Tài liệu Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường hợp giang thành phố cao bằng tỉnh cao bằng giai đoạn 2015 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------ NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG Tên đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2015-2016” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013-2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------ NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG Tên đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2015-2016” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Địa chính môi trƣờng : N02 ĐCMT K45 : Quản lý tài nguyên : 2013-2017 : TS. Lê Văn Thơ Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng kiến thức vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài : “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 - 2016”. Để hoàn thành được đề tài tốt nghiệp em đã nhận sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS.Lê Văn Thơ, sự giúp đỡ của lãnh đạo, các cán bộ Địa chính và toàn thể cán bộ tỉnh Cao Bằng. Nhân dịp này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa cùng toàn thể các thầy cô khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và đặc biệt là thầy TS.Lê Văn Thơ người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ địa chính và toàn thể cán bộ của tỉnh Cao Bằng, và những người thân trong gia đình đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành đề tài này. Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã có những cố gắng nhưng do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự đóng góp của quý thầy cô và các bạn đồng nghiệp để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 4 tháng 8 năm 2016 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Thu Hƣơng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng .................................................................................. 34 Bảng 4.2: Hiện trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang năm 2016 .................. 36 Bảng 4.3: Bảng giá đất Nhà nước quy định áp dụng cho các trục đường nghiên cứu từ 2015 đến 2016.......................................................... 38 Bảng 4.4: So sánh sự trênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định cho các trục đường nghiên cứu từ 2015 đến 2016 ........... 41 Bảng 4.5. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người ...... 42 Bảng 4.6. Giá đất khoảng giá 1, vị trí 1 khu vực trung tâm ............................ 43 Bảng 4.7. Giá đất khoảng giá 1, vị trí 2 khu vực trung tâm ............................ 44 Bảng 4.8. Giá đất khoảng giá 2, vị trí 1 khu vực trung tâm ............................ 45 Bảng 4.9. Giá đất khoảng giá 3, vị trí 1 khu vực cận trung tâm ..................... 46 Bảng 4.10. Giá đất khoảng giá 3, vị trí 2 khu vực cận trung tâm ................... 47 Bảng 4.11 Giá đất khoảng giá 4, vị trí 2 khu vực cận trung tâm .................... 47 Bảng 4.12 Giá đất khoảng giá 5, vị trí 1 khu vực cận trung tâm .................... 48 Bảng 4.13: Giá đất khoảng giá 5, vị trí 2 khu vực cận trung tâm ................... 48 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ tài nguyên Môi trường CNH – HĐH : Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa NĐ – CP : Nghị định – Chính phủ UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii MỤC LỤC ........................................................................................................ iv PHẦN 1 MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu chung ................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................. 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU ...................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học về sự hình thành giá đất ................................................ 4 2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất .................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................... 6 2.2. Các nội dung liên quan đến giá đất......................................................... 7 2.2.1. Nguyên tắc xác định giá đất ............................................................. 7 2.2.2. Thông tin trong định giá đất ............................................................. 8 2.2.3. Phương pháp định giá đất ................................................................. 8 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................ 10 2.3. Tổng quan thị trường đất đai và công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam ...................................................................................................... 18 2.3.1. Tổng quan thị trường đất đai trên Thế giới .................................... 18 2.3.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam ....................................................... 20 v PHẦN 3 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 23 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 23 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu......................................................... 23 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 23 3.3.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn phường Hợp Giang ...................... 23 3.3.2. Hiện trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang ................................... 23 3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hợp Giang .......... 23 3.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp .......................... 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 24 Tiến hành điều tra theo phương pháp so sánh trực tiếp. .............................. 24 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây: ......................................................................... 24 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 28 4.1. Khái quát về địa bàn phường Hợp Giang ............................................. 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 30 4.1.3. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai .......................... 31 4.2. Hiện trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang ......................................... 35 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ..................................................... 42 4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người đến giá đất ............................................................................... 42 4.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ......................................... 43 4.3.3. Ảnh hưởng của các yếu tố khác đến giá đất ................................... 49 4.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp ................................. 50 vi 4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................ 50 4.4.2. Khó khăn ........................................................................................ 50 4.4.3. Đề xuất một số giải pháp trong việc định giá đất........................... 51 PHẦN 5 KẾT LUẬN ..................................................................................... 53 5.1. Kết luận ................................................................................................. 53 5.2. Kiến nghị............................................................................................... 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 55 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất. Cao Bằng là một tỉnh nằm ở phía Đông Bắc Việt Nam, giáp với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), Bắc Kạn, Lạng Sơn, Tuyên Quang... Là một tỉnh có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Cao Bằng và các tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại địa bàn thành phố Cao Bằng có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên đã dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. 2 Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Lê Văn Thơ, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015-2016” nhằm góp phần hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn thành phố Cao Bằng nói chung cũng như tại phường Hợp Giang nói riêng. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Tìm hiểu giá đất ở và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xây dựng, quản lý việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, Thành phố Cao Bằng theo mức giá Nhà nước quy định và mức giá thị trường. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Việc nghiên cứu phải bám sát các văn bản của pháp luật hiện hành. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao. 1.4. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học. 3 Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường. Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nước về đất đai, có những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường. * Ý nghĩa trong thực tiễn. - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở. - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. - Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học về sự hình thành giá đất 2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất 2.1.1.1. Khái quát chung về giá đất [Điều 4, Luật đất đai 2003] Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [23]. Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái 5 tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung - cầu và giá trị sinh lợi của đất đai. 2.1.1.2. Đặc trưng của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không 6 phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. 2.1.2. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về giá đất - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 7 - Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND thành phố Cao Bằng về việc quy định khung giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. 2.2. Các nội dung liên quan đến giá đất 2.2.1. Nguyên tắc xác định giá đất - Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. - Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau 8 của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí. 2.2.2. Thông tin trong định giá đất Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác. Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS. 2.2.3. Phương pháp định giá đất Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta: “Đất thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau: (1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. (2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. (3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. (4) Định giá đất” Như vậy, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thảo thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất. Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: Xây dựng bảng giá quy định hàng 9 năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi… Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thường hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất: * Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một loại đầu tư, khiến giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. * Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. * Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã 10 trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. * Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong những trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường. - Định giá cho các mục đích bảo hiểm. - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. * Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. - Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra. - Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế. Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiến thức về toán học và có thể sử dụng mô hình tin học trong việc thành lập mô hình định giá. 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất * Yếu tố thông thường: Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. 11 *Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất. Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất. 12 Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất. * Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên. Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng. * Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