Tài liệu Phương pháp lập và phân tích bctc trong các doanh nghiệp việt nam

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Danh môc s¬ ®å b¶ng biÓu Trang BiÓu sè 1: T×nh h×nh cÊp GCN QSD§ 40 BiÓu sè 2: T×nh h×nh b¸n nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc 41 BiÓu sè 3: T×nh h×nh qu¶n lý, sö dông nhµ ®Êt cña c¸c c¬ quan 44 HCSN vµ DNNN trªn ®Þa bµn thµnh phè Hå ChÝ Minh BiÓu sè 4: KÕt qu¶ thu thuÕ SDDNN 54 BiÓu sè 5: KÕt qu¶ thu thuÕ nhµ, ®Êt 56 BiÓu sè 6: KÕt qu¶ thu NSNN tõ thuÕ bÊt ®éng s¶n 59 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 B¶ng ký hiÖu c¸c ch÷ viÕt t¾t 1. Doanh nghiÖp nhµ níc DNNN 2. Hµnh chÝnh sù nghiÖp HCSN 3. Ng©n s¸ch Nhµ níc NSNN 4. Uû ban nh©n d©n UBND 5. GiÊy chøng nhËn GCN 6. QuyÒn sö dông ®Êt QSD§ 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Lêi më ®Çu 1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi BÊt ®éng s¶n lµ nguån tµi nguyªn v« cïng quý gi¸ cña mçi quèc gia. BÊt ®éng s¶n chiÕm kho¶ng 50% cña c¶i quèc gia ë c¸c níc tiªn tiÕn, cßn ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn, con sè nµy lµ gÇn 3/4. Tuy nhiªn, tû lÖ bÊt ®éng s¶n ®îc ®¨ng ký thµnh tµi s¶n chÝnh thøc trë thµnh vèn ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn l¹i rÊt thÊp. V× kh«ng gièng ë c¸c quèc gia ph¸t triÓn, ë nh÷ng níc l¹c hËu, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n “ngÇm” rÊt lín, cho nªn hÇu hÕt bÊt ®éng s¶n ë ®ã cha trë thµnh hµng hãa, cha ®îc ®Þnh gi¸ chÝnh thøc, do vËy, cha trë thµnh t b¶n ®Ó phôc vô cho ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña ®Êt níc. Trong nh÷ng n¨m võa qua, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®· vµ ®ang h×nh thµnh, ph¸t triÓn ë ViÖt Nam, gãp phÇn t¨ng trëng kinh tÕ, æn ®Þnh x· héi, kÝch thÝch ®Çu t, ®¸p øng c¸c yªu cÇu bøc xóc cña nh©n d©n vÒ c¶i thiÖn chç ë. §Ó qu¶n lý thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn, Nhµ níc ®· ¸p dông nhiÒu chÝnh s¸ch, trong ®ã chÝnh s¸ch tµi chÝnh ngµy cµng cã vai trß quan träng. Tuy nhiªn, cho ®Õn nay, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta vÉn cßn s¬ khai, kÐm ph¸t triÓn víi sù lÊn ¸t cña thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc. Mäi trao ®æi, giao dÞch diÔn ra trªn thÞ trêng cßn mang tÝnh tù ph¸t, hiÖn tîng mua b¸n ngÇm diÔn ra m¹nh mÏ, nhÊt lµ ë c¸c thµnh phè lín. Do ho¹t ®éng thiÕu sù kiÓm so¸t cña Nhµ níc cho nªn Nhµ níc ®· mÊt ®i mét nguån thu rÊt lín tõ viÖc mua b¸n, kinh doanh bÊt ®éng s¶n. HiÖn tîng ®Çu c¬ trôc lîi diÔn ra m¹nh mÏ ®· g©y ra nhiÒu c¬n sèt gi¸ gi¶ t¹o vµo mét sè thêi ®iÓm trong nh÷ng n¨m qua. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy cßn nhiÒu yÕu kÐm. Mét trong nh÷ng nguyªn nh©n c¬ b¶n cña t×nh tr¹ng trªn lµ do hÖ thèng c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh cña Nhµ níc, trong ®ã cã chÝnh s¸ch thuÕ nh»m qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn thiÕu, yÕu vµ ®Õn nay ®· béc lé nhiÒu ®iÓm bÊt hîp lý. Bëi vËy, nghiªn cøu c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó tõ ®ã ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p tµi chÝnh cÇn thiÕt nh»m thóc ®Çy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®ang ®îc ®Æt ra hÕt søc cÊp thiÕt ë níc ta. Víi ý nghÜa ®ã, t¸c gi¶ ®· lùa chän ®Ò tµi: “ Gi¶i ph¸p tµi chÝnh ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam ” cho LuËn v¨n Kinh tÕ cña m×nh. 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 2. §èi tîng vµ ph¹m vi nghiªn cøu §èi tîng nghiªn cøu: C¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Ph¹m vi nghiªn cøu: Nghiªn cøu chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 3. Môc tiªu nghiªn cøu  Kh¸i qu¸t ho¸ chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.  Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam; tõ ®ã chØ ra nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®îc vµ nh÷ng h¹n chÕ cña chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay.  Trªn c¬ së ®¸nh gi¸ nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®îc vµ nh÷ng h¹n chÕ cña chÝnh s¸ch thuÕ, ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p hoµn thiÖn chÝnh s¸ch thuÕ nh»m ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian tíi. 4. Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Ò tµi, c¸c ph¬ng ph¸p ®îc sö dông ®ã lµ: ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng, duy vËt lÞch sö, ph©n tÝch, tæng hîp, thèng kª, so s¸nh, trªn c¬ së thõa kÕ mét sè c«ng tr×nh khoa häc ®· cã. 5. Nh÷ng ®ãng gãp cña LuËn v¨n  Nghiªn cøu vµ kh¸i qu¸t ho¸ c¸c vÊn ®Ò lý luËn c¬ b¶n vÒ c¸c chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.  Nghiªn cøu kinh nghiÖm cña mét sè níc trong viÖc sö dông chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Tõ ®ã rót ra nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm vËn dông cho ViÖt Nam.  Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368  Trªn c¬ së nghiªn cøu lý thuyÕt, kinh nghiÖm cña mét sè níc vµ thùc tr¹ng chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam, ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p hoµn thiÖn chÝnh s¸ch thuÕ nh»m ph¸t triÓn h¬n n÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam trong thêi gian tíi. 6. KÕt cÊu cña LuËn v¨n Tªn ®Ò tµi: “ Gi¶i ph¸p tµi chÝnh ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam” Ngoµi phÇn më ®Çu, kÕt luËn, môc lôc, tµi liÖu tham kh¶o, néi dung cña LuËn v¨n ®îc kÕt cÊu theo 3 ch¬ng: Ch¬ng 1: ChÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Ch¬ng 2: Thùc tr¹ng chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. Ch¬ng 3: Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. Ch¬ng 1 ChÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.1. sù ph¸t triÓn ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.1.1. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.1.1.1. Kh¸i niÖm vµ ®Æc ®iÓm bÊt ®éng s¶n T¹i mçi níc ®Òu cã nguån tµi s¶n quèc gia bao gåm c¸c tµi s¶n do thiªn nhiªn ban tÆng vµ tµi s¶n do con ngêi t¹o ra qua nhiÒu thÕ hÖ. Tµi s¶n quèc gia lµ nguån tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña mçi níc. Trong qu¸ tr×nh qu¶n lý, sö dông tµi s¶n quèc gia, ngêi ta cã thÓ ph©n chia tµi s¶n quèc gia theo nhiÒu tiªu thøc kh¸c nhau do nhu cÇu qu¶n lý, sö dông. HiÖn nay, tÊt c¶ c¸c níc ®Òu ph©n chia tµi s¶n quèc gia thµnh hai lo¹i: bÊt ®éng s¶n vµ ®éng s¶n. H×nh thøc ph©n chia nµy ®· cã c¸ch ®©y hµng ngh×n n¨m, tõ thêi La M· cæ ®¹i vµ ®îc ghi trong Bé LuËt La M·. 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 HiÖn nay, cßn cã sù kh¸c nhau trong quan niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, cã mét ®iÓm t¬ng ®èi thèng nhÊt: bÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ kh«ng di dêi ®îc. Theo Gi¸o s Dan Swango: “BÊt ®éng s¶n lµ ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt. Nã h÷u h×nh vµ ta cã thÓ nh×n thÊy vµ ch¹m vµo nã ” (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it). Theo Tõ ®iÓn c¸c thuËt ng÷ tµi chÝnh : “BÊt ®éng s¶n lµ mét miÕng ®Êt vµ tÊt c¶ tµi s¶n vËt chÊt g¾n liÒn víi ®Êt ” ( A piece of land and whatever physical on it). ë ViÖt Nam, theo quy ®Þnh t¹i Bé LuËt D©n sù: “BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di, dêi ®îc bao gåm: ®Êt ®ai; nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; c¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh”. Nh vËy, bÊt ®éng s¶n tríc hÕt lµ mét tµi s¶n nhng kh¸c víi c¸c tµi s¶n kh¸c lµ nã kh«ng thÓ di dêi ®îc. Nã bao gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý cña ®Êt. Tuy nhiªn, quan niÖm vÒ nh÷ng “tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt” ®îc coi lµ bÊt ®éng s¶n l¹i cã sù kh¸c nhau. Cïng mét tµi s¶n, cã níc liÖt kª vµo danh môc ®éng s¶n nhng cã níc l¹i coi lµ bÊt ®éng s¶n; lóc nµy ®îc coi lµ bÊt ®éng s¶n nhng lóc kh¸c l¹i lµ ®éng s¶n. BÊt ®éng s¶n lµ mét hµng hãa ®Æc biÖt, v× vËy, ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña nh÷ng hµng hãa th«ng thêng, bÊt ®éng s¶n cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng sau:  BÊt ®éng s¶n lµ hµng hãa cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng di chuyÓn ®îc. BÊt ®éng s¶n lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, do ®ã cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng chuyÓn dÞch, khã cã kh¶ n¨ng t¨ng thªm vÒ sè lîng, diÖn tÝch. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn do thiªn nhiªn ban tÆng, nªn cã giíi h¹n vµ bÞ giíi h¹n vÒ kh«ng gian. DiÖn tÝch ®Êt ®ai cña mét quèc gia khã thay ®æi (trõ vïng gÇn biÓn). VÞ trÝ cña hµng hãa bÊt ®éng s¶n bao gåm c¸c yÕu tè nh: ®Þa ®iÓm cô thÓ, t×nh h×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 v¨n ho¸ - x· héi, m«i trêng c¶nh quan còng nh kÕt cÊu h¹ tÇng khu vùc cã hµng hãa bÊt ®éng s¶n.  BÊt ®éng s¶n lµ hµng hãa cã tÝnh l©u bÒn. §Êt ®ai lµ mét lo¹i tµi s¶n ®îc xem nh kh«ng thÓ bÞ huû ho¹i (trõ trêng hîp ®Æc biÖt); c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc vµ vËt kiÕn tróc cã thÓ tån t¹i hµng tr¨m n¨m. ChÝnh v× tÝnh chÊt l©u bÒn cña hµng hãa bÊt ®éng s¶n vµ do ®Êt ®ai kh«ng bÞ mÊt ®i sau mét qu¸ tr×nh sö dông, l¹i cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau nªn hµng hãa bÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng, kh«ng bao giê c¹n.  Hµng hãa bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ níc. BÊt ®éng s¶n lµ tµi s¶n quan träng cña mçi quèc gia, lµ mét lo¹i hµng hãa ®Æc biÖt. C¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n cã sù t¸c ®éng m¹nh ®Õn hÇu hÕt c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi, do ®ã, c¸c vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh chÆt chÏ cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt riªng vÒ bÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt lµ hÖ thèng luËt ph¸p vÒ ®Êt ®ai. Cã thÓ nãi, hµng hãa bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi chÆt chÏ nhÊt cña hÖ thèng ph¸p luËt so víi c¸c hµng hãa th«ng thêng kh¸c.  Hµng hãa bÊt ®éng s¶n mang nÆng yÕu tè tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi. Hµng hãa bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè nµy m¹nh h¬n c¸c hµng hãa th«ng thêng kh¸c. Nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n cña mçi vïng, mçi khu vùc, mçi quèc gia chÞu ¶nh hëng rÊt lín cña thÞ hiÕu, tËp qu¸n cña d©n c sinh sèng t¹i ®ã. YÕu tè t©m lý x· héi, thËm chÝ c¶ vÊn ®Ò tÝn ngìng, t«n gi¸o, t©m linh còng chi phèi m¹nh nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n.  Hµng hãa bÊt ®éng s¶n chÞu sù ¶nh hëng lÉn nhau. BÊt ®éng s¶n chÞu sù ¶nh hëng lÉn nhau rÊt lín. Gi¸ trÞ cña mét bÊt ®éng s¶n cã thÓ bÞ t¸c ®éng cña bÊt ®éng s¶n kh¸c. §Æc biÖt, trong trêng hîp Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi th× sÏ lµm t¨ng vÎ ®Ñp vµ n©ng cao gi¸ cña ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 x©y dùng trong khu vùc ®ã. Trong thùc tÕ, viÖc x©y dùng thªm c«ng tr×nh nµy lµn t«n thªm vÎ ®Ñp vµ sù hÊp dÉn cña c«ng tr×nh kh¸c lµ hiÖn tîng phæ biÕn. 1.1.1.2. Kh¸i niÖm vµ ®Æc ®iÓm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n * Kh¸i niÖm: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®¹t ®îc t¹i mét khu vùc ®Þa lý nhÊt ®Þnh trong mét thêi ®o¹n nhÊt ®Þnh. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc h×nh thµnh khi bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng hãa. Nh vËy, ë ®©u vµ lóc nµo, bÊt ®éng s¶n cha trë thµnh hµng hãa th× ë ®ã, lóc ®ã cha thÓ cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. * §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n: Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ hµng hãa, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng dÇn ®îc h×nh thµnh vµ ngµy cµng ®îc ph¸t triÓn. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n sau:  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶i lµ thÞ trêng giao dÞch b¶n th©n bÊt ®éng s¶n mµ lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých cã ®îc tõ viÖc së h÷u ®Êt ®ai (QSD§). Bëi v× ®Êt ®ai kh«ng bao giê hao mßn vµ mÊt ®i (trõ trêng hîp do thiªn nhiªn t¸c ®éng), ngêi cã quyÒn së h÷u ®Êt (QSD§) kh«ng sö dông ®Êt nh c¸c tµi s¶n th«ng thêng kh¸c, c¸i mµ hä cã thÓ sö dông ®ã lµ c¸c quyÒn vµ lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. TÝnh chÊt nµy cña ®Êt ®ai lµ yÕu tè c¬ b¶n quyÕt ®Þnh tÝnh ®Æc thï cña giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ChÝnh v× vËy, gi¸ ®Êt - mét bé phËn cña gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai, mµ gi¸ ®Êt chØ lµ chØ sè ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng thu lîi tõ ®Êt hoÆc hiÖu qu¶ vèn ®Çu t vµo ®Êt.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c. BÊt ®éng s¶n lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ. Nã chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, mçi ®Þa ph¬ng lµ kh¸c nhau, do vËy, 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng mang tÝnh ®Þa ph¬ng. MÆt kh¸c, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh kh«ng tËp trung mµ tr¶i réng trªn tÊt c¶ c¸c vïng cña ®Êt níc, mµ ë mçi vïng ®ã, tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi kh¸c nhau, mËt ®é d©n sè l¹i kh«ng ®ång ®Òu. Do ®ã, nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n rÊt kh¸c nhau vÒ sè lîng, kiÓu c¸ch, mÉu m·, chÊt lîng, dÉn ®Õn sù kh¸c nhau vÒ quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Thùc tÕ cho thÊy, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë c¸c ®« thÞ thêng cã quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn cao h¬n ë khu vùc n«ng th«n. Ngay c¶ gi÷a c¸c ®« thÞ víi nhau còng cã sù kh¸c biÖt, ®« thÞ lµ trung t©m kinh tÕ, v¨n ho¸, chÝnh trÞ cña mét vïng hay c¶ níc th× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ®ã còng ph¸t triÓn h¬n, ho¹t ®éng s«i ®éng h¬n c¸c ®« thÞ kh¸c.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt. BÊt ®éng s¶n muèn trë thµnh hµng hãa vµ thùc hiÖn giao dÞch trªn thÞ trêng ph¶i chÞu sù chi phèi vµ®iÒu chØnh cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. Ph¸p luËt chi phèi, ®iÒu chØnh c¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n nh: mua b¸n, thÕ chÊp, gãp vèn… §ång thêi, ph¸p luËt cßn quy ®Þnh hîp ®ång giao dÞch d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n. ViÖc cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n (yÕu tè quan träng ®èi víi ho¹t ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n) còng ph¶i tu©n thñ quy ®Þnh cña Nhµ níc vµ ph¸p luËt.  Cung bÊt ®éng s¶n ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu bÊt ®éng s¶n. Mäi hµng hãa ®a ra thÞ trêng, khi ®îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn, khi cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng th× cung vÒ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh c¸c hµng hãa th«ng thêng kh¸c, Bëi v×, viÖc t¨ng cung hµng hãa bÊt ®éng s¶n cÇn cã thêi gian vµ khã kh¨n h¬n c¸c hµng hãa th«ng thêng. ViÖc t¹o ra hµng hãa bÊt ®éng s¶n, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng… ®ßi hái ph¶i tèn nhiÒu thêi gian, tõ t×m hiÓu th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, xin cÊp giÊy phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng… Thñ tôc ph¸p lý ®Ó chuyÓn nh îng ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n thêng lµ kh¸ phøc t¹p. H¬n n÷a, bÊt ®éng s¶n lµ hµng hãa cã gi¸ trÞ lín, do ®ã ®ßi hái vèn ®Çu t lín.  Giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cÇn ®Õn c¸c lo¹i t vÊn chuyªn nghiÖp tr×nh ®é cao. 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 BÊt ®éng s¶n lµ hµng hãa cã gi¸ trÞ lín. Thªm vµo ®ã, gi¸ c¶ hµng hãa bÊt ®éng s¶n chÞu sù t¸c ®éng phøc t¹p cña nhiÒu yÕu tè. Th«ng tin trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n l¹i kh¸ phøc t¹p vµ thêng kh«ng hoµn h¶o. ChÝnh v× vËy, khi mua b¸n, giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®ßi hái ph¶i cã sù tÝnh to¸n kü lìng, ®ßi hái ph¶i qua t vÊn cña c¸c chuyªn gia m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã chuyªn m«n… thuéc c¸c tæ chøc m«i giíi ho¹t ®éng trªn thÞ tr êng. Tuy gi¸ c¶ cña c¸c chuyªn gia íc tÝnh vÉn Ýt nhiÒu mang tÝnh chñ quan nhng nh÷ng ngêi nµy ®· qua ®µo t¹o, cã kinh nghiÖm vµ kiÕn thøc chuyªn m«n, n¾m ®îc th«ng tin thÞ trêng, am hiÓu ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n…nªn cã thÓ gióp c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu giao dÞch bÊt ®éng s¶n cã thÓ tho¶ m·n nhu cÇu ®Æt ra. Kinh nghiÖm cho thÊy, c¸c tæ chøc m«i giíi kÐm ph¸t triÓn thÞ sù vËn hµnh cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n sÏ kÐm hiÖu qu¶, chi phÝ giao dÞch bÊt ®éng s¶n sÏ cao. Ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc cã vai trß rÊt quan träng, gãp phÇn kÝch thÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn. BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng hãa cã gi¸ trÞ lín, do ®ã, c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t kinh doanh trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t, kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng vèn. §ång thêi, mét lîng vèn huy ®éng ®îc trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mét lÜnh vùc ®Çu t ®îc a chuéng. Hµng hãa bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín vµ cã mét sè ®Æc ®iÓm nh: l©u bÒn, kh«ng thÓ di dêi,… nªn thêng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n ®¶m b¶o trong c¸c ho¹t ®éng vay mîn trªn thÞ trêng vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Gi÷a hai thÞ trêng nµy cã mèi quan hÖ kh¨ng khÝt víi nhau. Thùc tÕ cho thÊy, biÕn ®éng trªn thÞ trêng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng thÞ trêng kia. Khñng ho¶ng tµi chÝnh - tiÒn tÖ ch©u ¸ n¨m 1998 g¾n liÒn víi cuéc khñng ho¶ng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Sù sôt gi¸ nhanh chãng cña bÊt ®éng s¶n thêng kÐo theo sù gia t¨ng c¸c kho¶n nî khã ®ßi, thËm chÝ dÉn ®Õn sù ph¸ s¶n cña mét sè tæ chøc tµi chÝnh trªn thÞ trêng vèn. 1.1.2. Sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.1.2.1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng hãa. C¬ së kinh tÕ x· héi cña sù ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ph©n c«ng lao ®éng x· héi vµ sù t¸ch biÖt vÒ mÆt kinh tÕ gi÷a nh÷ng ngêi s¶n xuÊt do quan hÖ s¶n xuÊt quy ®Þnh. Nh vËy, sù chiÕm h÷u t nh©n vÒ t liÖu s¶n xuÊt lµ c¬ së cña s¶n xuÊt hµng ho¸. T liÖu s¶n xuÊt ban ®Çu mµ giai cÊp thèng trÞ, quý téc chiÕm h÷u lµ ruéng ®Êt. ChÝnh do sù së h÷u t nh©n vÒ ruéng ®Êt, cïng víi sù ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµm n¶y sinh c¸c h×nh thøc trao ®æi, sang nhîng, thuª mín ruéng ®Êt. C¸c h×nh thøc giao dÞch ban ®Çu nµy lµ bíc s¬ khai ban ®Çu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Khi cung vµ cÇu bÊt ®éng s¶n xuÊt hiÖn vµ ngµy cµng t¨ng, khung ph¸p lý vÒ bÊt ®éng s¶n vµ giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n dÇn ®îc ban hµnh cïng víi viÖc h×nh thµnh c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n. Khi ®ã, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ®îc h×nh thµnh. NÒn kinh tÕ thÞ trêng ph¸t triÓn ®ßi hái sù ph¸t triÓn ®ång bé cña hÖ thèng c¸c thÞ trêng, tõ thÞ trêng hµng hãa, thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Vèn, lao ®éng vµ bÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng yÕu tè ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt, do ®ã ®ßi hái thÞ trêng c¸c yÕu tè ®Çu vµo ph¶i ®îc h×nh thµnh, trong ®ã cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c, ®Æc biÖt lµ víi thÞ trêng vèn. Khi s¶n xuÊt ph¸t triÓn, quy m«, sè lîng c¸c lo¹i h×nh giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng: mua b¸n, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh… ®ßi hái ph¶i cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn, ®¸p øng nhu cÇu giao dÞch cña nÒn kinh tÕ. C¸c chñ thÓ tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ngµy cµng më réng bao gåm: ChÝnh phñ, doanh nghiÖp, c¸ nh©n… Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n tham gia giao dÞch trªn thÞ tr êng t¨ng lªn vÒ sè lîng vµ chñng lo¹i. Sù ph¸t triÓn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµm xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc trung gian m«i giíi, t vÊn, th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n Cïng víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, møc sèng cña c¸c tÇng líp d©n c ngµy cµng t¨ng, céng víi sù gia t¨ng d©n sè vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, nhu cÇu giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n còng ngµy cµng t¨ng theo. Nhu cÇu giao dÞch bÊt ®éng s¶n ngµy cµng phong phó ®a d¹ng cña c¸c tÇng líp d©n c chØ ®îc ®¸p øng th«ng qua c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Bëi vËy, sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tÊt yÕu kh¸ch quan nh»m ®¸p øng c¸c nhu cÇu giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ngµy cµng t¨ng cña c¸c tÇng líp d©n c. Qu¸ tr×nh héi nhËp kinh tÕ cña c¸c quèc gia còng ®ßi hái ph¶i cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn. §Æc biÖt ®èi víi c¸c níc ®ang ph¸t triÓn, ®Êt ®ai (quyÒn sö dông ®Êt) lµ mét nguån vèn quan träng ®Ó liªn doanh víi c¸c 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ®èi t¸c níc ngoµi. Do ®ã, ®Ó thóc ®Èy hîp t¸c quèc tÕ, vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nhîng phÇn vèn gãp lµ hÕt søc quan träng. §èi víi c¸c níc ®ang trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng nh ViÖt Nam, viÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng thÞ trêng ®ång bé nãi chung vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi riªng lµ mét yªu cÇu cÊp thiÕt. Trong c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hÇu nh kh«ng tån t¹i do kh«ng cã sù thõa nhËn cña ph¸p luËt. Mét sè giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n cña c¸c tÇng líp d©n c ®îc thùc hiÖn trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc (thÞ trêng ngÇm). Do ®ã, khi chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hÇu nh cha h×nh thµnh, c¸c giao dÞch chñ yÕu thùc hiÖn trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc, n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña Nhµ níc. §iÒu nµy lµm cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n diÔn biÕn hÕt søc phøc t¹p, g©y hËu qu¶ tiªu cùc vÒ kinh tÕ-x· héi, c¸c nguån lùc vÒ bÊt ®éng s¶n kh«ng ®îc huy ®éng mét c¸ch cã hiÖu qu¶ phôc vô qu¸ tr×nh ph¸t triÓn. ChÝnh v× vËy, h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®èi víi c¸c níc ®ang trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi lµ mét tÊt yÕu kh¸ch quan. 1.1.2.2. C¸c yÕu tè t¸c ®éng ®Õn sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n  Sù ph¸t triÓn kinh tÕ Cïng víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ cña mçi quèc gia lµ sù gia t¨ng nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai vµo c¸c môc ®Ých phi s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. Sù ph¸t triÓn kinh tÕ còng ®ång thêi lµ sù gia