Tài liệu Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 9380107 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. TS. Trần Quang Huy 2. PGS.TS. Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận án có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Nghiên cứu sinh Lê Hồng Hạnh LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Trần Quang Huy và PGS.TS. Nguyễn Thị Nga - những ngƣời đã dành nhiều tâm huyết và công sức hƣớng dẫn, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu và có giá trị của các nhà khoa học, các thầy cô tại các buổi thảo luận ở Bộ môn, Bảo vệ các chuyên đề và Hội đồng bảo vệ luận án cấp cơ sở đã giúp tôi hoàn thiện Luận án. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của tập thể Khoa Đào tạo sau Đại học - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Khoa Pháp luật Kinh tế - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, lãnh đạo và các đồng nghiệp đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận án. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè và họ hàng thân thiết trong gia đình, những ngƣời luôn cổ vũ, động viên, cáng đáng phần lớn công việc gia đình để tôi yên tâm theo đuổi công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày 16 tháng 3 năm 2020 Tác giả Luận án Lê Hồng Hạnh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Từ viết tắt Từ đầy đủ 1. BĐS Bất động sản 2. CĐT Chủ đầu tƣ 3. DAĐT Dự án đầu tƣ 4. DN Doanh nghiệp 5. LĐĐ Luật đất đai 6. LĐT Luật đầu tƣ 7. LNO Luật nhà ở 8. LTM Luật thƣơng mại 9. NƠTM Nhà ở thƣơng mại 10. SDĐ Sử dụng đất 11. SHĐĐ Sở hữu đất đai MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu .........................................................................3 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................5 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................6 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................7 6. Những đóng góp mới của luận án .......................................................................8 7. Cơ cấu luận án .....................................................................................................9 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............................................................................................................10 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .............................................10 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nƣớc ngoài ................................................10 1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nƣớc .................................................16 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hƣớng nghiên cứu của luận án ........................................................35 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ...........................................................................................................35 1.2.2. Định hƣớng nghiên cứu của luận án .......................................................40 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án ............................................................................43 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án ...............................43 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu .........................................48 Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................49 CHƢƠNG 2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI............................................51 2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ............................51 2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hƣởng đến phƣơng thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất..........................51 2.1.2. Khái niệm nhà ở thƣơng mại ...................................................................58 2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................60 2.1.4. Các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........65 2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ...................69 2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........................................................................................................................73 2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................................................73 2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ......74 2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................79 2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam ...........................................................82 Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................86 CHƢƠNG 3. PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .........................................................................................................................87 3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........87 3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........................87 3.1.2. Điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .............90 3.1.3. Chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................96 3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại..................99 3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại......... 100 3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .................................................................................................. 109 3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại 120 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam .................................................................................................. 