ĐẠI HỌC QUỐỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHÙNG THỊ THU HÀ
PHÁP LUẬT VỀỀ MÔI GIỚI
BẤẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2013
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
2
ĐẠI HỌC QUỐỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHÙNG THỊ THU HÀ
PHÁP LUẬT VỀỀ MÔI GIỚI
BẤẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật Kinh têế
: 603850
Mã sốế
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ
Hà Nội – 2013
3
MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
LỜI NÓI ĐẦU....................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................................6
1.1. Môi giới bất động sản................................................................................6
1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản..................................................6
1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản...............................................11
1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản...................................................14
1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản.......................................19
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản.......................19
1.2.2. Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động
sản
23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...................................28
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam.....................28
2.1.1. Chủ thể môi giới bất động sản.........................................................28
2.1.2. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ
hợp đồng môi giới bất động sản................................................................44
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động
sản
49
2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản...........60
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn
đề pháp lý đặt ra..................................................................................65
2.2.1. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 65
2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay......................................................................................................77
2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay......................................................................................................82
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.............88
3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản...................88
3.1.1. Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất
động sản.....................................................................................................88
3.1.2. Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi
giới bất động sản........................................................................................91
3.1.3. Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá
nhân, tổ chức môi giới bất động sản.........................................................92
3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản....................................93
3.2.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất
động sản.....................................................................................................93
3.2.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường...........................95
3.2.3. Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để
hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản.............................................98
3.2.4. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản... 101
KẾT LUẬN.....................................................................................................105
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................107
4
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
LKDBĐS
: Luật kinh doanh bất động sản
BĐS
: Bất động sản
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất
nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động
kinh doanh này mang lại. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói
chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro
trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật
chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội,
tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Các rủi ro trong
hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư
phá sản. Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng
thu hồi. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của
ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất
nước như xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất
động sản là hoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính
phân khúc, tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm
tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v.. Điều này lại càng làm gia
tăng tính rủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giải thiểu rủi ro và
bảo toàn đồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh
dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh
bất động sản.
Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản,
trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm
trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp
phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt
1
động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng
đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn
mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Các quy định về môi giới bất
động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng
dẫn thi hành được ban hành. Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi
giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại. Để khắc
phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động
sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần
có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về
môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể
những khiếm khuyết, tồn tại. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật
về môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp
Thạc sỹ Luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế
của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề
mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên
công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định
trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như:
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do
Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của
Chương trình phát triển Liên Hợp quốc.
- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính
ấn hành năm 2003.
Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập
những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế.
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ
luật học Đặng Văn Được (2005). Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành
trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Sách
chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất
động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao
động-xã hội phát hành năm 2010. Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi
thị trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập.
Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy định
mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn
thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản
“đóng băng” như hiện nay.
3. Mục đích của việc nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề
mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý
và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện
nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy
định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định
môi giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai
đoạn thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay…
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề
nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà
chỉ tập trung làm rõ một số nội dung như sau:
3
Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động
sản là một tất yếu khách quan.
Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan
đến môi giới bất động sản
Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi
giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động
môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù
hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam
phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin
làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương
pháp sau:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng
pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát
sinh trong cuộc sống.
- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật
thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với
các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi
giới bất động sản.
- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một
số nước có đặc điểm tương đồng.
6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử
dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học,
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp
và tư pháp.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được chia làm ba chương.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật
về môi giới bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn
hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã
đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này.
Dù đã rất cố gắng, song như đã trình bày, vấn đề môi giới bất động sản
còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ
không tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người
quan tâm đến luận văn này.
5
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi
hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng
phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa
dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng
dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy
cảm trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người
giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang
tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi
hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính
chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những
nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định
đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó
đã phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt động môi giới
trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại
của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của
thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất
động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định,
thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể
trong thị trường bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và
các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng:
mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động
sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính
phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị
trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống,
làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động
sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản
cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề
nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới.
Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức
được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung
”
gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì [37].
Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách
hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được
môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và
kí kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp
giao kết hợp đồng với khách hàng;
Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tại
Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại Luật
Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian
cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm
phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để
hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Các bên tham gia quan hệ môi giới
thương mại gồm người môi giới và người được môi giới. Nội dung hoạt
động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các
thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng
hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng,
thỏa thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ
7
các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết. Mục đích
của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau.