t¨ng nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n cho c¸c ngµnh c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô,… Sù t¨ng trëng nµy ®ßi hái ph¶i chuyÓn dÞch ®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp sang sö dông vµo môc ®Ých c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô, du lÞch,… §iÒu nµy lµm gia t¨ng c¸c quan hÖ giao dÞch ®Êt ®ai, giao dÞch bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, sù ph¸t triÓn kinh tÕ còng ®ång thêi lµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña khoa häc kü thuËt vµ c«ng nghÖ - nh÷ng yÕu tè t¸c ®éng trùc tiÕp vµo viÖc t¹o lËp (x©y dùng) nh÷ng bÊt ®éng s¶n phï hîp víi yªu cÇu cña s¶n xuÊt, th¬ng m¹i, dÞch vô vµ ®êi sèng. §ã chÝnh lµ qu¸ tr×nh c¶i t¹o c¸c bÊt ®éng s¶n hiÖn cã, thay thÕ vµ sö dông c¸c bÊt ®éng s¶n míi cho phï hîp. Qu¸ tr×nh nµy cã chËm so víi qu¸ tr×nh s¶n xuÊt c¸c s¶n phÈm, hµng ho¸ kh¸c nhng do tÝnh chÊt cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn nªn thùc tÕ mËt ®é giao dÞch cña bÊt ®éng s¶n ngµy mét gia t¨ng. 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Thùc tÕ ®· chøng minh r»ng, trong thêi kú kinh tÕ tù nhiªn, nhu cÇu cã ®Êt ®ai ®Ó s¶n xuÊt chØ ®îc tho¶ m·n b»ng sù ®iÒu chØnh vèn ®Êt s½n cã cña tù nhiªn. §Õn thêi kú kinh tÕ trang tr¹i, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt kh«ng chØ cßn dùa vµo sù tù khai ph¸ tù nhiªn mµ tõng bíc ®i ®Õn ®îc gi¶i quyÕt th«ng qua thÞ trêng. Râ rµng ngay ë giai ®o¹n nµy, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt ®· thóc ®Èy sù h×nh thµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. S¶n xuÊt ph¸t triÓn, nhiÒu ngµnh kinh tÕ míi ®îc h×nh thµnh, lµm ph¸t sinh nhu cÇu sö dông ®Êt vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau cho s¶n xuÊt. X· héi cµng ph¸t triÓn, nhu cÇu bÊt ®éng s¶n cho s¶n xuÊt, kinh doanh, lµm c«ng së, v¨n phßng, trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô,… cµng t¨ng lªn, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Sù gia t¨ng d©n sè lµ nh©n tè lµm t¨ng mäi mÆt nhu cÇu cña x· héi nh: ¨n ë, ®i l¹i, häc hµnh, viÖc lµm, gi¶i trÝ… theo ®ã lµm t¨ng nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n. Tríc hÕt, sù gia t¨ng d©n sè lµm t¨ng nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt kinh doanh. Do sè lîng lao ®éng t¨ng nhanh, ®ßi hái ph¶i më réng, ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh, lµm t¨ng nhu cÇu sö dông ®Êt, nhÊt lµ trong khu vùc s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. §Êt ®ai cã h¹n nhng lao ®éng n«ng nghiÖp t¨ng nhanh vµ yªu cÇu chuyÓn tõ ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp sang sö dông vµo c¸c môc ®Ých phi n«ng nghiÖp t¹o thµnh mét søc Ðp nhu cÇu lín ®ßi hái ph¶i ®îc gi¶i quyÕt th«ng qua thÞ trêng lµ chñ yÕu. TiÕp ®ã, sù gia t¨ng d©n sè lµ mét ¸p lùc lín lµm t¨ng nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n lµ nhµ ë, ®Êt ë. D©n sè t¨ng, mét mÆt lµm t¨ng quy m« gia ®×nh (theo nghÜa cã nhiÒu thÕ hÖ cïng chung sèng), do ®ã, nhu cÇu vÒ quy m«, diÖn tÝch vÒ nhµ ë cña mçi hé gia ®×nh t¨ng. MÆt kh¸c, sù gia t¨ng d©n sè còng kÐo theo sù gia t¨ng sè lîng hé gia ®×nh ®éc lËp. Trong x· héi ph¸t triÓn, c¸c gia ®×nh truyÒn thèng nhiÒu thÕ hÖ ngµy cµng gi¶m vµ thay vµo ®ã lµ sù gia t¨ng nhanh chãng cña sè lîng c¸c gia ®×nh h¹t nh©n. Kinh tÕ vµ d©n sè ph¸t triÓn nhanh còng lµm n¶y sinh nhu cÇu vÒ nhµ ë cña con ngêi. Trong mçi gia ®×nh, con c¸i lín lªn ®îc t¸ch ra sèng ë phßng riªng hoÆc c¸ biÖt ®îc sèng ë mét c¨n hé riªng… §ã lµ nh÷ng nh©n tè lµm t¨ng nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n. Bªn c¹nh ®ã, cïng víi sù gia t¨ng d©n sè lµ sù t¨ng thªm c¸c nhu cÇu vÒ c¸c ho¹t ®éng x· héi, dÞch vô, th¬ng m¹i, nhu cÇu vÒ kh¸m ch÷a bÖnh, nhu cÇu häc hµnh, ho¹t ®éng v¨n ho¸, thÓ dôc thÓ thao, vui ch¬i gi¶i trÝ… Nh÷ng nhu cÇu nµy ®Òu lµ nh÷ng nh©n tè lµm gia t¨ng nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, nhÊt lµ nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n ë c¸c trung t©m th¬ng m¹i, dÞch 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 vô, d©n c. ChÝnh v× thÕ mµ bÊt ®éng s¶n ë c¸c trung t©m ®îc x©y dùng nhanh chãng h¬n ë c¸c vïng kh¸c víi gi¸ c¶ cao h¬n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ®©y còng nhén nhÞp h¬n.  YÕu tè ph¸p luËt HÖ thèng ph¸p luËt quy ®Þnh c¸c quyÒn mua, b¸n, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn bÊt ®éng s¶n…, híng dÉn (quy ®Þnh) hîp ®ång giao dÞch d©n sù bÊt ®éng s¶n. Nh vËy, râ rµng ph¸p luËt lµ mét yÕu tè cã tÝnh chÊt quyÕt ®Þnh ®Õn sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Thùc tÕ cho thÊy, yÕu tè ph¸p luËt cã thÓ thóc ®Èy hoÆc h¹n chÕ, c¸ biÖt cã thÓ ®ãng cöa thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ch¼ng h¹n nh ë ViÖt Nam, LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 quy ®Þnh “ Nghiªm cÊm viÖc mua b¸n, lÊn chiÕm ®Êt ®ai, ph¸t canh thu t« díi mäi h×nh thøc…”. Nh vËy, t¹i thêi ®iÓm ®ã, ph¸p luËt cha cho phÐp kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ QSD§. §Õn LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, viÖc chuyÓn QSD§ ®· ®îc cô thÓ ho¸ thªm mét bíc. T¹i kho¶n 2 ®iÒu 3 LuËt §Êt ®ai quy ®Þnh: “Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt”. C¸c quyÒn nµy chØ ®îc thùc hiÖn trong thêi gian giao ®Êt vµ ®óng môc ®Ých sö dông cña ®Êt ®îc giao theo quy ®Þnh cña luËt nµy vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña luËt ph¸p. Nh vËy, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam b¾t ®Çu h×nh thµnh tõ khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993. H¬n n÷a, trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn LuËt §Êt ®ai cho thÊy: ngêi cã quyÒn sö dông ®Êt kh«ng chØ dõng l¹i thùc hiÖn ë 5 quyÒn ®· ®îc quy ®Þnh, mµ mét sè giao dÞch d©n sù kh¸c liªn quan ®Õn QSD§ ®· xuÊt hiÖn, do vËy trong LuËt §Êt ®ai söa ®æi n¨m 1998, 2001vµ gÇn ®©y lµ LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· bæ sung thªm mét sè quyÒn cho ngêi sö dông ®Êt nh quyÒn cho thuª l¹i, quyÒn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§ vµ quyÒn b¶o l·nh cho bªn thø ba vay tiÒn cña c¸c tæ chøc tÝn dông b»ng QSD§. H¬n n÷a, trong LuËt §Êt ®ai míi cßn cã thªm quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña nh÷ng ngêi thuª ®Êt ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª. Cã thÓ nãi hÖ thèng ph¸p luËt cña ViÖt Nam ®· cã nh÷ng hµnh lang ph¸p lý ngµy mét t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn.  