Tài liệu Quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện thanh trì, hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI --------------- LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI ĐẶNG DUY ANH HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI --------------- LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã ngành: 8.34.01.01 QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI ĐẶNG DUY ANH HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS NGUYỄN KIM TRUY HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn của mình được thực hiện dựa vào hiểu biết và quá trình tìm tòi, cố gắng, thực hiện của bản thân và có sự hướng, giúp đỡ dẫn của Giáo viên hướng dẫn. Đề tài nghiên cứu không sao chép của bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực. Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019 Học viên thực hiện Đặng Duy Anh i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này ngoài sự cố gắng của bản thân tôi còn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến GS.TS Nguyễn Kim Truy, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô trong Ban giám hiệu, Viện sau đại học, Khoa quản trị kinh doanh, trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Trì các phòng chức năng, lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên môi trường huyện, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để hoàn thành đề tài nghiên cứu. Xin cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp. Hà Nội, tháng 10 năm 2019 Học viên thực hiện Đặng Duy Anh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ .................................................................................. vii PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN .............................................. 5 1.1. Đất đô thị và sử dụng đất đô thị .................................................................................... 5 1.1.1. Khái niệm đô thị ...................................................................................................... 5 1.1.2. Khái niệm đất đô thị ................................................................................................ 6 1.1.3. Phân loại đất đô thị .................................................................................................. 6 1.1.4. Sử dụng đất đô thị.................................................................................................... 8 1.2. Quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện ......................................................... 8 1.2.1. Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện ..................................... 8 1.2.2. Tiêu chí đánh giá quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện ..................... 18 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện ........ 19 1.3. Kinh nghiệm rút ra từ quản lý sử dụng đất đô thị trên một số địa bàn ............. 20 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai Thành phố Hà Nội........................................................................................................................ 20 1.3.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Nam Từ Liêm Thành phố Hà Nội............................................................................................................ 22 1.3.3. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận 7 Thành phố Hồ Chí Minh ........................................................................................................................... 23 1.3.4. Kinh nghiệm rút ra cho chính quyền huyện Thanh Trì trong quản lý sử dụng đất trên địa bàn ................................................................................................................. 25 Tiểu kết chương 1 .................................................................................................................. 26 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................................................................................. 27 2.1. Tổng quan về huyện Thanh Trì .................................................................................. 27 iii 2.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................................. 27 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................................... 29 2.2. Bộ máy quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền huyện Thanh Trì ............. 32 2.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì .............. 37 2.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì .......................................................................................... 37 2.3.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì .......................................................................................................................... 38 2.3.3. Giao đất, cho thuê đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì .............................. 43 2.3.4. Thu hồi đất để xây dựng đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì.......................... 43 2.3.5. Ban hành chính sách và kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị ................................................................................................................................. 45 2.3.6. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị................................... 47 2.3.7. Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị ................................................ 50 2.3.8. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị ....................................................................................... 51 2.4. Kết quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì .................... 