Tài liệu Quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp vinaconex xuân mai, thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NGUYỄN HỮU QUYỀN QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH Hà Nội - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI -------------------------------------------- NGUYỄN HỮU QUYỀN KHÓA 2017 - 2019 QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình Mã số: 60.58. 01.06 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HUY DẦN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN Hà Nội – 2019 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa học cũng như luận văn này, tác giả đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo, các nhà khoa học và đồng nghiệp. Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS.KTS.Nguyễn Huy Dần, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên và chỉ bảo tác giả trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Xin trân trọng cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Hội đồng Khoa học đã đóng góp những ý kiến, định hướng quý báu để luận văn được hoàn thành tốt đẹp. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, Khoa Sau đại học và các phòng, ban liên quan cùng tập thể giảng viên, cán bộ của Nhà trường đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình tác giả học tập và nghiên cứu. Sau cùng, xin cảm ơn các bạn đồng nghiệp - những người đã đóng góp rất nhiều công sức cho sự thành công của luận văn. Xin trân trọng cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Hữu Quyền MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các hình vẽ, sơ đồ, đồ thị Danh mục các bảng, biểu MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1 Sự cần thiết, lý do chọn đề tài......................................................................... 1 Mục đích nghiên cứu. ..................................................................................... 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ................................................................. 3 Nội dung nghiên cứu: ..................................................................................... 3 Phương pháp nghiên cứu. ............................................................................... 4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. ....................................................... 4 Những khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong đề tài. .......................................... 5 NỘI DUNG ................................................................................................... 9 CHƯƠNG I: ................................................................................................. 9 THỰC TRẠNG VỀ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC. ..................................................................................... 9 1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc............................................................................................................... 9 1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ...................................................................... 13 1.2.1. Sự hình thành các khu nhà ở cho người thu nhập tấp tại tỉnh Vĩnh Phúc.---------------------------------------------------------------------------------- 13 1.2.2 Định hướng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Vĩnh Phúc.---------------------------------------------------------------------------------- 18 1.2.3. Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Vĩnh Phúc: ……………………………………………………………………….. 19 1.2.4. Nguồn vốn thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Vĩnh Phúc: ....................................................................................... 20 1.3. Thực trạng dự án nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc.................................................................................. 23 1.3.1. Tổng quan dự án chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ------------------------------------------------------------ 23 1.3.2. Tình hình quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ---------------------------------- 29 1.4 Các vấn đề cần nghiên cứu giải quyết ..................................................... 31 1.4.1 Vấn đề xét duyệt đối tượng mua căn hộ dự án khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc----------------------- 31 1.4.2 Vấn đề sở hữu, chuyển nhượng đối với dự án khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ---------------------- 32 1.4.3 Vấn đề bộ máy quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ----------------------------------------------- 34 1.4.4 Vấn đề hoạt động bảo trì duy tu dự án khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc ----------------------------------- 35 CHƯƠNG II ............................................................................................... 39 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC............................................................... 39 2.1. Cơ sở lý thuyết. ..................................................................................... 39 2.2. Các cơ sở pháp lý. ................................................................................. 41 2.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan ------------------------------------ 41 2.2.2. Quá trình điều chỉnh về chính sách nhà ở tại Việt Nam. --------------- 45 2.3. Các yếu tố tác động đến công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở thu nhập thấp tại Vĩnh Phúc. .............................................................................. 