở kiểu Xã hội chủ nghĩa nói chung, nhà ở Hà Nội giai đoạn trên còn bị chi phối bởi điều kiện nền kinh tế có tiềm lực tài chính rất thấp, lại phải luôn đối mặt với chiến tranh và chịu ảnh hưởng lớn của những hỗ trợ từ bên ngoài. Vào những năm 1960, ngân sách phân bổ cho nhà ở và các phúc lợi khác chỉ chiếm khoảng 2% ngân sách, trong đó nhà ở còn không được ưu tiên bằng y tế, giáo dục, trong khi ngân sách quốc phòng ngày càng tăng: từ 20% lên đến 60% vào những năm trước giải phóng. Thêm nữa, do chiến tranh và nhu cầu sơ tán nên thực sự là mặc dù miền Bắc đã có hoà bình từ 1954 nhưng nhà ở không được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, do được nhiều sự giúp đỡ của các nước XHCN khác lúc bấy giờ như Liên Xô, Triều Tiên, Trung Quốc..., nhiều khu chung cư của Hà Nội là sản phẩm của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật xây dựng ngoại nhập, chưa qua điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam. Bối cảnh ra đời này quyết định rất nhiều đặc trưng cả về hình thái không gian, chất lượng môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các vấn đề bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ này trong đời sống đô thị hiện nay. Trước năm 1960 (bắt đầu thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối công nghiệp hoá XHCN) trong bối cảnh nền kinh tế vô cùng khó khăn, Hà Nội có một số cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng theo giải pháp quy hoạch tiểu khu. Hình thức của các ngôi nhà ở giai đoạn này đơn giản chỉ là chỗ ở (cao từ 1-2 tầng) xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang đầu nhà, vệ sinh bố trí công cộng cho từng cụm, nhóm. Khu Nguyễn Công Trứ khang trang hơn, gồm những dãy nhà song song cao 4 tầng, mỗi tầng có Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 11 phòng riêng và nhà bếp, nhà tắm chung, đúng tinh thần tập thể - khởi đầu một giai đoạn mới: Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư. 4. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát triển của xã hội. Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là nhiệm vụ trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh tế đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành phố cũng đã có sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m 2 nhà ở đã được xây dựng thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và nhân dân Hà Nội. Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự đầu tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư gây nên tình trạng xuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn Chương... hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ. Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống vệ sinh từng căn hộ không có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải tạo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải. Đó là những nguyên nhân cơ bản gây ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân. Tại các chung cư cao tầng như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ... là các khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp, tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung 2-4 hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp hơn so với mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc, Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 12 ứ đọng gây ô nhiễm nặng cho nhân dân. Đối tượng ở đây phần lớn một hộ một phòng, vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra ngoài rất nguy hiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà. Tại các khu nhà ở chung cư cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng đang ngày càng xuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn đến ảnh hưởng tới chất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với nhà bị lún, đã làm cho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên tường bị nứt, các mối nối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường. Các KCCC được xây dựng vào những năm 60-90 của thế kỷ trước. Trong thời gian đó sự ra đời của các KCCC này rất hợp lý, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc bấy giờ. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu của con người về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con người không chỉ cần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được sống ở trong một căn hộ có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoài không đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thông, khu vui chơi giải trí mà không gian đó phải thoáng đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện nghi và hiện đại… cùng với một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không thể thiếu. Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những nhu cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung cấp đầy đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong KCCC đều là CBCNVCNN). Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ trước họ không hề để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân. Ở hầu hết các KCCC đều không xuất hiện dịch vụ này mà ở một số nơi ngày nay xuất hiện do những hộ gia đình, cá nhân (chủ yếu sống ở tầng 1) tự ý mở ra để đáp ứng Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 13 nhu cầu của người dân. Ngày nay nền kinh tế đã chuyển từ bao cấp sang nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về dịch vụ là không thể thiếu. Chính vì vậy các khu chung cư đã trở nên lỗi thời, lạc hậu, không còn phù hợp với xu thế phát triển hiện đại nên cần có sự cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, xây dựng lại là một xu thế tất yếu không thể tránh khỏi. Dân số sống trong KCCC ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích và không gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới các KCCC là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu sống của người dân. Các KCCC này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm ở trung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác được hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra). Với vị trí, vai trò quan trọng của đất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của nhà nước mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân. Để khỏi lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất đai ở đô thị lại rất lớn thì việc cải tạo các KCCC là rất thích hợp. KCCC xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang tính chủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá nhân, cải tạo các KCCC sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có sự tham gia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện. 5. Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ. Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là một trong những nội dung chính đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010; Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô cũng đã đặt ra yêu cầu phải xử lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển đô thị. Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính Luận văn tốt nghiệp 14 Trong giai đoạn từ 1990 đến nay, thành phố đã tiến hành cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các định hướng: - Sử dụng vốn ngân sách đầu tư cải tạo, chống lún một số nhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối cho một số công trình tại các khu chung cư ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai. - Phá bỏ hẳn nhà chung cư cũ để xây dựng mới một số chung cư ở Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công. Các hình thức cải tạo trên về cơ bản mới xử lý cục bộ từng công trình, chưa cải thiện căn bản về điều kiện ở, hạ tầng kỹ thuật và xã hội và tiến hành chậm chạp. Trước thực trạng đó, ngày 05/08/2005 HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐ về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nghị quyết HĐND khẳng định chủ trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn và coi đây “là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 20062015”. Nghị quyết HĐND xác định rõ mục tiêu của việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn để “cải thiện điều kiện ở của người dân”, “góp phần chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng mô hình đô thị theo hướng văn minh hiện đại”. Ba quan điểm đã được nêu ra trong Nghị quyết 07 của HĐND là: 1. Đây là công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực, cách làm bài bản, chắc chắn và có bước đi thích hợp. Ưu tiên thực hiện trước các nhà nguy hiểm, các chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn. 2. Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội cao; Việc tiến hành cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ phải phù hợp với quy hoạch chung, gắn với việc bố trí sắp xếp lại dân cư trên địa bàn và xây Họ và tên: Phạm Thị Thắm 46 Lớp: Địa chính