Tài liệu Quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU THẢO QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG C¸C KHU C¤NG NGHIÖP ë VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU THẢO QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG C¸C KHU C¤NG NGHIÖP ë VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THU THẢO MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM .................................................................................... 10 1.1. Một số vấn đề lý luận về khu công nghiệp và quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ........................................................ 10 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp........................ 10 1.1.2. Nội dung quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ......................... 10 1.1.3. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ......................... 12 1.2. Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ................................................................................ 14 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp.................................................................................. 14 1.2.2. Nội dung của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ... 17 1.2.3. Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ....... 19 1.2.4. Các yếu tố chi phối pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp......................................................................................... 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM .............................................................. 26 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp .... 26 2.1.1. Điều kiện sử dụng đất trong khu công nghiệp.................................... 26 2.1.2. Đối tƣợng sử dụng đất trong khu công nghiệp ................................... 31 2.1.3. Thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp.................................... 38 2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp .... 39 2.1.5. Trình tự thủ tục thực hiện các dự án đầu tƣ, giao đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam .............................................................. 41 2.1.6. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm liên quan đến chấp hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ..................... 47 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp........................................................................................ 49 2.2.1. Kết quả đạt đƣợc ................................................................................. 49 2.2.2. Hạn chế, yếu kém ............................................................................... 51 2.2.3. Nguyên nhân của yếu kém ................................................................. 60 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 64 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM .................................................................................... 65 3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp tại Việt Nam.................................................. 65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam .... 66 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp......................................................................................... 66 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp .................................................................. 75 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................................................................ 83 KẾT LUẬN .................................................................................................... 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 86 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ KHĐT Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ Bộ TNMT Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng BQL Ban Quản lý CCN Cụm công nghiệp CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa ĐTM Đánh giá tác động môi trƣờng FDI Foreign Direct Investment Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài GPMB Giải phòng mặt bằng KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KKT Khu Kinh tế PCCC Phòng cháy và chữa cháy QHTMB Quy hoạch tổng mặt bằng QSDĐ Quyền sử dụng đất TKCS Thiết kế cơ sở UBND Ủy ban nhân dân VAT Thuế Giá trị gia tăng MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Nền kinh tế đất nƣớc đang ngày một phát triển, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc đã và đang gặt hái đƣợc nhiều thành tựu to lớn. Khi nền kinh tế hội nhập phát triển mạnh mẽ thì việc đầu tƣ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là phần tất yếu gắn với sự phát triền kinh tế mạnh mẽ đó. Việc thu hút các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh đồng thời đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc là nhiệm vụ cấp thiết, trong đó Khu công nghiệp, khu chế xuất đã có những đóng góp tích cực, có vai trò quan trọng trong phát triển công nghiệp, phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phƣơng, giải quyết việc làm, góp phần hiện đại hóa kết cầu hạ tầng, nâng cao giá trị sản xuất công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế các địa phƣơng và cả nƣớc đảm bảo thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, thƣơng mại gắn với bảo đảm an ninh. Thời gian qua, Đảng và Nhà nƣớc ta đã ban hành và lãnh đạo tổ chức nhiều chủ trƣơng, chính sách góp phần quan trọng tạo nên những thành tựu phát triển công nghiệp đất nƣớc. Nghị quyết 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng cộng sản Việt Nam đã nhấn mạnh mục tiêu đến năm 2030 là “Xây dựng đƣợc một số cụm liên kết ngành công nghiệp, doanh nghiệp công nghiệp trong nƣớc có quy mô lớn, đa quốc gia, có năng lực cạnh tranh quốc tế” và “Bảo đảm gắn kết chặt chẽ giữa quy hoạch phát triển các ngành công nghiệp với chiến lƣợc tổng thể phát triển công nghiệp, giữa chiến lƣợc, quy hoạch phát triển các ngành công nghiệp với chiến lƣợc, quy hoạch phát triển các ngành kinh tế khác để hình thành các vùng công nghiệp, cụm liên kết ngành công nghiệp, Khu công nghiệp, các mạng sản xuất, chuỗi giá trị công nghiệp, trong đó cụm liên kết ngành công nghiệp là 1 trọng tâm”. Cùng với việc quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp tập trung và các khu chế xuất, nhà nƣớc còn quan tâm, quy hoạch đầu tƣ phát triển các Khu công nghiệp, góp phần thu hút nhà đầu tƣ, thay đổi cơ cấu kinh tế theo hƣớng tăng tỉ trọng công nghiệp, nâng sức cạnh tranh, giá tri gia tăng của công nghiệp và dần khẳng định vị thế nƣớc ta trong bản đồ địa kinh tế của khu vực và thế giới. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy để doanh nghiệp có thể triển khai thực hiện dự án đầu tƣ, việc tiếp cận đất đai là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp khi thực hiện, cơ chế chính sách, thủ tục hành chính còn nhiều vƣớng mắc, chƣa tháo gỡ kịp thời, nhất là trên lĩnh vực thuê đất, hợp đồng sử dụng đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng; các Khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay mới chỉ là thu hút, tập trung các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hợp tác xã, hộ kinh doanh cá thể ở địa phƣơng, ổn định cơ sở hạ tầng, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và khắc phục ô nhiễm môi trƣờng, ít có sự liên hệ hỗ trợ cho nhau trong chuỗi giá trị. Nhằm góp phần giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách, nhất là trên lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án, đề tài: “Quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Đề tài “Quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam” vẫn còn đang là một đề tài mới bởi nhiều vƣớng mắc trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp không chỉ gói gọn trong quy phạm pháp luật liên quan Luật đất đai, Luật doanh nghiệp mà còn cả Luật xây dựng, Luật đầu tƣ. Đây là một vấn đề mới nổi cộm và đang nhận đƣợc nhiều quan tâm của các chuyên gia, các nhà lập pháp và xã hội. Khá nhiều bài viết, bài nghiên cứu, phân tích, đánh 2 giá các vấn đề có liên quan ở các mức độ và phạm vi khác nhau. Tuy nhiên, các bài viết, bài nghiên cứu này hoặc chỉ mới phân tích, đánh giá riêng rẽ một vài khía cạnh của quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp trong đó có bao gồm việc giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp; hoặc chỉ mới dừng lại mang tính tổng hợp, nêu lên vấn đề. Đáng chú ý có Luận văn Thạc sỹ Luật học của các giả Nguyễn Doãn Cƣơng (2003): “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Xuân Trọng (2014): “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành”. Đây là một đề tài khá phổ biến và đã, đang là vấn đề nhức nhối của từng đối tƣợng đƣợc sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp nói riêng và với các chủ thể đƣợc sử dụng đất trong Khu công nghiệp nói chung cần một cơ chế đặc biết hơn mà phạm vi luận văn của tác giả chƣa đề cập tới. Luận văn Thạc sỹ Quản lý kinh tế của các giả Bùi Thi Hƣơng Giang (2016): “Quản lý nhà nước đối với các Cụm Công nghiệp trên địa bàn tỉnh Nghệ An”, Đại học kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội. Đề tài đã xây dựng khái quát đƣợc các tiêu chí đánh gia hiệu lực QLNN với các CCN dựa trên việc hệ thống hóa các lý luận về QLNN đối với các CCN. Tuy nhiên, đề tài mới chỉ dừng lại ở việc hệ thống hóa các lý luận, và thực trạng trên địa bản tỉnh Nghệ An chứ chƣa khái quát đƣợc phạm vi rộng hơn là Khu công nghiệp và chỉ đi sâu vào vấn đề quản lý nhà nƣớc đối với các Cụm công nghiệp. Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2012): “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội nhƣng tác giả mới dừng lại ở việc khái quát đƣợc các vấn đề pháp lý liên quan đến chủ đề “giao đất, cho 3 thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp”; chƣa nêu đƣợc rõ từng góc cạnh của việc giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp, nhất là việc giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu; và hơn hết đó là nhiều nội dung tác giả đƣa ra đã không còn phù hợp với thời điểm hiện tại trong bối cảnh có nhiều thay đổi về chính sách, quy định pháp luật và bản thân cơ cấu, tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp. Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Lê Ngọc Đoàn (2016): “Pháp luật về giao đất tại Việt Nam”, Trƣờng đại học Luật - Đại học Huế, tác giả cũng đã khái quát đƣợc lý luận chung về pháp luật về giao đất, nhƣng mới chỉ trên khía cạnh giao đất nói chung, chƣa có nhiều phần liên hệ thực tế và việc thi hành pháp luật tại các cơ quan công quyền. Luận án Tiến sĩ kiến trúc của tác giả Nguyễn Xuân Hinh (2003): “Quy hoạch xây dựng và phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong thời kỳ đổi mới” đã phân tích, đánh giá thực trạng phát triển các Khu công nghiệp Việt Nam và đề xuất giải pháp quy hoạch xây dựng nhằm phát triển các khu công nghiệp của Việt Nam trong thời kỳ đổi mới Luận án Tiến sĩ kinh tế của tác giả Trần Ngọc Hƣng (2004): “Giải pháp hoàn thiện và phát triển Khu công nghiệp ở Việt Nam” đã đƣa ra một loạt các giải pháp hoàn thiện và phát triển các Khu công nghiệp ở Việt Nam, trong đó các Khu công nghiệp quy mô nhỏ, các Cụm công nghiệp, Khu công nghiệp và khu chế xuất. Ngoài ra còn có tài liệu trong các hội nghị, hội thảo chuyên đề về các Khu công nghiệp nhƣ: Trần Duy Đông (2015): “Một số vấn đề về chính sách phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế theo Luật Đầu tư 2014 và định hướng chính sách đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035” đăng trên Tạp chí Khu công nghiệp Việt Nam, số tháng 7/2015 đã khái quát chính sách pháp luật 4 hiện hành về Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; những ƣu điểm và hạn chế trong quá trình xây dựng và phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; từ đó đề xuất định hƣớng phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035. Đây là một tài liệu mang tính nghiên cứu cao và là một nguồn tƣ liệu tham khảo quan trọng để phát triển nghiên cứu sâu hơn trong đề tài luận văn này. Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam đƣợc tổ chức bởi Phòng Thƣơng mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ tƣ pháp ngày 27/06/2018 đã lấy ý kiến về những bất cập, chồng chéo, vƣớng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của ngƣời dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh và các ý kiến góp ý của các tổ chức nhƣ Tổng Hội Xây dựng Việt Nam; tập đoàn Công nghiệp viễn thông quân đội Viettel; tập đoàn điện lực Việt Nam; tập đoàn viễn thông bƣu chính Việt Nam – VNPT. Đây là một tài liệu hay, các bài tham luận mang tính khái quát cao, là một nguồn tham khảo quan trọng để luận văn đƣợc hoàn thiện một cách sâu nhất có thể. Tọa đàm khoa học chủ đề “Những vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất và bảo vệ môi trường trong các khu công nghiệp ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” do bộ môn Luật Kinh doanh – Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức, diễn ra ngày 16/11/2019 tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội. 3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn nghiên cứu góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về Quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về pháp luật quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp từ đó chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam. 5 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau: - Hệ thống hóa nhằm làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam; - Đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam, chỉ ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về quản lý nhà nƣớc, cơ chế chính sách trong vấn đề quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam; - Đề xuất đƣợc những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tiến tới CNH-HĐH và hội nhập quốc tế của Việt Nam. 4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu trong phạm vi đề tài luận văn Thạc sĩ là các quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam; hệ thống các văn bản, quy định pháp luật về quyền sử dụng đất Khu công nghiệp và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất Khu công nghiệp. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Theo định nghĩa đƣợc đƣa ra trong từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học – Viện khoa học xã hội Việt Nam thì: “phƣơng pháp là cách thức 6 nhận thức, nghiên cứu hiện tƣợng của tự nhiên, đời sống xã hội”, qua đó, dƣới dạng nhận thức chung nhất, phƣơng pháp đƣợc hiểu là phƣơng thức giúp tìm hiểu sự vật, hiện tƣợng và quá trình. Trong bản Luận văn Thạc sĩ này, tác giả sử dụng những phƣơng pháp sau: - Phƣơng pháp luận trong thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu Chủ nghĩa duy vật lịch sử, các quy luật, nguyên tắc, phạm trù, khái niệm của triết học duy vật biện chứng và triết học duy vật lịch sử Nhƣ vậy, khi áp dụng phƣơng pháp luận vào nghiên cứu vấn đề “Quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp” đòi hỏi: Thứ nhất, vấn đề quyền sử dụng đất phải ở trong sự phát triển của nhà nƣớc và pháp luật trong từng thời kỳ lịch sử. Vì thế khi nghiên cứu vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp cần gắn với các điều kiện cụ thể, tức là phải cân nhắc tất cả những đặc điểm và điều kiện đặc thù của sự tồn tại, phát triển của thực tiễn trong giai đoạn phát triển của nhà nƣớc, của các quan hệ xã hội … Thứ hai, vấn đề quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp phải đặt trong mối quan hệ biện chứng với các yếu tố quy định chúng. Pháp luật quy định về quyền sử dụng đất Khu công nghiệp phải đƣợc xem xét trong mối quan hệ với cơ sở kinh tế - yếu tố quyết định nó, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng hiện nay thì càng phải chú ý tới mối quan hệ không thể tách rời giữa sự phát triển của doanh nghiệp và sự phát triển của nền kinh tế. - Phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, đánh giá, so sánh, tổng hợp đƣợc sử dụng để nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận chủ yếu của pháp luật về quyền sử dụng đất Khu công nghiệp (Chƣơng 1), đồng thời để đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam, chỉ ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về quản lý nhà nƣớc, cơ chế chính sách trong vấn đề quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt 7 Nam (Chƣơng 2) và đề xuất đƣợc những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tiền tới Công nghiệp hóa – hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của Việt Nam (Chƣơng 3). - Phƣơng pháp nghiên cứu khảo sát thực tế đƣợc sử dụng để đánh giá thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp ở Việt Nam và đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp ở Việt Nam. 6. Tính mới và những đóng góp của đề tài Là một công trình nghiên cứu khoa học về pháp luật quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam, luận văn đóng góp đƣợc một số kết quả nghiên cứu mới cơ bản nhƣ sau: - Luận văn góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất khu công nghiệp và pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp là một quyền tài sản mang tính đặc thù trong pháp luật về quyền sử dụng đất; - Luận văn đã phân tích rõ vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh giữa cơ quan nhà nƣớc với chủ thể sử dụng đất và giữa những chủ thể sử dụng đất với nhau trong các khu công nghiệp ở Việt Nam; - Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam và thực tiễn thi hàng, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế, làm rõ thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp ở Việt Nam. - Luận văn đã phân tích rõ định hƣớng hoàn thiện pháp luật, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp ở Việt Nam; 8 7. Cấu trúc luận văn Để ngƣời đọc có cách nhìn tổng quan nhất, ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 03 chƣơng bao gồm: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp và pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam; Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp và thực tiễn thi hành tại Việt Nam; Chương 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam. 9 CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 1.1. Một số vấn đề lý luận về khu công nghiệp và quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Đất khu công nghiệp đƣợc định nghĩa là: Đất làm mặt bằng để xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, công trình dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, kể cả các công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp đƣợc thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền [12, Phụ lục số 01 – Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tƣợng sử dụng đất, loại đối tƣợng quản lý đất]. Nhƣ vậy, Quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ cho sản xuất hàng công nghiệp và công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp. Quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp đƣợc hình thành dựa trên cơ sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai đƣợc thể hiện tại quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền hoặc phát sinh dựa trên quyết định thu hồi đất hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. 1.1.2. Nội dung quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Ngoài các quyền chung của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao đất, 10 cho thuê đất để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và/hoặc đầu tƣ vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp có những quyền sau: CÁC HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT Nội dung Quyền Giao đất có thu tiền sử dụng đất Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thời gian thuê Đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử Không đƣợc chuyển nhƣợng dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của quyền sử dụng đất. mình gắn liền với đất Tuy nhiên, khi chủ thể sử dụng đất tạo lập tài sản hợp pháp, đƣợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Chuyển nhƣợng và tài sản khác gắn liền với đất thì các chủ thể có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhƣợng tài sản gắn liền với đất Tặng cho Cho thuê Chủ đầu tƣ có quyền tặng cho quyền Tặng cho tài sản thuộc sở hữu sử dụng đất cho Nhà nƣớc; tặng cho của mình gắn liền với đất thuê, quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân ngƣời đƣợc tặng cho tài sản cƣ để xây dựng các công trình phục đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng thuê đất theo mục đích đã đƣợc cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất xác định; theo quy định của pháp luật. Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản Cho thuê tài sản thuộc sở hữu thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; 11 Đƣợc cho thuê Cho thuê lại quyền sử dụng đất lại quyền sử theo hình thức trả tiền thuê đất dụng đất, tài hàng năm đối với đất đã đƣợc sản thuộc sở xây dựng xong kết cấu hạ tầng hữu của mình trong trƣờng hợp đƣợc phép gắn liền với đất đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu Cho thuê lại công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Thế chấp Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, Thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản thuộc sở hữu của mình gắn của mình gắn liền với đất thuê liền với đất tại các tổ chức tín dụng. tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Góp vốn bằng tài sản thuộc sở tài sản thuộc sở hữu của mình gắn hữu của mình gắn liền với đất Góp vốn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh thuê; ngƣời nhận góp vốn bằng doanh với tổ chức, cá nhân, ngƣời tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cho thuê đất theo mục đích đã doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc đƣợc xác định. ngoài theo quy định của pháp luật. 1.1.3. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Từ định nghĩa nêu tại mục 1.1.1.1, có thể xác định quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp có những đặc điểm sau: Thứ nhất, đất khu công nghiệp chủ yếu là đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh Đất khu công nghiệp đƣợc sử dụng để làm mặt bằng xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ cho sản xuất hàng công nghiệp và công trình hạ tầng (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho 12 và nhà kho của Nhà đầu tƣ dự án trong khu công nghiệp) thuộc phạm vi khu công nghiệp. Cơ sở vật chất kỹ thuật đƣợc xây dựng phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, không phục vụ cho mục đích sinh sống của dân cƣ, kể cả những ngƣời làm việc trong khu công nghiệp. Thứ hai, chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp là các chủ thể kinh doanh Chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp là các Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Khu công nghiệp có những quy định bắt buộc tuân thủ đối với các chủ thể nhƣ doanh nghiệp, công ty thƣờng trú… trong khu công nghiệp. Thứ ba, đất khu công nghiệp được xác định ranh giới rõ ràng, phù hợp với quy hoạch Khu công nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh hàng công nghiệp, đƣợc tách riêng khỏi khu dân cƣ đƣợc quy hoạch thành một khu có những quy định cụ thể về xây dựng các tòa nhà, nhà máy, cũng nhƣ các dịch vụ: công trình công ích, viễn thông, cảnh quan, hệ thống giao thông,… Việc quy hoạch khu công nghiệp phải đảm bảo tổng thể và quy hoạch chi tiết, đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn về kỹ thuật và môi trƣờng nhƣ Bộ tiêu chuẩn về khí thải và tiếng ồn, Bộ tiêu chuẩn về cấp nƣớc sinh hoạt và nƣớc thải, Bộ quy chuẩn về giới hạn ô nhiễm trong đất và chất thải nguy hại…để đảm bảo an toàn, tránh các tác động tiêu cực đến sức khỏe, bảo vệ môi trƣờng một cách tối đa. Thứ tư, quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp có quy chế, phương hướng riêng, khác với các loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh khác Việc tập trung khu vực công nghiệp cũng giúp nhà nƣớc quản lý dễ 13 dàng hơn, đƣa ra đƣợc các chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tƣ, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trƣờng hiệu quả. 1.2. Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp 1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là một hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp sinh trong các hoạt động của các chủ thể tham gia xây dựng, kinh doanh, đầu tƣ, sản xuất trong quy hoạch khu công nghiệp liên quan đến quản lý, sử dụng đất. Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là một phần của pháp luật đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, có mối liên chặt chẽ với pháp luật về đầu tƣ, pháp luật thƣơng mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trƣờng, quan hệ pháp luật dân sự, quan hệ pháp luật hình sự, quan hệ pháp luật hành chính và quan hệ quốc tế đặt trong một ranh giới xác định là khu công nghiệp, phản ánh đƣợc sự phát triển của nền kinh tế, xã hội. Có thể định nghĩa khái niệm Pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp nhƣ sau: Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là tổng hợp những quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với các cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ trong sử dụng đất khu công nghiệp và giữa các cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ trong sử dụng đất khu công nghiệp với nhau. 14