Tài liệu Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thực tiễn trên địa bàn tỉnh sóc trăng (tt)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii MỤC LỤC ......................................................................................................................iii DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... vi PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ......................................................................................... 1 2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ................................................................. 2 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.................................................................................. 4 3.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 4 3.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 4 4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 5 4.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 5 4.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 5 5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................ 5 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ................................. 6 7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN ............................................................................... 6 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................... 7 1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................................. 7 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ................................................................... 7 1.1.2. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 12 1.1.3. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................... 13 1.1.4. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................... 16 1.1.5. Vai trò, ý nghĩa của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 20 1.1.5.1.Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 20 1.1.5.2.Ý nghĩa của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................... 22 1.2. NỘI DUNG, LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................... 22 1.2.1. Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... 22 1.2.2. Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 23 iii 1.2.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 1987 cho đến nay ........................................................................... 25 1.2.4. Giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 28 1.2.5. Trình tự, thủ tục thực hiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................................... 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU LỰC PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................ 33 2.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SÓC TRĂNG ..................................................................................................................... 33 2.1.1. Đặc điểm và kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng ............................................................................................................... 33 2.1.2. Những kết quả đạt được và nguyên nhân của việc thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................ 36 2.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở SÓC TRĂNG ..................... 38 2.2.1. Các nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................................. 38 2.2.1.1. Các nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 38 2.2.1.2. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 39 2.2.2. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................... 40 2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................................................................................................. 46 2.2.3.1. Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất............... 47 2.2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................................ 48 2.2.4. Ký kết hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................................. 49 2.2.4.1. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................ 49 2.2.4.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................................ 50 iv 2.2.5. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 52 2.2.6. Những vấn đề bất cập liên quan đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................................................... 54 2.3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................................ 58 2.3.1. Những hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu lực pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................ 59 2.3.1.1. Những hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................. 59 2.3.1.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................................................................. 61 2.3.2. Tiếp tục cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai .................................... 65 2.3.3. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với đất đai và các hoạt động khác có liên quan đến đất đai ................................................................................. 68 2.3.4. Nâng chất lượng giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................. 69 2.3.5. Đề xuất kiến nghị hoàn chỉnh những quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 69 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 75 v DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự QSDĐ: Quyền sử dụng đất LĐĐ: Luật đất đai UBND: Ủy ban nhân dân vi PHẦN MỞ ĐẦU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên của quốc gia có giá trị về nhiều mặt trong đời sống xã hội, là thành tố quan trọng nhất trong môi trường sống của nhân loại; là địa bàn phân bố dân cư sinh sống và sản xuất Nông – Lâm – Ngư nghiệp, làm nền móng xây dựng các cơ sở để phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Trong tình hình mới hiện nay đất đai nó vừa có giá trị sử dụng, vừa có giá trị kinh tế trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà nước ta đang xây dựng. Tại hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương khóa IX, về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”1. Trong những năm gần đây với sự phát triển kinh tế nhiều thành phần của đất nước có nhiều tín hiệu tích cực, trong đó quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở thành một loại hàng hóa đặc biệt trong phát triển nền kinh tế tăng cường hội nhập kinh tế, quốc tế ngày càng sâu rộng, các hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi nỗi và phong phú hơn như cụ thể là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thê lại, thế chấp, cho tặng, góp vốn, thừa kế QSDĐ. Chính vì vậy mà QSDĐ ngày càng được quan tâm nhiều hơn trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều mối quan hệ với nhau, trong đó có mối quan hệ người sử dụng đất có quyền đem QSDĐ của mình để trao đổi với người có nhu cầu sử dụng một khoản giá trị được quy đổi thành tiền hay vật chất có giá trị khác mang về cho mình mà theo quy định của pháp luật thì quan hệ này được gọi là “chuyển nhượng QSDĐ”. Nghĩa là, Nhà nước giao cho người người sử dụng đất QSDĐ trên mảnh đất đó, khi người có nhu cầu sử dụng đất hoặc không có nhu cầu sử dụng đất thì họ có quyền chuyển giao hoặc nhận chuyển giao QSDĐ đó theo quy định của pháp luật. Sóc Trăng là một tỉnh ven biển thuộc đồng bằng sông Cửu Long nằm ở cửa Nam sông Hậu cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 231 km, cách Cần Thơ 62 km, tỉnh Sóc Trăng nằm ở hạ nguồn Sông Hậu, là nơi Sông Hậu đổ ra biển Đông tại hai Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia. 1 1 cửa biển Định An – Trần Đề dân số là: 1.308.300 người với diện tích đất tự nhiên là: 331.164,25 ha, tỉnh Sóc Trăng gồm có 01 thành phố là thành phố Sóc Trăng, 02 thị xã là thị xã Vĩnh Châu, thị xã Ngã Năm và 08 huyện: Châu Thành, Cù Lao Dung, Kế Sách, Long Phú, Mỹ Tú, Mỹ Xuyên, Thạnh Trị, Trần Đề; có 109 đơn vị hành chính cấp xã: 80 xã, 17 phường và 12 thị trấn. Về cơ cấu sử dụng đất: Trong tổng số 331.164,25 ha đất tự nhiên có 276.947,47 ha đất được sự dụng vào mục đích nông nghiệp chiếm 83,63 % diện tích đất tự nhiên, 53.264,28 ha đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chiếm 16,08 % diện tích đất tự nhiên và 952,50 ha đất chưa sử dụng chiếm 0,29 % diện tích đất tự nhiên. Có nhiều biến động về đất đai, nhất là trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao so với các loại biến động đất đai khác, với những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phần nào đã làm rõ những vấn đề cơ bản chung của việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như: Pháp luật về đất đai, dân sự và các luật có liên quan ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ của chủ thể, đối tượng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu thực tế, tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động thực hiện QSDĐ của mình, đồng thời cũng làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế của đất nước gắn với nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều như hiện nay đã làm phát sinh những bất cập, hạn chế trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như: Trình tự, thủ tục, hình thức thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở các quan hệ chủ thể chuyển quyền, đối tượng chuyển quyền nằm ngoài sự kiểm soát, quản lý của Nhà nước. Vì thế, việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý đảm bảo sự vận hành lành mạnh trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi thực tế là cần thiết, trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ này tác giả chỉ đề cập đến những quy định của pháp luật với thực tiễn trong thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Từ những lý do đó tác giả chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, qua thực tiễn trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng” 2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một đề tài được nhiều người, nhiều tầng lớp quan tâm đến cả về nội dung lẫn hình thức, đây là một vấn đề diễn ra rất nhiều trong xã hội, cũng là vấn đề phát sinh tranh chấp nhiều trong những năm gần đây, khi có sự biến động lớn về đất đai nhất là giá trị sử dụng đất ngày càng cao, nhu 2 cầu sử dụng đất ngày càng nhiều và sự cạnh tranh ngày càng gay gất trong lĩnh vực đất đai. Chính vì vậy, các vấn đề về đất đai được nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau, có thể đề cập đến một số công trình nghiên cứu và tạp chí tiêu biểu sau đây: Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội. Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội. Phan Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội. Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội. Bên cạnh đó một số tạp chí cũng được các tác giả nói, bình luận, đề xuất kiến nghị… nhiều về vấn đề có liên quan đến đất đai cụ thể một số tạp chí tiêu biểu như sau: Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ thanh toán trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, tr. 60- 67 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, viện Nhà nước và pháp luật, (01), tr. 41 - 48 Nguyễn Tuấn Anh (2012), “Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Bộ tư pháp, (12), tr. 11 12. Nguyễn Quang Quý (2005), “Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (2 (155)), tr. 31 12. Tưởng Duy Lượng (2004),“Một số vấn đề trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân, (12), tr. 2 – 7. Đỗ Mạnh Bổng (2012),“Một số ý kiến về công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân tối cao, (24), tr. 47 - 51. 3 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được nhiều tác giả trong nước trước đây đã nghiên cứu mà bản thân tôi xem, cập nhật những đề tài, bài bình luận trên, cho thấy hướng nghiên cứu của các tác giả đã làm rõ và nổi bật lên những vấn đề bất cập, những quy định của pháp luật phần nào còn chưa hoàn thiện về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các tác giả đã nghiên cứu về chủ thể chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng, những bất cập trong hợp đồng chuyển nhượng, hiệu lực của hợp đồng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, nói về công tác công chứng, chứng thực hợp đồng. Mục đích nghiên cứu của các tác giả là làm rõ thêm vấn đề lý luận với thực trạng của nó trong kinh doanh bất động sản, trong chuyển nhượng giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đối với QSDĐ, nhưng chưa thấy đề tài nghiên cứu sâu về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân. Chính vì vậy dưới góc độ luận văn thạc sĩ sẽ đi sâu nghiên cứu, phân tích về vấn đề này dưới góc độ ở một địa bàn cụ thể nhất định là tỉnh Sóc Trăng. Đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở chủ thể là hộ gia đình, cá nhân với đối tượng nghiên cứu là QSDĐ nông nghiệp, để tìm ra những bất cập, hạn chế của pháp luật quy định về chủ thể, tranh chấp và những quy định khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên phạm vị địa bàn tỉnh Sóc Trăng. 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3.1. Mục tiêu tổng quát Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu những cơ sở lý luận của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để soi rọi vào thực tiễn trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng. Nhằm chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của nó, từ đó đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhất là các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp nói riêng. 3.2. Mục tiêu cụ thể Tìm hiểu những quy định chung của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân ở tỉnh Sóc Trăng. Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân ở tỉnh Sóc Trăng. 4 Đề xuất, định hướng và có một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân ở tỉnh Sóc Trăng nói riêng. 4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1. Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu các quy phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một trong những loại quan hệ phổ biến nhất, quan trọng nhất và cũng có nhiều vấn đề mang tính chất phức tạp trong các mối quan hệ chuyển quyền. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Đối tượng và chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ rất rộng, giới hạn nghiên cứu của luận văn thạc sĩ là những qui định của pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp mà chủ thể là hộ gia đình, cá nhân ở địa bàn tỉnh Sóc Trăng. Về thời gian nghiên cứu tác giả chọn từ khi Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013 có hiệu lực thi hành cụ thể là giai đoạn từ ngày 01/07/2014 đến ngày 31/06/2018 qua thực tế ở tỉnh Sóc Trăng. 5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp thống kế …Tác giả sử dụng vận dụng các phương pháp cụ thể ở từng chương như sau: Chương thứ nhất, tác giả dùng phương pháp tổng hợp, phân tích những quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và QSDĐ nông nghiệp để làm nổi bậc lên những lý luận chung pháp luật quy định với thực tiễn đang diễn ra ở Sóc Trăng, nhằm mục đích giúp cho tác giả có cái nhìn nhận những vấn đề bất cập, hạn chế giữa quy định của pháp luật với thực tế thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đi từ những vấn đề chung đến những vấn đề cụ thể liên quan đến đối tượng và chủ thể nghiên cứu. 5 Chương thứ hai, trên cơ sở lý luận của chương thứ nhất tác giả dùng các phương pháp tổng hợp các số liệu thực tế ở địa phương để đi xâu phân tích, so sánh, đánh giá thực trạng hiện nay về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, để tìm ra những bất cập hạn chế và nguyên nhân của pháp luật quy định rõ hơn sau cho phù hợp với thực tiễn phải gắn kết giữa lý luận với thực tiễn để tìm ra những giải pháp, biện pháp để nâng cao hiệu lực thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ nông nghiệp nói chung và của tỉnh Sóc Trăng nói riêng. 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Qua nghiên cứu, phân tích những vướng mắc trong các văn bản pháp luật quy định về hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; quy định việc chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp và từ những vướng mắc qua thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật; tiếp thu những kết quả nghiên cứu khoa học của các tác giả có liên quan, đề tài đưa ra những kiến nghị mang tính khoa học nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho những người đang làm công tác cải cách hành chính tại các cơ quan Nhà nước, cần thiết cho những cán bộ, công chức, viên chức được giao nhiệm vụ tiếp dân, nhận và trả kết quả hồ sơ, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đề tài cũng cần thiết cho những người làm công tác báo chí, tuyên truyền có cách nhìn toàn diện hơn, đầy đủ hơn khi đánh giá sự hài lòng của người dân trong thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên tác phẩm báo chí, tác phẩm truyền thông. Ngoài ra đề tài cũng có thể là tài liệu tham khảo bổ ích cho các sinh viên học tập và nghiên cứu các quy định pháp luật về đất đai, nhất là các quy định liên quan đến hộ gia đình, cá nhân đối với QSDĐ nông nghiệp. 7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Gồm phần mở đầu với hai chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu lực pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, cho ta thấy Nhà nước đại diện với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền của chủ sở hữu như là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trên phạm vi toàn quốc. Nhà nước chiếm hữu đất đai chủ yếu là gián tiếp thông qua sổ sách, hồ sơ địa chính và quá trình thống kê, kiểm kê đất đai còn người sử dụng thực hiện quyền này một cách trực tiếp. Quyền sử dụng là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện QSDĐ gián tiếp thông qua quyền định đoạt của chủ sở hữu, Nhà nước chuyển giao phần đất thuộc quyền sở hữu của mình cho người sử dụng để họ trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất theo ý của chủ sở hữu. Quyền định đoạt là quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai dưới các hình thức như: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quyết định hành chính; xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất. Hay nói cách khác; quyền sở hữu là biểu hiện của những mối quan hệ giữa người với người trong quyền chiếm hữu, sử dụng, khai thác các thuộc tính và định đoạt nó. Trong các quyền đó của chủ sở hữu thì QSDĐ có ý nghĩa thực tế rất lớn so với các quyền còn lại, nó trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà chỉ là gián tiếp sử dụng đất thông qua các chủ thể trực tiếp sử dụng đất trong xã hội, bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những chủ thể đang sử dụng trực tiếp. QSDĐ được hiểu là một quyền tự nhiên khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà 7 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn bản pháp luật 1. Hiếp pháp 1946. 2. Hiếp pháp 1959. 3. Hiếp pháp 1980. 4. Hiếp pháp 1992. 5. Hiếp pháp 2013. 6. Bộ luật dân sự 1995 ngày 28/10/1995. 7. Bộ luật Dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005. 8. Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015. 9. Luật Đất đai 1987 ngày 29/12/1987 (hết hiệu lực). 10. Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993 (hết hiệu lực). 11. Luật Đất đai 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 (hết hiệu lực). 12. Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013. 13. Luật Công chứng 2014 (Luật số 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014. 14. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (Luật số: 04/2007/QH12) ngày 21/11/2007. 15. Luật Nhà ở 2014 (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014. 16. Luật thuế thu nhập cá nhân2012 (Luật số: 26/2012/QH13) ngày 22/11/2012. 17. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định chi tiết thi thành một số điều của luật đất đai. 18. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về giá đất. 19. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. 20. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuế đất, thuế mặt nước. 21. Nghị định số 47/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về bồi thường, hộ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 22. Nghị định số: 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình. 23. Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017, quy định chi tiết Nghị Định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số 75 Nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai và sử đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. 24. Thông tư số: 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số của Nghị định 43 và Nghị định 44 ngày 15/05/2015. 25. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 26. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. 27. Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Bản đồ địa chính. 28. Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 29. Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 30. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, xây dựng bảng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 31. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 16/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 32. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. 33. Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuế đất, thuế mặt nước. Tiếng Việt 34. Nguyễn Hải An (2010), “Một số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Bộ tư pháp, (12) tr. 49–50. 76 35. Nguyễn Tuấn Anh (2012), “Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Dân chủ và pháp luật, Bộ tư pháp, (12), tr. 11– 12. 36. Đỗ Mạnh Bổng (2012), “Một số ý kiến về công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, (24), tr. 47–51. 37. Đảng cộng sản Việt nam (2002), Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ dẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 38. Đảng cộng sản Việt nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nhà xuất bản chính trị quốc gia 39. Đảng cộng sản Việt nam (2012), Kết luận số: 22-KL/TW, hội nghị lần thứ năm BCH Trung ương Đảng (khóa XI) về việc tổng kết hội Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 40. Đảng cộng sản Việt Nam, Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Kết luận số 12-KL/TW, ngày 25/05/2012. 41. Phan Trung Hiền (chủ biên), Đinh Thanh Phương, Đặng Hùng Võ (2016), Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, nhà xuất bản Đại học Cần Thơ. 42. Nguyễn Thu Hương (2004), Tìm hiểu những quy định mới về đất đai, Lao động. 43. Tưởng Duy Lượng (2004), “Một số vấn đề trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí tòa án nhân. 44. Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội. 45. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội 46. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ thanh toán trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản”,Tạp chí Nhà nước và pháp luật, tr.60-67. 77 47. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,Viện Nhà nước và pháp luật, (01), tr. 41–48. 48. Nguyễn Quang Quý (2005), “Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”,Tạp chí Dân chủ và pháp luật. 49. Sở Tài nguyên và Môi trường (2014), Phương án kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 tỉnh Sóc trăng, ngày 09/10/2014. 50. Sở Tài nguyên và Môi trường (2016), Báo cáo số 201/BC –STNMT, về tình hình hoạt động năm 2016 ngành Tài nguyên và môi trường, ngày 05/12/2016. 51. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng (2014), Báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên đại bàn tỉnh Sóc Trăng của, ngày 09/12/2014. 52. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng (2015), Báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên đại bàn tỉnh Sóc Trăng, ngày 14/12/2015. 53. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng (2016), Báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên đại bàn tỉnh Sóc Trăng, ngày 02/12/ 2016. 54. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng (2017), Báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng, ngày 19/12/2017. 55. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng (2018), Báo cáo sơ kết 06 tháng đầu năm và phướng hướng nhiệm vụ 06 tháng cuối năm 2018 trên đại bàn tỉnh Sóc Trăng, ngày 25/06/2018. 56. Phan Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội. 57. Quyết định ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng (Quyết định số:34/2015/QĐ-UBND) Ngày 19/10/2015. 78