Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Thể loại khác Chưa phân loại Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng củ...

Tài liệu Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại thành phố hồ chí minh

.PDF
142
145
93

Mô tả:

VI N HÀN LÂM KHOA H C XÃ H I VI T NAM H C VI N KHOA H C Xĩ HỘI ĐỖ TH NG C BệCH TH CH P NHĨ HỊNH THĨNH TRONG T NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG C A NGÂN HĨNG TH NG M I T TH C TI N XÉT XỬ C A TÒA ỄN NHÂN DÂN T I THĨNH PH H LU N VĂN TH C Sƾ LU T H C HĨ NỘI ậ 2017 CHệ MINH VI N HÀN LÂM KHOA H C XÃ H I VI T NAM H C VI N KHOA H C Xĩ HỘI ĐỖ TH NG C BệCH TH CH P NHĨ HỊNH THĨNH TRONG T NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG C A NGÂN HĨNG TH NG M I T TH C TI N XÉT XỬ C A TÒA ỄN NHÂN DÂN T I THĨNH PH H CHệ MINH Chuyên nghƠnh: Lu t Kinh t Mư s : 60.38.01.07 LU N VĂN TH C Sƾ LU T H C NG IH NG DẪN KHOA H C: PGS.TS. D HĨ NỘI ậ 2017 NG ANH S N L I CAM ĐOAN Tôi xin lấy danh dự c a mình ra cam đoan rằng luận văn này hoàn toàn là công trình nghiên cứu khoa h c c a riêng m t mình tôi dưới sự hướng dẫn khoa h c c a PGS.TS. Dương Anh Sơn. Đ Th Ng c Bích M CL C Đ U ....................................................................................................................1 M Ch ng 1: NHỮNG V N Đ HỊNH THĨNH TRONG T Lụ LU N C B NV TH CH P NHĨ NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG T I NGÂN HĨNG TH NG M I...................................................6 1.1.Khái quát về bi n pháp thế chấp tài sản bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .................................................................................................. 6 1.2.Khái quát về nhà hình thành trong tương lai và thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại ... 11 Ch ng 2: QUY Đ NH PHỄP LU T VĨ TH C TI N ỄP D NG PHỄP LU T V TH CH P NHĨ HỊNH THĨNH TRONG T NG LAI B O Đ M Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG T I NGÂN HĨNG TH NG M I........................................................................................................22 2.1. Quy đ nh pháp luật về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .............................................. 22 2.2. Thực trạng áp d ng pháp luật về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .............................. 28 Ch ng 3: HOĨN THI N PHỄP LU T V THĨNH TRONG T TH CH P NHĨ HỊNH NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG T I NGÂN HĨNG TH NG M I .........................................................55 3.1. Dự báo, yêu cầu và đ nh hướng hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại ............................................................................................................................. 55 3.2. Giải pháp hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại ............................... 58 K T LU N ..............................................................................................................69 DANH M C TĨI LI U THAM KH O ...............................................................70 PH L C DANH M C CỄC T VI T T T BLDS B luật dân sự BPBĐ Bi n pháp bảo đảm GDBĐ Giao d ch bảo đảm NHTM Ngân hàng thương mại NOHTTTL Nhà TAND Tòa án nhân dân UBND y ban nhân dân hình thành trong tương lai M Đ U 1. Tính c p thi t c a đ tƠi Quá trình đô th hóa Thành phố Hồ Chí Minh có thể được xác đ nh kh i đầu từ khi có Ngh quyết 01 c a B Chính tr về Thành phố năm 1982: “Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn, một trung tâm giao dịch quốc tế của nước ta. Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí chính trị quan trọng sau Thủ đô Hà Nội…”. Tuy nhiên, quá trình này chỉ thực sự kh i đầu từ sau Đại h i Đảng lần thứ VII (1991) và được triển khai theo quy hoạch phát triển kinh tế- xã h i thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1996-2010. Ngày 10/8/2012 B Chính tr ban hành Ngh quyết 16-NQ/TW tiếp t c xác đ nh phương hướng, nhi m v phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trong đó nhấn mạnh: “Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh văn minh, hiện đại, với vai trò đô thị đặc biệt, đi đầu trong sự nghiệp công nghiệp hóa- hiện đại hóa…”. Những ch trương trên đã tạo ra nhu cầu rất lớn về huy đ ng vốn để phát triển nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh, kéo theo sự phong phú c a các hợp đồng tín d ng và hợp đồng bảo đảm đi kèm. Trong thực ti n bảo đảm tín d ng c a các ngân hàng thương mại (NHTM) đang hoạt đ ng tại Vi t Nam, thế chấp tài sản là bi n pháp bảo đảm (BPBĐ) tiền vay phổ biến và hi u quả, và vi c sử d ng nhà hình thành trong tương lai (NOHTTTL) làm tài sản thế chấp ngày càng phổ biến. Thế chấp là m t BPBĐ chứa đựng nhiều r i ro, và càng r i ro hơn khi tài sản thế chấp là NOHTTTL. Do đó, thực ti n thực hi n loại thế chấp này đã phát sinh không ít tranh chấp. Tuy nhiên, những lợi ích mà loại thế chấp này mang lại cho sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản là không thể ph nhận, do đó các nhà làm luật đang cố gắng nhanh chóng hoàn thi n khung pháp lỦ điều chỉnh vấn đề này. Tới th i điểm hi n nay, thế chấp NOHTTTL không còn là vấn đề mới. Tuy nhiên, qua tìm hiểu các công trình nghiên cứu có liên quan, tác giả nhận thấy chưa có công trình nào đi sâu làm rõ những nét đặc thù c a bi n pháp thế chấp NOHTTTL trên đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh-m t “đô th đặc bi t”, và thực ti n 1 thực hi n hợp đồng tín d ng được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp NOHTTTL vẫn cho thấy còn tồn tại những vướng mắc cần được tiếp t c nghiên cứu, giải quyết. Đó là lí do tác giả ch n đề tài: “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh”. 2. Tình hình nghiên c u đ tƠi Thực ti n thực hi n hợp đồng thế chấp NOHTTTL phát sinh không ít tranh chấp, do đó đã nhận được sự quan tâm c a nhiều nhà nghiên cứu. Có nhiều bài viết, công trình liên quan đến ch đề này, nhưng gần đây nhất, và trong phạm vi tài li u tác giả thu thập được thì có thể kể đến 3 công trình gần gũi với đề tài tác giả đã ch n là luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” c a tác giả Nguy n Thùy Dương, bảo v tại Trư ng Đại h c Kinh tế- Luật, Đại h c Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh năm 2013; luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” c a tác giả Phan Th Thu Phương, bảo v tại Trư ng Đại h c Luật Hà N i năm 2013; và luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” c a tác giả Nguy n Thanh Thúy, bảo v tại Trư ng Đại h c Quốc gia Hà N i vào năm 2014. Hai công trình đầu tiên đề cập đến thế chấp có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai nói chung chứ chưa đề cập sâu về thế chấp có tài sản là NOHTTTL. Công trình thứ ba cũng nghiên cứu về thế chấp NOHTTTL, nhưng chỉ thu hẹp trong phạm vi thế chấp NOHTTTL với đối tượng là NOHTTTL c a tổ chức, cá nhân mua c a doanh nghi p có chức năng kinh doanh bất đ ng sản theo quy đ nh tại Điều 61 Ngh đ nh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 c a Chính ph quy đ nh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà . M t vấn đề nữa là các công trình nói trên ch yếu khảo sát những quy đ nh pháp luật có hi u lực từ năm 2012 tr về trước, trong khi kể từ sau năm 2012 đến nay quy đ nh pháp luật về vấn đề này đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là những thay đổi trong B luật dân sự năm 2015, Luật nhà 2 năm 2014 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 c a Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, th t c thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà , NOHTTTL. Do đó, chưa có m t công trình nào nghiên cứu m t cách toàn di n những vấn đề liên quan đến thế chấp NOHTTTL trên đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh khi Luật nhà năm 2014 và B luật dân sự năm 2015 đã phát sinh hi u lực. 3. M c đích vƠ nhi m v nghiên c u - Mục đích nghiên cứu: Trên cơ s phân tích, đánh giá những quy đ nh c a pháp luật Vi t Nam và m t số quy đ nh riêng c a Thành phố Hồ Chí Minh về thế chấp NOHTTTL, thực ti n áp d ng những quy đ nh này trong giải quyết các tranh chấp trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đánh giá tính hi u quả c a những quy đ nh hi n hành, chỉ ra những vướng mắc còn tồn tại ngay cả khi B luật dân sự năm 2015 và Luật nhà năm 2014 đã phát sinh hi u lực. Từ đó tác giả đề xuất Ủ kiến để tiếp t c hoàn thi n quy đ nh pháp luật, giảm thiểu tính r i ro c a loại thế chấp này, góp phần phát huy vai trò tích cực c a chế đ nh thế chấp NOHTTTL trong thực ti n hoạt đ ng bảo đảm tiền vay c a NHTM. - Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được m c đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhi m v c thể sau: - Phân tích, khái quát những vấn đề lỦ luận cơ bản về thế chấp NOHTTTL bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng. - Phân tích, đánh giá m t cách h thống và toàn di n các quy đ nh c a pháp luật Vi t Nam hi n hành điều chỉnh vấn đề thế chấp NOHTTTL, tập trung trong lĩnh vực bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại NHTM. - Chỉ ra những vướng mắc đã được giải quyết b i B luật dân sự năm 2015 và Luật nhà năm 2014, và những vướng mắc còn tồn tại. - Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thi n những quy đ nh pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp NOHTTTL. 4. Đ i t ng vƠ ph m vi nghiên c u 3 Trong khuôn khổ c a luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lỦ luận, các quy đ nh c a pháp luật Vi t Nam (tập trung vào các quy đ nh hi n hành) và thực ti n giải quyết tranh chấp về thế chấp NOHTTTL. C thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp NOHTTTL bảo đảm cho vi c thực hi n nghĩa v phát sinh từ hợp đồng tín d ng với NHTM. Giới hạn về không gian: Đề tài khảo sát thực ti n áp d ng pháp luật di n ra trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó tập trung vào những tranh chấp được giải quyết b i các Tòa án trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Giới hạn về th i gian: Đề tài ch yếu nghiên cứu các quy đ nh và thực trạng áp d ng các quy đ nh pháp luật liên quan có hi u lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006, th i điểm B luật dân sự năm 2005 phát sinh hi u lực. 5. Ph ng pháp lu n vƠ ph ng pháp nghiên c u Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận d ng các phương pháp duy vật bi n chứng, duy vật l ch sử c a Ch nghĩa Mác- Lênin và Tư tư ng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật h c truyền thống cũng được sử d ng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích- tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp l ch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, di n giải… để làm sáng tỏ n i dung và phạm vi nghiên cứu c a đề tài. 6. ụ nghƿa lỦ lu n vƠ th c ti n Vi c nghiên cứu m t cách có h thống vấn đề thế chấp NOHTTTL theo pháp luật Vi t Nam mang Ủ nghĩa lỦ luận và thực ti n sâu sắc. Về phương di n lỦ luận, luận văn nghiên cứu m t cách toàn di n những vấn đề lỦ luận và quy đ nh pháp luật Vi t Nam về thế chấp NOHTTTL. Về phương di n thực ti n, những kiến ngh c a luận văn hi v ng sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho vi c hoàn thi n các quy đ nh pháp luật Vi t Nam về thế chấp NOHTTTL, phát huy vai trò tích cực c a chế đ nh này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt đ ng tín d ng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển, nhất là trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 4 7. C c u Ngoài phần m đầu, kết luận, danh m c các tài li u tham khảo, n i dung c a Luận văn bao gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lỦ luận cơ bản về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại Chương 2: Quy đ nh pháp luật và thực trạng áp d ng pháp luật về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại Chương 3: Hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại. 5 Ch NHỮNG V N Đ Lụ LU N C THĨNH TRONG T ng 1 B N V TH CH P NHĨ HỊNH NG LAI B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG T I NGÂN HĨNG TH NG M I 1.1. Khái quát v bi n pháp th ch p tƠi s n b o đ m th c hi n h p đ ng tín d ng t i Ngơn hƠng th ng m i Trong cu c sống, m i ngày xã h i c a chúng ta di n ra rất nhiều giao d ch dân sự, các giao d ch đó có thể được thực hi n m t cách đúng đắn và không gây tranh chấp giữa các bên, các bên thực hi n đúng với nghĩa v c a mình hợp tác cùng có lợi, nhưng không ít các trư ng hợp vì lỦ do cá nhân hay sự ki n bất khả kháng mà m t trong hai bên không thực hi n đúng nghĩa v c a mình, khi đó nếu có BPBĐ thì bên không được hư ng đúng quyền sẽ được bảo v hơn. Chính BPBĐ đư ợc đặt ra bên cạnh hợp đồng nhằm bảo v quyền và lợi ích c a bên mang quyền khi bên có nghĩa v không thực hi n đúng nghĩa v c a mình đúng hạn hoặc không thực hi n. Trong đó hi n nay, bi n pháp thế chấp đang được xem là m t trong những BPBĐ được áp d ng phổ biến trong các giao d ch dân sự. Không thể ph nhận rằng, thế chấp tài sản là BPBĐ có rất nhiều ưu thế so với các BPBĐ khác, xét từ góc đ tính ti n d ng cho đến các bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm). Vì lẽ đó, các NHTM và khách hàng vay trong quan h vay vốn thư ng ưu tiên lựa ch n BPBĐ này. 1.1.1. Khái niệm biện pháp thế chấp tài sản Thế chấp là m t BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự xuất hi n từ th i La Mã cổ đại. Quá trình phát triển c a bi n pháp thế chấp trong Luật La Mã với nền tảng pháp lỦ là lỦ thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh hư ng và chi phối mạnh mẽ đến sự ra đ i, thay đổi c a các quy đ nh pháp luật về thế chấp các nước theo h thống luật Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật Bản. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp có quyền tác đ ng trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không ph thu c vào Ủ chí c a bất kỳ ch thể nào khi chứng minh được bên thế chấp có quyền s hữu tài sản thế chấp (sẽ được s hữu hoặc được y quyền đ nh đoạt), có 6 giao kết hợp đồng thế chấp và bên có nghĩa v có sự vi phạm nghĩa v . C thể, bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ c a bất kỳ ai (trừ trư ng hợp pháp luật có quy đ nh khác) để xử lỦ và có quyền ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lỦ tài sản thế chấp. Với những quy đ nh được xây dựng trên cơ s lỦ thuyết về vật quyền bảo đảm đã tạo nên ưu thế cho ngư i nhận thế chấp trong vi c xử lỦ tài sản thế chấp để bảo đảm cho quyền lợi c a mình. Dĩ nhiên, đi kèm với đó phải là m t h thống pháp luật hoàn thi n, h thống đăng kỦ tài sản phát triển với sự minh bạch hóa cao. Đây là xu thế phát triển c a hầu hết h thống pháp luật c a các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lỦ về bản chất c a thế chấp khi đây là m t BPBĐ được xác lập trên m t tài sản xác đ nh. Trong B luật dân sự (BLDS) năm 1995, “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” [11, Điều 346]. Theo quy đ nh này, chỉ có bất đ ng sản mới có thể tr thành đối tượng c a bi n pháp thế chấp tài sản. Tới BLDS 2005, phạm vi đối tượng đã được m r ng, đ ng sản cũng có thể tr thành đối tượng c a BPBĐ: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thứ ba (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” [12, Điều 342]. Đ nh nghĩa này gần như được giữ nguyên trong BLDS 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” [13, Điều 317]. Như vậy, tài sản thế chấp có sự thay đổi không chỉ giới hạn trong phạm vi bất đ ng sản. Tuy nhiên, trong thực tế áp d ng bi