122 3.2.1. Những kết quả đạt đƣợc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam .................................. 122 3.2.2. Những hạn chế, vƣớng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nguyên nhân 128 Kết luận chƣơng 3 .............................................................................................. 141 CHƢƠNG 4. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ...................................... 143 4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ......................................................................................................... 143 4.1.1. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................... 143 4.1.2. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tôn trọng cơ chế thị trƣờng, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trƣờng: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh............. 145 4.1.3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tƣ ................................................................................................ 147 4.1.4. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất ........................................... 148 4.1.5. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trƣờng ............................................................................................................. 149 4.2. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................................................................ 150 4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........... 150 4.2.2. Không quy định trƣờng hợp giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại không thông qua đấu giá ............................................................. 155 4.2.3. Cần quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà nƣớc để định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng ............................................ 160 4.2.4. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ............................................................. 164 4.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 167 4.3.1. Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩm quyền trong quản lý đất đai ................................................................... 167 4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử ............................................................................................ 169 4.3.3. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ................................. 171 4.3.4. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 173 Kết luận chƣơng 4 .............................................................................................. 174 KẾT LUẬN ........................................................................................................... 176 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ .............................................................. 179 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 180 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thƣơng mại tại Thành phố Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017 ........................................... 123 Bảng 3.2. Thống kê diện tích nhà ở qua các năm ........................................ 125 Bảng 3.3. Thống kê diện tích nhà ở chung cƣ đƣợc hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2013 - 2016 .................................................................. 126 Bảng 3.4. Thống kê thu ngân sách nhà nƣớc từ nhà đất .............................. 126 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tƣợng có thu nhập thấp là rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cƣ đô thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết ít nhất cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, đối với bộ phận ngƣời có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dƣơng, Đồng Nai1… Trong thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trƣơng và quyết sách đúng đắn của Đảng và Nhà nƣớc, bao gồm việc ban hành các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, ban hành hàng loạt chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và NƠTM nói riêng… Thực tế, sự bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là sự bùng nổ của thị trƣờng NƠTM trong thời gian gần đây đã cho thấy, thị trƣờng NƠTM đã và đang là thị trƣờng nổi trội, chiếm vị trí thống lĩnh trong thị trƣờng BĐS, là phân khúc thị trƣờng mà sức hút của chúng luôn tạo sự hứng khởi và là cái đích cho việc tìm kiếm lợi nhuận của bất kỳ nhà đầu tƣ nào trong thị trƣờng BĐS. Vì thế, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đang nhận đƣợc sự quan tâm lớn trong xã hội. Trong các phƣơng thức xác lập quyền SDĐ cho các nhà đầu tƣ xây dựng NƠTM theo pháp luật hiện hành thì hiện nay phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ đƣợc áp dụng phổ biến nhất. Bởi ở phƣơng thức này, Nhà nƣớc một mặt điều tiết quỹ đất để xây dựng NƠTM trong tổng thể các quỹ đất dành cho các ngành, các lĩnh vực khác một cách cân bằng. Mặt khác, Nhà nƣớc cũng dành về cho mình quyền chủ động trong việc lựa chọn nhà đầu tƣ trong quá trình xét duyệt dự án. Đây cũng là phƣơng thức mà Nhà nƣớc động viên đƣợc nguồn tài chính tốt nhất bởi ở phƣơng thức này nhà đầu tƣ thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần “trọn gói” cho toàn thời gian sử dụng đất ngay khi đƣợc nhận giao đất. Pháp luật điều chỉnh về nội dung này khá đồ sộ gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, LTM, LĐT, Luật Xây dựng và các văn bản dƣới luật. Các