51 2.4.1. Tỉ lệ đất trên địa bàn được quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị .................... 51 2.4.2. Tỉ lệ đất trên địa bàn được giao và cho thuê ....................................................... 52 2.4.3. Tỉ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.................... 52 2.4.4. Tỉ lệ đất trên địa bàn chưa đưa vào sử dụng: ...................................................... 52 2.4.5. Tỉ lệ đất trên địa bàn có hạ tầng ........................................................................... 52 2.4.6. Tỉ lệ đất được định giá .......................................................................................... 53 2.5. Đánh giá quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội ...................................................................................................................................... 53 2.5.1. Điểm mạnh trong quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì .. 53 2.5.2. Điểm yếu trong quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì. ..... 57 2.5.3. Nguyên nhân làm giảm hiệu quả trong quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì ............................................................................................................... 60 Tiểu kết chương 2 .................................................................................................................. 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI ....................................................... 64 iv 3.1. Định hướng hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì ............................................................................................................................... 64 3.2. Đối với công tác quản lý đô thị của huyện Thanh Trì ............................................ 66 3.3. Đối với công tác quy hoạch đô thị của huyện Thanh Trì....................................... 68 3.4 Hoàn thiện thể chế trong công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất đô thị ......... 73 3.4.1 Xây dựng đồng bộ thể chế, tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị........................ 73 3.4.2. Tăng cường nhiệm vụ và trách nhiệm của chính quyền đô thị ......................... 73 3.5. Định hướng và một số giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì đến năm 2025 ................................................................................. 73 3.5.1. Giải pháp hoàn thiện công tác đo đạc lập bản đồ địa chính ............................. 73 3.5.2 Giải pháp hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị........................... 74 3.5.3 Giải pháp về giao đất, cho thuê đất đô thị ............................................................ 77 3.5.4 Giải pháp về việc thu hồi đất để xây dựng đô thị ................................................ 77 3.5.5 Giải pháp về việc ban hành chính sách và kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng .. 77 3.5.6 Giải pháp về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị .............. 78 3.5.7 Giải pháp về làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị ............................... 78 3.5.8 Giải pháp về thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị........................................................................................................ 79 3.5.9 Giải pháp về bộ máy quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì.... 79 3.6. Một số kiến nghị với thành phố Hà Nội .................................................................... 79 Tiểu kết chương 3 .................................................................................................................. 81 KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................... 83 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC Bản đồ địa chính QLDĐ Quản lý đất đai GPMB Giải phóng mặt bằng TNMT Tài nguyên môi trường GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất TDTT Thể dục thể thao HSĐC Hồ sơ địa chính QLNN Quản lý Nhà nước KĐT Khu đô thị DN Doanh nghiệp SHĐĐ Sở hữu đất đai QSH Quyền sở hữu NSDĐ Người sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất khu vực phát triển đô thị ............................... 40 Bảng 2.2 Tổng hợp quy hoạch chi tiết sử dụng đất khu vực phát triển đô thị huyện Thanh Trì giai đoạn 2010-2015...................................................................................... 41 Bảng 2.3 Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất khu ở huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................................................. 42 Bảng 2.4: Tổng hợp các dự án thu hồi đất ............................................................................ 44 Bảng 2.5: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ................................ 49 Bảng 2.6: Kết quả đo đạc lập BĐĐC chính quy huyện Thanh Trì phân theo cấp xã....... 58 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1. Bộ máy quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì ................... 32 vii PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, một nước đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, khi vẫn còn nhiều người sống nhờ vào nông nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài, tăng cường bảo vệ môi trường đất đai, bảo đảm điều kiện để phát triển bền vững đất nước. Ở nước ta, với tổng diện tích đất liền tự nhiên khoảng 33 triệu ha và dân số khoảng gần 90,5 triệu người. Bình quân diện tích tự nhiên tính theo đầu người rất thấp. Cả nước có khoảng hơn 15 triệu hộ gia đình sinh sống ở vùng nông thôn, hơn 3 triệu hộ sống ở vùng đô thị với mức độ tăng trưởng dân số tự nhiên, chỉ số bình quân đất tự nhiên và đất nông nghiệp tính theo đầu người của nước ta trong tương lai còn giảm. Vì vậy, ngay sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất (30/4/1975) Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản lý sử dụng tài nguyên đất trên phạm vi lãnh thổ cả nước. Hiện nay trong quá trình thực hiện Luật đất đai nói chung và việc quản lý sử dụng đất đô thị nói riêng ở nước ta đang đặt ra nhiều thách thức to lớn. Sự phát triển năng động của kinh tế theo cơ chế thị trường làm nảy sinh các mâu thuẫn giữa nhận thức và hành động của người dân đối với việc thực thi pháp luật. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân là vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý. Huyện Thanh Trì do có vị trí địa lý và điều kiện kinh tế - xã hội thuận lợi, thành phố Hà Nội đã có chủ trương phát triển huyện Thanh Trì trở thành huyện có các dự án đô thị hoàn chỉnh và phát triển lên Quận vào năm 2020, do đó việc tăng cường công tác quản lý sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thanh Trì là yêu cầu rất cần thiết hiện nay. 1 Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đô thị ở trên địa bàn huyện Thanh Trì diễn biến như thế nào? Việc triển khai thực hiện các chủ trương các chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai còn gặp phải những khó khăn vướng mắc gì ? Tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai có diễn ra và đến mức nghiêm trọng chưa? Có vấn đề gì cần phải chú ý? Làm thế nào để giải quyết những khó khăn thiếu sót trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị? Đó là những vấn đề đặt ra có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn cần được giải quyết. Xuất phát từ những nội dung trên, tôi chọn vấn đề: “Quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì” làm đề tài nghiên cứu của mình. 2. Tổng quan nghiên cứu của đề tài Đề tài về quản lý đất đai đã có một số tác giả quan tâm, có thể kể đến như: Luận văn thạc sỹ kinh tế của Đinh Văn Thiện (2014) với đề tài “Quản lý Nhà nước về đất đai ở thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”. Trên cơ sở một số lý luận và thực tiễn công tác quản lý nhà đối với đất đai, luận văn nghiên cứu về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai của Chính quyền thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh; bài học từ thực tiễn ở một số huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh, trong nước rút ra cho thị xã Hồng Lĩnh về vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai. Bên cạnh đó luận văn thu thập đầy đủ, có hệ thống các thông tin, tư liệu về quản lý nhà nước đối với đất đai ở thị xã Hồng Lĩnh từ năm 2009 - 2013, phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, đánh giá những mặt được, những mặt tồn tại, hạn chế và phân tích nguyên nhân. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với đất đai được tốt hơn, nhằm góp phần vào sự phát triển thị xã Hồng Lĩnh nói riêng và tỉnh Hà Tĩnh nói chung. Luận văn thạc sỹ kinh tế của Ngô Tôn Thanh (2012) trường Đại học Đà Nẵng với đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”. Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý Nhà nước về đất đai, phân tích thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, từ đó rút ra những thành công và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định. Trên cơ cở đó luận văn đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định. 2 Luận văn thạc sỹ kinh tế của Dương Văn Hào (2014) trường Đại học Thái Nguyên với đề tài “Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên”. Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện, phân tích thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên, từ đó rút ra những thành công và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên. Trên cơ cở đó luận văn đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên. Võ Kim Cương (2010), Chính sách phát triển đô thị, NXB Xây dựng đã cho biết để nắm được các quy luật của hoạt động quản lý đô thị, trước hết phải nắm được các quy luật cơ bản của đô thị, trên từng lĩnh vực hoạt động của đô thị. Đó chính là khoa học về đô thị. Đây là một lĩnh vực tổng hợp, hầu như nó liên quan tới tất cả các lĩnh vực khoa học có liên quan tới đô thị. Nói khái quát nó là một mảng giao thoa của khoa học về kinh tế, xã hội, khoa học tự nhiên và môi trường. Tuy nhiên cho đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì. 3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện. - Phân tích thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015, từ đó chỉ rõ những điểm mạnh, điểm yếu trong quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì và nguyên nhân của những điểm yếu. - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn đến năm 2025. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì. - Phạm vi nghiên cứu + Về không gian: Nghiên cứu trên địa bàn huyện Thanh Trì. + Về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2011 – 2015 và đề xuất giải pháp cho giai đoạn đến năm 2025. 3 + Về khoa học: Nghiên cứu cả mặt lý luận và thực tiễn trong công tác quản lý, sử dụng đất đô thị ở huyện Thanh Trì. Nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị, xác định thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện trong công tác quản lý, sử dụng đất đô thị ở huyện Thanh Tri 5. Phương pháp nghiên cứu Bước 1: Hệ thống hóa lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng ở bước này là tổng hợp và mô hình hóa. Bước 2: Thu thập dữ liệu thứ cấp về kết quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì và các hoạt động quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2011-2015 thông qua các báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Trì. Bước 3: Xử lý dữ liệu thu được, phân tích thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì, từ đó chỉ ra điểm mạnh, điểm yếu trong quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì cũng như nguyên nhân của điểm yếu. Phương pháp đươc sử dụng ở bước này là thống kê, so sánh, phân tích và tổng hợp. Bước 4: Dựa trên các điểm yếu về quản lý quản lý sử dụng đất đô thị đã phát hiện đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn đến năm 2025. Phương pháp được sử dụng ở bước này là phương pháp phân tích và tổng hợp. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có kết cấu gồm 3 chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện. Chương 2: Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. 4 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 1.1. Đất đô thị và sử dụng đất đô thị 1.1.1. Khái niệm đô thị Đô thị là tên gọi chung các thành phố, phường, xã, thị trấn, và được hiểu là nơi tập trung dân cư đông đúc, là trung tâm của một vùng lãnh thổ với hoạt động kinh tế chủ yếu là công nghiệp và dịch vụ. Tuy nhiên có hai tiêu chí được sử dụng chung để định nghĩa một đô thị. Tiêu chí thứ nhất là "độ kết tự" (agglomeration) và tiêu chí thứ hai là "ngưỡng dân số" (population threshold ). Đó kết tụ biểu hiện mức độ tập trung các Công trình và nhà ở. Một khu vực nào đó được coi là đô thị khi các công trình và nhà ở phải kể sát nhau. Tuy nhiên sát cạnh nhau tới mức nào thì còn tùy điẻu kiện và cách xác định của mỗi nước. Ví dụ ở Pháp một ngôi nhà được coi là thuộc đô thị A nếu nó cách ngôi nhà gần nhất thuộc A dưới 200m. Ngưỡng dân số là số dân tối thiểu cư trú trong ranh giới đô thị ( được xác định bằng độ kết tụ nêu trên ). Cũng ở Pháp, một điểm dân cư được coi là đô thị khi số dân > 2 .000 người . Ở nước ta , Nghị định 72/ 2001/NĐ - CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và phin cấp quản lý đô thị đã đưa ra 5 tiêu chuẩn để xác định đô thị : 1. Là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành , có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, 2. Dân số > 4 . 000 người, 3. Lao động phi nông nghiệp > 65 %, 4. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đạt > 70 % mức tiêu chuẩn , quy chuẩn quy kfịnh đối với từng loại đô thị, 5 . Mật độ dân số đủ cao (tùy vùng). Ở Việt Nam tại các thành phố, xã, phường, thị trấn được xác định bằng ranh giới hành chính . Trong phạm vị hành chính đô thị theo cách xác định của nước ta bao gồm khu vực đô thị thuần khiết ( Nghị định 72 gọi là khu vực nội thành phố , nội thị 5 xã và thị trấn ) có độ kết tụ cao có thể hiểu như cách xác định ở các nước và khu vực nông thôn, nông nghiệp hay lâm nghiệp. Khu vực đất nông - lâm nghiệp bao quanh khu vực đô thị thuần khiết có ý nghĩa rất lớn đối với đô thị. Trên khu vực này thường bố trí các mảng xanh, các khoảng cách ly, các khu xử lý kỹ thuật, các khu vực dự trữ phát triển của đô thị. Hơn nữa việc phân loại theo Nghị định 72 nêu trên là để phục vụ việc phân cấp quản lý cho chính quyền các đô thị, nên việc lấy ranh giới hành chính và 5 tiêu chí nêu trên làm cơ sở là hợp lý . Tuy nhiên trong các bài toán về kinh tế - xã hội cần chú ý tới tính chất không thuần khiết của đô thị trong ranh giới hành chính nêu trên để có lời giải thích hợp. 1.1.2. Khái niệm đất đô thị Theo Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai của TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, nhà xuất bản Nông Nghiệp thì “Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, phường, thị trấn, được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng như quản lý đất đô thị”. Trên cơ sở đó, đất đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được đô thị hoá. Như vậy ranh giới đô thị và nông thôn chỉ là ranh giới pháp lý. 1.1.3. Phân loại đất đô thị 1.1.3.1. Căn cứ vào mục đích sử dụng Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân thành các loại sau đây: - Đất sử dụng vào mục đích công cộng Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất do Nhà nước quản lý không thu tiền sử dụng đất. Đất công cộng là những đất chỉ sử dụng vào mục đích công cộng như: xây dựng các công trình công cộng, đường giao thông, công viên, vỉa hè, sông suối... - Đất quốc phòng và an ninh Đất quốc phòng và an ninh là đất chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh như làm nhà công vụ, đất sử dụng làm trang trại tạm giam giữ... 6 - Đất ở Đất ở là đất dùng làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, sinh hoạt của nhân dân nông thôn và đô thị, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đang sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tạm thời xác định diện tích đất ở bằng hạn mức giao đất ở mới do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở còn phải thống kê theo mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. - Đất chuyên dùng Đất chuyên dùng là đất đang được sử dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở, gồm : đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng, đất di tích lịch sử và văn hoá, đất an ninh, quốc phòng, đất khai thác khoáng sản; đất làm nguyên liệu và vật liệu xây dựng, đất làm muối, đất nghĩa trang và nghĩa địa, đất chuyên dùng khác như đất dùng làm bãi thải công nghiệp, bãi để gỗ khai thác của lâm nghiệp... 1.1.3.2. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì bao gồm 3 loại sau: - Đất cho thuê Đất cho thuê là Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuế đất hàng năm trong các trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế, thuê đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, xây dựng cơ sở sản xuất.... xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng trụ sở làm việc. - Đất có thu tiền sử dụng Đất có thu tiền sử dụng là những trường hợp Nhà nước giao đất cho thu tiền sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. Xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 7 - Đất không thu tiền sử dụng Đất không thu tiền sử dụng là những người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. 1.1.4. Sử dụng đất đô thị 1.1.4.1. Khái niệm sử dụng đất đô thị Theo Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở của trường Đại học Kinh tế quốc dân do TS. Lê Đình Thắng chủ biên, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia thì “sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống các biện pháp kinh tế kỹ thuật, các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước”. 1.1.4.2. Yêu cầu sử dụng đất đô thị Như các loại đất khu vực khác, sử dụng đất đô thị đó là: sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả. Tuy nhiên đối với đất đô thị còn có những yêu cầu cơ bản sau: - Sử dụng đất đô thị phải đúng mục đích theo quy hoạch. - Sử dụng đất đô thị phải bảo đảm cảnh quan môi trường. - Sử dụng đất đô thị phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh hiện tượng phá đi làm lại. Bảo đảm tính bền vững ổn định của đô thị. - Sử dụng đất đô thị phải ứng dụng các kinh nghiệm và khoa học kỹ thuật để tạo ra một đô thị đẹp và phát triển bền vững. - Sự bố trí các khu đất trong đô thị phải phù hợp, đảm bảo thuận lợi cho sự giao lưu giữa các khu cũng như cả vùng với nhau. 1.2. Quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện 1.2.1. Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện 1.2.1.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị trên địa bàn huyện a. Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính của huyện Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nắm 8 được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đất đai. Điều tra, khảo sát, đo đạc được tiến hành dựa trên bản đồ gốc hoặc tài liệu sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở đó tiến hành xây dựng bản đồ địa chính. Huyện có nhiệm vụ tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, xác định địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính trên địa bàn mình quản lý với các huyện, huyện lân cận và giữa các xã, thị trấn trong huyện. b. Định giá các loại đất đô thị Giá trị đất được biểu hiện là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ nguồn đất đó. Giá đất phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Giá đất phụ thuộc vào vị trí thuận lợi của lô đất. Giá đất còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố sầm uất việc tăng dân số đô thị cũng làm tăng giá đất. Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau: - Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 5 loại: Đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V. Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 5 để xác định giá đất. - Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất,. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương. Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng như trên. Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho mỗi lô đất. 9 Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồng thời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn nhưng tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại. Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đất được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị cùng loại. Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ… làm giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác định lại loaị đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; thu tiền cho thuế đất; tính giá trị tài sẳn khi Nhà nước giao đất; đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi. Quyền hạn, trách nhiệm của huyện trong định giá đất: - Huyện có quyền chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương với “giá thị trường”, trình hội đồng nhân dân thành phố thông qua hàng năm để triển khai thực hiện. - Trách nhiệm định giá đất đô thị của huyện phải thực hiện theo quy định của Nhà nước. Huyện phải áp dụng đúng mức độ điều chỉnh không quá 1,2 lần so với bảng giá, không thấp hơn 0,8 lần của khung giá đối với đô thị chậm phát triển. 1.2.1.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện a. Quy hoạch xây dựng đô thị - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. - Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng của cấp dưới. - Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. 10 - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường. - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh. - Dân chủ và công khai. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó. Phương pháp, nhiệm vụ, quyền hạn của huyện trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn: Quy hoạch đô thị là một bộ phận của không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi của dân cư, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị. Công tác quy hoạch xây dựng đô thị tại huyện hiện nay phải đạt được 3 mục tiêu sau: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất mở rộng của xã hội. - Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người. - Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường. b. Kế hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện - Huyện ban hành các văn bản quy định về việc lập, quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, công trình không đăng ký trong kỳ kế hoạch (ngoại trừ cá công trình mang tính cấp bách vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Ban hành một số văn bản quy định riêng đối với từng vùng, từng khu vực đã được xác định mục đích theo hướng mở rộng, nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu công nghiệp, chợ và trung tâm hành chính các xã, xã, thị trấn... 11