ChÝnh s¸ch kinh tÕ, quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt cña ChÝnh phñ. 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ChÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn c¸c ®Þa ph¬ng còng lµ mét nh©n tè nh¹y c¶m ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Tríc hÕt lµ chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch s¶n xuÊt theo ngµnh, l·nh thæ, vïng kinh tÕ, khu vùc kinh tÕ… C¸c chÝnh s¸ch nµy sÏ kÐo theo sù gia t¨ng c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh, sù gia t¨ng d©n sè, lµm t¨ng cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Ngîc l¹i, ë nh÷ng vïng, nh÷ng khu vùc mµ ChÝnh phñ kh«ng chó ý khuyÕn khÝch ®Çu t th× s¶n xuÊt sÏ kÐm ph¸t triÓn, d©n sè cã thÓ cßn di chuyÓn sang c¸c vïng kh¸c, lµm cho cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh kh«ng t¨ng, cÇu nhµ ë, ®Êt ë kh«ng t¨ng, dÉn ®Õn sù kÐm nhén nhÞp cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. TiÕp ®Õn lµ chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ vÒ nhµ ë, ®Êt ë nãi chung vµ chÝnh s¸ch nhµ ë cho ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp, c¸c ®èi tîng thuéc diÖn chÝnh s¸ch x· héi… C¸c chÝnh s¸ch nµy cña ChÝnh phñ cã thÓ lµm t¨ng hoÆc còng cã thÓ lµm gi¶m cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë. ChÝnh phñ còng cã thÓ cho phÐp c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong hoÆc ngoµi níc ®Çu t x©y dùng, kinh doanh c¬ së h¹ tÇng hoÆc x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª… Tãm l¹i, tÊt c¶ c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ cña ChÝnh phñ ®Òu lµm t¨ng hoÆc gi¶m cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, lµm ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt thùc chÊt ®ã lµ viÖc x¸c ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt cña tõng vïng, tõng khu vùc cô thÓ lµm thay ®æi tÝnh chÊt vµ môc ®Ých sö dông ®Êt. §©y còng lµ mét nh©n tè ¶nh hëng ®Õn cung, cÇu vÒ ®Êt ®ai; cung, cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, t¸c ®éng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Tríc hÕt, viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt trong lÜnh vùc s¶n xuÊt kinh doanh. ViÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ë mét vïng nµo ®ã ®ang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, nay quy ho¹ch thµnh khu c«ng nghiÖp sÏ lµm t¨ng viÖc x©y dùng nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c trªn ®Êt trong quy ho¹ch vµ vïng vµnh ®ai, lµm gia t¨ng c¸c giao dÞch mua b¸n, thuª mín ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n. MÆt kh¸c, quy ho¹ch lµm thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt cã tÝnh chÊt g¾n víi d©n c nh quy ho¹ch x©y dùng khu ®« thÞ míi, quy ho¹ch c¸c khu trung t©m, c¸c khu chøc n¨ng trong ®« thÞ… sÏ lµm t¨ng c¸c giao dÞch mua b¸n, thuª mín bÊt ®éng s¶n ë c¸c trung t©m ®« thÞ, trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô, gi¶i trÝ, nhµ ë, v¨n phßng, c«ng së … lµ rÊt lín. §Êt khu d©n c n«ng th«n, ®Êt n«ng nghiÖp ®îc quy ho¹ch thµnh c¸c khu ®« thÞ míi tøc lµ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông cña ®Êt mét c¸ch c¨n b¶n, lµm t¨ng nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n do quy m« tËp trung d©n sè, tËp trung c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, dÞch vô t¨ng lªn. 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 §« thÞ ho¸ vµ ph¸t triÓn ®« thÞ lµ mét qu¸ tr×nh ph¸t triÓn tÊt yÕu cña mäi quèc gia trong tiÕn tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ. §Æc trng trùc gi¸c cã thÓ nhËn biÕt râ nhÊt cña ®« thÞ ho¸ lµ quy m« tËp trung d©n sè vµ mËt ®é d©n sè cïng víi sù ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, ph¸t triÓn c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh thuéc c¸c ngµnh c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô theo sù ph¸t triÓn cña bÒ réng kh«ng gian ®« thÞ. Do ®ã, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ vµ ph¸t triÓn ®« thÞ sÏ lµm t¨ng cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n c¶ vÒ sè lîng lÉn c¬ cÊu bÊt ®éng s¶n. §Æc biÖt, ë níc ta vµ nhiÒu níc ®ang ph¸t triÓn, luång di d©n tù do tõ khu vùc n«ng th«n ra ®« thÞ cïng víi sù t¨ng trëng trong gi¸o dôc vµ ®µo t¹o lao ®éng, häc sinh tõ n«ng th«n chuyÓn ®Õn ®« thÞ lµ mét søc Ðp th¸ch thøc lín vÒ nhµ ë, lµm cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n s«i ®éng h¬n.  TËp qu¸n, truyÒn thèng vµ thÞ hiÕu TËp qu¸n, truyÒn thèng lµ yÕu tè mang tÝnh nh©n v¨n cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ë thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng hµng hãa, thÞ trêng vèn, sù ¶nh hëng cña yÕu tè nµy lµ rÊt h¹n chÕ. TËp qu¸n vµ truyÒn thèng ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn c¸ch thøc tiÕn hµnh c¸c giao dÞch mua b¸n, thuª mín, thÕ chÊp… cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Nã cã t¸c dông lµm ®Èy nhanh hoÆc h¹n chÕ c¸c vô giao dÞch, nã ®¶m b¶o ®é tin cËy gi÷a c¸c bªn mua vµ b¸n, cho thuª vµ ®i thuª,… ®ång thêi, nã còng gãp phÇn ®Èy nhanh hoÆc lµm chËm qu¸ tr×nh thanh to¸n. Ch¼ng h¹n nh, theo phong tôc, tËp qu¸n cña ViÖt Nam, viÖc mua b¸n bÊt ®éng s¶n chØ cÇn lµm giÊy tê cã x¸c nhËn cña Uû ban nh©n d©n x· (phêng) n¬i c tró lµ ®îc, lµ xong; sau ®ã míi ®¨ng ký vµ nép thuÕ tríc b¹. Nh÷ng trêng hîp phøc t¹p, phiÒn hµ, ngêi d©n còng kh«ng cÇn nép thuÕ tríc b¹ vµ hä cã quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n nh mét lÏ ®¬ng nhiªn v× hä ®· bá tiÒn ra mua bÊt ®éng s¶n ®ã. Nhng ë mét sè níc, bÊt kú mét ngêi nµo mua bÊt ®éng s¶n còng ph¶i ®Õn kiÓm tra ®¨ng ký tríc khi mua; giao dÞch nµo kh«ng ®¨ng ký th× kh«ng cã t¸c dông, ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®· cã truyÒn thèng l©u ®êi vµ lµ thãi quen cña hä. ViÖc thùc hiÖn kª khai ®¨ng ký ®¶m b¶o cho Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ chÝnh nã còng lµ ®é tin cËy cho ngêi mua bÊt ®éng s¶n, lµ ®iÒu kiÖn an toµn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Cßn thùc tÕ ë ViÖt Nam, nhiÒu trêng hîp thiÕu ®¶m b¶o, v× ngêi mua cha lµm ®îc ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin ph¸p lý vÒ bÊt ®éng s¶n, ®¶m b¶o cho hä mäi quyÒn lîi khi mua (nhËn chuyÓn nhîng); ®îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, thõa kÕ, thÕ chÊp,… ®îc ph¸p luËt thõa nhËn, nhng hä vÉn mua v× theo tËp qu¸n vµ truyÒn thèng. 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ThÞ hiÕu ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trªn hai khÝa c¹nh chñ yÕu. Mét lµ thÞ hiÕu vÒ vÞ trÝ bÊt ®éng s¶n (nhÊt lµ vÒ nhµ ë, ®Êt ë). Hai lµ thÞ hiÕu vÒ kiÕn tróc, kiÓu d¸ng, kÓ c¶ mèt. Trong ®iÒu kiÖn mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn, con ngêi ®ang híng vÒ nhu cÇu cã ng«i nhµ ®éc lËp, còng lµ yÕu tè ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 1.1.2.3. C¸c nh©n tè ph¶n ¸nh sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n  Khèi lîng c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Sù ph¸t triÓn cña bÊt kú mét thÞ trêng nµo ®Òu ®îc ®¸nh gi¸ tríc hÕt ë sù gia t¨ng khèi lîng hµng hãa cña thÞ trêng ®ã. Trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, lîng hµng hãa ®em giao dÞch cã thÓ ®îc ®o lêng qua chØ tiªu khèi lîng c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n (cã thÓ ®îc tÝnh b»ng sè phiªn giao dÞch hoÆc khèi lîng tiÒn thu ®îc). Trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, cã c¸c lo¹i h×nh giao dÞch sau:  Giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n ThÞ trêng mua b¸n bÊt ®éng s¶n lµ lo¹i h×nh thÞ trêng h×nh thµnh sím nhÊt trong c¸c lo¹i h×nh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. XÐt vÒ lÞch sö, thÞ trêng mua b¸n, trao ®æi ®Êt ®ai xuÊt hiÖn gÇn nh ®ång thêi víi sù xuÊt hiÖn chiÕm h÷u t nh©n vÒ t liÖu s¶n xuÊt, chiÕm h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai. Ngµy nay, viÖc mua b¸n, trao ®æi ®Êt ®ai bÊt ®éng s¶n ®· trë thµnh phæ biÕn vµ vît khái khu«n khæ mét quèc gia, nhÊt lµ c¸c níc cã nÒn kinh tÕ thÞ trêng ph¸t triÓn. Mua b¸n, trao ®æi bÊt ®éng s¶n ®îc diÔn ra trùc tiÕp gi÷a nh÷ng ngêi cã nhu cÇu mua b¸n, trao ®æi hoÆc th«ng qua c¸c tæ chøc dÞch vô, m«i giíi, t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n. Ho¹t ®éng mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn do c¸c doanh nghiÖp kinh doanh (s¶n xuÊt, x©y dùng) bÊt ®éng s¶n cung cÊp cho c¸c chñ thÓ trong nÒn kinh tÕ.  Giao dÞch cho thuª - ®i thuª bÊt ®éng s¶n BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i tµi s¶n mµ bÊt cø ai muèn së h÷u nã cÇn ph¶i bá ra mét khèi lîng tiÒn ®Çu t ban ®Çu rÊt lín. Bëi vËy, kh«ng ph¶i ai còng cã kh¶ n¨ng tù t¹o lËp cho m×nh mét bÊt ®éng s¶n mµ cÇn cã thêi gian ®Ó tÝch luü ®ñ khèi lîng tiÒn cÇn thiÕt. Tõ thùc tÕ trªn lµm n¶y sinh quan hÖ cho thuª vµ ®i thuª bÊt ®éng s¶n. H¬n n÷a, ngêi cã nhu cÇu thuª bÊt ®éng s¶n cã thÓ chØ sö dông bÊt ®éng s¶n trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh, viÖc thuª 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 bÊt ®éng s¶n sÏ mang l¹i hiÖu qu¶ h¬n c¸c h×nh thøc kh¸c cho ngêi ®i thuª. Ngêi cã bÊt ®éng s¶n cho thuª, trªn c¬ së nghiªn cøu thÞ trêng ®Ó quyÕt ®Þnh viÖc cho thuª bÊt ®éng s¶n, ®¶m b¶o lîi Ých kinh tÕ thu ®îc lµ cao nhÊt. Gi¸ c¶ cho thuª ®îc h×nh thµnh do quan hÖ cung - cÇu vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n cho thuª. C¸c giao dÞch vÒ thuª bÊt ®éng s¶n cã thÓ ®îc tiÕn hµnh trùc tiÕp gi÷a ngêi cã bÊt ®éng s¶n cho thuª vµ ngêi cã nhu cÇu thuª bÊt ®éng s¶n hoÆc th«ng qua c¸c tæ chøc trung gian m«i giíi vÒ bÊt ®éng s¶n. C¸c giao dÞch thuª vµ cho thuª h×nh thµnh nªn thÞ trêng cho thuª bÊt ®éng s¶n.  Gãp vèn liªn doanh díi h×nh thøc quyÒn së h÷u (sö dông) bÊt ®éng s¶n Ngêi së h÷u bÊt ®éng s¶n cã thÓ sö dông gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n ®Ó gãp vèn liªn doanh. ViÖc gãp vèn liªn doanh b»ng bÊt ®éng s¶n cã thÓ më réng thµnh h×nh thøc gãp vèn cæ phÇn b»ng bÊt ®éng s¶n. Trong nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn, viÖc dïng bÊt ®éng s¶n ®Ó gãp vèn liªn doanh vµ gãp vèn cæ phÇn kh¸ ph¸t triÓn. §Æc biÖt, ®èi víi c¸c níc ®ang ph¸t triÓn, viÖc sö dông ®Êt ®ai lµm vèn gãp liªn doanh ®Ó lµm nguån vèn ®èi øng thu hót c¸c nguån vèn ®Çu t, thu hót c«ng nghÖ, tiÕp thu kinh nghiÖm qu¶n lý tõ níc ngoµi th«ng qua c¸c dù ¸n liªn doanh. ViÖc sö dông bÊt ®éng s¶n ®Ó gãp vèn liªn doanh h×nh thµnh nªn thÞ trêng c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n dïng lµm vèn gãp liªn doanh.  Sù ®a d¹ng cña c¸c chñ thÓ tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cµng ph¸t triÓn th× cµng cã nhiÒu vµ nhiÒu lo¹i h×nh chñ thÓ tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. C¸c chñ thÓ tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n bao gåm:  C¸ nh©n C¸c c¸ nh©n së h÷u bÊt ®éng s¶n (së h÷u ®Êt ®ai, cã quyÒn sö dông ®Êt) tham gia vµo thÞ trêng víi t c¸ch lµ ngêi b¸n, ngêi cho thuª, ngêi ®em bÊt ®éng s¶n ®Ó gãp vèn liªn doanh… Ng îc l¹i, cã mét sè c¸ nh©n cã nhu cÇu 18 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 sö dông bÊt ®éng s¶n vµo ®êi sèng sinh ho¹t c¸ nh©n hoÆc sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt kinh doanh sÏ tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng víi t c¸ch lµ ngêi mua, ngêi ®i thuª…  Doanh nghiÖp C¸c doanh nghiÖp tham gia vµo ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n c¶ vÒ phÝa cung vµ cÇu. C¸c doanh nghiÖp míi thµnh lËp, më réng ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh hoÆc chuyÓn ®æi vÞ trÝ sÏ cã nhu cÇu mua, ®i thuª hoÆc nhËn vèn gãp liªn doanh b»ng bÊt ®éng s¶n, do ®ã t¹o nªn cÇu vÒ hµng hãa bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng. Ngîc l¹i, mét sè doanh nghiÖp n¾m gi÷ bÊt ®éng s¶n cã nhu cÇu b¸n, cho thuª (hoÆc bÊt ®éng s¶n ®i thuª nhng muèn cho thuª l¹i), gãp vèn liªn doanh b»ng bÊt ®éng s¶n sÏ tham gia lµm t¨ng cung trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Bªn c¹nh ®ã, mét sè doanh nghiÖp cßn tham gia trùc tiÕp vµo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn vµ t¹o lËp hµng hãa trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. C¸c doanh nghiÖp nµy ®îc tæ chøc theo nhiÒu lo¹i h×nh kh¸c nhau: doanh nghiÖp kinh doanh vµ ph¸t triÓn nhµ, doanh nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn h¹ tÇng, doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt… §©y lµ lo¹i doanh nghiÖp t¹o ra hµng hãa cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Nhµ thÇu x©y dùng lµ thµnh phÇn trùc tiÕp t¹o ra c¸c c«ng tr×nh x©y dùng nh: nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô… t¹o ra hµng hãa cho thÞ trêng. Ngêi kinh doanh bÊt ®éng s¶n cÇn ®Õn nhµ thÇu x©y dùng ®Ó thi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh. Nhµ thÇu x©y dùng nhiÒu khi còng më réng kinh doanh sang lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n.  Nhµ níc Nhµ níc tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n víi t c¸ch lµ ngêi qu¶n lý vÜ m« ®èi víi ho¹t ®éng cña thÞ trêng, ®ång thêi víi t c¸ch lµ ngêi tham gia trùc tiÕp vµo ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n (võa lµ ngêi cung vµ ngêi cÇu bÊt ®éng s¶n). Víi t c¸ch lµ ngêi qu¶n lý vÜ m« ®èi víi ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, Nhµ níc x©y dùng hÖ thèng luËt ph¸p, t¹o khu«n khæ ph¸p lý cho ho¹t ®éng cña thÞ trêng. §ång thêi, Nhµ níc còng thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p (chñ yÕu lµ biÖn ph¸p kinh tÕ, tµi chÝnh) thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn; thùc hiÖn qu¶n lý, gi¸m s¸t, cung cÊp mét sè dÞch vô cho c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Sù tham gia cña Nhµ níc mµ trùc tiÕp lµ ChÝnh phñ vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc thÓ hiÖn chñ yÕu trªn hai mÆt: th«ng qua c«ng cô quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch cïng c¸c ®ßn bÈy ®Ó ®iÒu 19 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 tiÕt vÜ m« thÞ trêng, ®ång thêi, th«ng qua viÖc qu¶n lý thÞ trêng ®Ó cã biÖn ph¸p ®iÒu tiÕt quan hÖ cung - cÇu vµ gi¸ c¶, b×nh æn thÞ trêng. Ngoµi ra, Nhµ níc cßn tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh c¸c chñ thÓ kh¸c: võa lµ ngêi cung, võa lµ ngêi cÇu bÊt ®éng s¶n ®Ó thùc hiÖn c¸c chøc n¨ng qu¶n lý cña Nhµ níc cña m×nh.  C¸c tæ chøc m«i giíi, t vÊn Qu¸ tr×nh khai ph¸t, x©y dùng, giao dÞch vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n t¬ng ®èi phøc t¹p nªn phÇn lín c¶ bªn b¸n lÉn bªn mua cã nh÷ng thêi ®iÓm ®Òu ph¶i cÇn ®Õn dÞch vô cña c¸c chuyªn gia t vÊn nh: kiÕn tróc s, kü s x©y dùng t vÊn vÒ thiÕt kÕ thi c«ng, l¾p ®Æt…; chuyªn gia kÕ to¸n t vÊn viÖc h¹ch to¸n tµi chÝnh, t vÊn thuÕ; chuyªn gia ®Þnh gi¸ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong qu¸ tr×nh giao dÞch, x¸c ®Þnh møc gi¸ mua b¸n, cho thuª…; chuyªn gia m«i giíi ®Ó gióp hai bªn mua b¸n gÆp nhau giao dÞch, gióp lµm hîp ®ång mua b¸n hoÆc thuª, nhiÒu khi chuyªn gia nµy cßn ®îc mêi tham gia lËp vµ thùc hiÖn s¸ch lîc b¸n vµ cho thuª, dù b¸o gi¸ c¶; chuyªn gia vÒ luËt ph¸p (luËt s) t vÊn vÒ c¸c vÊn ®Ò liªn quan ®Õn luËt ph¸p. C¸c chuyªn gia t vÊn, m«i giíi bÊt ®éng s¶n thêng ho¹t ®éng trong c¸c tæ chøc chuyªn m«n vÒ m«i giíi, t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cµng ph¸t triÓn th× hÖ thèng c¸c tæ chøc t vÊn, m«i giíi bÊt ®éng s¶n cµng ph¸t triÓn theo híng chuyªn m«n ho¸.  C¸c tæ chøc tµi chÝnh ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch hµng hãa ®Æc biÖt - hµng hãa bÊt ®éng s¶n. §ång thêi, c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt ®a d¹ng, bao gåm c¸c giao dÞch: mua b¸n, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh,… ViÖc t¹o lËp hµng hãa vµ thùc hiÖn c¸c giao dÞch trªn thÞ tr êng bÊt ®éng s¶n ®ßi hái mét lîng vèn rÊt lín. ChÝnh v× vËy, nguån vèn tù cã kh«ng thÓ ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ vèn cña c¸c chñ thÓ tham gia trùc tiÕp c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Mét phÇn ®¸ng kÓ nhu cÇu vÒ vèn nµy ®îc tµi trî bëi c¸c chñ thÓ kh¸c, chñ yÕu lµ c¸c tæ chøc tµi chÝnh. C¸c tæ chøc tµi chÝnh bao gåm: c¸c ng©n hµng th¬ng m¹i, c¸c c«ng ty tµi chÝnh, c«ng ty b¶o hiÓm, quü ®Çu t … Nguån vèn tµi trî ®ãng vai trß quan träng trong viÖc kÝch thÝch c¸c giao dÞch vµ thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn. Thùc tÕ cho thÊy, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng vèn cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi nhau. ThÞ trêng vèn ph¸t triÓn t¹o m«i trêng cho 20