văn bản đều đã đƣợc sửa đổi, bổ sung nhiều lần, và cho tới nay LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 1 Theo Đại Biểu Nhân dân https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=206412292840472&id=139997232815312&substory_ index=0 2 2014, LTM 2005, LĐT 2014, Luật Xây dựng 2014 đã điều chỉnh pháp luật về việc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM một cách khởi sắc nhƣ: Mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; Cải cách về thủ tục hành chính; Minh bạch thông tin đất đai; Điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp;… Tuy nhiên, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập: đó là sự không phân định rõ các trƣờng hợp nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện giao đất cho CĐT xây dựng NƠTM; các căn cứ, điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại còn chƣa rõ ràng; sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; việc tiếp cận thông tin về đất đai còn gặp nhiều khó khăn; quy trình, thủ tục hành chính về đất đai kéo dài; …Những bất cập này đang thực sự làm giảm sút sự hấp dẫn trong thu hút đầu tƣ, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của DN, làm thất thu ngân sách nhà nƣớc và là một phần nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài hiện nay. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải nghiên cứu một cách thấu đáo các vấn đề lý luận cũng nhƣ thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nhằm tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp và khách quan trên thực tế thì việc tiếp cận đất đai của các DN để đầu tƣ các dự án NƠTM và sự vận hành của thị trƣờng NƠTM cho thấy, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận ở trên, thì chúng cũng đã và đang để lại nhiều hệ lụy, nhƣ tình trạng vừa thừa, vừa thiếu về nhà ở đang là bài toán chƣa có lời giải; tình trạng “ngổn ngang” các công trình: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà phố với những quảng cáo về du lịch sinh thái, nhà vƣờn… giữa những cánh đồng lúa đã và đang là những câu hỏi lớn về vấn đề quy hoạch, về cân bằng quỹ đất cho phát triển đô thị, cho nhà ở với vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Quy hoạch bị phá vỡ, nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không rõ lý do vì sao, trong khi đất là sinh kế của ngƣời dân thì không có… Nhiều dự án đƣợc cấp phép đầu tƣ, đƣợc giao quỹ đất xây dựng nhà ở song chƣa giải phóng xong mặt bằng; nhiều dự án chƣa làm xong phần móng nhà đầu tƣ đã không còn khả năng tài chính để thực hiện dự án, và điều tất yếu xảy ra là DN buộc phải huy động vốn ngay từ khi dự án vẫn còn trong trứng nƣớc; tình trạng “bán non dự án” cũng là điều thƣờng thấy các DN áp dụng trong thời gian qua. Vậy vấn đề đặt ra là: Khâu thẩm định năng lực tài chính, năng lực đầu tƣ đối với các DN trƣớc khi giao đất liệu đã đảm bảo hay chƣa? Khâu kiểm tra và giám sát hoạt động đầu tƣ, tiến độ công trình và vận hành dự án xây dựng NƠTM sau khi nhận đất của Nhà nƣớc liệu đã đủ mạnh để 3 đảm bảo chủ đầu tƣ thực hiện đúng nhƣ dự án đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt? Quy trình và thủ tục xét giao đất đã đảm bảo minh bạch và công bằng?… Những câu hỏi đấy đặt ra nhu cầu điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực này, sao cho: (i) Thị trƣờng nhà ở đƣợc bình ổn; (ii) Tạo sân chơi công bằng cho các chủ thể có nhu cầu tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nƣớc; (iii) Tạo hành lang cho nhà đầu tƣ tiếp cận các nguồn lực cũng nhƣ thực hiện quyền làm chủ của mình trên thƣơng trƣờng; (iv) Nhà nƣớc kiểm soát việc sử dụng đất sau khi giao chặt chẽ, nhằm ổn định xã hội và tránh lãng phí đất đai; (v) Tránh sự tùy tiện, lạm quyền của các cán bộ công chức có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính liên quan. Vấn đề này đặt ra yêu cầu cần phải nghiên cứu một cách có hệ thống về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nhằm xây dựng khung lý thuyết cho việc xây dựng các quy định pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và tháo gỡ những vƣớng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam hiện nay. Với những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ chuyên ngành luật kinh tế của mình. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hiện nay, ở Việt Nam chƣa có công trình nghiên cứu một cách chuyên sâu, có hệ thống về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM mà chỉ nghiên cứu một cách khái quát nhất hoặc nghiên cứu một khía cạnh nhất định của pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Một số công trình tiêu biểu nghiên cứu liên quan đến pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM hiện nay, có thể kể đến bao gồm: Cuốn sách: “Legal envinronment of business” - American of Kanas University 1988 (Môi trường pháp luật của kinh doanh - Đại học Kanas Hoa Kỳ 1988; cuốn sách “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các tác giả Philip Walter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire, Xuất bản tháng 10/2000; Cuốn sách “Design Optimization of Real Estate Tax and Effect Analysis in China” (Thiết kế tối ƣu hóa thuế bất động sản và phân tích những ảnh hƣởng của nó ở Trung Quốc) của tác giả Aibo Hao, Yipey Ren và Jingjuan Quo đƣợc đăng trên Tạp chí Kỹ thuật và quản lý công nghiệp, số đặc biệt Liss 2013, năm 2014 do Nhà xuất bản Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha phát hành; cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư bất động sản tại Trung Quốc) của Mayer Brown SJC năm 2014; “International Real 4 Estate Briefing” (Bản hướng dẫn về bất động sản quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004; Báo cáo “India’s Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt” (Thị trường bất động sản Ấn Độ - Cái nhìn về cấu trúc các khoản nợ có lãi suất cao), Báo cáo tổng kết tháng 3 năm 2015 của Cushman & Wakefield - Đại lý tư vấn bất động sản thương mại toàn cầu; Bài báo do Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit continental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0 - Tháng 01 - 3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine); Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Đặc điểm của các doanh nghiệp bất động sản Ấn Độ), của tác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh, năm 2011;… Các công bố ở nƣớc ngoài này chủ yếu nghiên cứu về vấn đề sở hữu, SHĐĐ và vốn hóa đất đai nói chung hoặc ở một số nƣớc trên thế giới mà chƣa đi vào nghiên cứu phƣơng thức trao quyền sử dụng đất để xây dựng NƠTM nói chung và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nói riêng. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ở trong nƣớc có thể kể đến đó là: Cuốn sách “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2013, của tác giả PGS. TS. Trần Thị Minh Châu; cuốn sách “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả TS Lƣu Quốc Thái; cuốn sách “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” của tác giả TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga (chủ biên), nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2011; cuốn sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” do Nxb Lao động xuất bản, năm 2012 của TS. Phạm Văn Võ; cuốn sách “Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam” do TS. Nguyễn Đình Bồng chủ biên, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2014; Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2008; Bài báo “Hoạt động trao quyền sử dụng đất của nhà nước tại Hoa Kỳ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả Ninh Thị Hiền; luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017 của tác giả Ninh Thị Hiền; Bài viết “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả 5 Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học - Đặc san 11/2014; Cuốn sách “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh - Lý luận và thực tiễn”, nhà xuất bản Phƣơng Đông, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2012, do GS. TS. Dƣơng Thị Bình Minh chủ biên; Bài báo “Những điểm mới cơ bản của Luật kinh doanh bất động sản 2014 và khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản, năm 2015; Bài viết “Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất” của TS. Nguyễn Thị Dung đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản, năm 2015;… Các công trình nghiên cứu này chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh nhất định của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM mà chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam. Vì vậy, đề tài “Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” không bị trùng lặp với các công trình nghiên cứu trƣớc đó và là đề tài có tính mới. 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Đánh giá thực trạng pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Từ đó đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Để đạt đƣợc những mục đích nêu trên, luận án cần thực hiện những nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam, cụ thể: làm rõ sự ảnh hƣởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đến các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho chủ thể SDĐ; làm rõ khái niệm NƠTM và giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và các đặc trƣng của giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM so với giao đất cho các mục đích khác; các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; khái niệm, cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. - Nêu và phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và đƣa ra những bình luận về điểm tích cực cũng nhƣ những hạn chế, 6 vƣớng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM, chỉ ra đƣợc nguyên nhân của những ƣu, khuyết điểm đó, bao gồm các quy định về: căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; quản lý Nhà nƣớc trong quá trình giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở; quyền và nghĩa vụ của CĐT dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM; tài chính và vấn đề vốn cho DN đầu tƣ kinh doanh NƠTM. - Phân tích, nhận diện một cách bao quát việc triển khai pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM trên thực tế ở Việt Nam thời gian qua. Luận án đƣa ra những nhận định đánh giá một cách khách quan, thấu đáo những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế, vƣớng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM, chỉ ra đƣợc nguyên nhân của những ƣu, khuyết điểm đó. - Xác định rõ quan điểm phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án Đối tƣợng nghiên cứu của luận án đƣợc xác định bao gồm: + Giao đất, giao đất đầu tƣ dự án, giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ NƠTM của pháp luật đất đai và các chế định pháp luật thuộc lĩnh vực chuyên ngành khác có liên quan của Việt Nam đƣợc xác định nhƣ đối tƣợng nghiên cứu chính xuyên suốt quá trình nghiên cứu, bao gồm các quy định pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM trong: LĐĐ 2003, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, LĐT 2014, LTM 2005,... Bên cạnh đó, pháp luật của những quốc gia có các điều kiện chính trị, pháp lý, xã hội và lịch sử tƣơng đồng nhƣ Trung Quốc cũng đƣợc sử dụng nhƣ một tƣ liệu trọng tâm trong quá trình so sánh luật nhằm có đƣợc những giá trị và kinh nghiệm khoa học nhất định trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM. + Luận án còn nghiên