Tài liệu Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- BÙI HUY TƢỞNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- BÙI HUY TƢỞNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN MINH YẾN Hà Nội – 2017 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều đƣợc trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Hà Nội, ngày tháng 02 năm 2018 Tác giả Bùi Huy Tƣởng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đƣợc công trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản thân , tác giả còn nhận đƣợc sự giúp đ ỡ rấ t lớn tƣ̀ TS . Trần Minh Yến, ngƣời đã luôn quan tâm , trách nhiệm và nhiệt tình hƣớng dẫn , giúp đỡ, động viên tác giả trong quá trình thực hiện nghiên cƣ́u của mình. Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới TS. Trần Minh Yến. Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các thầy , cô trong Khoa Kinh tế Chính trị, Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, các cán bộ - Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tƣ và Cục Thống kê thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tác giả trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn của mình. Tác giả xin chân thành cảm ơn tấ t cả ba ̣n bè , ngƣời thân đã giúp tác giả thƣ̣c hiê ̣n luận văn này. Để đạt đƣợc nhƣ̃ng k ết quả nghiên cứu tố t hơn trong tƣơng lai , tác giả rất mong tiế p tu ̣c nh ận đƣợc sự hƣớng dẫn, giúp đỡ của các nhà chuyên môn, của các thầy cô trong Khoa Kinh tế chính trị, Trƣờng Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội về phƣơng pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học và hợp lý. Xin chân thành cám ơn. Hà Nội, ngày tháng 02 năm 2018 Tác giả Bùi Huy Tƣởng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ i DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ ..................................................................... ii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1 ................................................................................................................5 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN CẤP TỈNH ................................5 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ......................................................................5 1.1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ...............................................5 1.1.2. Những kết quả chủ yếu của các công trình nghiên cứu và khoảng trống trong nghiên cứu ........................................................................................................8 1.2. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh ...........................................................10 1.2.1. Các khái niệm cơ bản .....................................................................................10 1.2.2. Sự cần thiết của quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh ...........................................................16 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh ......................................................................19 1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh ..........................................22 1.2.5. Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh ...........................................................29 1.3. Kinh nghiệm của một số tỉnh, thành phố trong quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp và bài học rút ra cho thành phố Hà Nội .....................................................................................................36 1.3.1. Kinh nghiệm của một số tỉnh .........................................................................36 1.3.2. Bài học rút ra cho thành phố Hà Nội .............................................................38 CHƢƠNG 2 ..............................................................................................................40 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................40 2.1. Phƣơng pháp thu thập thông tin, dữ liệu, số liệu ...........................................40 2.2. Phƣơng pháp xử lý thông tin, dữ liệu, số liệu ................................................40 2.2.1. Phƣơng pháp phân tổ thống kê.......................................................................40 2.2.2. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp ..................................................................40 2.2.3. Phƣơng pháp so sánh .....................................................................................41 2.2.4. Các phƣơng pháp khác ...................................................................................41 CHƢƠNG 3 ..............................................................................................................42 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .........................42 3.1. Tổng quan về kinh tế - xã hội và thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội .....................................................................42 3.1.1. Tổng quan về kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội ....................................42 3.1.2. Khái quát về thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội ............................................................................................................45 3.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội ................................................53 3.2.1. Xây dựng và ban hành các kế hoạch, cơ chế chính sách ...............................53 3.2.2. Tổ chức triển khai kế hoạch, thực hiện cơ chế chính sách ............................58 3.2.3. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp ........................................................................................................67 3.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội ..........................................................69 3.3.1. Những kết quả chủ yếu ..................................................................................69 3.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ................................................................................72 CHƢƠNG 4 ..............................................................................................................79 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..........................................................................79 4.1. Bối cảnh mới và ảnh hƣởng của nó đến quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.......................79 4.2. Quan điểm, định hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội .....................................80 4.2.1. Quan điểm hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội ..............................................................80 4.2.2. Định hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội ................................................82 4.3. Các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.......................83 4.3.1. Hoàn thiện các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp ............................................................................83 4.3.2. Tổ chức bộ máy quản lý thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp 85 4.3.3. Tăng cƣờng công tác điều hành việc thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách thông qua việc thực hiện hiệu quả các biện pháp hỗ trợ thị trƣờng ...............85 4.3.4. Tăng cƣờng thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng ...............................................................................88 4.3.5. Nâng cao năng lực, trình độ đội ngũ quản lý thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội ..........................................................88 4.3.6. Tăng cƣờng phối hợp giữa các cấp, các ngành ở thành phố Hà Nội trong quản lý ............................................................................................................89 KẾT LUẬN ...............................................................................................................90 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................92 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu 1 2 3 4 HĐND TNHH MTV UBND VAT Nguyên nghĩa Hội đồng nhân dân Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Ủy ban Nhân dân Thuế giá trị gia tăng i DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ 1. STT Danh mục bảng biểu Bảng 1 Bảng 3.1 2 Bảng 3.2 3 Bảng 3.3 4 Bảng 4.1 2. STT 1 Nội dung Cơ cấu tổng sản phẩm trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2009-2015 (đơn vị tính %) Phân bố các doanh nghiệp công nghiệp tại các tỉnh, thành Giá tham khảo một số dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 Các chỉ tiêu phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 Trang 42 44 49-50 78 Danh mục hình vẽ Hình Hình 3.1 Nội dung Bản đồ thành phố Hà Nội ii Trang 41 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nƣớc ta đang trong thời kỳ phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các công ty, khu công nghiệp, nhà máy đƣợc xây dựng ở nhiều nơi nhƣng tập trung chủ yếu ở những thành phố, khu đô thị lớn, nơi có điều kiện phát triển kinh tế thuận lợi. Kéo theo đó, lực lƣợng lao động từ miền núi, nông thôn, ngoại thành cũng dồn về đây để tìm việc làm và sinh sống. Lực lƣợng lao động di cƣ này chiếm tỷ lệ không nhỏ và ngày càng tăng đã đặt ra bài toán cho các thành phố, khu đô thị lớn phải giải quyết về đảm bảo điều kiện cƣ trú, lƣu trú đi kèm với phát triển kinh tế - chính trị - xã hội một cách bền vững. Hà Nội là thủ đô của đất nƣớc, là trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội của cả nƣớc. Từ lâu, quy hoạch thành phố với tầm nhìn xa đã đƣợc UBND thành phố đặc biệt quan tâm, chú trọng với nhiều quỹ đất đƣợc quy hoạch để xây nhà ở, nhà chung cƣ, cơ sở hạ tầng đồng bộ trong đó có quỹ đất dành để xây nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp nhằm giải quyết bài toán cƣ trú, lƣu trú nói trên. Tuy nhiên do mật độ dân số tập trung cao, tốc độ đô thị hóa cao trong khi tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng còn chậm, khả năng áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến còn hạn chế dẫn đến nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp nói riêng chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế. Một vấn đề đặt ra nữa là số dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp chiếm tỷ lệ nhỏ so với nhà ở và chung cƣ thƣơng mại, chung cƣ cao cấp; số lƣợng công ty xây dựng các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp vừa thiếu, vừa yếu càng làm gia tăng khoảng cách chênh lệch cung cầu của thị trƣờng này theo thời gian. Ổn định kinh tế - chính trị - xã hội cho nhân dân thủ đô nói chung và ổn định đời sống cho lực lƣợng lao động có thu nhập thấp nói riêng là góp phần cho phát triển đất nƣớc bền vững. Do đó học viên lựa chọn đề tài “Quản 1 lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội” để làm đề tài luận văn thạc sĩ, chuyên ngành Quản lý kinh tế, chƣơng trình định hƣớng ứng dụng. 2. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn đƣợc thực hiện nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu:UBND thành phố Hà Nội cần phải làm gì và làm nhƣ thế nào để hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn? 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trênđịa bàn thành phố Hà Nội. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Các nhiệm vụ cụ thể của nghiên cứu đƣợc xác định nhƣ sau: Thứ nhất: Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh. Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấptại thành phố Hà Nội. Thứ ba: Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ đi sâu vào phân tích quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại địa bàn cấp tỉnh, cụ thể là quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho 2 ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội. Phạm vi thời gian:Nghiên cứu phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011-2017, các giải pháp hoàn thiện công tác này đƣợc đề xuất cho giai đoạn 2018-2020. Phạm vi nội dung:Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp có những nội dung tƣơng đồng với quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản đƣợc quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian và điều kiện nghiên cứu, tác giả chỉ tập trung phân tích những nội dung quan trọng và phù hợp nhất đối với chủ thể quản lý là UBND cấp tỉnh, cụ thể là các nội dung về xây dựng kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn, về tổ chức thực hiện kế hoạch và cơ chế chính sách và về thanh tra, kiểm tra việc thực hiện kế hoạch và cơ chế chính sách đó trên địa bàn thành phố Hà Nội. 5. Kết cấu củaluận văn Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và tài liệu tham khảo, nô ̣i dung luâ ̣n văn đƣợc chia thành 4 chƣơng: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh. Chương 2: Phƣơng pháp và thiết kế nghiên cứu. Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. 3 Chương 4: Quan điểm, định hƣớng và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN CẤP TỈNH 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mai Hồng Thuận với luận văn “Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội” đã trình bàycơ sở lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội, cơ sở thực tiễn dựa trên kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng và thành phố Seoul - Hàn Quốc. Luận văn đã phân tích và đánh giá thực trạng các chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ 20062014 dựa trên các số liệu và dẫn chứng trong việc thực thi các chính sách quy hoạch, chính sách tài chính, chính sách thu hút đầu tƣ và chính sách hỗ trợ ngƣời dân tiếp cận nhà ở xã hội. Luận văn gợi ý một số giải pháp cho thành phố Hà Nội để hoàn thiện khung chính sách, giải pháp tổ chức thực hiện chính sách ở các nhiệm vụ nhƣ: (i) hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất; (ii) phát triển hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ; (iii) tạo cơ chế thoáng cho các chính sách đầu tư; (iv) xây dựng hệ thống tài chính đúng đắn và hiệu quả; (v) xây dựng một đơn vị độc lập quản lý các vấn đề phát triển nhà ở và (vi) đơn giản hóa thủ tục hành chính. Trung tâm tƣ vấn nghiên cứu phát triển miền Trung với báo cáo kỹ thuật “Thúc đẩy tham vấn ý kiến Luật Nhà ở (sửa đổi) thông qua nghiên cứu thực trạng nhà ở của hộ phụ nữ nghèo, đơn thân, đang nuôi con nhỏ tại các thành phố Đà Nẵng, Quảng Ngãi và Quy Nhơn” đã trình bày chi tiết đặc điểm kinh tế - xã hội từ tình hình phát triển kinh tế, đặc điểm xã hội, quá trình đô thị hóa cho tới tình trạng nghèo đô thị của ba thành phố. Báo cáo nêu lên thực trạng và đánh giá kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở cho 5 phụ nữ nghèo, đơn thân và đang nuôi con nhỏ tại ba thành phố đồng thời bổ sung dẫn chứng từ kết quả khảo sát tình trạng nhà ở của nhóm đối tƣợng nói trên từ đó rút ra các bài học kinh nghiệm trong thực thi chính sách hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo đó là: (i) tăng cường sự tham gia của doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội; (ii) khai thác nguồn vốn quỹ tiết kiệm để phát triển nhà ở xã hội; (iii) chú trọng đến phương thức triển khai chương trình hỗ trợ nhà ở cho người nghèo; (iv) xây dựng chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê và (v) kinh nghiệm thực hiện của thành phố Đà Nẵng qua việc thực thi chính sách ưu tiên cấp nhà, chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà, hỗ trợ thủ tục và khả năng tiếp cận thông tin về nhà ở xã hội, những hạn chế trong quá trình triển khai và thực hiện chính sách của thành phố Đà Nẵng. Lê Anh với luận án“Thực thi chính sách an sinh xã hội ở thành phố Đà Nẵng hiện nay - thực trạng và giải pháp” đã trình bày vềcông cụ tín dụng của ngân hàng thƣơng mại - một công cụ quan trọng trong giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam. Luận án đã chứng minh phát triển tín dụng nhà ở tác động tích cực đến cả hoạt động đầu tƣ và xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản và hoạt động cho vay mua nhà của đối tƣợng thu nhập trung bình và thấp thông qua các ngân hàng thƣơng mại. Bằng cách phân tích sâu về lý thuyết tín dụng và khảo sát thực tế cán bộ quản lý, cán bộ tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã xác định đƣợc xu hƣớng cho vay mua nhà của các ngân hàng thƣơng mại đối với đối tƣợng cho vay là ngƣời thu nhập trung bình và thấp đồng thời kết luận rằng có rất nhiều yếu tố từ các yếu tố bên ngoài, các yếu tố bên trong ngân hàng thƣơng mại, yếu tố về giá trị khoản vay cho tới yếu tố liên quan đến năng lực ngƣời đi vay ảnh hƣởng đến quyết định cho vay của các ngân hàng. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho 6 ngƣời thu nhập trung bình và thấp theo bốn hƣớng: (i) nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp; (ii) các vấn đề cần quan tâm trong khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp; (iii) đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian trong việc khuyến khích các ngân hàng thương mại phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam và (iv) vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp. Lê Lan Hƣơng với nghiên cứu“Xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở xã hội Việt Nam”đã trình bày một số hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở của một số quốc gia phát triển nhƣ Pháp, Thụy Sĩ, Anh, Bồ Đào Nha, Ấn Độ và Hàn Quốc từ đó dẫn ra các kinh nghiệm và định hƣớng xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở xã hội phù hợp cho Việt Nam. Nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của việc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở xã hội, cách thức xây dựng hệ thống tiêu chí, các nhóm tiêu chí và trình bày trình tự xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá giải pháp xây dựng nhà ở xã hội của Việt Nam. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng với nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”đã cung cấp cơ sở thực tiễn về quản lý và phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại một số nƣớc châu Á đó là: (i) Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, … để chủ động bình ổn thị trường; (ii) cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ tối đa số người lao động có thể tạo lập nhà ở. 7 Nguyễn Văn Trình với bài viết“Phát triển phân khúc thị trường nhà ở cho cư dân thu nhập thấp và trung bình”đã chứng minh cần đẩy mạnh thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp phát triển vì đây là không chỉ là xu hƣớng tất yếu mà còn là một nhiệm vụ an sinh xã hội và đang đƣợc Chính phủ ƣu tiên với nhiều chính sách thúc đẩy. Bài viết gợi mở dƣới góc độ quản lý nhà nƣớc các chính sách về đất đai, tài chính đất đai, tín dụng, đồng thời gợi ý Chính phủ cùng triển khai phát triển thị trƣờng này và cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. 1.1.2. Những kết quả chủ yếu của các công trình nghiên cứu và khoảng trống trong nghiên cứu Từ những công trình nghiên cứu đƣợc đề cập, có thể thấy rằng về cơ bản các nghiên cứu đã đề cập đƣợc những nội dung lý luận và thực tiễn về chính sách phát triển nhà ở xã hội ở cả cấp quốc gia và cấp tỉnh. Qua các công trình đó có thể rút ra các nội dung sau đây: Thứ nhất, chính sách an sinh xã hội nói chung và chính sách phát triển nhà ở xã hội nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực của các tỉnh hƣớng tới để phát triển nhanh và bền vững; các chính sách này phải đƣợc đặt ngang tầm với các chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với phát triển kinh tế, phù hợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực của địa phƣơng trong từng thời kỳ. Những nghiên cứu này là tài liệu tham khảo để tác giả luận chứng, làm rõ những nội dung cơ bản của quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh. Các công trình nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là những tham khảo để tác giả làm rõ sự cần thiết, đặc điểm, vai trò, nội dung và các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng này, từ đó đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tới UBND thành phố Hà Nội. 8 Thứ hai, các công trình nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội nói chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng đi sâu vào việc nghiên cứu chỉ một công cụ của Nhà nƣớc là chính sách xã hội trong hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nƣớc nhƣ: khung thể chế và pháp luật, quy hoạch vĩ mô, chính sách kinh tế - tài chính và công cụ hành chính, …Trong khi đó, một số công trình khác nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp thƣờng chỉ xem xét thị trƣờng này về khía cạnh hiệu quả kinh tế và coi nó là một bộ phận ít đƣợc quan tâm đầy đủ của thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu này là tài liệu tham khảo quý giá, để tác giả hoàn thiện nội dung quản lý nhà nƣớc và đánh giá đƣợc các nhân tố ảnh hƣởng tới quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. Nhƣ đã phân tích ở trên, có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về nhà ở xã hội, thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, tuy nhiên đến nay chƣa có công trình nghiên cứu nào đánh giá quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tạithành phố Hà Nội một cách trực tiếp và đầy đủ. Với quan điểm phát triển bền vững: “Kết hợp phát triển kinh tế với thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên, nâng cao chất lượng cuộc sống, giải quyết tốt các vấn đề an sinh xã hội” để phấn đấu xây dựng thành phố Hà Nội trở thành “một thành phố có môi trường đô thị văn minh và giàu tính nhân văn, có thiên nhiên trong lành và đời sống văn hóa cao, làm giàu bằng kinh tế tri thức; một trong những thành phố hài hòa, thân thiện, an bình; một thành phố hấp dẫn và đáng sống”; việc phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấptại thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất cácgiải pháp hoàn thiện công tác nàylà quan trọng và cần thiết. 9 Đề tài luận văn “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội”có sự tiếp thu, chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình trƣớc đó, đồng thời có những kiến giải riêng về những vấn đề đang đặt ra từ góc nhìn quản lý kinh tế: Nhìn nhận vai trò quản lý nhà nƣớc của UBND thành phố Hà Nội tới thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp thông qua việc xây dựng kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trƣờng này, việc tổ chức thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách và việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trƣờng này, góp phần vào phát triển kinh tế và ổn định xã hội chung của thành phố Hà Nội. Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu, tác giả sẽ triển khai những nội dung chủ yếu sau: Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh. Thứ hai, phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nộitrong thời gian qua. Thứ ba, xác định quan điểm, định hƣớng và đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tạithành phố Hà Nội. 1.2. 1.2.1. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh Các khái niệm cơ bản 1.2.1.1. Người có thu nhập thấp Ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời có thu nhập tƣơng đối ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở, nhƣng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nƣớc về vay vốn dài hạn hoặc trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả). Ngƣời có thu nhập thấp gồm: (i) công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống); (ii) giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận 10 giảng viên trường đại học, cao đẳng; (iii) cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống); (iv) công nhân các nhà máy; (v) dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị, dân cư tại các khu tái định cư. Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu ngƣời có thu nhập thấp bao gồm các đối tƣợng là: (i) công nhân các khu công nghiệp; (ii) người dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị, khu dân cư và khu tái định cư. 1.2.1.2. Nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là một bộ phận của nhà ở xã hội mà đối tƣợng của nó đƣợc thu hẹp đó là: Ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. Nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp mang tính chất xã hội và tính chất kinh tế. Nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là hết sức cần thiết do đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp thƣờng không có điều kiện tự tạo lập nhà ở nếu không có sự hỗ trợ của nhà nƣớc. Nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp giải quyết bức xúc về vấn đề nhà ở và góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất và kinh doanh, kích cầu đầu tƣ và tiêu dùng, đảm bảo an sinh xã hội. 1.2.1.3. Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp a) Khái niệm về thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp Thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc hiểu là nơi mà ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời bán nhà ở thu nhập thấp giao dịch với nhau. Ngƣời mua và ngƣời bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (ngƣời môi giới) hoặc thông qua phƣơng tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả nhà ở đƣợc xác định. 11