n pháp thế chấp, vì sự an toàn c a mình các ngân hàng thư ng chỉ nhận tài sản thế chấp là bất đ ng sản (như quyền sử d ng đất, nhà , căn h trong dự án chung cư) hay đ ng sản phải đăng kỦ quyền s hữu (như ô-tô, tàu biển) và bên nhận thế chấp giữ giấy t liên quan đến tài sản thế 7 chấp. Dù phạm vi tài sản có thể tr thành đối tượng c a bi n pháp thế chấp có sự thay đổi nhưng cả 3 đ nh nghĩa trên đều nhấn mạnh m t đặc điểm c a bi n pháp thế chấp tài sản: bên bảo đảm không giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm. Đặc điểm này tạo thuận lợi cho bên bảo đảm vì h có thể tiếp t c khai thác, sử d ng tài sản bảo đảm khi đang dùng chính tài sản này bảo đảm cho vi c thực hi n nghĩa v . Tuy nhiên, cũng chính đặc điểm này khiến cho bi n pháp thế chấp tr nên r i ro hơn đối với bên nhận bảo đảm so với các bi n pháp bảo đảm khác b i vi c khai thác, sử d ng tài sản có thể làm giảm giá tr c a tài sản thế chấp, bên thế chấp có thể bán tài sản thế chấp cho ngư i thứ ba, hoặc bên nhận thế chấp sẽ gặp khó khăn trong vi c xử lỦ tài sản bảo đảm nếu bên thế chấp không hợp tác. Với ưu thế là BPBĐ mà bên có nghĩa v không phải chuyển giao tài sản bảo đảm, vẫn khai thác được giá tr c a tài sản bảo đảm mà lợi ích c a các bên vẫn đạt được, thế chấp là m t giải pháp được các bên tham gia giao d ch dân sự ưu tiên lựa ch n sử d ng. bi n pháp này, thay vì chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì bên có nghĩa v chuyển giao toàn b hồ sơ pháp lỦ c a tài sản cho bên có quyền. Đó có thể là giấy t chứng nhận quyền s hữu tài sản hoặc giấy t là điều ki n chuyển nhượng tài sản. Vi c giao giấy t này đồng nghĩa với vi c bên có nghĩa v không thể đ nh đoạt tài sản được vì không có giấy t để giao d ch. Trong các quan h tín d ng, những giao d ch vay tiền thư ng có giá tr lớn, cần được bảo đảm b i những tài sản có giá tr lớn tương ứng. Do đó, tài sản bảo đảm được sử d ng phổ biến là nhà hoặc quyền sử d ng đất, và đối với những tài sản này, bi n pháp thế chấp tài sản là m t lựa ch n phổ biến. Về bản chất, cần xác đ nh thế chấp là m t bi n pháp có tính chất vật quyền nhằm bảo đảm cho quan h trái quyền. Quan h nghĩa v là m t quan h trái quyền nên bên có quyền chỉ có quyền yêu cầu bên có nghĩa v thực hi n nghĩa v c a h , vi c thực hi n nghĩa v ph thu c vào hành vi c a bên có nghĩa v . Trong trư ng hợp vi c thực hi n nghĩa v được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp (hoặc bi n pháp bảo đảm vật quyền khác) thì khi nghĩa v được bảo đảm b vi phạm, quyền yêu cầu thực hi n nghĩa v tr thành quyền xử lỦ tài sản bảo đảm. Đây là m t vật quyền, 8 bên có quyền sẽ ch đ ng hơn, ít ph thu c vào thái đ , Ủ chí c a bên có nghĩa v hơn trong vi c xử lỦ tài sản bảo đảm. Căn cứ để tạo lập quyền c a bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp chính là sự thỏa thuận c a các bên tham gia giao d ch về vi c bên thế chấp sẽ dùng tài sản c a mình để bảo đảm thực hi n nghĩa v dân sự mà không chuyển giao tài sản thế chấp. 1.1.2. Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản Là m t BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự nên thế chấp cũng có đầy đ các đặc điểm c a BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự đã nói chung. Bên cạnh đó, thế chấp còn có những đặc điểm riêng so với BPBĐ khác, c thể như sau: Thứ nhất, không có sự chuyển giao tài sản bảo đảm. Trong quan h thế chấp, bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Đây là điểm đặc trưng tạo nên những khác bi t c a bi n pháp thế chấp tài sản so với các BPBĐ khác. Vì không phải chuyển giao tài sản bảo đảm nên bi n pháp này tạo điều ki n thuận lợi cho bên thế chấp trong vi c khai thác tài sản tối đa: vừa sử d ng tài sản để bảo đảm thực hi n nghĩa v , vừa tiếp t c khai thác sử d ng tài sản. Tuy nhiên, đặc điểm này cũng khiến cho bên nhận thế chấp gặp r i ro nhiều hơn vì vi c khai thác, sử d ng