cứu thực trạng thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam thời gian qua nhằm tìm ra những ƣu điểm cũng nhƣ những bất cập trong việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Từ đó tìm ra nguyên nhân cũng nhƣ các giải pháp khắc phục những vƣớng mắc 7 trong thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Trong quỹ thời gian cho phép và trong dung lƣợng luận án, tác giả tập trung nghiên cứu trong phạm vi sau: + Về văn bản pháp luật: luận án nghiên cứu các chế định liên quan trực tiếp đến giao đất có thu tiền SDĐ từ LĐĐ 2003 đến nay; các chế định liên quan trực tiếp tới đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc quy định trong LNO 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006, LĐT 2005 đến nay; các chế định liên quan trực tiếp tới NƠTM đƣợc quy định trong LTM 2005 đến nay. + Về không gian của đối tƣợng khảo sát: tác giả chỉ tập trung nghiên cứu khảo sát thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM chung cho cả nƣớc, và tập trung phân tích sâu một số dự án nổi cộm ở Việt Nam thời gian gần đây. + Về nội dung nghiên cứu: Tác giả giới hạn nghiên cứu chung cho mô hình NƠTM, không phân tách ra các hình thức kinh doanh thƣơng mại nhà ở cụ thể. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử trên cơ sở quan điểm, mục tiêu, đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Về phƣơng pháp nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau, bao gồm cả các phƣơng pháp nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn nói chung và phƣơng pháp nghiên cứu khoa học luật cho từng nội dụng cụ thể để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu mong muốn. Cụ thể các phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhƣ sau: - Chƣơng 1 của luận án, với mục tiêu làm rõ tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài và xây dựng cơ sở lý thuyết, định hƣớng nghiên cứu, luận án chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu bao gồm tổng hợp, phân tích, quy nạp. Các phƣơng pháp nghiên cứu này đƣợc sử dụng để làm rõ tổng quan tình hình nghiên cứu theo chiều ngang, chiều dọc các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án. Từ đó, đánh giá các kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án và đƣa ra định hƣớng nghiên cứu của luận án. - Để đạt đƣợc nhiệm vụ nghiên cứu các vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thì, trong chƣơng 2, luận án chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp quy nạp và diễn dịch, so sánh để làm rõ khái niệm, đặc điểm của NƠTM, các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cơ cấu 8 pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. - Trong chƣơng 3, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM tại Việt Nam thời gian qua, luận án chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, mô tả, quy nạp, diễn dịch, thống kê, tổng hợp, so sánh pháp luật và thực tiễn. - Trong chƣơng 4, với nhiệm vụ nghiên cứu là đƣa ra định hƣớng, yêu cầu hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nên phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch, phân tích, tổng hợp, so sánh pháp luật. Luận án sử dụng cách nghiên cứu vấn đề theo chiều dọc và chiều ngang nhằm tạo ra cái nhìn tổng quan về vấn đề cần nghiên cứu, từ đó phục vụ cho việc đạt đƣợc mục đích nghiên cứu của luận án. 6. Những đóng góp mới của luận án Luận án “Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” thể hiện những điểm mới sau đây: Thứ nhất, luận án hệ thống hóa các vấn đề lý luận trọng tâm về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hƣởng của nó đến các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho CĐT xây dựng NƠTM, khái niệm NƠTM và giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; và các vấn để lý luận về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm: khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Những kết quả nghiên cứu về lý luận này góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận cho lĩnh vực pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM - là điểm giao của pháp luật đất đai, pháp luật thƣơng mại, pháp luật đầu tƣ, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật tài chính. Đây đồng thời là nền tảng lý thuyết để các nhà làm luật nghiên cứu, phản ánh chúng vào quy định của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Thứ hai, luận án phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định của pháp luật thực định về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm: căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, 9 chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, khiếu nại và giải quyết tố cáo về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Qua đó, luận án đã bình luận, đánh giá một cách khách quan, dựa trên cơ sở lý thuyết vững chắc những điểm hợp lý và bất hợp lý của các quy định pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Thứ ba, luận án đã phân tích, làm rõ thực trạng thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Qua đó, luận án đánh giá, bình luật một cách tổng quát bức tranh thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, chỉ ra những ƣu điểm, những bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam hiện nay. Luận án cũng đã luận giải, làm rõ nguyên nhân của những ƣu điểm, hạn chế này. Thứ tƣ, luận án đã đề xuất những quan điểm, hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, và các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam. Những giải pháp này là căn cứ để các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, các nhà làm luật tham khảo nhằm hoạch định chính sách về đất đai nói chung, chính sách phát triển thị trƣờng NƠTM