Tài liệu Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠ THỊ THÚY QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠ THỊ THÚY QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học, độc lập của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn được tập hợp từ nhiều nguồn tài liệu và liên hệ thực tế, các thông tin trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của luận văn. Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018 Tác giả luận văn Tạ Thị Thúy ii LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Đỗ Thị Hồng Hạnh người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ Phòng Đào tạo, khoa Quản lý - Luật kinh tế, trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này. Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018 Tác giả luận văn Tạ Thị Thúy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii MỤC LỤC ......................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4 5. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 4 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT................................................................................ 5 1.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................ 5 1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 5 1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 8 1.1.3. Thị trường đất đai .................................................................................... 9 1.2. Quản lý nhà nước về giá đất..................................................................... 13 1.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất ................................................. 13 1.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng bảng giá đất .................................................................................. 14 1.2.3. Định giá đất cụ thể ................................................................................ 15 1.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 20 1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 23 1.4. Những yếu tố tác động đến giá đất .......................................................... 23 1.4.1. Yếu tố thông thường ............................................................................. 23 1.4.2. Yếu tố khu vực ...................................................................................... 25 iv 1.4.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................ 26 1.4.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 26 1.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất ........................ 26 1.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên........................................................................................... 27 1.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh ........................................... 27 1.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất ....... 29 Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 31 2.1. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 31 2.2. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31 2.2.1.Chọn điểm nghiên cứu ........................................................................... 31 2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu ................................................................... 32 2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 34 2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu .............................................................. 35 2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ............................................................. 36 2.3.1 Nhóm chỉ tiêu về loại hình đất đai gồm ................................................. 36 2.3.2. Nhóm chỉ tiêu về giá đất ....................................................................... 37 Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ............................................... 38 3.1. Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên .................................. 38 3.1.1. Vị trí địa lý, quy mô, diện tích .............................................................. 38 3.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu ..................................................... 40 3.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 41 3.1.4. Tài nguyên ............................................................................................. 41 3.1.5. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 43 3.1.6. Môi trường nhân lực.............................................................................. 47 3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Thái Nguyên ............... 47 3.2.1. Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Thái Nguyên ................................. 47 v 3.2.2. Công tác cấp GCNQSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính ................ 48 3.2.3. Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................ 50 3.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ............................................................................................ 52 3.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất ............................................................. 55 3.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ....................................................... 60 3.2.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai .................................................... 60 3.2.8. Công tác thanh kiểm tra, giám sát về đất đai ........................................ 63 3.3.Thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......... 65 3.3.1. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................ 65 3.3.2.Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên ....................... 76 3.3.3. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................ 93 3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ...... 99 3.4. Kết quả khảo sát công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................................... 102 3.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên . 105 Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ........... 109 4.1. Quan điểm, định hướng quản lý nhà nước về giá đất của Tỉnh Thái Nguyên . 109 4.2. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới .................. 111 4.3. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....................................................... 113 4.3.1. Về khung giá đất ................................................................................. 113 4.3.2. Về bảng giá đất.................................................................................... 114 4.3.3.Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất........................................... 116 4.3.4. Về tổ chức định giá đất ....................................................................... 116 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 119 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 123 PHỤ LỤC ...................................................................................................... 124 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC Bộ Tài chính BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HĐTĐ Hội đồng thẩm định KHĐT Kế hoạch đầu tư NĐ Nghị định NQ Nghị quyết P Phường QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng TNMT Tài nguyên môi trường TP Thành phố TPTN Thành phố Thái Nguyên TT Thông tư TT Trung tâm TX Thị xã UBDT Ủy ban dân tộc UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam Đồng VPHC Vi phạm hành chính VT Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2015 ....................... 39 Bảng 3.2: Kết quả công tác cấp GCN quyền sử dụng đất qua 3 năm 2014-2016 ................................................................................... 49 Bảng 3.3: Kết quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng tại tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................. 51 Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả công táccho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016...................................................... 54 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Nguyên giai đoạn 2014-2016 ... 56 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thu ngân sách từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................ 62 Bảng 3.7: Kết quả thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnhgiai đoạn 2014-2016 ...................................................... 64 Bảng 3.8: Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính Phủ ban hành ............................................................................... 65 Bảng 3.9: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ... 66 Bảng 3.10: Bảng giá đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................................... 67 Bảng 3.11: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................... 69 Bảng 3.12: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................... 72 Bảng 3.13: Giá đất ở theo bảng giá thị trườngmột số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........................................................... 73 Bảng 3.14: So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......................... 74 Bảng 3.15: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....... 99 viii Bảng 3.16: Kết quả điều tra công tác quản lý nhà nước về giá đất đối với tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 102 Bảng 3.17: Kết quả điều tra về cơ chế, các văn bản pháp luật quản lý Giá đất đối với tỉnh Thái Nguyên ............................................. 103 Bảng 3.18. Kết quả điều tra trình độ cán bộ quản lý về giá đất của tỉnh Thái Nguyên.............................................................................. 104 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các công trình giao thông, các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập trung... đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được nhiệm vụ và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật. Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Qua phân tích và tổng hợp, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Ðây là một kẽ hở kích thích cơ chế xin - cho đất, 2 là một trong những nguyên nhân làm hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng, chống tham nhũng về đất đai. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng giá đất có sự chênh lệch như vậy diễn ra là do cho đến nay trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn các địa phương vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất, làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có quy định cụ thể cho hoạt động của các doanh nghiệp định giá đất, song vẫn chưa có quy định cụ thể về vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong hệ thống quản lý nhà nước về giá đất. Thái Nguyên là một tỉnh ở đông bắc Việt Nam, tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực đông bắc hay cả Vùng trung du và miền núi phía bắc.Từ khi được tái lập vào năm 1997 đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Hiện nay, định giá đất là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỉ qua.Định giá đất đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, các vấn đề về định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc. Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường. Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái 3 Nguyên nói riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học kinh tế & Quản trị kinh doanh- Đại học Thái Nguyên và TS. Đỗ Thị Hồng Hạnh tôi lựa chọn đề tài luận văn cao học của mình là “Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung Phân tích, đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn tại trong công tác này. Qua đó đề ra những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Mục tiêu cụ thể Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về giá đất; Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập được trong khoảng thời gian từ năm 2014-2016; Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung và hình thức Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 4 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan, đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất. Làm tài liệu tham khảo cho các học viên khóa sau. * Ý nghĩa trong thực tiễn: Luận văn phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh. Chính vì vậy tài liệu này có thể tham khảo để: Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh cho các đối tượng cần thông tin. Làm tài liệu tham khảo cho các Nhà quản lý của tỉnh Thái Nguyên tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện hơn trong Quản lý nhà nước về giá đất. 5. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, kết cấu luận văn bao gồm 4 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn Quản lý nhà nước về giá đất. Chương 2: Phương pháp nghiên cứu. Chương 3: Thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Chương 4: Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 5 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Giá đất “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (theo Luật đất đai 2003). “Đất đai là sản phẩm phi nông nghiệp, bản thân nó không có giá trị.Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai.Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định”. Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản lý về đất đai mà hình thành. Thông thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường (Theo giáo trình Định giá đất). Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất. Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, 6 vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. 1.1.1.1. Giá đất do Nhà nước quy định - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy định thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. 7 - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. 1.1.1.2. Giá đất thị trường Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực - Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. - Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên xuống một cách tự phát theo tình hìnhcung cầu trên thị trường.Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và thường được nhà nước điều tiết ở tầm vĩ mô. - Giá cả thị trường cũng là biểu hiện tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại 8 hàng, từng lúc,từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất, chất lượng. - Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát. - Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát. Giá trị thị trường - Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường không phải là giá trị cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa. Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyện nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định. Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: - Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua. - Mục đích của người mua và bán đất. - Nhu cầu về đất đai của thị trường. - Tác động của môi trường sống và xã hội. - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. 1.1.2. Định giá đất Khái niệm Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào 9 những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất (Theo giáo trình Định giá đất). * Định giá đất hàng loạt Định giá đất hàng loạt là mô hình định giá hệ thống một hay nhiều thửa đất cùng loại đất hoặc một hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) tại một thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm tra thống kê. Mục đích của định giá hàng loạt là nhằm xác định giá của tất cả các thửađất và tài sản gắn liền với thửa đất đó có trong một khu vực, một địa phương nhất định nhằm phục vụ việc thu thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Thông thường kỳ của định giá hàng loạt do pháp luật của mỗi nước quy định trên cơ sở chế độ thu thuế của Nhà nước đó. * Định giá đất cụ thể (cá biệt) Song song với hoạt động định giá đất hàng loạt do Nhà nước tổ chức thực hiện nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất còn có hoạt động định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một hoặc một số thửa đất, khu đất nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân. Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản. 1.1.3. Thị trường đất đai a.Khái niệm Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị 10 trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường nước ta (Theo giáo trình Định giá đất). b. Yếu tố cấu thành Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại c. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế. Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.