Theo PGS. TS Phan Thị Cúc & PGS.TS. Nguyễn Văn Xa: “Môi giới
BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS.
Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi
giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và
thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao
hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà
đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16].
Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi
giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa
ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau:
Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản,
theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên
môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh
bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất
động sản.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất
động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới
phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất
động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh
chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu
các bên môi giới với nhau. Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
hợp đồng với nhau. Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là
một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động
như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ
cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản.
Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên
môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được
môi giới trả.
Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình
thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó
thị trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong
xã hội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính
phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp
tác xã. Do đó, môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừa
nhận là một nghề chân chính. Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối với
nghề môi giới bất động sản. Do đó môi giới bất động sản thường được gắn
với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó. Hiến
pháp 1992 khảng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty,
Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời. Song không phải vì thế mà các tổ chức
môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Mặc dù pháp luật không có quy
định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt
động trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế
xin phép kinh doanh. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi
giới không xuất hiện vào thời kỳ này.
9
Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho
phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã
đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất
kinh doanh và sinh hoạt. Đến năm1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp
thể hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép
bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi
giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng.
Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều
đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối
với phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 20012002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất
động sản đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển
kinh tế, đô thị của Nhà nước. Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở
Việt Nam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có
tính tự phát, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới
không những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn.
Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã
phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi
giới bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong
quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người
này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản
chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận.
Quan hệ truyền thống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như
hoạt động môi giới hoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người
có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu
về thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào
trong làng xã.
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
Sự tự do cư trú của công dân mới được khảng định về mặt pháp lý mà
trên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn. Cơ sở của các làng xã
Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền
thống. Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó
pháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm. Người tham gia
giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư
vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ.
Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những
tình cảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không còn chỗ để
tồn tại và phát triển. Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới
gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối
với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn
mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên,
điều đó không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện
hoạt động môi giới bất động sản.
1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản
Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh,
nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu. Nghề
môi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng của
mình trong các ngành dịch vụ.
Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại và
được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi
giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối
của thị trường bất động sản. Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao,
tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển
của hoạt động môi giới bất động sản. Ngược lại, khi thị trường bất động sản
11
“đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về
mua - bán giảm sút.
Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục
đích sinh lợi
Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ
giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống như bất kỳ một hoạt
động môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung
gian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch
bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất
động sản mà thôi. Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ
khác như đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến
hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại
diện theo ủy quyền, thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào
quan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền theo những
điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các
quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một
quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách
đương nhiên như đại diện theo ủy quyền.
Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền
nhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng
môi giới do các bên thỏa thuận. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những
người hoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng
từ công việc mình làm. Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh
có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp. Điều này thể hiện:
Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa
mãn các điều kiện sau đây do pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi
KKeett-nnooii..ccoomm kkhhoo ttaaii lliiee
giới bất động sản. Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi
gới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện. Các điều
kiện này bao gồm:
Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ môi giới
bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp;
Hai là, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ
trình độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ
nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản;
Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở
hợp đồng.
Môi giới là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch
bất động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ
đó mà không dựa trên sự thỏa thuận đối với các bên được chắp nối. Sự thỏa
thuận đó gọi là hợp đồng. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được
xác lập trên cơ sở hợp đồng và những quy định của pháp luật. Tại các Điều
47 và 48 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
được lập thành văn bản. Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào
nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất
động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi
không có bất cứ một thỏa thuận nào cả.
Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những nội
dung cơ bản của hợp đồng môi giới bất động sản.
13
1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản
Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của “cò” nhà
đất không được thừa nhận trong xã hội. Khi nói đến cò nhà đất là người dân
thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo. Chính vì vậy họ không muốn khi tham
gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất.
Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò
với vai trò trung gian. Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không
được xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị trường, làm
giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị
truờng bất động sản. Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực
và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này
méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính
là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát
triển của thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các
mặt sau:
Thứ nhất, vai trò của môi giới bất động sản đối với khách hàng.
Khách hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động
môi giới bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch
vụ này tồn tại và phát triển. Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao
dịch về bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung
cấp thông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá
cả v.), thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bất
động sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợp
đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản … Bởi lẽ do tính đặc
thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị
trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy
đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham
- Xem thêm -