nói riêng và hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam hiện nay. 7. Cơ cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chƣơng 2. Những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại Chƣơng 3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam Chƣơng 4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại. 10 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Việt Nam là một trong số ít các quốc gia hiện nay trên thế giới ghi nhận hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Theo đó, quyền quản lý, kiểm soát và chi phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thể của nền kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh đều thuộc về Nhà nƣớc. Đó cũng là nguyên do dẫn đến sự khác biệt trong phƣơng thức nhà nƣớc trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ cả về mặt pháp lý và thực tế so với các quốc gia không duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Tính khác biệt một cách tổng quát có thể dễ nhận thấy đó là, trong các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ dù trực tiếp hay gián tiếp luôn thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu rộng của Nhà nƣớc. Cụ thể: cho phép quyền SDĐ đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nhƣ thế nào, sử dụng cho mục đích gì và trao quyền đó dƣới hình thức nào: giao hay cho thuê, hay nhận chuyển quyền SDĐ từ các chủ thể khác. Thậm chí, nhiều trƣờng hợp cụ thể, phụ thuộc vào mục đích, tính chất của việc SDĐ, Nhà nƣớc ấn định luôn phƣơng thức trao quyền SDĐ cụ thể mà chủ thể SDĐ không có quyền lựa chọn phƣơng thức khác. Và phƣơng thức Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất để thực hiện các DAĐT xây dựng NƠTM là một trong những biểu hiện của vấn đề nêu trên. Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành quy định, đối với các DAĐT xây dựng NƠTM nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê thì chỉ có thể SDĐ dƣới phƣơng thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án mà không thể là hình thức khác nhƣ giao đất không thu tiền SDĐ, thuê đất của Nhà nƣớc (xét ở khía cạnh quyền tiếp cận đất đai từ Nhà nƣớc để thực hiện các DAĐT). 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài Việt Nam là một trong số rất ít các quốc gia trên thế giới hiện nay duy trì chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là chủ sở hữu đại diện. Do vậy, phƣơng thức trao quyền quản lý và SDĐ ở Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội cũng có nhiều sự khác biệt với so với các quốc gia khác. Theo đó, có thể khẳng định rằng, phƣơng thức trao quyền SDĐ của Nhà nƣớc cho các chủ thể SDĐ để thực hiện các hoạt động đầu tƣ, kinh doanh nói chung và kinh doanh NƠTM nói riêng ở Việt Nam cũng có tính đặc thù, khác biệt mà pháp luật của đa số các quốc gia không xác lập theo hình thức này. Vì vậy, sau quá trình thu thập, nghiên cứu các tài liệu nƣớc 11 ngoài nghiên cứu sinh nhận thấy rằng, không có công trình, tài liệu nào nghiên cứu trực tiếp về phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện các DAĐT kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, một số tài liệu, một số cuốn sách mà nội dung cụ thể có rất nhiều thông tin, luận điểm quan trọng, tạo cơ sở tiền đề lí luận cũng nhƣ định hƣớng cho nghiên cứu sinh trong việc nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về hình thức giao đất để thực hiện các DAĐT NƠTM tại Việt Nam. Qua đó, giúp cho nghiên cứu sinh có sự chọn lọc, lựa chọn những luận điểm khoa học, có giá trị ứng dụng trong việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất để thực hiện các dự án NƠTM tại Việt Nam. Cụ thể: - Cuốn sách: “Legal envinronment of business” - American of Kanas University 1988 (Môi trường pháp lý của kinh doanh - Đại học Kanas Hoa Kỳ 1988) có nhiều luận điểm quan trọng về sở hữu. Cuốn sách phân biệt tài sản thành hai loại là: BĐS và động sản. Theo tác giả của cuốn sách, “Sở hữu là mối quan hệ giữa ngƣời có quyền và những ngƣời khác, đƣợc chính phủ công nhận và làm cho có hiệu lực” (“Ownership is the relation between a person who have rights and other people, regconized and made valid by the Government” (trang 14). Đây là luận điểm tiền đề để nghiên cứu sinh nhận thức sâu sắc và lý giải căn nguyên gốc về sự chi phối của chủ sở hữu đối với đất đai; đối với tất cả các quan hệ đất đai phát sinh; thay đổi hay chấm dứt các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với các chủ thể SDĐ khác không phải là chủ sở hữu. Và luận điểm này cũng cho thấy rõ nét hơn bản chất của giao đất có thu tiền SDĐ từ Nhà nƣớc sang cho các CĐT kinh doanh NƠTM là một trong những biểu hiện của mối quan hệ của ngƣời có quyền (Nhà nƣớc) với tƣ cách chủ sở hữu đại diện với những ngƣời khác (tổ chức, cá nhân trong nƣớc và ngoài nƣớc) - là chủ thể SDĐ nhƣng không phải là chủ sở hữu. - Trong cuốn: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire. Xuất bản tháng 10/2000. Cuốn sách này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền SHĐĐ; giải thích pháp luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu. Ngoài ra, cuốn sách cũng đề cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền SHĐĐ, cụ thể là việc tuyên bố quyền lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thƣờng xuyên về tài sản và kiện tụng luật sƣ, quản lý tài sản, chủ nhà, ngƣời thuê nhà và khách thuê khác. Cuốn sách là một khối lƣợng kiến thức phong phú và đa dạng về các loại sở hữu đối với đất đai và các quyền đƣợc xác lập theo mỗi hình thức sở hữu. Theo đó, tác giả Philip Walter, Adrianavis, James Harris, B.Mc Guire khẳng định rằng, khi các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai đƣợc tuyên bố và đƣợc minh bạch sẽ là cơ