51 2.3.1. Yếu tố chính sách ----------------------------------------------------------- 51 2.3.2. Yếu tố kinh tế ---------------------------------------------------------------- 54 2.4. Các quy định và yêu cầu trong việc quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai. .............................. 54 2.4.1. Quy định quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai. ------------------------------------------------- 54 2.4.2. Yêu cầu quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai -------------------------------------------------- 55 2.5. Bài học kinh nghiệm ---------------------------------------------------------- 56 2.5.1. Các bài học kinh nghiệm một số nước trên thế giới -------------------- 56 2.5.2. Bài học kinh nghiệm tại Việt Nam---------------------------------------- 61 Chương III .................................................................................................. 65 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC .................................................................................... 65 3.1. Quan điểm và mục tiêu quản lý khai thác sử dụng nhà chung cư cho người thu nhập thấp. ..................................................................................... 65 3.2. Giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai. .................................................................. 66 3.2.1. Giải pháp về việc xét duyệt đối tượng mua nhà dự án khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai . ------------------------- 69 3.2.2. Giải pháp quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng đối với khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai . ------------------------- 72 3.2.3. Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc. ---------------------------------- 76 3.2.4 Giải pháp về việc xây dựng hệ thống quản lý duy tu bảo trì dự án khu khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai ……………… 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92 Kết luận........................................................................................................ 92 Kiến nghị...................................................................................................... 93 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BQL Ban quản lý BQT Ban quản trị 5T1 5 tầng 1 5T2 5 tầng 2 5T3 5 tầng 3 5T4 5 tầng 4 11T1 11 tầng 1 11T2 11 tầng 2 19T1 19 tầng 1 19T2 19 tầng 2 NƠXH Nhà ở xã hội TNT Thu nhập thấp DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ,... Số hiệu Tên hình Trang hình Hình 1.1. Dự án chung cư TNT Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc 10 Hình 1.2. Dự án chung cư TNT Bảo Quân 14 Hình 1.3. Dự án chung cư TNT Trang Đạt 14 Hình 1.4. Khu nhà ở công nhân công ty Honda 14 Hình 1.5. Vị trí dự án Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc 23 Hình 1.6. Mặt bằng tổng thể dự án Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc 24 Hình 1.7. Phối cảnh dự án Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc 26 Hình 1.8. Bản đồ quy hoạch cơ cấu sử dụng đất 26 Hình 1.9. Mặt bằng vị trí các căn hộ tòa nhà 19 tầng 28 Hình 1.10. Mặt bằng chi tiết căn hộ tòa nhà 19 tầng 29 Hình 1.11. BQL xây quán bán hàng ở khu vui chơi công cộng 37 Hình 1.12. Hình ảnh xuống cấp của tòa nhà 5T1, 5T2 37 Hình 2.1. Các cơ sở pháp lý liên quan đối tượng thụ hưởng và điều 48 kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam Hình 2.2. Nhà ở xã hội tại Hàn Quốc 57 Sơ đồ 3.1. Quản lý nhà chung cư cho người thu nhập thấp Vinaconex 68 Xuân Mai, Vĩnh Phúc Sơ đồ 3.2. Quản lý về đối tượng sử dụng khu nhà chung cư thu nhập 69 thấp Sơ đồ 3.3. Quản lý xác định đối tượng sử dụng nhà ở cho người thu 71 nhập thấp Sơ đồ 3.4. Quản lý đối tượng sử dụng 72 Sơ đồ 3.5. Quản lý vấn đề sở hữu, chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp 73 Sơ đồ 3.6. Quản lý vấn đề sở hữu nhà chung cư thu nhập 74 thấpVinaconex Xuân Mai Sơ đồ 3.7. Quản lý vấn đề chuyển nhượng căn hộ thu nhập thấp tại 75 Vinaconex Xuân Mai Sơ đồ 3.8. Tổ chức Ban quản trị nhà chung cư thu nhập thấp tại 77 Vinaconex Xuân Mai Sơ đồ 3.9. Quản lý kỹ thuật khu nhà ở thu nhập thấp Vinaconex Xuân 81 Mai Sơ đồ 3.10. Đội quản lý nhà chung cư 82 Sơ đồ 3.11. Đội quản lý Công trình công cộng 85 Sơ đồ 3.12. Đội quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật 86 Sơ đồ 3.13. Đội quản lý môi trường 88 Sơ đồ 3.14. Đội quản lý an ninh, trật tự 90 DANH MỤC BẢNG, BIỂU Số hiệu Tên bảng, biểu Trang bảng, biểu Bảng 1.1. Các dự án NOXH cho các đối tượng TNT trên địa bàn 16 tỉnh Vĩnh Phúc Bảng 1.2. Các dự án NOXH cho các đối tượng TNT trên địa bàn 21 tỉnh Vĩnh Bảng 1.3. Quy mô dự án Khu chung cư TNT Vinaconex Xuân 27 Mai, Vĩnh Phúc Bảng 1.4. Số lượng căn hộ Khu chung cư TNT Vinaconex Xuân 27 Mai, Vĩnh Phúc Bảng 2.1. Những thay đổi về đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và điều kiện tiếp cận 50 1 MỞ ĐẦU Sự cần thiết, lý do chọn đề tài Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình vừa là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người. Nhà ở còn là tài sản có giá trị lớn nhất trong tổng tài sản của mỗi gia đình và chiếm tỷ trọng lớn tài sản quốc gia. Dưới góc độ xã hội, quy mô và giá trị của ngôi nhà ở còn thể hiện năng lực tài chính của mỗi cá nhân trong xã hội. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề của tầng lớp nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo ở các đô thị. Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là góp phần phát triển và ổn định nhiều mặt của xã hội. Trong những năm qua nhà ở cho người dân đặc biệt là nhà ở cho người lao động thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp được sự quan tâm của nhà nước và xã hội đã đạt được những kết quả rất quan trọng với hàng chục triệu m2 nhà ở đưa vào sử dụng, giải quyết chỗ ở cho hàng triệu người lao động góp phần ổn định xã hội, vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Nhà ở và đặc biêt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp luôn là vấn được đề cập nhiều là chủ đề nóng của các địa phương trên cả nước. Trong thời gian qua nhìn chung các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã từng bước đáp ứng nhu cầu của các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở. Đồng thời, chủ trương phát triển nhà ở xã hội đã nhận được được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung ương và chính quyền các địa phương cũng như các tầng lớp dân cư trong xã hội. Tuy nhiên, hiện chính sách này đang gặp một số vướng mắc khó khăn dù Tỉnh đã đưa ra nhiều chính sách điều chỉnh và hỗ trợ. 2 Một nguyên nhân được nhiều DN, nhà đầu tư nói nhiều đến là chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính. Trong lúc giá vật liệu xây dựng, giá đất, giá nhân công ngày càng tăng cao, các DN muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án BĐS để hạ giá thành sản phẩm, giúp người dân mua được nhà với giá rẻ nhất. Tuy nhiên, các thủ tục về hành chính lại mất rất nhiều thời gian, từ việc chấp thuận chủ trương dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép xây dựng cho đến việc cấp sổ cho người mua nhà là cả một quá trình rất dài. Do đó, các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp thực hiện càng lâu thì giá cả càng tăng lên. Một nguyên nhân khác đó là theo quy định của pháp luật, đối tượng hướng đến của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp là những người có thu nhập thấp với hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua. Nhưng nếu cho thuê thì số tiền mà nhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũng không được quyết định cho phù hợp với số tiền mà họ đã bỏ ra. Do vậy, rất ít DN có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn phát triển các dự án để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy. Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận định mức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà nước cũng không hợp lý. Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng 20 năm mà chỉ thu về 10% lợi nhuận là quá ít. Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc là một trong những dự án điển hình tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, dự án đã hoàn thành với quy mô 764 căn hộ chung cư. Để có thể quản lý khai thác sử dụng tốt khu nhà ở cho người thu nhập thấp đúng với các tiêu chí, yêu cầu trong công tác quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp đồng thời đáp ứng việc khai thác sử dụng khu nhà ở sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng về 3 mặt hành chính và sử dụng của khu nhà ở, việc xây dựng đề xuất ra giải pháp quản lý khu nhà ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc là thực sự cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. Ngoài ra đề tài “Quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” không chỉ có ý nghĩa cấp bách, cần thiết nhằm nâng cao hơn chất lượng phục vụ người dân của khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc nói riêng và tại các dự án nhà ở xã hội tại khu vực trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung mà còn đưa ra được những giải pháp giúp các cơ quan Nhà nước, cơ quan quản lý tại các địa phương có thể áp dụng nghiên cứu này trong công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp. Mục đích nghiên cứu. - Đánh giá công tác quản lý nhà nước và khai thác sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. - Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý nhà nước và công tác quản lý khai thác sử dụng nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Phạm vi nghiên cứu: Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. Nội dung nghiên cứu: 4 - Đánh giá thực trạng công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Nghiên cứu mô hình và qui chế khai thác sử dụng tại các nhà chung cư thu nhập thấp. - Nghiên cứu cơ sở khoa học và các giải pháp mô hình quản lý khai thác sử dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. - Đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Đề xuất phạm vi ứng dụng. Phương pháp nghiên cứu. - Phương pháp thu thập dữ liệu có sẵn để phân tích, đánh giá, và tổng hợp các mô hình, giải pháp liên quan đến công tác xây dựng quản lý nhà ở dành cho người có thu nhập thấp - Phương pháp kế thừa, hệ thống hóa và tiếp thu những kinh nghiệm ở một số mô hình quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp đã áp dụng trong nước và nước ngoài. - Trên cơ sở đó đề xuất giải pháp về quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. - Ý nghĩa khoa học: Xác định rõ loại hình và đối tượng nhà ở cho người có thu nhập thấp từ đó đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học nhằm quản lý khai thác sử dụng sau đầu tư một cách khoa học nhất đối với các khu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. 5 - Ý nghĩa thực tiễn: Xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Những khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong đề tài. * Đối tượng thu nhập thấp: Theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 22 Nghi định số 100/2015/NĐ-CP xác định điều kiện thu nhập phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân [15]. Theo Thông tư Số: 111/2013/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 15 tháng 08 năm 2013 về thuế thu nhập cá nhân thì mức giảm trừ đối với người nộp thuế là 9 triệu đồng/tháng và giảm trừ cho mỗi người phụ thuộc mà người nộp thuế có nghĩa vụ nuôi dưỡng là 3,6 triệu đồng/tháng [16]. Các đối tượng xã hội thuộc diện được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được thay thế bằng Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 15 tháng 8 năm 2016. Được áp dụng đối với các đối tượng sau đây: - Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại; đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở. 6 - Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở - Các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở. - Các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức khác có liên quan đến lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở xã hội. * Thuê mua nhà ở xã hội Là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. * Nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ, Thông tư 08/2014/TTBXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng được thay thế bằng Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội quy định [3]: - Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. - Nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại các đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở; tại khu vực khác thì có thể xây dựng nhà ở liền kề thấp tầng. - Nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước là nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa không quá 70 m2, không khống chế số tầng nhưng phải phù hợp với quy 7 hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. - Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. * Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp. Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp là quản lý việc sử dụng khu nhà ở sau khi công trình hoàn thành và được đưa vào khai thác sử dụng. Đó là những mối quan hệ giữa người sử dụng, người tổ chức sử dụng, chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan trong việc sử dụng khu nhà ở liên quan đến khai thác, sử dụng, tranh chấp...theo một quy định nhẳm đảm bảo việc quản lý khai thác sử dụng một cách khoa học, chấp hành theo đúng các quy định của pháp luật ban hành đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân sinh sống trong khu nhà ở đó. 8 Cấu trúc luận văn. P Lý do chọn đề tài H Mục đích nghiên cứu Ầ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu N Nội dung nghiên cứu M Phương pháp nghiên cứu Ở Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Đ Khái niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài Ầ Những khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong đề tài U P Chương 1: THỰC TRẠNG VỀ KHU CHUNG CƯ DÀNH H CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN Ầ MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC. N Chương 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ KHU N CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ộ VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, I TỈNH VĨNH PHÚC D Chương 3. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ U DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX N XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH G PHÚC PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ PHẦN PHỤ LỤC 9 NỘI DUNG CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG VỀ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC. 1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Từ ngày tái thiết lập tỉnh 1/1/1997, Thành phố Vĩnh Yên trở thành trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá xã hội lớn nhất của tỉnh Vĩnh Phúc. Với hệ thống hạ tầng kiến trúc ngày càng hoàn thiện tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng.... Trong thời gian qua, tốc độ phát triển đô thị hoá ở Thành phố Vĩnh Yên rất nhanh đặc biệt là nhà ở đô thị. Từ đó sinh ra một số vấn đề nổi cộm liên quan đến nhà ở đô thị và đặc biệt là nhà ở cho đối tượng công nhân và người lao động có thu nhập thấp đến sinh sống và làm việc tại thành phố Vĩnh Yên và các khu công nghiệp trên địa bàn tình Vĩnh Phúc. Tỉnh Vĩnh Phúc đã có một số dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để phục vụ cho đối tượng người lao động có thu nhập thấp [18]. 10 Hình 1.1 Dự án chung cư TNT Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc Nhìn chung nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp tại Việt Nam được hình thành muộn so với thế giới, chưa có mô hình và giải pháp quản lý sử dụng sử dụng cụ thể, đầu tư cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đúng mức. Tuy nhiên việc xây dựng phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp trong thời gian qua cũng góp phần cải thiện nhanh nơi ở và nâng cao chất lượng cuộc sống cho đối tượng người có thu nhập thấp, góp phần tăng và đa dạng hóa quỹ nhà ở và bình ổn thị trường bất động sản, huy động được các nguồn lực tham gia xây dựng nhà ở cho đối tượng nàỵ, tạo dựng được nhiều công ăn việc làm cho người lao động. Ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức. Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát