Tài liệu Thuyết minh dự án đầu tư khu chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ văn phòng thủ đức

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------  ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC CHỦ ĐẦU TƢ: CÔNG TY CP ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT PHƢƠNG NAM ĐỊA ĐIỂM: Phƣờng Trƣờng Thọ, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 9 năm 2017 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------  ---------- THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT PHƢƠNG NAM CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ DỰ ÁN VIỆT TRẦN NHƢ DƢƠNG NGUYỄN BÌNH MINH Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 9 năm 2017 Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức MỤC LỤC CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ............................................................ 3 I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ.................................................................................................................. 3 I.2. Mô tả sơ bộ dự án ....................................................................................................................... 3 I.3. Căn cứ pháp lý ............................................................................................................................ 3 CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH................................... 5 II.1. Tình hình kinh tế ....................................................................................................................... 5 II.2.Tình hình xã hội ......................................................................................................................... 7 II.3. Thị trƣờng bất động sản ........................................................................................................... 8 CHƢƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ....................................................................... 14 III.1. Mục tiêu của dự án ................................................................................................................ 14 III.2. Sự cần thiết phải đầu tƣ ........................................................................................................ 14 CHƢƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ ........................................................... 16 IV.1. Vị trí địa lý ............................................................................................................................. 16 IV.2. Địa hình .................................................................................................................................. 17 IV.3. Dân cƣ ..................................................................................................................................... 17 IV.4. Giao thông .............................................................................................................................. 18 CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG......................................................... 19 V.1. Đánh giá tác động môi trƣờng............................................................................................... 19 V.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ...................................................................................... 20 V.3. Kết luận .................................................................................................................................... 24 CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN ......................................................................... 25 VI.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ................................................................................................... 25 VI.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ.................................................................................................... 25 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN PHƢƠNG ÁN TÀI CHÍNH............ 26 VII.1. Khái toán tổng mức đầu tƣ của dự án. .............................................................................. 26 VII.2. Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ của dự án. ............................................................................... 28 CHƢƠNG VIII :HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ...........31 VIII.1. Doanh thu dự kiến dự án ................................................................................................... 31 VIII.2. Bảng Hiệu Quả Tài Chính ................................................................................................. 36 VIII.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ................................................................................... 58 CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 59 Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ  Tên công ty :Công Ty Cp Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam  Địa chỉ : 56/12/2 Linh Đông, Khu phố 7, Phƣờng Linh Đông, Quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam.  Mã số thuế : 0313973529  Đại diện pháp luật : Trần Nhƣ Dƣơng I.2. Mô tả sơ bộ dự án  Tên dự án Thủ Đức.  Địa điểm xây dựng  Hình thức đầu tƣ : Khu Cao ố c thƣơng m Văn phòng cho thuê và Căn hô ̣ chung cƣ ại, : Phƣờng Trƣờng Thọ, quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh. : Đầu tƣ xây dựng mới. I.3. Căn cứ pháp lý  Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tƣ số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức  Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng;  Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lƣợng và bảo trì công trình xây dựng;  Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng;  Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình;  Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trƣờng; Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH II.1. Tình hình kinh tế Công nghiệp Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) ƣớc tháng 8 tăng 0,81% so tháng trƣớc. Kết quả sản xuất 4 ngành công nghiệp trọng điểm: ƣớc tháng 8 tăng 0,1% so với tháng trƣớc; tăng 2,8% so với tháng 8/2015. Tính chung 8 tháng tăng 7,1%, trong đó: ngành chế biến lƣơng thực, thực phẩm tăng 12,1%; sản xuất hàng điện tử tăng 8,7%; hóa dƣợc cao su tăng 0,9% và cơ khí chế tạo tăng 4,4%. Chỉ số tiêu thụ toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tháng 7 tăng 3,1% so với tháng trƣớc, tính chung 7 tháng đầu năm tăng 4,9%. Một số ngành có chỉ số tiêu thụ tăng cao so cùng kỳ: sản xuất sản phẩm điện tử; sản xuất máy móc, thiết bị khác; sản xuất đồ uống; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại…Một số ngành có chỉ số tiêu thụ tăng thấp: sản xuất thuốc lá; dệt; da; xe có động cơ… Chỉ số tồn kho toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tại thời điểm 01/8 tăng 29,2% so với cùng thời điểm năm trƣớc. Một số ngành có chỉ số tồn kho tăng: sản xuất giấy; in ấn; sản xuất hóa chất; sản xuất thiết bị điện… Một số ngành có chỉ số tồn kho giảm: sản xuất da; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại; sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn… Vốn Đầu Tƣ Tổng vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản trên địa bàn thành phố 8 tháng ƣớc thực hiện 151.317 tỷ đồng, tăng khá (9,6%) so với cùng kỳ năm trƣớc (8 tháng năm 2015 tăng 7,5%). Trong đó: Vốn đầu tƣ xây dựng thuộc ngân sách thành phố ƣớc thực hiện 10.689,8 tỷ đồng, tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trƣớc (8 tháng năm 2015 tăng 4,6%). Cấp thành phố ƣớc thực hiện 6.508,2 tỷ đồng, chiếm 60,9%; cấp quận huyện ƣớc thực hiện 4.181,6 tỷ đồng, chiếm 39,1%. Tình hình cấp phép xây dựng nhà ở hộ dân cƣ Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Tính đến ngày 31/7, toàn thành phố đã cấp 32.921 giấy phép xây dựng và sửa chữa lớn, với diện tích sàn 7.144 ngàn m2. Trong đó cấp cho xây dựng mới 32.538 giấy phép, với diện tích 7.108,3 ngàn m2 và 383 giấy phép sửa chữa lớn, với diện tích 33,7 ngàn m2. So với cùng kỳ tăng 7% về giấy phép (+ 2.059 giấy phép) và tăng 16% về diện tích (+ 962 ngàn m2). Tình hình cấp phép đầu tƣ nƣớc ngoài Từ đầu năm đến ngày 15/8, 508 dự án có vốn nƣớc ngoài đƣợc cấp giấy chứng nhận đầu tƣ với tổng vốn đăng ký đạt 708,9 triệu USD. Trong đó, 100% vốn nƣớc ngoài 403 dự án, vốn đầu tƣ đạt 346,4 triệu USD; liên doanh 99 dự án, vốn đầu tƣ đạt 355,8 triệu USD. Chia theo lĩnh vực đầu tƣ: ngành kinh doanh bất động sản dẫn đầu về vốn đăng ký đầu tƣ với 15 dự án, số vốn đạt 318,9 triệu USD (chiếm 45%); kế đến là ngành thƣơng nghiệp với 192 dự án, vốn đầu tƣ 198,4 triệu USD (chiếm 28%); công nghiệp 27 dự án, vốn đầu tƣ 71 triệu USD (chiếm 10%); thông tin và truyền thông 70 dự án, vốn đầu tƣ 38,5 triệu USD; hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ 100 dự án, vốn đầu tƣ 25,2 triệu USD; xây dựng 21 dự án, vốn đầu tƣ 16,3 triệu USD… Chỉ số giá Chỉ số giá tiêu dùng bình quân 8 tháng đầu năm 2016 so cùng kỳ năm 2015 tăng 1,22% (năm 2013: 2,98%; năm 2014: 4,93%; năm 2015: 0,66%). Mức biến động giá cụ thể một số nhóm hàng có thay đổi so tháng trƣớc:  Nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống giảm -0,19% so tháng trƣớc, trong đó: nhóm lƣơng thực không biến động, nhóm thực phẩm giảm -0,37%  Nhóm giao thông giảm 2,40 % so tháng trƣớc, chủ yếu do tác động của hai lần giảm giá xăng dầu ngày 20/7 và ngày 04/8, theo đó qua hai lần giảm giá bình quân giá xăng và dầu diezel giảm 4,07%.  Nhóm nhà ở, điện nƣớc, chất đốt, VLXD tăng 0,18% so tháng trƣớc, đây là nhóm có chỉ số tăng nhẹ trong tháng, trong đó: xi măng tăng bình quân kho ảng 10%, cát xây dựng, đá xây dựng, sơn… tăng nhẹ; Giá nhà thuê bình quân tăng 0,71% so kỳ trƣớc; giá nƣớc sinh hoạt tăng nhẹ 0,14%, còn lại các mặt hàng nhƣ sắt thép xây dựng, gạch Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức xây giảm nhẹ; Gas giảm bình quân 3,10%; Dầu hỏa giảm 0,64%; Điện sinh hoạt giảm 1,65%..  Nhóm giáo dục tăng 0,18% so tháng trƣớc, trong tháng 8/2016 một số trƣờng dân lập đã điều chỉnh khung học phí mới cho khối phổ thông cơ sở và phổ thông trung học. Dự kiến tháng 9, tháng 10 khi chính thức bƣớc vào năm học mới 2016 - 2017, học phí mẫu giáo, học phí học nghề, trung cấp cao đẳng, đại học cũng sẽ đƣợc tiếp tục điều chỉnh. Tài Chính - Ngân Hàng Tài chính: Tổng thu cân đối ngân sách Nhà nƣớc 8 tháng ƣớc thực hiện 197.792 tỷ đồng, đạt 66,3% dự toán, tăng 9,9% so cùng kỳ. Tổng chi ngân sách địa phƣơng (trừ tạm ứng) 8 tháng ƣớc thực hiện 30.172 tỷ đồng, đạt 47,3% dự toán, tăng 10,7% so cùng kỳ. Chi đầu tƣ xuyên 17.486 tỷ đồng, đạt 50,5% dự toán, tăng 4,9% so cùng kỳ; trong đó, chi sự nghiệp kinh tế 2.327 tỷ đồng, đạt 47,5% dự toán, tăng 27,7%; chi sự nghiệp giáo dục đào tạo 4.951 tỷ đồng, đạt 53,9% dự toán, tăng 0,8%; chi sự nghiệp y tế 1.572 tỷ đồng, đạt 58,8% dự toán, giảm 10,2%; chi quản lý hành chính 3.167 tỷ đồng, đạt 61,7% dự toán. Tín dụng ngân hàng Tổng vốn huy động trên địa bàn thành phố đến đầu tháng 8 đạt 1.678,7 ngàn tỷ đồng, giảm 0,7% so tháng trƣớc (chỉ số này của tháng trƣớc: +2,7%) và tăng 18% so với tháng cùng kỳ. Vốn huy động của các Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần chiếm 54,7% tổng vốn huy động, tăng 16,3% so tháng cùng kỳ. Vốn huy động bằng ngoại tệ chiếm 12,7%, giảm 2% so tháng cùng kỳ. Vốn huy động VNĐ chiếm 87,3% tổng vốn huy động, tăng 21,6% so tháng cùng kỳ. Trong đó, tiền gửi tiết kiệm chiếm 53,7% tổng vốn huy động, tăng 14,0% so với tháng cùng kỳ. II.2.Tình hình xã hội  Tội phạm kinh tế: Trong tháng đã phát hiện 99 vụ vi phạm kinh tế trong đó bao gồm: buôn bán, vận chuyển hàng ngoại nhập lậu (09 vụ); mua bán hàng c ấm (39 vụ); kinh doanh hàng giả, vi phạm sở hữu công nghiệp (10 vụ); kinh doanh hàng hóa không có hóa đơn chứng từ (22 vụ); kinh doanh trái phép, trốn thuế (19 vụ. Thu giữ nhiều loại hàng hóa trị giá khoảng 7,4 tỷ đồng. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức  Trên lĩnh vực tội phạm môi trƣờng, đã lập biên bản xử lý 42 vụ vi phạm về gây ô nhiễm môi trƣờng, xử phạt hành chính 15 vụ thu khoảng 1,2 tỷ đồng.  Tội phạm hình sự: Công tác đấu tranh chống phạm pháp hình sự có 14/24 quận, huyện đƣợc kéo giảm, trong đó có 07 loại án đƣợc kéo giảm gồm: giết ngƣời 03 vụ, cƣớp tài sản 08 vụ, giao cấu với trẻ em 03 vụ, cƣớp giật tài sản 67 vụ, chống ngƣời thi hành công vụ 05, cƣỡng đoạt tài sản 03 vụ và phạm pháp khác 08 vụ. Giải quyết việc làm Trong tháng 8/2016, hệ thống đơn vị dịch vụ việc làm, các thành phần kinh tế đã thu hút 24.792 lao động đƣợc giải quyết việc làm, giảm 1,34% so với tháng trƣớc đó, số chỗ việc làm mới tạo ra là 10.205 chỗ làm, tăng 3,97% so với tháng trƣớc. Trong 8 tháng đầu năm 2016, số lƣợt lao động giải quyết việc làm là 220.034 lƣợt lao động đạt, 81,49% so với kế hoạch, số chỗ việc làm mới tạo ra là 87.681 chỗ làm, đạt 70,14% so với kế hoạch. Bảo hiểm thất nghiệp: - Từ ngày 01/7 đến 31/7, trên địa bàn thành phố có 12.806 lao động đến Trung tâm dịch vụ việc làm thành phố nộp hồ sơ hƣởng trợ cấp thất nghiệp, số ngƣời nhận quyết định hƣởng trợ cấp thất nghiệp là 11.638 ngƣời, số ngƣời đƣợc tƣ vấn - giới thiệu việc làm là 13.062 ngƣời, số ngƣời đƣợc hỗ trợ học nghề là 2.003 ngƣời. II.3. Thị trƣờng bất động sản Theo Báo cáo của Savills, thị trƣờng bất động sản TP.HCM trong quý 3/2016 khả quan ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, nổi bật tại phân khúc biệt thự và nhà liền kề với lƣợng giao dịch đạt mức kỷ lục, tăng 193% theo năm. Nhu cầu tăng mạnh tại các dự án hạng sang Tổng mặt bằng cho thuê khoảng 1,160,000 m2, tăng 10% theo quý (QoQ) và 22% theo năm (YoY) do có thêm 131,500 m2 nguồn cung mới và khoảng 26,500 m2 giảm từ các dự án dừng hoạt động. Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý, chủ yếu là do hoạt động tốt của Saigon Centre vừa mở lại và dự án mới Aeon Mall Bình Tân. Công suất thuê trung bình khoảng 93%, ổn định theo quý và năm trong đó trung tâm thƣơng mại công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý, khối đế bán lẻ giảm 3 điểm phần trăm còn trung tâm bách hóa ổn định. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Nguồn cung mới ở trung tâm đƣợc hấp thụ tốt mặc dù giá cao, phản ánh nhu cầu thực thuê trong những dự án hạng sang mới. Việc Union Square – một dự án cao cấp tạm dừng hoạt động lại phản ánh tình hình cạnh tranh khốc liệt tại trung tâm. Giao dịch đạt kỷ lục tại phân khúc biệt thự và nhà liền kề Theo đó, nguồn cung sơ cấp tại phân khúc này đạt khoảng 3,800 căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm. Cụ thể, 6 dự án biệt thự/nhà liền kề và giai đoạn mới của năm dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trƣờng sơ cấp khoảng 1,100 căn. Lƣợng giao dịch tăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới. Nhà liền kề chiếm 71% tổng lƣợng giao dịch. Tỉ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Trong đó, quận 2 và 9 tiếp tục đạt tình hình hoạt động tốt nhất trong quý này, chiếm 51% tổng lƣợng giao dịch. Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô thị tốt đã hỗ trợ tình hình bán hàng tại khu Đông. Những dự án có chủ đầu tƣ uy tín, giá bán sản phẩm hợp lí và đa dạng tiện ích vẫn là những yếu tố chính thu hút ngƣời mua. Cùng với đó, lƣợng giao dịch về căn hộ hạng C cũng tăng đáng kể với tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 40,300 căn hộ trong tất cả các phân khúc. Mƣời một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu đƣợc mở bán, cung cấp hơn 4,600 căn, giảm mạnh 47% theo quý. Lƣợng giao dịch đạt 7,500 căn, tăng 7% theo quý và 43% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ vào tình hình hoạt động tốt của phân khúc hạng A và hạng C. Hạng A có tỉ lệ hấp thụ cao nhất với 34 phần trăm. Lƣợng giao dịch của phân khúc hạng C tăng mạnh khoảng 15% theo quý. Trong quý 3/2016, lƣợng giao dịch của hạng B giảm 12% sau khi tăng 6 quý liên tiếp. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Đƣợc biết thêm, từ quý 4/2016 đến năm 2018, dự kiến sẽ có hơn 50,000 căn hộ sẽ gia nhập thị trƣờng. Lƣợng khách quốc tế tăng trong mùa mƣa là câu chuyện tại phân khúc khách sạn, dẫn đến tổng nguồn cung đạt hơn 15,400 phòng từ 125 dự án, ổn định theo quý và tăng 8% theo năm. Đƣợc biết, trong quý 3/2016, một khách sạn 3 sao với 72 phòng trở lại thị trƣờng sau khi hoàn tất nâng cấp sửa chữa, trong khi đó, một khách sạn 3 sao khác sửa chữa 54 phòng. Công suất cho thuê phòng xấp xỉ 65%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê phòng trung bình xấp xỉ 1,829,000 đồng/phòng/đêm (82 USD/phòng/đêm), tăng 9% theo năm nhƣng giảm 2% theo quý do giá thuê trung bình của 5 sao giảm 2% theo quý. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Đặc biệt, trong 8 tháng đầu năm 2016, TP.HCM đón hơn 3.1 triệu lƣợt khách quốc tế, tăng 26.5% theo năm và chiếm 49% tổng lƣợng khách quốc tế đến Việt Nam. Từ quý 4/2016 đến năm 2018, hơn 2,800 phòng từ 14 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trƣờng. Trong đó, gần 600 phòng từ 5 dự án khách sạn từ 3 đến 4 sao đã hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2016 và đang xin chứng nhận hạng sao. Mặt bằng khan hiếm đẩy giá thuê văn phòng tăng Trong quý 3/2016, một dự án hạng C gia nhập thị trƣờng và một tòa nhà hạng B tạm ngừng hoạt động để nâng cấp sửa chữa. Tổng nguồn cung văn phòng đạt 1,580,000 m2, ổn định theo quý và ngày càng khan hiếm. Nhìn chung, tình hình hoạt động tiếp tục tiến triển tốt do sự thiếu hụt nguồn cung mới. Công suất trung bình tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm, đạt 98 phần trăm. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Trong đó, lƣợng tiêu thụ chủ yếu đến từ các dự án hạng B và C, chiếm 97% tổng lƣợng tiêu thụ mới trong quý. Văn phòng hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất với giá thuê tăng 4% theo quý, đạt 1,070,000 đồng/m2/tháng (48 USD/m2/tháng). Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Cuối cùng, về phân khúc căn hộ dịch vụ trong quý 3 cũng rất khả quan với tổng nguồn cung đạt khoảng 4,540 căn từ 83 dự án, tƣơng đối ổn định theo quý, cụ thể có 5 căn hộ từ một dự án hạng C tại quận Phú Nhuận trở lại thị trƣờng. Đồng thời, nguồn cung tăng 4% theo năm. Nhƣ vậy, cả ba phân khúc đều có tình hình hoạt động cải thiện so với quý trƣớc. Công suất thuê trung bình tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm lên mức 84%, trong đó hạng A và B là hai phân khúc có công suất tăng mạnh nhất. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Theo nhận định của Savills, giá thuê trung bình cải thiện kể từ quý 1/2016, đánh dấu sự hồi phục sau ba năm suy giảm liên tục. Giá thuê trung bình đạt 529,000 đồng/m2/tháng (24 USD/m2/tháng), tƣơng đối ổn định theo quý nhƣng tăng 2% theo năm. Biệt thự và nhà liền kề Sáu dự án biệt thự/ nhà liền kề và giai đoạn mới của năm dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trƣờng sơ cấp khoảng 1.100 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.800 căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm. Lƣợng giao dịch tăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới. Nhà liền kề chiếm 71% tổng lƣợng giao dịch. Tỉ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm. Quận 2 và 9 tiếp tục đạt tình hình hoạt động tốt nhất trong quý này, chiếm 51% tổng lƣợng giao dịch. Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô thị tốt đã hỗ trợ tình hình bán hàng tại khu Đông. Những dự án có chủ đầu tƣ uy tín, giá bán sản phẩm hợp lí và đa dạng tiện ích vẫn là những yếu tố chính thu hút ngƣời mua CHƢƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ III.1. Mục tiêu của dự án Nhằm hòa chung vào xu hƣớng phát triển kinh tế và thực hiện chính sách của Ủy ban Nhân dân Quận Thủ Đức nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Namđã đẩy mạnh đầu tƣ xây dựng khu nhà ở nhằm đón đầu nhu cầu thị trƣờng và nhất là hƣớng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp. Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam luôn mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi ngƣời với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa Quận Thủ Đức. Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều ngƣời. Vì vậy có thể khẳng địnhCông Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế mà còn luôn hƣớng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực. III.2. Sự cần thiết phải đầu tƣ Trong nhiều năm qua, nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quan trọng. Đặc biệt, tại Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề rất bức thiết của ngƣời dân. Với dân số Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức trên 8 triệu ngƣời, việc đáp ứng đƣợc quỹ nhà ở cho toàn bộ dân cƣ đô thị không phải là việc đơn giản. Trƣớc tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia tăng dân số, đặc biệt là gia tăng dân số cơ học, một mặt phải tổ chức tái cấu trúc và tái bố trí dân cƣ hợp lý, đi đôi với việc cải tạo xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng đƣợc nhu cầu của xã hội. Vì vậy, việc đầu tƣ xây dựng Khu Cao ố c thương m Văn phòng cho thuê và Căn hộ ại, chung cư Thủ Đứccủa Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam là một trong những định hƣớng đầu tƣ đúng đắn, đáp ứng đƣợc nhu cầu của thị trƣờng. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CHƢƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ IV.1. Vị trí địa lý Khu Cao ố c thƣơng m Văn phòng cho thuê và Căn hô ̣ chung cƣ Th Đức đƣợc xây dựng tại ại, ủ phƣờng Trƣờng Thọ, quận Thủ Đức, Tp HCM. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Hình: Bản đồ Quận Thủ Đức (Thành phố Hồ Chí Minh) IV.2. Địa hình TPHCM nằm trong vùng chuyển tiếp từ vùng đồi núi Đông Bắc đến vùng đồng bằng sông Cửu Long. Căn cứ vào bản đồ địa hình của TPHCM, nhìn chung, TP có địa hình tƣơng đối phẳng và thấp với một số gò triền phía Tây Bắc và Đông Bắc, cao độ mặt đất có khuynh hƣớng giảm dần từ phía Tây Bắc về phía Nam và Đông Nam. Khu vực địa hình dạng gò triền lƣợn sóng phân bố phần lớn ở các huyện Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, phía Bắc quận Thủ Đức, quận 9, phía Bắc huyện Bình Chánh. Cao độ mặt đất thay đổi 4- 32m; trong đó, vùng có cao độ 4- 10m chiếm khoảng 19% tổng diện tích tự nhiên; vùng có cao độ trên 10 m chiếm 11% tổng diện tích tự nhiên. Khu vực địa hình dạng phẳng thấp phân bố ở các quận nội thành hiện hữu, phần đất của huyện Hóc Môn, quận 12 và quận Thủ Đức nằm dọc theo sông Sài Gòn và phần đất phía Nam huyện Bình Chánh. Cao độ mặt đất thay đổi 2- 4m; chiếm khoảng 15% tổng diện tích tự nhiên. IV.3. Dân cƣ Dân số: 48 455.899 Mật độ dân số: 9.546 ngƣời/km2 Việc phân bố dân cƣ trên địa bàn quận Thủ Đức chia thành 5 khu ở tập trung: o Khu ở 1: phía Đông Bắc gồm phƣờng Linh Xuân, phƣờng Linh Chiểu và phƣờng Linh Trung. Khu dân cƣ này t ập trung chủ yếu là dân cƣ hiện hữu thấp tầng. Định hƣớng xen cài chung cƣ trung - cao tầng dọc theo tuyến metro. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Khuyến khích phát triển các khu phức hợp thƣơng mại dịch vụ - văn phòng kết hợp căn hộ tại các khu đất chuyển đổi chức năng công nghiệp. Quy mô diện tích 1234,38 ha (kể cả Đại học Quốc gia), dân số dự kiến 140.000 ngƣời. o Khu ở 2: phía Đông Nam gồm phƣờng Trƣờng Thọ và phƣờng Bình Thọ, gồm khu biệt thự thấp tầng hiện hữu cải tạo trong khu làng Báo chí cũ. Định hƣớng chuyển đổi chức năng phức hợp thƣơng mại dịch vụ - căn hộ hiện đại dọc theo xa lộ Hà Nội và đƣờng vành đai phía Đông. Diện tích 620,5 ha, dân số dự kiến 90.000 ngƣời. o Khu ở 3: phía Tây Nam gồm phƣờng Hiệp Bình Chánh và phƣờng Hiệp Bình Phƣớc. Khu dân cƣ này chủ yếu đƣợc quy hoạch xây dựng mới, đa dạng chức năng ở: thấp tầng phía trong và cao tầng phía bờ sông Sài Gòn. Diện tích 1412,3 ha (kể cả sông Sài Gòn), dân số dự kiến 110.000 ngƣời. o Khu ở 4: phía Tây Bắc gồm phƣờng Bình Chiểu và phƣờng Tam Bình, chủ yếu khu dân cƣ thấp tầng, có thể xen cài chung cƣ cao đến 12 tầng dọc Tỉnh lộ 43, diện tích 758,7 ha (kể cả sông Sài Gòn), dân số dự kiến 105.000 ngƣời. o Khu ở 5: khu trung tâm gồm các phƣờng Linh Tây, phƣờng Linh Đông và phƣờng Tam Phú. Khu vực này gồm dân cƣ hiện hữu phía Bắc tập trung chủ yếu nhà thấp tầng và khu dân cƣ mới phía Nam có thể xen cài chung cƣ cao tầng. Diện tích 739 ha, dân số dự kiến 100.000 ngƣời. IV.4. Giao thông - Các tuyến đƣờng chính trên Quận Thủ Ðức là: Quốc lộ 1A, Xa Lộ Hà Nội, Quốc lộ 13, Quốc Lô 1K, Võ Văn Ngân, Kha Vạn Cân, Ðặng Văn Bi, Tỉnh Lộ 43, Linh Ðông, Ngô Chí Quốc, Lê Thị Hoa, Hoàng Diệu 2..... Đƣờng sắt quốc gia chạy qua quận Thủ Đức đang đƣợc nâng cấp, kể cả ga Bình Triệu, ga Sóng Thần, tạo cho Thủ Đức thêm một lợi thế quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội. Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] Khu Cao ố c thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG V.1. Đánh giá tác động môi trƣờng V.1.1. Giới thiệu chung Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trƣờng Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong khu căn hộ và khu vực lân cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng và cho chính Thành Thủy khi dự án đƣợc thực thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng. V.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường Các quy định và hƣớng dẫn sau đƣợc dùng để tham khảo - Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005. - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng; - Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng. - Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu công nghiệp. - Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng bắt buộc áp dụng. - Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại. - Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005. - Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số Tel: 028 3910 6009 28B Mai Thị Lưu , ̣ Phone: 0918 755 356 P.ĐaKao, Q.1, TP.Hò Chí Minh Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected]