Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng cá nhân tôi. Các số liệu, kết quả được sử dụng minh họa trong luận văn này là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Thái Nguyên, tháng 12 năm 2016 Tác giả Nguyễn Thị Hồng ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện viết Luận văn, mặc dù còn gặp rất nhiều khó khăn về thời gian, thông tin, tư liệu, song được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy giáo, các cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí trong các sở ban ngành của UBND thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh mà học viên đã hoàn thành Luận văn: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh" theo đúng thời gian và yêu cầu. Với tình cảm trân trọng nhất, học viên xin cảm ơn tới: Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo phòng Đào tạo và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt Học viên xin cám ơn PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ học viên hoàn thành Luận văn đúng thời gian quy định. Cùng các đồng nghiệp công tác tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm đấu giá thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình thu thập, cung cấp tài liệu, số liệu giúp tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu đề tài. Trong quá trình làm đề tài, bản thân học viên đã cố gắng tìm hiểu tài liệu, học hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá. Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 12 năm 2016 Tác giả Nguyễn Thị Hồng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3 2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 3 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 4 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................4 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................... 4 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................ 4 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 5 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................5 1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất ......................................... 5 1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................................ 7 1.1.3. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ................................................. 8 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ........................................................................................................ 13 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................14 1.2.1. Văn bản quy phạm pháp luật của trung ương ................................................. 14 1.2.2. Những quy định của thành phố Cẩm phả và tỉnh Quảng Ninh ....................... 16 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ...........16 1.3.1. Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......................... 16 1.3.2. Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương và trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .................................................................................... 24 iv 1.4. Một số vấn đề đặt ra trong đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện .....................27 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 29 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................29 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................29 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................29 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội của thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh ............................................................................................................... 29 2.3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng và công tác quản lý nhà nước về đất đai ........... 29 2.3.3. Đánh giá kết quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Cẩm phả 5 năm gần đây từ (2011-2015) ..................................................................................... 29 2.3.4. Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân .. 30 2.3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ............................................................................................. 30 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................30 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 30 2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 31 2.4.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 31 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 32 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.............................................................................................32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 32 3.1.2. Điều kiện kinh tế, văn hóa - xã hội ................................................................. 33 3.2. Tình hình sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả ....................................................................................................................34 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả.................................................... 34 3.2.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả ..................... 36 3.3. Thực trạng công tác đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ... 38 3.3.1. Tổ chức bộ máy ............................................................................................... 38 3.3.2. Hệ thống thể chế chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả ....................................................................................................... 41 v 3.3.3. Quy trình đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......... 44 3.3.4. Thực trạng về kết quả thực hiện đấu giá QSD đất hàng năm ......................... 49 3.3.5. Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động của đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ........................................................ 62 3.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...................................................................................................70 3.4.1. Những kết quả đạt được .................................................................................. 70 3.4.2. Những tồn tại bất cập và nguyên nhân ............................................................ 72 3.5. Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới ...................................................................77 3.5.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 77 3.5.2. Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện đấu giá ............................................. 78 3.5.3. Đẩy mạnh xã hội hóa nâng cao năng lực tiếp cận cho người dân trong đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 78 3.5.4. Tăng cường kiểm tra, lập hồ sơ thu hồi đất đối với những tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất kém hiệu quả .............................................................................. 79 3.5.5. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá ....................................................................................................................... 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 81 1. Kết luận .................................................................................................................81 2. Kiến nghị ...............................................................................................................82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 83 PHỤ LỤC vi DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT CBCC : Cán bộ công chức CCHC : Cải cách hành chính CNTT : Công nghệ thông tin CNXH : Chủ nghĩa xã hội GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính KH&CN : Khoa học và công nghệ KT-XH : Kinh tế - Xã hội PCT : Phó chủ tịch TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TP. : Thành Phố TTHC : Thủ tục hành chính UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất ...............20 Bảng 3.1. Diện tích dân số các đơn vị hành chính thành phố Cẩm Phả ...................33 Bảng 3.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 thành phố Cẩm Phả .......34 Bảng 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ 2013 - 2015 ..............................................34 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2015 của thành phố Cẩm Phả....... 35 Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình ban hành văn bản đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh và thành phố Cẩm Phả từ 2011 - 2015 ................................43 Bảng 3.6. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 47 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011-2015 ....... 50 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011 - 2015 ...........................................................................51 Bảng 3.9. Thống kê chi tiết về giá đấu giá so với giá sàn QSD đất năm 2014 .........57 Bảng 3.10. Thống kê chi tiết về giá đấu giá so với giá sàn QSD đất năm 2015 .......59 Bảng 3.11. Tổng hợp so sánh các chỉ số trong đấu giá đất năm 2013- 2015 ............60 Bảng 3.12. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm.............................................................61 Bảng 3.13. Đánh giá ý kiến của người dân về tính hiệu quả của hoạt động đấu giá QSD đất qua phiếu khảo sát ....................................................................63 Bảng 3.14. Đánh giá sự hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSD đất qua phiếu khảo sát ..........................................................................................66 Bảng 3.15. Kết quả đánh giá nhận thức của cán bộ, công chức về công tác đấu giá QSD đất thành phố Cẩm Phả ...................................................................69 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................17 Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Cẩm Phả tính đến 31/12/2015.....36 Hình 3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả .................45 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành trong thời gian trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ra đời đến giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003, 2013 chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Bên cạnh đó hàng năm chính phủ và UNBD các tỉnh ban hành khung giá đất. Nhưng thực tế cho thấy có sự bất cập khung giá đất do chính phủ ban hành và khung giá đất ngoài thị trường, đặc biệt cơ chế giá đất hiện nay gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất. Giá đất do Nhà nước quy định theo Nghị Định 87/1994/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 "Quy định về khung giá đất", Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ "về bán đấu giá tài sản", Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính "hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất" đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho phù hợp với địa phương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số loại đất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại các đô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDĐ nhưng không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và “những người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS. Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán 2 theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thị trường “ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân chính mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001, 2009 - 2010. Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giải quyết bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai: đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Bên cạnh đó đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin cho” trong giao đất, cho thuê đất, đồng thời thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. Tuy nhiên, trên thực tế nhận thức từ lãnh đạo chính quyền các địa phương còn hạn chế cùng với sự yếu kém trong công tác chỉ đạo điều hành, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tài nguyên đất đai đang bị các nhà quản lý 3 khai thác sử dụng lãng phí, kém hiệu quả gây thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách, nhiều vi phạm tiêu cực đã tiếp tay cho hoạt động "làm giá", “đấu thầu giá”, "thông thầu" [10] trong đấu giá có nguyên nhân trực tiếp từ yếu kém trong công tác quản lý nhà nước nhất là pháp luật thể chế, bộ máy, nhân sự trên địa bàn như quy định về công tác cán bộ quản lý lĩnh vực đấu giá, quy định về hoạt động thanh kiểm tra xử lý vi phạm, quy định về công tác lập quy hoạch, kế hoạch quản lý, quy định về công tác đăng ký, cấp phép, công tác thông tin và lấy ý kiến trong quản lý hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất….đã và đang gây bức xúc ở nhiều địa phương. Cẩm phả là một thành phố thành trẻ thành lập từ năm 2012, qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, quá trình phát triển, quản lý đất đai, có nhiều khu quy hoạch và tổ chức nhiều dự án đấu giá thành công nhưng cũng có những dự án không thành công do tác động ảnh hưởng của nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ chế thông tin, cách thức tổ chức… việc khai thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa. Chính vì lý do đó tác giả đã lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản lý đất đai nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh. 4 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011 đến năm 2015; - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh. - Đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giúp bảo vệ và sử dụng tối ưu tài nguyên đất đai đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái, quy hoạch đô thị tại địa phương gắn mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố với mục tiêu tăng trưởng, ổn định, bền vững. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có giá trị cung cấp vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. - Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại các viện, các trường đại học. 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất 1.1.1.1. Khái niệm - Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. (Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản.[20] Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185). Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. 6 Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây: + Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định. + Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên. + Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất. Đấu giá quyền sử dụng đất Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. 1.1.1.2. Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất - Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 ô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước. - Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD 7 đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ. Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. - Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản. - Thứ tư đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. 1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau: - Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ; - Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng; - Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra; - Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục - Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá; 8 Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Bộ Luật đất đai 2013: “1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. 2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.” [27]. 1.1.3. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất * Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất * Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm: - Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài; - Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng trong thời hạn 50 năm; - Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực. 9 Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá. Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng. 1.1.3.2. Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 1.1.3.3. Giá đất đấu giá * Giá đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" Điều 4 [26]. 10 “Giá đất được hình thành trong các trường hợp: • Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. • Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. • Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [26]. Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3) [27]. * Cơ sở khoa học của giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4]. Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các