tài sản c a bên thế chấp có thể làm cho giá tr tài sản giảm sút, thậm chí bên thế chấp có thể chuyển tài sản cho ngư i thứ ba hoặc không giao tài sản để bên nhận xử lỦ khi nghĩa v được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp b vi phạm. Chính vì vậy, dù pháp luật không bắt bu c nhưng bên nhận thế chấp thư ng chỉ nhận bảo đảm tài sản phải đăng kỦ quyền s hữu, và yêu cầu bên thế chấp giao giấy t liên quan đến tài sản bảo đảm để hạn chế r i ro tài sản này có thể b chuyển giao cho ngư i thứ ba. Ví d : A thế chấp chiếc xe máy SH để vay B mư i tri u đồng. Anh A giao cho anh B giấy đăng kỦ xe chứng minh quyền s hữu c a A mà không phải giao chính chiếc xe đó. Những giấy t liên quan đến tài sản thế chấp có thể là giấy đăng kỦ quyền s hữu tài sản (ví d ô tô, xe máy, máy bay, tàu biển…); giấy chứng nhận quyền sử d ng đất; hay các giấy t khác như hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà trong tương lai kèm theo dự án đã được phê duy t về ngôi nhà đó; hoặc giấy t thừa kế nhà 9 đất… Các loại giấy t trên phải là bản gốc (bản duy nhất) được giao cho bên nhận thế chấp giữ nhằm hạn chế sự đ nh đoạt c a bên thế chấp đối với tài sản thế chấp. Thứ hai, một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (đối với chủ thể quyền khác nhau) chỉ có thể là tài sản thế chấp “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [17, Khoản 1 Điều 296]. Tuy nhiên, nếu muốn m t tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa v đối với nhiều ngư i có quyền khác nhau, bên bảo đảm chỉ có thể lựa ch n bi n pháp thế chấp. Vì bên nhận thế chấp không trực tiếp giữ tài sản bảo đảm, quyền lợi c a tất cả các ch nợ được bảo đảm bằng giá tr c a tài sản đó. Đối với bi n pháp cầm cố không thể xảy ra trên thực tế hai hay nhiều ch nợ không liên quan đến nhau cùng giữ m t tài sản. Thứ ba, chỉ có biện pháp thế chấp là đối tượng bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Cũng như các BPBĐ khác, bi n pháp thế chấp có thể được đăng kỦ theo thỏa thuận hoặc theo quy đ nh c a luật [17, Khoản 1 Điều 298]. Tuy nhiên, đối với m t số loại tài sản thì vi c đăng kỦ BPBĐ là m t th t c bắt bu c đối với bi n pháp thế chấp. Theo Ngh đ nh số 163/2006/NĐ-CP về giao d ch bảo đảm, được sửa đổi, bổ sung b i Ngh đ nh số 83/2010/NĐ-CP và Ngh đ nh số 11/2012/NĐ-CP (Ngh đ nh về GDBĐ), những trư ng hợp phải đăng kỦ giao d ch bảo đảm (GDBĐ) là: Thế chấp quyền sử d ng đất; Thế chấp quyền sử d ng rừng, quyền s hữu rừng sản xuất là rừng trồng; Thế chấp tàu bay, tàu biển; và các trư ng hợp khác, nếu pháp luật có quy đ nh [4, Khoản 1 Điều 12]. Ngoài ra, các GDBĐ khác do các bên tự nguy n đăng kỦ tại Trung tâm đăng kỦ giao d ch phần lớn là giao d ch thế chấp. Điều này xuất phát từ đặc điểm thứ nhất c a bi n pháp thế chấp. Vì không có sự chuyển giao tài sản nên vi c cần minh bạch hóa tình trạng pháp lỦ c a tài sản là rất cần thiết để đảm bảo cho an toàn giao d ch. Vi c đăng kỦ bi n pháp thế chấp tạo lợi thế ưu tiên thanh toán cho ngư i đăng 10 kỦ trước khi m t tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều giao d ch thư ng xảy ra phổ biến đối với tài sản thế chấp. 1.2. Khái quát v nhƠ hình thƠnh trong t hƠng th hình thƠnh trong t ng lai vƠ th ch p nhƠ ng lai b o đ m th c hi n h p đ ng tín d ng t i Ngơn ng m i 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai - Khái ni m nhà hình thành trong tương lai Trong giao dich bảo đảm, nha ở hinh thanh trong tương lai la mô ̣t da ̣ng tai sản ̣ bảo đảm co tinh đă ̣c thu, đoi hỏi co những cơ chê phap ly riêng biê ̣t, cu ̣ thể để điêu chinh nhăm đảm bảo an toan cho cac giao dich dân sự, thương ma ̣i noi chung, giao ̣ ̉ dich thê châp nha ở hinh thanh trong tương lai ta ̣i cac ngân hang thương ma ̣i noi ̣ riêng, cũng như bảo đảm an toan cho cac thiêt chê tai chinh. Thơi gian qua, những quy đinh vê giao dich thê châp liên quan đên loa ̣i tai sản nay chủ yêu dựa vao cac ̣ ̣ quy đinh chung, nên co rất nhiêu bât câ ̣p chưa giải quyêt đươ ̣c khi ap du ̣ng, thêm ̣ vao đo la những vân đê mơi tiêp tu ̣c phat sinh đã gây kho khăn cho qua trinh giải quyết các tranh chấp có đối tượng là NOHTTTL. Mặc dù những quy đ nh xác đ nh điều ki n NOHTTTL được phép tham gia giao d ch xuất hi n từ khi Luật nhà năm 2005 ra đ i với quy đ nh tại Điều 39, và thuâ ̣t ngữ ‘nha ở hinh thanh trong tương lai’ lân đâu tiên xuât hiê ̣n trong văn bản quy pha ̣m phap luâ ̣t như la đôi tươ ̣ng của giao dich bảo đảm trong Nghi ̣ đinh sô ̣ ̣ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chinh phủ quy đinh chi tiêt va hương dẫn thi ̣ hanh Luâ ̣t nha ở [5, Điểm đ Khoản 1 Điều 9] thì phải tới năm 2014, Thông tư liên tich sô 01/2014/TTLT-BXD-BTP-BTNMT ngay 25/4/2014 của Ngân hang Nha ̣ nươc, Bô ̣ Xây dựng, Bô ̣ Tư phap, Bô ̣ Tai nguyên va Môi trương hương dẫn thủ tu ̣c thê châp nha ở hinh thanh trong tương lai theo Nghi ̣ đinh sô 71/1010/NĐ-CP ra đơi ̣ đã giải thich thuâ ̣t ngữ ‘nha ở hinh thanh trong tương lai’. Theo đo, nha ở hinh thanh trong tương lai đươ ̣c hiể u la “nha ở đang trong qua trinh đâu tư xây dựng… hoặc đã hoan thanh viê ̣c xây dựng theo quy đi ̣nh của phap luật về xây dựng nhưng chưa được câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 11 khác gắn liền với đất” [8, Khoản 1 Điều 3]. Bên ca ̣nh đo, Thông tư cũng đã giơi ha ̣n nha ở hinh thanh trong tương lai la đôi tươ ̣ng của hơ ̣p đông thê châp chỉ gôm nha do cac tổ chưc kinh doanh bât đô ̣ng sản xây dựng va ban cho tổ chưc, ca nhân. Ngay 25/11/2014, Quôc hô ̣i đã thông qua Luâ ̣t nha ở co hiê ̣u lực vao ngay 1/7/2015 đã giải thich rât cô đo ̣ng va ngăn go ̣n vê khai niê ̣m nha ở hinh thanh trong tương lai la “nha ở đang trong qua trinh đâu tư xây dựng va chưa được nghiê ̣m thu đưa vao sử dụng” [15, Khoản 19 Điều 3]. Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 cũng đưa ra đ nh nghĩa liên quan như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [17, Khoản 4 Điều 3]. Như vậy, để được coi là NOHTTTL, nhà này phải chưa hình thành (đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng). Kết hợp với quy đ nh về tài sản hình thành trong tương lai tại Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, vi c xác đ nh nhà chưa hình thành hay đã hình thành phải gắn với m t th i điểm xác đ nh, là th i điểm xác lập giao d ch có đối tượng là nhà này. Như vậy, giao d ch có đối tượng là NOHTTTL khi tại th i điểm xác lập giao d ch, nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng. Không ai chắc chắn về tương lai, do đó trong tương lai NOHTTTL có hình thành không, hay vẫn mãi là nhà ‘hình thành trong tương lai’ là m t yếu tố r i ro trong các giao d ch có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai nói chung, NOHTTTL nói riêng. Có quan điểm cho rằng vì tài sản này nhiều r i ro như vậy cho nên tốt nhất là cấm các giao d ch có đối tượng là loại tài sản này. Tuy nhiên, trước những lợi ích c a vi c thừa nhận loại tài sản này, nhất là đối với sự phát triển c a th trư ng nhà chung cư, nhà cao tầng thì các nhà làm luật vẫn thừa nhận tính hợp pháp c a những giao d ch có đối tượng là NOHTTTL, nhưng đưa ra những điều ki n để gia tăng khả năng hình thành c a những tài sản này trong tương lai, như: nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính c a ch đầu tư (nâng cao mức vốn pháp đ nh), đưa ra điều ki n về bảo lãnh ngân hàng [17, Khoản 1 Điều 56], và đưa ra những điều ki n để NOHTTTL tr thành đối tượng c a giao d ch: 12 Luật nhà năm 2014 có quy đ nh vi c bán, cho thuê mua nhà xã h i hình thành trong tương lai phải tuân th các điều ki n sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này [15, Khoản 2 Điều 63]. Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 về điều ki n c a bất đ ng sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy đ nh: 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do [17, Điều 55]. 