Tài liệu Thực trạng và giải pháp trong phân bổ hạn ngạch.

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Lêi nãi ®Çu Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng më cöa ë níc ta hiÖn nay, hÖ thèng ng©n hµng ®ãng vai trß rÊt quan träng, nã ®îc xem nh lµ hÖ thèng tuÇn hoµn cña nÒn kinh tÕ quèc d©n. §îc tæ chøc ra ®Ó kinh doanh t×m kiÕm lîi nhuËn th«ng qua ho¹t ®éng chÝnh lµ : ®i vay ®Ó cho vay, nhng trong ho¹t ®éng cho vay lu«n tiÒm Èn nh÷ng rñi ro, ®Ó h¹n chÕ nh÷ng rñi ro nµy c¸c ng©n hµng thêng yªu cÇu ngêi vay ph¶i thÕ chÊp tµi s¶n cña hä, trong ®ã cã bÊt ®éng s¶n. Ho¹t ®éng thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn ®· tån t¹i tõ rÊt l©u trªn thÕ giíi, ë ViÖt Nam nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp ®· ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh, tuy nhiªn vÊn ®Ò ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ sö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp vÉn cßn cha ®îc ®©y ®ñ, thiÕu ®ång bé vÒ mÆt ph¸p lý, cßn rÊt nhiÒu bÊt cËp trong thùc tÕ. Tríc t×nh h×nh ®ã, víi mong muèn ®ãng gãp mét phÇn nhá vµo viÖc hoµn thiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp trong thêi gian tíi. Trong thêi gian thùc tËp em ®· chän ®Ò tµi : “ Mét sè vÊn ®Ò vÒ ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp t¹i SGDI-NHCTVN” ®Ó nghiªn cøu lµm chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp. LuËn v¨n nh»m lµm s¸ng tá c¬ së lý luËn khoa häc cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng c«ng t¸c ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp t¹i SGDI-NHCTVN th«ng qua ph©n tÝch c¸c trêng hîp ®iÓn h×nh trong thêi gian qua vµ ®a ra nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m gãp phÇn ®æi míi ®Ó hoµn thiÖn c¸c ho¹t ®éng trªn. LuËn v¨n sö dông ph¬ng ph¸p thèng kª, ph©n tÝch tæng hîp qu¸ tr×nh nghiªn cøu. LuËn v¨n ®· nghiªn cøu mét c¸ch hÖ thèng nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp ®ã lµ c¬ së ®Ó hoµn thiÖn c¸c ho¹t ®éng nµy trong t¬ng lai. Bè côc LuËn v¨n gåm 3 ch¬ng : Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. Ch¬ng II. T×nh h×nh ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp t¹i SGDI-NHCTVN. 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Ch¬ng III. Mét sè ®Ò xuÊt vµ kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp t¹i SGDI-NHCTVN. Do tr×nh ®é vµ thêi gian cã h¹n, chuyªn ®Ò cßn nhiÒu thiÕu sãt vµ nhiÒu vÊn ®Ò cÇn th¶o luËn. Em rÊt mong ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« trong bé m«n vµ c¸c b¹n sinh viªn ®Ó cã thÓ cã mét bµi viÕt hoµn chØnh. Em xin c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong bé m«n kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh, c¸c c« chó, anh chÞ c«ng t¸c t¹i SGDI-NHCTVN. §Æc biÖt lµ thÇy Hoµng Cêng ®· gióp ®ì nhiÖt t×nh ®Ó em cã thÓ hoµn thµnh ®Ò tµi nµy. Sinh viªn : Vò TiÕn Dòng CH¦¥NG I C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸, qu¶n lý vµ xö lý bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp I. Tµi s¶n thÕ chÊp vµ vai trß cña thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n trong ph¸t triÓn kinh tª- x· héi. 1. Kh¸i niÖm, ph©n lo¹i vµ c¸c h×nh thøc thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. a. Kh¸i niÖm : §Ó hiÓu râ vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n, ta ph¶i xuÊt ph¸t tõ kh¸i niÖm vÒ tµi s¶n. Theo ®iÒu 172 bé luËt d©n sù th× : “ tµi s¶n bao gåm vËt cã thùc,tiÒn, giÊy tê trÞ gi¸ b»ng tiÒn vµ c¸c quyÒn tµi s¶n”. Trong kh¸i niÖm nµy th× quyÒn tµi s¶n lµ quyÒn trÞ gi¸ ®îc b»ng tiÒn vµ cã thÓ chuyÓn giao trong giao dÞch d©n sù.Tµi s¶n cã thÓ ®îc biÓu hiÖn ë c¸c tr¹ng th¸i : r¾n, láng, khÝ, ®¸p øng ®îc mét nhu cÇu nµo ®ã cña con ngêi, kh«ng chØ nh÷ng thø tån t¹i hiÖn h÷u mµ cßn c¶ nh÷ng thø sÏ cã nh : lîi tøc, hoa lîi. 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 HiÖn nay ngêi ta chia tµi s¶n thµnh bÊt ®éng s¶n vµ ®éng s¶n, tõ kh¸i niÖm vÒ tµi s¶n ta cã thÓ nhËn thÊy r»ng bÊt ®éng s¶n(b®s) lµ mét thuËt ng÷ chØ c¸c tµi s¶n nh : ®Êt ®ai, nhµ cöa…v× vËy, trong ®iÒu 181 bé luËt d©n sù n¨m 1995 cña n íc CHXHCNVN ®· quy ®Þnh bÊt ®éng s¶n vµ ®éng s¶n nh sau : “ 1. BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di, dêi ®îc bao gåm a. §Êt ®ai. b.Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã. c. C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. d. C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh. 2. §éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng ph¶i lµ bÊt ®éng s¶n”. Theo quy ®Þnh nµy th× ®Êt ®ai, nhµ ë vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, nhµ ë lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n chÝnh. V× vËy hiÖn nay ngêi ta thêng hiÓu nhµ ®Êt lµ bÊt ®éng s¶n, tuy r»ng c¸ch hiÓu ®ã cha ®Çy ®ñ nhng trong mét giíi h¹n nµo ®ã mäi ngêi vÉn chÊp nhËn. Vµ c¸c bÊt ®éng s¶n chÝnh ®ã, theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ph¶i ®îc qu¶n lý, kiÓm so¸t trong s¶n xuÊt- kinh doanh cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn. ThÕ chÊp bÊt ®éng s¶n lµ mét bé phËn trong qu¶n lý vµ kinh doanh tµi s¶n nãi chung vµ bÊt ®éng s¶n nãi riªng.§Ó cã vèn phôc vô cho s¶n xuÊt kinh doanh cña c¸c c¸ nh©n, tæ chøc, hä ph¶i thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®Ó vay vèn, v× vËy trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng c¹nh tranh hiÑn nay, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông cã vai trß thóc ®Èy s¶n xuÊt kinh doanh ph¸t triÓn, t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ níc víi b®s nãi chung vµ nhµ ®Êt nãi riªng. Kh«ng chØ cã vËy, nhê c«ng viÖc nµy mµ tæ chøc tÝn dông tr¸nh ®îc nh÷ng rñi ro khi cho vay vµ ho¹t ®éng hiÖu qu¶ h¬n. Tõ ®ã ta cã thÓ rót ra, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn lµ viÖc bªn vay vèn(gäi lµ bªn thÕ chÊp) dïng tµi s¶n lµ bÊt ®éng s¶n thuéc së h÷u hay qu¶n lý hîp ph¸p cña m×nh dÓ b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô tr¶ nî(gåm nî gèc, l·i vay vµ tiÒn ph¹t l·i qu¸ h¹n) ®èi víi bªn cho vay(bªn nhËn thÕ chÊp). §èi víi ®Êt ®ai th× luËt ph¸p quy ®Þnh lµ: ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc thèng nhÊt nhÊt qu¶n lý, cßn nhµ th× ®a d¹ng ho¸ h×nh thøc së h÷u, v× vËy khi thÕ chÊp nhµ ®Êt th× thùc chÊt lµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ. b. Ph©n lo¹i bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 BÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng vÒ chñng lo¹i, kÝch cì, tÝnh n¨ng t¸c dông…cho nªn tµi s¶n thÕ chÊp còng rÊt phong phó, ®a d¹ng.Tµi s¶n thÕ chÊp cã thÓ bao gåm : + Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng vµ c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt. + QuyÒn sö dông ®Êt mµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai quy ®Þnh ®îc thÕ chÊp. + Trêng hîp thÕ chÊp toµn bé tµi s¶n cã vËt phô, th× vËt phô ®ã còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp.Trong trêng hîp thÕ chÊt mét phÇn bÊt ®éng s¶n cã vËt phô, th× vËt phô chØ thuéc tµi s¶n thÕ chÊp, nÕu c¸c bªn cã tho¶ thuËn. +C¸c tµi s¶n kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Hoa lîi, lîi tøc vµ c¸c quyÒn ph¸t sinh tõ tµi s¶n thÕ chÊp còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp, nÕu c¸c bªn cã tho¶ thuËn hoÆc ph¸p luËt quy ®Þnh; trêng hîp tµi s¶n thÕ chÊp ®îc b¶o hiÓm th× kho¶n tiÒn b¶o hiÓm th× kho¶n tiÒn b¶o hiÓm còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp. BÊt ®éng s¶n thÕ chÊp do bªn thÕ chÊp gi÷, trõ trêng hîp c¸c bªn cã tho¶ thuËn bªn thÕ chÊp hoÆc ngêi thø ba gi÷.BÊt ®éng s¶n cã ®¨ng ký quuyÒn së h÷u cã thÓ ®îc thÕ chÊp ®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn nhiÒu nghÜa vô d©n sù, nÕu cã gi¸ trÞ lín h¬n tæng nghÜa vô d©n sù ®îc b¶o ®¶m trõ trêng hîp cã tho¶ thuËn kh¸c hoÆc ph¸p luËt cã quy ®Þnh kh¸c. c. C¸c h×nh thøc thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. H×nh thøc thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n xuÊt ph¸t tõ nhu cÇu thùc tÕ vÒ vèn ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh cña c¸c c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ. Hä cã thÓ thÕ chÊp mét phÇn bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh nÕu nhu cÇu vÒ vèn cña hä kh«ng lín nh chØ thÕ chÊp d©y chuyÒn m¸y mãc s¶n xuÊt, ph¬ng tiÖn vËn chuyÓn hay nhØ thÕ chÊp ®Êt ®ai…Bªn c¹nh ®ã, nÕu nhu cÇu vÒ vèn cña hä lín th× cã thÓ thÕ chÊp toµn bé bÊt ®éng s¶n nh : ®Êt ®ai, nhµ xëng, nhµ kho… ThÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ph¶i ®îc lËp thµnh v¨n b¶n cam kÕt hoÆc hîp ®ång thÕ chÊp tµi s¶n. §èi víi tµi s¶n mµ ph¸p luËt cã quy ®Þnh ®¨ng kÝ quyÒn së h÷u th× khi thÕ chÊp ph¶i ®¨ng kÝ t¹i c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn; bªn nhËn thÕ chÊp gi÷ b¶n gèc giÊy tê vÒ quyÒn së h÷u tµi s¶n. Hîp ®ång thÕ chÊp cÇn cã chøng nhËn cña c¬ quan c«ng chøng nhµ níc hoÆc chøng nhËn cña UBND cÊp huyÖn. 2. Tiªu chuÈn bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp : Nh ta ®· biÕt bÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng nhng kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c bÊt ®éng s¶n ®Òu cã thÓ thÕ chÊp ®Ó vay vèn – chóng ph¶i cã nh÷ng tiªu 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 chuÈn nhÊt ®Þnh. Tæ chøc tÝn dông xem xÐt lùa chän tµi s¶n thÕ chÊp khi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau: + Tµi s¶n thuéc së h÷u cña kh¸ch hµng vay, trêng hîp mµ ph¸p luËt qui ®Þnh ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u th× th× kh¸ch hµng vay ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u tµi s¶n. §èi víi quyÒn sö dông ®Êt th× kh¸ch hµng vay ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ ®îc thÕ chÊp theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. + Tµi s¶n ®îc phÐp giao dÞch, tøc lµ tµi s¶n mµ ph¸p luËt cho phÐp hoÆc kh«ng cÊm mua, b¸n, tÆng, cho, chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cÇm cè, thÕ chÊp, b¶o l·nh vµ c¸c giao dÞch kh¸c. + Tµi s¶n kh«ng tranh chÊp tøc lµ tµi s¶n kh«ng cã tranh chÊp vÒ quyÒn vµ nghÜa vô hîp ph¸p trong quan hÖ ph¸p luËt t¹i thêi ®iÓm ký kÕt hîp ®ång b¶o ®¶m. Kh¸ch hµng vay ph¶i ký kÕt b»ng v¨n b¶n víi tæ chøc tÝn dông vÒ tµi s¶n thÕ chÊp kh«ng cã tranh chÊp t¹i thêi ®iÓm ký kÕt hîp ®ång b¶o ®¶m vµ ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ cam kÕt cu¶ m×nh. + Tµi s¶n mµ ph¸p luËt qui ®Þnh ph¶i b¶o hiÓm th× kh¸ch hµng vay ph¶i mua b¶o hiÓm tµi s¶n trong thêi h¹n b¶o ®¶m tiÒn vay. 3. Vai trß thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n trong ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi : ThÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn t¹i c¸c ng©n hµng gióp cho c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ cã ®îc nguån vèn cÇn thiÕt ®Ó ®Çu t vµo s¶n xuÊt – kinh doanh, t¹o ra s¶n phÈm vËt chÊt – dÞch vô phôc vô x· héi, n©ng cao thu nhËp, c¶i thiÖn ®êi sèng vËt chÊt vµ tinh thÇn cña ngêi ®Çu t, gãp phÇn thóc ®Èy c¸c nghµnh kinh tÕ liªn quan ph¸t triÓn. VÝ dô nh mét nhµ m¸y s¶n xuÊt c¸c lo¹i bao b×, thiÕu vèn, khi ®em ®Êt ®ai nhµ xëng thÕ chÊp th× sÏ vµy ®îc mét lîng vèn t¬ng ®èi – cã thÓ dông ®Çu t mua s¾m m¸y mãc, d©y truyÒn c«ng nghÖ tiªn tiÕn phôc vô s¶n xuÊt th× khi ®ã nhµ m¸y cã thÓ s¶n xuÊt ra nh÷ng s¶n phÈm cã chÊt lîng tèt h¬n víi gi¸ thµnh h¹ h¬n tríc kia, gãp phÇn gi¶m chi phÝ ®Çu vµo cho c¸c nghµnh sö dông bao b× cña nhµ m¸y ®ång thêi nh÷ng c«ng ty s¶n xuÊt – kinh doanh nguån nguyªn liÖu ®Çu vµo cho nhµ m¸y còng ph¸t triÓn. Kh«ng nh÷ng thÕ, khi nhµ m¸y lµm ¨n cã hiÖu qu¶ th× phÇn ®ãng gãp vµo ng©n s¸ch nhµ níc sÏ lín h¬n, t¹o ra c«ng ¨n viÖc lµm cho ngêi lao ®éng gãp phÇn gi¶m tû lÖ thÊt nghiÖp, t¨ng thu nhËp cho ngêi lao ®éng, lµm h¹n chÕ, ®Çy lïi nh÷ng tÖ n¹n x· héi ph¸t sinh do thÊt nghiÖp, gãp phÇn vµo chñ tr¬ng kÝch cÇu cña chÝnh phñ do nhu cÇu tiªu dïng cña ngêi lao ®éng t¨ng lªn. §èi víi ngµnh ng©n hµng ®iÒu nµy gãp phÇn lµm t¨ng tµi s¶n cña ng©n hµng, thóc ®Èy tèc ®é chu chuyÓn cña vèn, t¹o ra lîi nhuËn ng©n hµng, t¹o ®iÒu 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 kiÖn ®Ó hÖ thèng ng©n hµng ph¸t triÓn c¶ vÒ quy m« vµ chÊt lîng, gãp phÇn qu¶n lý khèi lîng tiÒn tÖ trong lu th«ng trong chÝnh s¸ch tiÒn tÖ cña ng©n hµng trung ¬ng. Víi ngµnh ®Þa chÝnh, ®Ó thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n th× cÇn ph¸i cã ®Çy ®ñ hå s¬, ®iÒu nµy thóc ®Èy tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u nhµ,n©ng cao kh¶ n¨ng qu¶n lý nhµ ®Êt cña c¬ quan chøc n¨ng. II. C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ vËn dông vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. 1.Kh¸i niÖm vµ vai trß cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét bé phËn trong hÖ thèng c¸c lo¹i thÞ trêng. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµ nh©n tè thóc ®Èy viÖc h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng, ®iÒu nµy cã ý nghÜa quan träng trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¬ chÕ thÞ trêng, ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña nhµ níc ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa lµ mét ®Þnh híng lín cña §¶ng vµ nhµ níc ta. Mµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ ph¸t triÓn ®îc khi c¸c giao dÞch nµy trë nªn phæ biÕn vµ dÔ dµng. §iÒu nµy cã nghÜa lµ c¸c gi¸ trÞ cña hµng ho¸ trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i ®îc x¸c ®Þnh mét c¸ch chuÈn x¸c, phï hîp víi tÝnh n¨ng sö dông cña mçi lo¹i tµi s¶n. Do vËy ph¶i tiÕn hµnh c«ng viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ lµ rÊt cÇn thiÕt khi ta ®a ra mét quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn tµi s¶n bÊt ®éng s¶n. C¸c bªn tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i biÕt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n ®Ó tiÕn hµnh trao ®æi, gióp cho ngêi b¸n cã thÓ chÊp nhËn, quyÕt ®Þnh gi¸ mua b¸n cã thÓ chÊp nhËn ®ù¬c vµ ngêi mua quyÕt ®Þnh gi¸ mua bÊt ®éng s¶n; nhµ ®Çu t kinh doanh còng cÇn ®Þnh gi¸ ®Ó biÕt ®îc gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n trong trêng hîp cæ phÇn ho¸ doanh nghiÖp, gióp cho x¸c ®Þnh gi¸ trÞ trong c«ng bè tµi chÝnh hµng n¨m cña c«ng ty; ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cßn gióp cho viÖc tr¶ tiÒn thuª tµi s¶n, thÕ chÊp hoÆc b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n, kh«ng nh÷ng thÕ c«ng viÖc nµy cßn lµ c¬ së ®Ó nhµ níc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®¶m b¶o Ých níc lîi d©n. XuÊt ph¸t tõ kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc gåm ®Êt ®ai, nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt, vËy ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thùc chÊt lµ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n trªn ®Êt. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ c«ng viÖc rÊt khã kh¨n vµ phøc t¹p, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ cã nhiÒu biÕn ®éng. KÕt qu¶ cña c«ng viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong mét sè trêng hîp phô thuéc rÊt nhiÒu vµo sù nhËn ®Þnh chñ quan cña ng¬× ®Þnh gi¸ v× vËy ®ßi hái ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc chuyªn 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 m«n nghÒ nghiÖp giái vµ cã sù nhanh nhËy víi sù biÕn ®éng cña thÞ trêng. Bëi v× gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ t¨ng khi nÒn kinh tÕ t¨ng trëng cao (hoÆc t¨ng trëng æn ®Þnh ; sÏ t¨ng trëng cao trong t¬ng lai gÇn ) vµ sÏ thÊp khi nÒn kinh tÕ suy tho¸i (hoÆc cã dÊu hiÖu suy tho¸i ). Bªn c¹nh ®ã, kÕt qu¶ cña c«ng viÖc ®Þnh gi¸ cßn chÞu t¸c ®éng cña c¸c nhËn tè nh : * Nhãm nh©n tè tù nhiªn :VÞ trÝ thöa ®Êt, ®Þa h×nh ®Êt, ph¹m vi réng hÑp cña vïng l©n cËn, kÝnh thøc diÖn tÝch l« ®Êt, bÒ réng mÆt tiÒn, m«i trêng níc vµ kh«ng khÝ, c¸c tiÖn lîi vµ nguy c¬ do tù nhiªn g©y ra. * Nhãm nh©n tè vÒ kinh tÕ nh : Sù ph¸t triÓn kinh tÕ trong vïng, c¬ së h¹ tÇng, kinh tÕ kü thuËt – x· héi nh møc ®é t¨ng trëng GDP cña vïng còng nh kh¶ n¨ng tÝn dông trong vïng, tû lÖ l¹m ph¸t, l·i suÊt tÝn dông, kh¶ n¨ng mang l¹i cña thu nhËp cña bÊt ®éng s¶n trong vïng. *Nhãm nh©n tè vÒ ph¸p luËt :Ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i xem xÐt ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè nh qui ho¹ch ®Êt ®ai, qui ho¹ch vÒ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trªn ®Êt, chÝnh s¸ch tµi chÝnh, t×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n, chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë *Nhãm nh©n tè vÒ x· héi : Ph¶i xem xÐt vÒ ®Æc ®iÓm khu d©n c, mËt ®é d©n sè, tr×nh ®é kiÕn thøc còng nh tËp qu¸n cña hä, y tÕ, gi¸o dôc, an ninh trËt tù… Cã nhiÒu c¸ch hiÓu kh¸c nhau, do ®ã cã nhiÒu c¸ch ®Þnh nghÜa kh¸c nhau vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ë ®©y ta ®Ò cËp ®Õn hai kh¸i niÖm phæ biÕn nhÊt, ®ã lµ : + “ §Þnh gi¸ lµ íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ cña c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh” hay ta cã thÓ ®Þnh nghÜa nh sau : “ §Þnh gi¸ lµ `nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ sù íc tÝnh cho mét môc ®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, cã c©n nh¾c ®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n còng nh xem xÐt ®Õn tÊt c¶ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¬ b¶n cña thÞ trêng, bao gåm c¸c lo¹i ®Çu t lùa chän”. ThËt vËy, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ sù kÕt hîp cña c¶ nghÖ thuËt vµ khoa häc vµ ë mét ph¹m vi nµo ®ã c¸c néi dung khoa häc cÇn nhiÒu h¬n trong khi phÇn cßn l¹i nh lµ mét nghÖ thuËt. KhÝa c¹nh khoa häc cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ viÖc ph©n tÝch c¸c d÷ liÖu vµ t×nh to¸n vÒ mÆt to¸n häc c¸c gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n, cßn khÝa c¹nh nghÖ thuËt lµ nh÷ng kü n¨ng n¾m ®îc th«ng tin ®îc dïng ®Ó trî gióp c«ng viÖc ®Þnh gi¸ vµ qu¸ tr×nh ®a ra c¸c ®¸nh gi¸ vµ h×nh thµnh quan ®iÓm riªng. Vµ v× vËy ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cÇn ®îc hiÓu lµ “ nghÖ thuËt bµy tá quan ®iÓm díi d¹ng tÝnh to¸n ®Ó ®¹t ®îc mèi quan t©m cô thÓ vÒ mét lÜnh vùc nhÊt ®Þnh cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë mét thêi ®iÓm cô thÓ”. 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Tõ nh÷ng kh¸i niÖm trªn ta thÊy r»ng c«ng viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng thÓ t¸ch rêi môc ®Ých ®Þnh gi¸, cã thÓ mét tµi s¶n víi nh÷ng môc ®Ých ®Þnh gi¸ kh¸c nhau sÏ cã nh÷ng gi¸ trÞ kh¸c nhau t¬ng ®èi, bªn c¹nh ®ã khi ta tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ta ph¶i cã nh÷ng th«ng tin kh¸ch quan vÒ thÞ trêng còng nh vÒ chÝnh tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ c¸c tµi s¶n cïng lo¹i. Trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cÇn hiÓu râ vÒ :Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n, gi¸ c¶ c¸ biÖt cña bÊt ®éng s¶n, gi¸ c¶ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n ®îc hiÓu lµ toµn bé chi phÝ vÒ qu¶n lý, vÒ lao ®éng, vËt t, vÒ ®Êt ®ai ….. ®Ó t¹o ra bÊt ®éng s¶n ®ã. Gi¸ c¶ c¸ biÖt cña bÊt ®éng s¶n ®îc hiÓu lµ gi¸ trÞ do nhµ ®Çu t ®Æt ra, trªn c¬ së hao phÝ vÒ vèn, lao ®éng vµ c¸c chi phÝ ph¸t sinh kh¸c trong qu¸ tr×nh ®Çu t nh: l¹m ph¸t, rñi ro trong ®Çu t, dù kiÕn lîi nhuËn ®Çu t, vµ gi¸ c¶ c¸ biÖt do chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n t¹o nªn. Cßn gi¸ trÞ thÞ tr êng cña bÊt ®éng s¶n lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n ®ã, lµ sè tiÒn tho¶ thuËn gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, gi¸ c¶ thÞ trêng cã thÓ lín h¬n hoÆc nhá h¬n gi¸ trÞ nhng gi÷a chóng cã khuynh híng xÝch l¹i gÇn nhau. Trong quan hÖ tÝn dông c¸c ng©n hµng kh«ng muèn nhËn sù rñi ro, do vËy bªn vay tiÒn ph¶i dïng tµi s¶n cña m×nh lµm vËt ®¶m b¶o cho kho¶n vay, trong trêng hîp ngêi vay vèn kh«ng tr¶ ®îc nî khi ®Õn h¹n th× ng©n hµng cã thÓ b¸n bÊt ®éng s¶n ®ã ®Ó thu håi nî, v× vËy ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n khi thÕ chÊp lµ rÊt cÇn thiÕt. Mét lý do mµ ngêi ta tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ ®Ó c¶ bªn nhËn thÕ chÊp vµ bªn thÕ chÊp biÕt ®îc gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®Ó hä ®a ra møc vèn vay phï hîp víi gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp, phï hîp víi qui ®Þnh cña ph¸p luËt. NÕu c«ng viÖc nµy ®îc thùc hiÖn tèt th× nguån vèn sÏ ®îc vËn ®éng liªn tôc, ngµnh ng©n hµng sÏ ho¹t ®éng tèt h¬n vµ ngµy cµng ph¸t triÓn, bªn c¹nh ®ã khi ngêi thÕ chÊp vay ®îc vèn sÏ tiÕn hµnh ®Çu t vµo s¶n xuÊt kinh doanh ®Ó t¹o ra s¶n phÈm vËt chÊt, ®¸p øng nhu cÇu ngµy cµng cao cña x· héi vµ thóc ®Èy kinh tÕ ph¸t triÓn. V× vËy cã thÓ hiÓu ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp lµ viÖc íc tÝnh tæng sè tiÒn lµ bao nhiªu mµ mét bÊt ®éng s¶n cã thÓ b¸n ®îc nÕu b¾t buéc ph¶i b¸n. 2. C¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét viÖc khã kh¨n vµ phøc t¹p, ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ kh«ng chØ cã chuyªn m«n nghiÖp vô v÷ng vµng mµ cßn ph¶i cã sù nh¹y c¶m tèt víi sù thay ®æi thêng xuyªn cña thÞ trêng. §Ó x¸c ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n chÝnh x¸c t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh th× qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ph¶i g¾n 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 liÒn víi môc ®Ých ®Þnh gi¸, v× víi c¸c môc ®Ých kh¸c nhau th× mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ kh¸c nhau t¬ng ®èi. Khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n, th«ng thêng ngêi ta dùa vµo nh÷ng c¨n cø sau : - Dùa vµo chi phÝ c¬ héi cña viÖc sö dông bÊt ®éng s¶n, tøc lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt bÊt ®éng s¶n c¶ vÒ vÊt chÊt vµ mÆt ph¸p lý ®Ó t¹o ra nh÷ng kh¶ n¨ng sinh lêi cao nhÊt ®èi víi bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. - Dùa vµo c¸c yÕu tè cÊu thµnh cña tµi s¶n bÊt ®éng s¶n nh gi¸ trÞ cña nhµ, gi¸ trÞ cña ®Êt ®îc sö dông ( gåm qui m«, vÞ trÝ vµ tÝnh ph¸p lý cña m¶nh ®Êt ). - Dùa vµo kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých mang l¹i trong t¬ng lai cña bÊt ®éng s¶n. Mçi bÊt ®éng s¶n ®Òu mang t×nh h÷u dông cña nã, khi bÊt ®éng s¶n ®îc mang vµo sö dông cã rÊt nhiÒu h×nh thøc sö dông kh¸c nhau viÖc ®Þnh gi¸ ph¶i c¨n cø vµo viÖc sö dông cã hiÖu qu¶ nhÊt vµ tèt nhÊt cña bÊt ®éng s¶n. Ngoµi ra cßn ph¶i xem xÐt ®Õn kh¶ n¨ng c¹nh tranh trong thÞ trêng nh trong néi bé cung, cÇu vµ gi÷a cung vµ cÇu ; c¹nh tranh trong néi bé vïng, gi÷a c¸c vïng víi nhau, t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, c¹nh tranh trong sù phï hîp víi thÞ hiÕu ngêi tiªu dïng. Gi¸ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i vÒ c¸c kho¶n lîi Ých mµ nã mang l¹i trong t¬ng lai cho ngêi së h÷u nã, cho nªn nh÷ng lîi Ých trong t¬ng lai sÏ ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña bÊt ®éng s¶n ®ã. Cho nªn khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ th× ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i ®Æc biÖt chó ý ®Õn kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng kho¶n lîi Ých mµ bÊt ®éng s¶n sÏ mang l¹i trong t¬ng lai. - C¨n cø vµo nh÷ng thay ®æi trong nÒn kinh tÕ nh thay ®æi cña c¸c chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, vÒ nhu cÇu vËt chÊt, v¨n hãa vµ tinh thÇn ngµy cµng t¨ng vµ thÞ hiÕu vÒ nhµ ®Êt kh«ng ngõng thay ®æi cña con ngêi. Trong nh÷ng c¨n cø trªn th× khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n víi môc ®Ých thÕ chÊp ngêi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i ®Æc biÖt chó ý ®Õn ba c¨n cø ®Çu, bëi v× ngoµi nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n th× kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých mang l¹i trong t¬ng lai sÏ lµ nh÷ng nh©n tè chÝnh quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n ®ã. Tuy cïng mét yÕu tè cÇu thµnh gi¸ trÞ nhng mét cöa hµng gÇn khu vùc Hå Hoµn KiÕm sÏ mang l¹i mét lîi Ých cao h¬n mét cöa hµng nh vËy ë khu vùc kh¸c, vµ tÊt nhiªn gi¸ trÞ cña cöa hµng thuéc khu vùc Hå Hoµn KiÕm sÏ cao h¬n. Tuy nhiªn khi ®Þnh gi¸, cÇn ph¶i c¨n cø vµo c¸c ®Æc tÝnh vÒ ph¸p luËt cña bÊt ®éng s¶n hay nãi c¸ch kh¸c th× c¸c bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp ph¶i thuéc së h÷u hay quyÒn qu¶n lý hîp ph¸p cña ngêi ®em thÕ chÊp, tøc lµ bÊt ®éng s¶n ph¶i cã giÊy tê së h÷u tµi s¶n hoÆc giÊy chøng nhËn quyÒn sù dông ®Êt nÕu lµ ®Êt. 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Tõ nh÷ng c¨n cø trªn, khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ta cÇn ph¶i tu©n thñ c¸c nguyªn t¾c sau: - Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt : BÊt ®éng s¶n bao gåm nhiÒu lo¹i tµi s¶n, ®îc sö dông cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, bao gåm sö dông hîp ph¸p vµ kh«ng hîp ph¸p. Mét bÊt ®éng s¶n ®îc sö dông mét c¸ch cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt tøc lµ t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®ã ®îc sö dông hîp ph¸p, ®em l¹i thu nhËp dßng lín nhÊt vµ trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh cã kh¶ n¨ng cho thu nhËp rßng lín nhÊt. Kh¸i niÖm cao vµ hiÖu qu¶ thêng giíi h¹n trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh vµ thu nhËp cao nhng còng cã thÓ coi lµ cao vµ hiÖu qu¶ nhÊt nÕu cã thu nhËp nhá h¬n nhng lµ thu nhËp l©u dµi vµ thêi gian kÐo dµi bao l©u th× phô thuéc vµo lÜnh vùc ®Çu t, ngêi ®Þnh gi¸,sù ph©n tÝch thÞ trêng vµ kinh nghiÖm. Sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt cßn lµ c¬ së cho c¸c nhµ ®Çu t ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ thÞ trêng vµ dù b¸o. - Nguyªn t¾c cung - cÇu vµ gi¸ c¶ trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n : Gi¸ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n ®îc x¸c ®Þnh bëi t¸c ®éng qua l¹i cña cung – cÇu, nã cã xu híng thay ®æi tû lÖ thuËn víi cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi cung. §Õn lît m×nh, gi¸ t¸c ®éng trë l¹i cung cÇu, gi¶i thÝch sù kh¸c nhau vÒ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n gi÷a c¸c vïng, gi÷a c¸c ®« thÞ hay gi÷a c¸c ®êng phè trong mét ®« thÞ. Nh vËy khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i tiÕn hµnh ph©n tÝch cung, cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, ®¸nh gi¸ c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung - cÇu bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, dù b¸o xu híng vËn ®éng cña cung - cÇu bÊt ®éng s¶n. - Nguyªn t¾c thay ®æi : Gi¸ c¶ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng gi÷ nguyªn bëi t¸c ®éng cña c¸c nh©n tè :tù nhiªn, m«i trêng, ph¸p luËt, kinh tÕ, x· héi ….. nh÷ng nh©n tè nµy lu«n biÕn ®éng vµ còng lµm thay ®æi gi¸ c¶ cña bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng, kh«ng nh÷ng thÕ chóng cßn lµm thay ®æi xu híng thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n, ngoµi ra nhu cÇu vÒ vËt chÊt tinh thÇn, së thÝch còng nh sù u tiªn cña ngêi tiªu dïng còng thay ®æi kh«ng ngõng. Bëi vËy ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng nh÷ng ph¶i dù ®o¸n thÞ trêng hiÖn t¹i mµ cßn ph¶i dù ®o¸n nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong t¬ng lai. -Nguyªn t¾c vÒ dù kiÕn c¸c lîi Ých trong t¬ng lai : Khi íc tÝnh gi¸ trÞ ta lu«n dùa trªn c¸c triÓn väng t¬ng lai, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n còng ph¶i cã nhiÖm vô dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých mµ ngêi së h÷u bÊt ®éng s¶n nhËn ®îc, nh÷ng dù tÝnh cña ngêi mua hay ngêi chñ së h÷u cã thÓ ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn gi¸ trÞ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n ®ã. Ngoµi nh÷ng nguyªn t¾c trªn, khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ngêi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i dùa trªn nh÷ng nguyªn t¾c nh : nguyªn t¾c sö dông phï hîp, nguyªn 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 t¾c vÒ sù thay thÕ, nguyªn t¾c vÒ sù c©n b»ng trong sö dông ®Êt vµ ph¸t triÓn, nguyªn t¾c vÒ sù hoµ hîp, nguyªn t¾c vÒ sù thay ®æi trong m« h×nh kinh tÕ – x· héi, nguyªn t¾c gi¶m gi¸ trÞ do nh÷ng bÊt ®éng s¶n kh¸c. §Ó cã thÓ íc tÝnh gi¸ trÞ cña mét bÊt ®éng s¶n gÇn s¸t víi gi¸ trÞ thùc cña nã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh th× tÊt c¶ c¸c nguyªn t¾c vµ yªu cÇu trªn ph¶i ® îc nghiªm tóc tu©n thñ khi lµm viÖc. Tuy nhiªn ®Ó ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n víi môc ®Ých thÕ chÊp th× trong c¸c nguyªn t¾c trªn, ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i ®Æc biÖt quan t©m tíi c¸c nguyªn t¾c sau : Thø nhÊt nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn t¾c ®¶m b¶o cho c¸c ng©n hµng kho cho vay, bëi v× nÕu trong trêng hîp ngêi thÕ chÊp kh«ng tr¶ ®îc nî khi ®Õn h¹n tr¶ th× víi mét bÊt ®éng s¶n ®îc sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt, tøc lµ ®îc sö dông hîp ph¸p vµ ®em l¹i thu nhÊp æn ®Þnh, th× viÖc sö lý bÊt ®éng s¶n ®ã ®Ó thu håi nî sÏ dÔ dµng h¬n nhiÒu so víi c¸c bÊt ®éng s¶n cïng lo¹i mµ kh«ng hîp ph¸p vµ ®em l¹i thu nhÊp kh«ng æn ®Þnh. Thø hai lµ nguyªn t¾c thay ®æi : Ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp ph¶i ®Æc biÖt chó ý ®Õn nguyªn t¾c nµy, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng, gi¸ c¶ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp sÏ thay ®æi theo thêi gian do sù thay ®æi cña c¸c yÕu tè cÊu thµnh nªn tæng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n vµ ®iÒu kiÖn thÞ trêng thay ®æi. Tuy nhiªn còng kh«ng hiÕm trêng hîp c¸c tµi s¶n trªn ®Êt gi¶m gi¸ trÞ theo thêi gian nhng gi¸ trÞ cña ®Êt t¨ng theo thêi gian nhanh h¬n sù gi¶m ®i cña c¸c tµi s¶n trªn ®Êt, do vËy tæng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n vÉn t¨ng, vËy ®iÒu cèt yÕu lµ ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp ph¶i tÝnh to¸n ®îc nh÷ng thay ®æi cña bÊt ®éng s¶n còng nh cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó cã thÓ íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n phï hîp víi c¶ hiÖn t¹i vµ t¬ng lai. Thø ba lµ nguyªn t¾c vÒ sù phï hîp : Tøc lµ ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i c¨n cø vµo môc ®Ých sö dông chÝnh cña bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp chØ nh vËy kÕt qu¶ cña qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ víi gi¸ trÞ thùc tÕ cña tµi s¶n. Nguyªn t¾c nµy yªu cÇu ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp kh«ng ®îc c¨n cø vµo môc ®Ých kh¸c ngoµi môc ®Ých sö dông chÝnh cña bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. Thø t lµ nguyªn t¾c dù b¸o tríc : NÕu ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n am hiÓu thÞ trêng vµ cã ®Çu ãc ph¸n ®o¸n th× gi¸ c¶ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n trong t¬ng lai sÏ kh«ng chªnh lÖch l¬n so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. Nguyªn t¾c nµy ®îc thùc hiÖn tèt sÏ ®¶m b¶o tr¸nh rñi ro cho c¸c ng©n hµng khi cho vay vèn. 3. C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ vËn dông vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Cho ®Õn nay ngêi ta ®· t×m ra nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Mçi ph¬ng ph¸p phï hîp víi mét yªu cÇu riªng biÖt tøc lµ mét ph¬ng ph¸p cã thÓ phï hîp víi môc ®Ých nµy nhng l¹i kh«ng phï hîp víi yªu cÇu kh¸c, kh«ng cã ph¬ng ph¸p nµo chÝnh x¸c riªng rÏ mµ chØ cã ph¬ng ph¸p phï hîp nhÊt, c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c cã thÓ sö dông ®Ó kiÓm tra kÕt qu¶ cña ph¬ng ph¸p phï hîp nhÊt ®ã. HiÖn nay cã mét sè ph¬ng ph¸p thêng sö dông lµ: ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp, ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh, ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i, ph¬ng ph¸p lîi nhuËn, ph¬ng ph¸p ®Çu t. ViÖc x¸c ®Þnh ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ cho mét bÊt ®éng s¶n ®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i cã chuyªn m«n vµ kinh nghiÖm, c¸c yÕu tè mµ ngêi ®Þnh gi¸ cã thÓ c¨n cø ®Ó ®a ra ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp nhÊt víi mét bÊt ®éng s¶n lµ : - Thuéc tÝnh cña tµi s¶n - Sù tin cËy vµ kh¶ n¨ng sö dông c¸c tµi liªu tõ thÞ trêng - Môc tiªu cña viÖc ®Þnh gi¸ Trong thùc tÕ kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c ph¬ng ph¸p trªn ®Òu ®îc sö dông réng r·i, mµ ngêi ta thêng sö dông ba ph¬ng ph¸p c¬ b¶n lµ : Ph¬ng ph¸p so s¸nh, ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh vµ ph¬ng ph¸p ®Çu t. 3.1 Ph¬ng ph¸p so s¸nh. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp cßn gäi lµ ph¬ng ph¸p so s¸nh nh÷ng vô mua b¸n bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng cã thÓ so s¸nh ®îc. §©y lµ ph¬ng ph¸p sö dông gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n ®· ®îc giao dÞch trªn thÞ trêng ®Ó lµm c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ cho c¸c bÊt ®éng s¶n kh¸c t¬ng tù. Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn c¬ së cho r»ng gi¸ trÞ thÞ trêng cña cña mét tµi s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n t¬ng tù cã thÓ so s¸nh. Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông kh¸ réng r·i trong thùc tÕ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n, bëi v× ®©y lµ ph¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ kü thuËt, khi sö dông ph¬ng ph¸p nµy kh«ng ph¶i tu©n theo mét c«ng thøc hay m« h×nh cè ®Þnh mµ dùa vµo sù xuÊt hiÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng ®Ó cung cÊp dÊu hiÖu cña gi¸ trÞ, tuy nhiªn nã ®ßi hái ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ph¶i lu«n tÝch luü kinh nghiÖm vµ trau dåi kiÕn thøc vÒ thÞ trêng. Khi sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh ngêi ®Þnh gi¸ cÇn t×m kiÕm nh÷ng th«ng tin vÒ c¸c tµi s¶n ®· ®îc giao dÞch trªn thÞ trêng, c¸c tµi s¶n nµy ph¶i t¬ng ®èi gièng víi tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸ ®Ó tõ ®ã cã thÓ ph©n tÝch gi¸ b¸n (hoÆc gi¸ cho thuª) cña tµi s¶n cã thÓ so s¸nh, kÕt hîp víi nh÷ng ®iÒu chØnh thÝch hîp ®Ó ph¸n ¸nh tÊt c¶ nh÷ng kh¸c nhau gi÷a chóng vµ tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸ tõ ®ã x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n môc tiªu. Khi tiÕn hµnh ph©n tÝch th«ng tin ®Ó t×m ra nh÷ng ®iÓm kh¸c nhau gi÷a tµi s¶n môc tiªu vµ c¸c bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó so s¸nh ph¶i 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ®Æc biÖt chó ý tíi c¸c nh©n tè c¬ b¶n khiÕn c¸c tµi s¶n kh¸c nhau, lµm gi¸ trÞ cña chóng kh¸c nhau, ®ã lµ nh÷ng nh©n tè : + VÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n : Mçi bÊt ®éng s¶n cã mét vÞ trÝ nhÊt ®Þnh, mang tÝnh ®¬n nhÊt. Trong thùc tÕ, vÞ trÝ lµ mét yÕu tè c¬ b¶n trong gi¸ trÞ cña mét bÊt ®éng s¶n, hai bÊt ®éng s¶n t¬ng tù nhau vÒ h×nh d¸ng, kÝch thíc, c«ng dông nhng cã vÞ trÝ kh¸c nhau sÏ cã gi¸ trÞ kh¸c nhau. + T×nh tr¹ng vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n : ®iÒu nµy phô thuéc vµo thêi h¹n, møc ®é sö dông tµi s¶n vµ sù quan t©m söa ch÷a, b¶o dìng cña ngêi sö dông. Hai bÊt ®éng s¶n nh nhau cã thÓ ë t×nh tr¹ng vËt chÊt tr¸i ngîc nhau nÕu mét bÊt ®éng s¶n ®îc b¶o dìng tèt cßn c¸i kia th× kh«ng, tÊt nhiªn ®iÒu ®ã sÏ dÉn ®Õn c¸i ®îc b¶o dìng tèt sÏ cã gi¸ trÞ lín h¬n c¸i kia. + Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ : ViÖc x¸c ®Þnh môc ®Ých ®Þnh gi¸ lµ yÕu tè quan träng trong viÖc lùa chän ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp, tõ ®ã dÉn ®Õn x¸c ®Þnh chÝnh x¸c gi¸ trÞ cña tµi s¶n. Ch¼ng h¹n khi ®Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Çu t hay b¶o hiÓm ho¶ ho¹n th× ph¬ng ph¸p so s¸nh sÏ kh«ng phï hîp v× c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c sÏ cho kÕt qu¶ chÝnh x¸c h¬n. + TÝnh hîp ph¸p cña tµi s¶n : Mét tµi s¶n hîp ph¸p sÏ g©y c¶m gi¸c“an t©m” cho nhµ ®Çu t so víi tµi s¶n t¬ng tù nhng kh«ng hîp ph¸p. Mét nhµ ®Çu t ch©n chÝnh vµ cã ý chÝ th× tÝnh hîp ph¸p cña bÊt ®éng s¶n rÊt quan träng vµ gi¸ trÞ cña nh÷ng bÊt ®éng s¶n nµy ®îc ®¸nh gi¸ cao h¬n. + YÕu tè thêi gian : C¸c giao dÞch bu«n b¸n trªn thÞ trêng diÔn ra thêng xuyªn vµ liªn tôc do ®ã gi¸ c¶ mét tµi s¶n trªn thÞ trêng vµo mét thêi ®iÓm sÏ kh«ng ®îc nh vËy vµo thêi ®iÓm kh¸c, nhÊt lµ khi thÞ trêng lu«n biÕn ®éng. a) C¸c nguyªn t¾c vµ trêng hîp ¸p dông cña ph¬ng ph¸p so s¸nh. Mçi ph¬ng ph¸p khi sö dông ®Òu cã nh÷ng nguyªn t¾c riªng v× vËy khi sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña mét bÊt ®éng s¶n, ta cÇn tu©n thñ c¸c nguyªn t¾c chÝnh sau : - Nguyªn t¾c thay thÕ : Nguyªn t¾c nµy cho r»ng mét nhµ ®Çu t cã kinh nghiÖm vµ lý chÝ sÏ kh«ng tr¶ cho mét tµi s¶n nhiÒu h¬n chi phÝ ®Ó mua mét tµi s¶n lùa chän mµ cã cïng sù h÷u Ých nh nhau. - Nguyªn t¾c ®o¸n tríc : Dù ®o¸n xem vÒ tèt nhÊt th× bÊt ®éng s¶n sÏ ®îc sö dông lµm g×, kh¶ n¨ng sinh lêi tèi ®a vµ tèi thiÓu lµ bao nhiªu. 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - Nguyªn t¾c thay ®æi : Gi¸ bÊt ®éng s¶n thay ®æi theo thêi gian vµ theo thÞ trêng, theo së thÝch cña nhµ ®Çu t. Gi¸ bÊt ®éng s¶n do gi¸ ®Êt vµ gi¸ nhµ cÊu thµnh, mµ gi¸ cña nhµ l¹i do gi¸ c¸c yÕu tè cÊu thµnh cña nhµ quyÕt ®Þnh mµ c¸c bé phËn nµy còng gi¶m gi¸ theo thêi gian. Ngoµi c¸c nguyªn t¾c trªn th× ngêi ta còng thêng ¸p dông c¸c nguyªn t¾c : cung – cÇu thÞ trêng, c©n ®èi nhu cÇu thÞ trêng, sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. Ph¬ng ph¸p so s¸nh thêng ®îc dïng ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c bÊt ®éng s¶n sau: Thø nhÊt lµ c¸c bÊt ®éng s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé, c¸c chung c, c¸c khu nhµ x©y dùng cïng kiÓu, c¸c nhãm v¨n phßng vµ c¸c nhãm cöa hiÖu, c¸c ng«i nhµ riªng biÖt vµ b¸n riªng biÖt… Thø hai lµ c¸c m¶nh ®Êt trèng, ph¬ng ph¸p so s¸nh tá ra cã nhiÒu u ®iÓm ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng, v× sù kh¸c biÖt cña c¸c m¶nh ®Êt trèng lµ vÞ trÝ, h¹ng ®Êt. Khi ¸p dông ph¬ng ph¸p so s¸nh, c¸c l« ®Êt hoÆc c¸c bÊt ®éng s¶n ®em so s¸nh ph¶i t¬ng ®èi gièng nhau vµ ph¶i ®îc b¸n trong cïng mét thÞ trêng, c¸c th«ng tin ®îc cËp nhËt ph¶i chÝnh x¸c … b) Néi dung cña ph¬ng ph¸p so s¸nh. Khi sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh ngêi ®Þnh gi¸ tµi s¶n ®· dùa trªn c¬ së ph©n tÝch c¸c gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª cña tµi s¶n t¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®îc ®· giao dÞch trªn thÞ trêng vµ hä gi¶ ®Þnh r»ng gi¸ trÞ cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸ gÇn b»ng víi gi¸ trÞ cña tµi s¶n t¬ng tù dïng ®Ó so s¸nh. Tuy nhiªn kh«ng cã c¸c tµi s¶n gièng nhau hoµn toµn vµ gi¸ trÞ cña tµi s¶n gi¶m theo thêi gian nªn ®Þnh gi¸ theo ph¬ng ph¸p nµy, ngêi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i thùc hiÖn c¸c bíc : T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng tµi s¶n ®· b¸n trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi c¸c tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸. Khi thu sö dông ph¬ng ph¸p nµy ngêi ®Þnh gi¸ thu thËp cµng nhiÒu th«ng tin cµng tèt, tÊt nhiªn nh÷ng th«ng tin nµy cÇn ph¶i ®îc sµng läc, cËp nhËt vµ cã ®é tin cËy cao, nhÊt lµ trong t×nh h×nh thÞ trêng lu«n cã sù thay ®æi hoÆc biÕn ®éng nh÷ng th«ng tin cËp nhËt lµ rÊt cÇn cho ngêi ®Þnh gi¸. - KiÓm tra c¸c tµi s¶n cã thÓ so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ c¶ cña chóng vµ ®¶m b¶o c¸c tµi s¶n nµy cã thÓ dïng ®Ó so s¸nh thÓ hiÖn qua gi¸ b¸n cña chóng, c¨n cø vµo c¸c ®Æc ®iÓm t¬ng ®ång cña chóng víi tµi s¶n môc tiªu ®Ó tiÕn hµnh so s¸n. Sè lîng tµi s¶n ®em so s¸nh liªn quan ®Õn yªu cÇu ®Þnh gi¸ cµng nhiÒu th× viÖc so s¸nh cµng hiÖu qu¶. 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - Lùa chän ra mét sè tµi s¶n cã thÓ so s¸nh thÝch hîp nhÊt, nh÷ng tµi s¶n nµy ph¶i cã nhiÒu ®iÓm gièng víi tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸, gÇn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ nhÊt. - Ph©n tÝch gi¸ b¸n, nh÷ng ®iÓm gièng nhau cña mçi tµi s¶n ®em so s¸nh víi tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ ®iÒu chØnh sù kh¸c nhau cña c¸c tµi s¶n nµy theo c¸c tµi s¶n môc tiªu. NhiÒu bÊt ®éng s¶n tr«ng cã vÎ gièng nhau nhng xem xÐt kü th× chóng l¹i cã nh÷ng ®iÓm kh¸c nhau, do vËy ngêi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i ®¸nh gi¸ ®îc gi¸ trÞ cña nh÷ng sù kh¸c biÖt ®ã còng nh kh¶ n¨ng ®Þnh lîng sù kh¸c biÖt vÒ mÆt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n do ®iÒu kiÖn ®Þa lý t¹o ra.. Sau khi chØ ra sù kh¸c biÖt vµ ph©n tÝch chóng, ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña tµi s¶n ®em so s¸nh víi tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸. - Bíc cuèi cïng lµ íc t×nh gi¸ trÞ cña tµi s¶n trªn c¬ së gi¸ b¸n cã thÓ so s¸nh ®îc sau khi ®· ®iÒu chØnh. Theo ph¬ng ph¸p nµy, gi¸ thÞ trêng lµ c¬ së cho ®Þnh gi¸ vµ lµ b»ng chøng tèt nhÊt vÒ gi¸ cña mçi bÊt ®éng s¶n, tuy nhiªn sè lîng cña c¸c l« ®Êt hoÆc bÊt ®éng s¶n ®· chuyÓn nhîng, mua b¸n trong n¨m thêng kh«ng nhiÒu l¹i ph©n bè kh«ng ®ång ®Òu, chóng l¹i kh«ng hoµn toµn gièng nhau, v× vËy gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ dïng ®Ó so s¸nh ph¶i ®îc ®iÒu chØnh ®Ó bï vµo sù kh¸c nhau gi÷a chóng víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸. Nh÷ng yªu tè mµ ngêi ®Þnh gi¸ cÇn chó ý trong ®iÒu chØnh trong thÞ trêng lµ : sù trît gi¸ theo thêi gian, chªnh lÖch vÒ diÖn tÝch ®Êt ®ai, kh¸c biÖt vÒ vÞ trÝ h×nh thÓ cña m¶nh ®Êt, kh¸c biÖt vÒ vËt liÖu x©y dùng vµ thêi gian… Ta cã thÓ kh¸i qu¸t theo c«ng thøc tÝnh sau: P = Ps + P V® + P ql + Pqt + l + qh + CS Trong ®ã : P : Gi¸ ®iÒu chØnh cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh. Ps : Gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó so s¸nh. Pv®: lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ vÞ trÝ ®Êt ®ai. Pqt: lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ quy m« vµ kÝch thíc. Plp : lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ ph¸p lý quyÒn sö dông ®Êt. l : Lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ møc l¹m ph¸t. qh :lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ quy ho¹ch. Cs : Lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ c¬ së h¹ tÇng. Tõ ®ã ta cã c«ng thøc tæng qu¸t : Gi¸ b¸n cña l« ®Êt hay bÊt ®éng s¶n = Gi¸ b¸n cña nh÷ng l« Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña hay bÊt ®éng s¶n dïng + nh÷ng sù kh¸c biÖt 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 môc tiªu ®Ó so s¸nh t¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ Khi sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh ®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ cÇn kiÓm tra kü c¸c yÕu tè bªn trong cña thÞ trêng ®Ó xem xÐt sù thay ®æi cña c¸c ®iÒu kiÖn giao dÞch ®îc thùc hiÖn hay kh«ng. NÕu thÞ trêng t¬ng ®èi æn ®Þnh, ph¬ng ph¸p nµy sÏ rÊt phï hîp vµ Ýt nguy hiÓm, cßn khi thÞ trêng cã nhiÒu biÕn ®éng th× ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh ®Õn tÊt c¶ c¸c trêng hîp, t×nh huèng cã thÓ x¶y ra nh : cã Ýt th«ng tin, th«ng tin kh«ng s¸t víi thùc tÕ …. Trong trêng hîp nµy nÕu ngêi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin tëng vµo c¸c th«ng tin trªn thÞ trêng th× rÊt nguy hiÓm, v× cã thÓ x¶y ra sai sãt trong nh÷ng hoµn c¶nh nhÊt ®Þnh. c) Nh÷ng ®iÓm cÇn chó ý khi sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh. §Ó cã kÕt qu¶ chÝnh x¸c, c¸c tµi s¶n sö dông ®Ó so s¸nh nªn lµ c¸c tµi s¶n t¬ng tù trong cïng khu vùc l©n cËn, míi ®îc giao dÞch trªn thÞ trêng. NÕu cã qu¸ Ýt tµi s¶n ®¸p øng ®îc yªu cÇu trªn th× c«ng viÖc so s¸nh sÏ cho kÕt qu¶ kÐm chÝnh x¸c h¬n. V× vËy khi tiÕn hµnh so s¸nh gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n vµ tµi s¶n môc tiªu cÇn ph¶i chó ý c¸c t×nh huèng nh : + Ph¬ng ph¸p so s¸nh sÏ kh«ng sö dông ®îc nÕu kh«ng cã th«ng tin so s¸nh hoÆc nh÷ng th«ng tin rÊt kh«ng chÝnh x¸c. + §Ó gi¶m bít sù chñ quan trong ®¸nh gi¸ c¸c yÕu tè nhµ ®Þnh gi¸ cÇn sù dông c¸c ph¬ng ph¸p nh : thèng kª, ph©n tÝch x¸c xuÊt vµ m¸y tÝnh. §iÒu nµy gióp cho nhµ ®Þnh gi¸ rót ra nh÷ng kÕt luËn tõ tËp hîp c¸c tµi liÖu vµ nhËn ®îc kÕt qu¶ tèt h¬n. d) Nh÷ng h¹n chÕ vµ ®iÒu kiÖn cÇn ph¶i cã khi ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy : §©y lµ ph¬ng ph¸p thêng ®îc c¸c nhµ ®Þnh gi¸ sö dông, ®«i khi nã kh«ng ®îc sö dông nh mét ph¬ng ph¸p riªng biÖt mµ chØ lµ sö dông bæ sung trong mét c«ng ®o¹n nµo ®ã cña ph¬ng ph¸p kh¸c, ngêi sö dông ph¬ng ph¸p nµy gÆp nhiÒu thuËn tiÖn nÕu cã tr×nh ®é vµ th©m niªn trong nghÒ vµ ngay c¶ víi ngêi míi vµo nghÒ th× ®©y còng lµ ph¬ng ph¸p ®îc sö dông tríc tiªn do nh÷ng u ®iÓm cña nã. Tuy nhiªn ngêi ®Þnh gi¸ còng ph¶i chó ý ®Õn nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p nµy. Tríc hÕt, ®Ó cã thÓ so s¸nh c¸c bÊt ®éng s¶n víi nhau th× ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i cã nh÷ng th«ng tin vÒ nh÷ng bÊt ®éng s¶n t¬ng tù ®· ®îc giao dÞch trªn thÞ trêng, nÕu kh«ng th× ph¬ng ph¸p nµy sÏ kh«ng sö dông ®îc, tiÕp ®Õn lµ c¸c th«ng tin d÷ liÖu thu thËp ®îc vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· giao dÞch chØ mang t×nh thêi ®iÓm. Trong ®iÒu kiÖn thÞ tr¬ng biÕn ®æi th× nh÷ng th«ng tin nhanh chãnh 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 trë nªn l¹c hËu. V× vËy ®Ó sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh th× cÇn ph¶i cã c¸c ®iÒu kiÖn sau : + ChÊt lîng th«n tin thu thËp ®îc ph¶i cao, th«ng tin ph¶i phï hîp, kÞp thêi, chÝnh x¸c, ®Çy ®ñ cã thÓ kiÓm tra ®îc, nÕu th«ng tin trong c¸c cuéc mua b¸n cã thÓ so s¸nh ®îc nhng l¹i kh«ng gièng nhau l¾m v× tÝnh chÊt ®Æc biÖt cÇn ®Þnh gi¸ th× ®iÒu nµy còng ¶nh hëng ®Õn tÝnh chÝnh x¸c cña ph¬ng ph¸p nµy. + ThÞ trêng cÇn ph¶i æn ®Þnh, tøc lµ dï c¸c ®èi tîng so s¸nh cã tÝnh chÊt gièng vÒ mäi mÆt nhng nÕu thÞ trêng cã biÕn ®éng th× ph¬ng ph¸p so s¸nh khã cã thÓ ®¹t ®îc ®é chÝnh x¸c. e) VËn dông ph¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n khi thÕ chÊp. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét c«ng viÖc rÊt quan träng trong nghiÖp vô tÝn dông cña ng©n hµng, kÕt qu¶ cña c«ng viÖc ®Þnh gi¸ sÏ quyÕt ®Þnh mùc cho vay, thêi h¹n vay … Nh÷ng tµi s¶n dïng ®Ó thÕ chÊp ®a sè lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n dÔ mua b¸n trao ®æi nh: nhµ ë, cöa hµng, nhµ cho thuª, ®Êt ®ai bÕn b·i, kho tµng … nªn ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ còng ®îc sö dông linh ho¹t. §èi víi c¸c bÊt ®éng s¶n trªn th× viÖc ¸p dông ph¬ng ph¸p so s¸nh rÊt phï hîp bëi v× mét yªu cÇu rÊt quan träng trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp lµ møc gi¸ bÊt ®éng s¶n ®îc Ên ®Þnh kh«ng chØ cã ý nghÜa ë hiÖn t¹i mµ cßn cã ý nghÜa quan träng trong t¬ng lai, tøc lµ ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i chó ý ®Õn viÖc b¸n tµi s¶n b¶o ®¶m trong t¬ng lai, nÕu gi¸ b¸n tµi s¶n kh«ng ®ñ ®Ó trang tr¶i cho nî gèc, l·i, nî qu¸ h¹n vµ c¸c kho¶n chi phÝ kh¸c th× ngêi nhËn thÕ chÊp sÏ bÞ lç. HiÖn nay ph¸p luËt níc ta qui ®Þnh, c¸c c¬ quan nhµ níc khi x¸c ®Þnh gi¸ trÞ nhµ ®Êt th× ph¶i xem xÐt ®Õn c¸c yÕu tè thÞ trêng, mµ ph¬ng ph¸p so s¸nh lµ ph¬ng ph¸p rÊt h÷u hiÖu ®Ó t×m hiÓu gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng ë níc ta hiÖn nay. 3.2 Ph¬ng ph¸p ®Çu t : a) C¬ së cña ph¬ng ph¸p ®Çu t. Cã mét bé phËn lín cña th× trêng bÊt ®éng s¶n trong ®ã sù së h÷u vµ sù chiÕm h÷u lµ t¸ch rêi nhau. §èi víi mçi tµi s¶n cã mét ngêi chiÕm h÷u víi mét hîp ®ång trong ®ã ngêi chiÕm h÷u tr¶ cho ngêi së h÷u mét sè tiÒn, tøc lµ ngêi chñ së h÷u ®ã nhêng quyÒn së h÷u tµi s¶n ®Ó ®æi lÊy mét sè tiÒn, ®©y lµ ®iÓm hÊp dÉn nh÷ng nhµ ®Çu t muèn kiÕm ®îc thu nhËp trªn viÖc chiÕm h÷u tµi s¶n mµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ nguån cung cÊp chñ yÕu cho c¸c c¬ héi ®Çu t nh 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 vËy. Ph¬ng ph¸p ®Çu t dùa trªn c¬ së lµ bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ v× nã cho thu nhËp, v× vËy thu nhËp vµ bÊt ®éng s¶n cã quan hÖ trùc tiÕp víi nhau. Khi ngêi ®Þnh gi¸ ®îc yªu cÇu ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ cña mét lîi Ých trong tµi s¶n ë ®ã gi¸ trÞ lµ sè lîng tiÒn cÇn cã ®Ó mua lîi Ých ®ã. §èi víi bÊt ®éng s¶n cho thuª th× th× gi¸ trÞ nµy phô thuéc vµo sè tiÒn thuª mµ ngêi ®i thuª sÏ tr¶ cho ngêi së h÷u tµi s¶n vµ møc ®é thu nhËp cña ngêi së h÷u ®Çu t vµo bÊt ®éng s¶n trªn sè vèn cña hä. V× thÕ cã nhiÒu yÕu tè trong ®Þnh gi¸ vµ mçi yÕu tè ®ã sÏ cÇn ®Õn nh÷ng lo¹i ®èi tîng cã thÓ so s¸nh kh¸c nhau. Nguyªn t¾c c¬ b¶n lµ mét nhµ ®Çu t muèn ®Çu t vèn ®Ó cã ®îc mét thu nhËp hµng n¨m trªn sè vèn ®ã díi d¹ng thu nhËp thuÇn, víi mét møc lîi tøc cã thÓ chÊp nhËn ®îc. Tuy nhiªn trong thùc tÕ cã nhiÒu trêng hîp ngîc l¹i, tøc lµ nhµ ®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh ®îc thu nhËp thuÇn mµ mét tµi s¶n sinh ra, anh ta biÕt yªu cÇu lîi tøc cña nhµ ®Çu t, tõ ®ã tÝnh to¸n tæng sè vèn mµ nhµ ®Çu t bá ra cho tµi s¶n. Hay nãi c¸ch kh¸c, mua bÊt ®éng s¶n chÝnh lµ mua thu nhËp vµ gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña nh÷ng lîi nhuËn t¬ng lai cña quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n. Tæng sè vèn ®Çu t yªu cÇu ®îc tÝnh ra b»ng c¸ch nh©n thu nhËp thuÇn víi sè nghÞch ®¶o cña sè lîi tøc. Sè nghÞch ®¶o nµy gäi lµ thu nhËp nhiÒu n¨m hay YP, ®©y lµ thuËt ng÷ thÓ hiÖn sè n¨m thu håi vèn ®Çu t. Ta cã thÓ hiÒu kh¸i niÖm thu nhËp hµng n¨m nh sau : Gi¸ trÞ cña mét bÊt ®éng s¶n ®îc tÝnh b»ng c¸ch nh©n sè tiÒn cho thuª hay tiÒn l·i thu ®îc mét n¨m víi mét sè nhÊt ®Þnh, sè n¨m nµy cã liªn quan ®Õn møc rñi ro trong t¬ng lai. Ph¬ng ph¸p ®Çu t dùa trªn c¬ së chuyÓn ®æi mét dßng thu nhËp hµng n¨m thµnh tæng sè vèn, tõ ®ã nhµ cöa ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ v× : + Nã cã kh¶ n¨ng gióp cho viÖc t¹o ra gi¸ trÞ thÆng d tµi chÝnh lín h¬n chi phÝ trùc tiÕp cho viÖc sö dông nã. + Møc thÆng d ®ã t¹o ®iÒu kiÖn tr¶ tiÒn thuª tµi s¶n. + Møc h×nh thµnh do ®éng lùc tõ thÞ trêng vµ sÏ tiÕp tôc trong thêi kú mµ quyÒn sö dông tµi s¶n cßn ®îc thi hµnh. + Ngêi ®Çu t sÏ so s¸nh sù trao ®æi quyÒn sö dông ®Ó thu ®îc dßng thu nhËp tõ tiÒn thu hµng n¨m thµnh tæng sè vèn. §iÒu nµy cÇn chó ý lµ trong qu¸ tr×nh chuyÓn ho¸ vèn ph¶i tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn, ®iÒu nµy ®Ò cËp ®Õn chiÕt khÊu gi¸ trÞ t¬ng lai cña thu nhËp. Qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi c¸c thu nhËp rßng t¬ng lai thµnh gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i gäi lµ qu¸ tr×nh vèn ho¸, vµ cã thÓ ®îc thÓ hiÖn ®¬n gi¶n : Gi¸ trÞ vèn = thu nhËp rßng /tû lÖ vèn ho¸. Nh vËy hai bé phËn chÝnh ®Ó tÝnh gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i lµ thu nhËp rßng vµ tû lÖ vèn ho¸. 18 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Tãm l¹i c¬ së lý luËn cña ph¬ng ph¸p ®Çu t lµ gi¸ trÞ thÞ trêng cña mét tµi s¶n b»ng víi gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c lîi Ých t¬ng lai cã thÓ nhËn ®îc tõ tµi s¶n. b) C¸c bíc tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n theo ph¬ng ph¸p ®Çu t. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n theo ph¬ng ph¸p ®Çu t, ta ph¶i tiÕn hµnh c¸c bíc sau : - ¦íc tÝnh tæng thu nhËp kh¶ n¨ng trong mét n¨m cña bÊt ®éng s¶n. - TÝnh tæng thu nhËp thùc trong mét n¨m cña bÊt ®éng s¶n: lµ sè tiÒn thùc tÕ thu ®îc tõ bÊt ®éng s¶n trong mét n¨m sau khi ®· lo¹i bá mäi thÊt tho¸t rñi ro tõ tæng thu nhËp kh¶ n¨ng. - TÝnh thu nhËp rßng cña bÊt ®éng s¶n, mµ thu nhËp rßng lµ phÇn cßn l¹i sau khi ®· trõ ®i mäi chi phÝ ho¹t ®éng ra khái tæng thu nhËp thùc tÕ. - ¸p dông c«ng thøc : Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n = Thu nhËp rßng trªn mét n¨m / Tû lÖ vèn ho¸ chung trªn 1 n¨m. §Ó t×m ra gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. Trong ®ã, tû lÖ vèn ho¸ lµ tû lÖ sö dông ®Ó chuyÓn ®æi thu nhËp t¬ng lai thµnh gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña bÊt ®éng s¶n. Tû lÖ vèn ho¸ b»ng tæng cña tû lÖ chiÕt khÊu, tû lÖ hoµn vèn cña bÊt ®éng s¶n vµ tû lÖ thuÕ thùc. Cã thÓ t×m ra tû lÖ vèn ho¸ b»ng c¸ch ph©n tÝch doanh sè cña tµi s¶n t¬ng tù. c) Nh÷ng ®iÒu chó ý khi sö dông ph¬ng ph¸p ®Çu t. Ph¬ng ph¸p ®Çu t ®îc x©y dùng trªn c¬ së tµi chÝnh, nã tá ra lµ ph¬ng ph¸p cã khoa häc v× tÝnh chÊt to¸n häc cña nã. Khi sö dông ph¬ng ph¸p nµy ngêi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i am hiÒu vÒ tµi s¶n vµ cã c¸c tµi liÖu chÝnh x¸c, ®ång thêi ph¶i chó ý khi c¸c m« h×nh ®Þnh gi¸ b¾t nguån tõ khu vùc tµi chÝnh nh: kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu ®ang ®îc tõng bíc ¸p dông nhiÒu h¬n trong ®Þnh gi¸ vµ ®¸nh gi¸ ®Çu t. Trong thùc tÕ, khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n cã thu nhËp hµng n¨m nh c¸c bÊt ®éng s¶n cho thuª, ngêi ta sö dông mét ph¬ng ph¸p n÷a gäi lµ ph¬ng ph¸p dßng tiÒn chiÕt khÊu, ®©y thùc chÊt lµ h×nh thøc më réng cña ph¬ng ph¸p ®Çu t. Khi sö dông ph¬ng ph¸p nµy nhµ ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i íc lîng vµ tÝnh to¸n theo thø tù tÊt c¶ c¸c luång thu nhËp trong t¬ng lai do ®Çu t tµi s¶n t¹o ra, sau ®ã chuyÓn ®æi chóng vÒ gi¸ trÞ hiÖn t¹i theo gi¸ trÞ t¬ng ®¬ng. Tæng c¸c luång tiÒn trong t¬ng lai vÉn ®îc gi÷ nguyªn sau khi ®a vµo tÝnh to¸n c¸c thu nhËp dù b¸o trong t¬ng lai, ngêi ®Þnh gi¸ chØ chiÕt khÊu tõng giai ®o¹n trong t¬ng lai vÒ gi¸ trÞ hiÖn thêi. Thêi gian tÝnh to¸n thêng lµ mét n¨m, khi tÝnh to¸n ®îc c¸c gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c luång tiÒn rßng t¬ng lai th× tæng gi¸ trÞ cña luång tiÒn chiÕt khÊu sÏ lµ 19 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña vèn ®Çu t. Ph¬ng ph¸p dßng tiÒn chiÕt khÊu lµ mét c«ng cô ®Æc biÖt trong ®Þnh gi¸ c¸c ®Çu t phøc t¹p, c¸c tµi s¶n ®ang ph¸t triÓn vµ c¸c lo¹i tµi s¶n kh¸c. Trong ph¬ng ph¸p nµy viÖc tÝnh to¸n ®Ó ®a ra kÕt qu¶ cuèi cïng phô thuéc rÊt nhiÒu vµo chÊt lîng cña sè liÖu ®Çu vµo, ®ã lµ gi¸ trÞ lîi tøc do íc lîng thu nhËp t¬ng lai vµ tû lÖ l·i xuÊt dïng ®Ó chiÕt khÊu. d) VËn dông ph¬ng ph¸p ®Çu t vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp. Trong ho¹t ®éng tÝn dông cã bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp, c¸c bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó thÕ chÊp rÊt phong phó vÒ chñng lo¹i, gi¸ trÞ vµ môc ®Ých sö dông, ®èi víi c¸c bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó cho thuª, khi x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña lo¹i bÊt ®éng s¶n nµy ngêi ngêi ®Þnh gi¸ thêng sö dông ph¬ng ph¸p ®Çu t, v× c¸c bÊt ®éng s¶n cho thuª t¹o ra c¸c luång thu nhËp hµng n¨m, trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh, ngêi ta cã thÓ chuyÓn tÊt c¶ c¸c lo¹i thu nhËp ®ã vÒ gi¸ trÞ hiÖn t¹i víi mét tû lÖ chiÕt khÊu x¸c ®Þnh. ChØ cã ®iÒu ngêi ®Þnh gi¸ cÇn chó ý trong trêng hîp toµn quyÒn sö dông tµi s¶n vµ trêng hîp ®Þnh gi¸ c¸c quyÒn lîi cho thuª theo hîp ®ång. Toµn quyÒn sö dông tµi s¶n thÓ hiÖn quyÒn së h÷u vÜnh viÔn víi tµi s¶n do ®ã cã quyÒn vÜnh viÔn trong viÖc nhËn thu nhËp, trêng hîp nµy cã thÓ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n b»ng c¸ch chuyÓn ho¸ thµnh vèn toµn bé gi¸ trÞ cho thuª vÒ hiÖn t¹i theo tû suÊt chiÕt khÊu ban ®Çu. Cßn trêng hîp ®Þnh gi¸ c¸c quyÒn lîi cho thuª theo hîp ®ång th×, mét lµ chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n toµn quyÒn sö dông cho thuª bÊt ®éng s¶n ®Ó ngêi ®i thuª ph¸t triÓn vµ hëng lîi Ých cña tµi s¶n mµ anh ta ph¸t triÓn trong gia ®o¹n cho thuª, hai lµ ngêi chñ së h÷u hoÆc ngêi ®i thuª cho thuª l¹i bÊt ®éng s¶n ®Ó hëng l·i trªn tiÒn cho thuª bÊt ®éng s¶n, ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong trêng hîp nµy còng t¬ng tù trêng hîp trªn nhng cã ®iÓm kh¸c biÖt lµ lµ tû suÊt chiÕt khÊu sö dông trong tõng gia ®o¹n kh¸c nhau th× kh¸c nhau chø kh«ng ph¶i vÜnh viÔn nh trêng hîp toµn quyÒn sö dông. 3.3 Ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh. Trong v« sè c¸c tµi s¶n cã mét tµi s¶n ®îc thiÕt kÕ vµ sö dông cho mét môc ®Ých riªng biÖt ®Ó ®¸p øng mét yªu cÇu cô thÓ. Nh÷ng tµi s¶n nµy thêng ho¹t ®éng cho môc ®Ých sinh lêi, do c¸c tæ chøc hay nhµ trøc tr¸ch qu¶n lý v× vËy kh«ng cã c¸c tæ chøc thay thÕ kh¸c cÇn ®Õn tµi s¶n ®ã nªn kh«ng s¶y ra viÖc mua b¸n nh÷ng tµi s¶n nh vËy trªn thÞ trêng, tøc lµ kh«ng cã c¸c tµi liÖu vÒ c¸c cuéc mua b¸n vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n t¬ng tù lµm c¬ së cho viÖc so s¸nh ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c tµi s¶n cïng lo¹i. §Ó ®Þnh gi¸ cho c¸c tµi s¶n nµy, ta ph¶i gi¶ ®Þnh r»ng gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n hiÖn cã cã thÓ ®îc ®o b»ng chi phÝ ®Ó lµm ra mét tµi s¶n t¬ng tù nh mét vËt thay 20