13 - Đặc điểm c a nhà hình thành trong tương lai Thứ nhất: Ngôi nhà đó phải trong quá trình xây dựng. Tại th i điểm xác lập giao d ch thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy t và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số li u, dữ li u thiết kế, bản vẽ c thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Tại Ngh đ nh số 71/2010/NĐ-CP thì xác đ nh nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế thì phải nhìn thấy được rằng có cơ s về tính khả thi ngôi nhà đó đang hình thành theo như tài li u, số li u chứng minh, phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi ngư i ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành. Mặt khác về mặt thiết kế và các văn bản là cơ s các bên có cơ s chứng minh được tính khả thi c a vi c hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến. Thứ hai: Về mặt chiếm hữu thì các bên chưa có văn bản nghi m thu sử d ng thực tế. Về mặt thực tế thì ngôi nhà th i điểm này đã đ nh hình rồi, các hạng m c c a ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thi n xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán nhà mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì vi c các bên xác nhận với nhau bằng văn bản công tác bàn giao hết sức quan tr ng. Khi bàn giao các bên chốt lại được với nhau về công vi c hoàn thành c a các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hi n hợp đồng với nhau như thế nào. Đối với bên mua thì coi như đã nhận tài sản còn bên bán coi như đã hoàn thành công vi c và bàn giao đối tượng c a hợp đồng mua bán nhà cho bên mua. Thứ ba: Về th t c hành chính thì NOHTTTL đang trong quá trình hoàn thành th t c cấp giấy chứng nhận quyền s hữu và quyền sử d ng cho ngư i s hữu NOHTTTL. Đối với m t số tài sản giá tr không cao thì pháp luật không bắt bu c đăng kỦ giấy chứng nhận quyền s hữu, nhưng đối với nhà cấp giấy chứng nhận quyền s hữu nhà thì vi c làm th t c là công tác hết sức quan tr ng. Đây là th t c hành chính c a cơ quan nhà nước nhằm cấp cho ngư i s hữu giấy chứng mình ngôi nhà trên thu c quyền s hữu c a h m c đích vừa quản lỦ về mặt hành chính 14 vừa là để ngư i s hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng...mà có được. Do vậy th t c cấp giấy chứng nhận quyền s hữu nhà hữu nhà là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền s đối với ch s hữu . 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Trên cơ s những quy đ nh về thế chấp tài sản trong BLDS 2015, có thể hiểu thế chấp NOHTTTL là bi n pháp thế chấp có đối tượng là NOHTTTL, nghĩa là tại th i điểm xác lập bi n pháp thế chấp, tài sản thế chấp là nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng. Luật nhà năm 2014 c thể hóa quyền thế chấp NOHTTTL như sau: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại Ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” [15, Khoản 2 Điều 147]. Vi c thế chấp NOHTTTL được quy đ nh chi tiết tại Thông tư số 26/2015/TTNHNN hướng dẫn trình tự, th t c thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà , NOHTTTL c a Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 09/12/2015. Dựa trên quy đ nh c a Thông tư này thì ta thấy vi c thế chấp NOHTTTL có những đặc điểm sau: Nhà là đối tượng c a bi n pháp thế chấp phải thỏa mãn các điều ki n sau: - Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật c a dự án được phê duy t; - Có Giấy chứng nhận hoặc quyết đ nh giao đất, cho thuê đất c a cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Là dự án đầu tư xây dựng nhà - Nhà quy đ nh tại Điều 8 Thông tư này; thế chấp phải thu c di n đã xây dựng xong phần móng theo quy đ nh c a pháp luật về xây dựng; - Không nằm trong phần dự án mà ch đầu tư đã thế chấp theo quy đ nh tại khoản 1 Điều này; 15
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan