Tài liệu Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố buôn ma thuột

Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng các vụ khiếu kiện ngày càng nhiều là vấn đề rất đáng được quan tâm. Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, đến phong tục, đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, thậm chí có thể gây ra sự mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm. Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm mục đích giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai phát sinh. Tuy nhiên, các quy định về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai còn chồng chéo và nhiều thiếu sót nên dẫn đến thực tiễn việc giải quyết tranh chấp đất đai còn gặp nhiều khó khăn và chưa thể giải quyết triệt để các tranh chấp phát sinh. Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung. 1 Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền trong những năm gần đây là việc làm cần thiết, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận thức như vậy, tác giả lựa chọn đề tài " Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” làm luận văn thạc sĩ luật học của mình. 1.2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Đề tài “Pháp Luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam. Để đạt được mục đích nói trên, luận án có các nhiệm vụ sau đây: - Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân. Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và xác định vai trò giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân. Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. - Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma 2 Thuột, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay. - Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chức năng nói chung và tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội. 1.3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Các loại tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phức tạp, bao gồm có nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ tranh chấp này, như tranh chấp giữa hai người sử dụng đất với nhau về hoặc tranh chấp về giá đền bù đất đai của cơ quan hành chính nhà nước cho người dân. Nếu phân loại theo quan hệ tranh chấp đất đai thì có tranh chấp đất đai theo quan hệ dân sự và tranh chấp đất đai theo quan hệ hành chính. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả đề chỉ đề cập, tìm hiểu, phân tích về những tranh chấp đất đai giữa công dân với nhau, hay những tranh chấp đất đai thuộc quan hệ về dân sự giữa các công dân với nhau. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả cũng chỉ nghiên cứu, tìm hiểu về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột theo quy định của pháp luật hiện hành. 1.4. Đối tượng nghiên cứu của đề tài Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau; thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây. - Các quy định hiện hành của Pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. - Thực tiễn tranh chấp đất đai và các hướng giải quyết các tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột. 1.5. Những điểm mới của đề tài Thứ nhất, đề tài đã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; đưa ra quan niệm về quyền sử dụng đất, qua 3 đó làm rõ bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai; các hình thức giải quyết tranh chấp; xác định được các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng. Thứ hai, đề tài đã phân tích và đánh giá một cách toàn diện và khách quan thực trạng các quy định của pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp đất đai tại nước ta. Đã chỉ ra được những ưu điểm và hạn chế trong các quy định pháp luật đất đai và việc áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam để làm cơ sở hoàn thiện pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Thứ ba, đề tài đã đề ra được phương hướng và các giải pháp đồng bộ và cụ thể để khắc phục những hạn chế, khó khăn, bất cập góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta nhằm đảm bảo hiệu quả trong giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án trong tình hình hiện nay. 1.6. Ý nghĩa nghiên cứu đề tài Đây là đề tài nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột. Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà đề tài nêu ra đều có cơ sở khoa học và thực tiễn. Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa đổi pháp luật. Những kết quả nghiên cứu của đề tài có thể có giá trị tham khảo đối với những người làm công tác giải quyết các tranh chấp về đất đai ở nước ta hiện nay. 1.7. Phương pháp nghiên cứu Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp lịch sử: là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối tượng. Nghĩa là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai để nắm rõ quá trình phát triển tranh chấp, bản chất của tranh chấp. Đồng thời trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu với các văn bản pháp luật cũ có liên quan để làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ của các quy định pháp luật hiện tại, nhằm phát hiện những điểm phù hợp hoặc thiếu sót của quy định pháp luật tương ứng. 4 - Phương pháp phân tích – tổng hợp: Là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ phân tích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu trúc, các xu hướng phát triển của những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh. Từ đó tổng hợp chúng lại để xây dựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu. - Phương pháp đánh giá: Từ việc nghiên cứu, phân tích theo quá trình phát sinh, phát triển của sự việc tranh chấp đất đai và pháp luật có liên quan, tác giả đưa ra những đánh giá, nhận định để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai. `Ngoài ra, để hoàn thành luận văn này, tác giả còn sử dụng các biện pháp như so sánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê. 1.8. Bố cục của luận văn Kết cấu bài luận văn gồm 05 phần như sau: Phần 1: Mở đầu; Phần 2: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai; Phần 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Thành phố Buôn Ma Thuột; Phần 4: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai; Phần 5: Kết luận. 5 PHẦN 2: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 2.1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai 2.1.1. Khái niệm 2.1.1.1. Tranh chấp đất đai Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội. Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên. Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại có nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối với các tranh chấp đất đai. Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các đương sự trong qúa trình quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm. Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính. Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…Đất đang có tranh chấp cũng có 6 thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp. 2.1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống. Như vậy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. 2.1.2. Đặc điểm Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi. Ở các vùng, miền khác nhau và tranh chấp đất đai có những nét riêng. Để phân biệt được tranh chấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai mang những đặc điểm riêng sau đây: 2.1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu. Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Sau Hiến pháp năm 1980 thì nhà nước ta chỉ công 7 nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013. Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau: - Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất. - Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Theo tác giả, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý thì người sử dụng đất không hoàn toàn không có quyền sở hữu về đất đai, mà ở đây là họ có quyền sở hữu hạn chế. Sở dĩ như vậy là vì người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách đầy đủ gần như quyền sở hữu tài sản. Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, trong đó có chức năng thống nhất quản lý về đất đai. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai. 2.1.2.2. Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản. 8 Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản. Trong đó đất đai thuộc loại tài sản là bất động sản1. Pháp luật quy định về quyền sở hữu đối với tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp về tài sản có thể là chủ sở hữu đối với tài sản đó. Tuy nhiên, riêng với loại tài sản là đất đai thì chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với tài sản. Đối với các loại tài sản khác như: xe máy, ô tô, máy tính,…thuộc quyền sở hữu của một cá nhân hay tổ chức nào đó. Khi tranh chấp về quyền sở hữu các loại tài sản này phát sinh thì đối tượng của tranh chấp là quyền sở hữu tài sản. Nhưng đối với đất đai, loại tài sản đặc biệt này không thuộc sở hữu riêng của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, nên đối tượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là chỉ là quyền quản lý, sử dụng đất và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt này. Như đã phân tích ở trên về đặc điểm liên quan đến chủ thể của tranh chấp đất đai, có thể thấy rằng đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản mà chỉ là quyền sử dụng, quản lý tài sản. Quyền sở hữu đất đai không thuộc về chủ thể tranh chấp là cá nhân, tổ chức mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Quyền sở hữu chỉ có thể trở thành đối tượng của tranh chấp đất đai trong các vụ việc liên quan đến chủ quyền lãnh thổ quốc gia. Giả sử khi Trung Quốc thực hiện việc xâm chiếm quần đảo Hoàng Sa của Việt Nam. Nếu Việt Nam khởi kiện ra Tòa án Quốc tế để giải quyết tranh chấp thì có thể xác định đối tượng của tranh chấp này là quyền sở hữu đất đai và chủ thể tranh chấp là toàn dân, là quốc gia Việt Nam. Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một quốc gia nói chung và đất nước Việt Nam ta nói riêng, bởi lẽ sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy mà chúng ta không mong muốn. Nước ta đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc thiết lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai là một yếu tố cản trở đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vì, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Sở hữu tư nhân đất đai sẽ đặt nhà đầu tư vào chỗ phải thỏa thuận với quá nhiều người dân, chỉ một người không đồng ý với phương án chung là kế 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2004 9 hoạch đầu tư khó triển khai thực hiện. Việc người dân ra giá đến 1 tỷ đồng cho 1m2 đất ở trung tâm Hà Nội đã là minh chứng đầy thuyết phục cho lo ngại này. Mặt khác, những người tư hữu riêng lẻ cũng khó có điều kiện thỏa thuận với nhà đầu tư theo giá có lợi cho họ. Kết quả là sở hữu tư nhân đất đai vừa cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa không có cơ chế bảo vệ được lợi ích của nhà đầu tư và của chính người dân. Hơn nữa, sở hữu tư nhân đất đai sẽ dẫn đến kết quả là sự tập trung đất đai trong tay một số người có nhiều tiền, dẫn đến có người sở hữu quá nhiều đất, có người lại không có một tấc đất. Rất dễ thấy điều này thông qua các minh chứng trong lịch sử. Với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất có quyền đối xử với đất như đối với tài sản riêng, có quyền mua bán, chuyển nhượng, bỏ hoang không sử dụng, cũng như chuyển mục đích sử dụng. Không ai có quyền thu hồi, sử dụng đất của người khác nếu không được chủ đất cho phép. Do đất là tài sản riêng nên người dân có quyền định đoạt nó như hàng hóa trên thị trường bất động sản. Lợi dụng khó khăn hoặc kém hiểu biết của nông dân, một bộ phận người có nhiều tiền có thể thu gom đất đai để trở thành địa chủ. Điều này đã diễn ra trong cải cách ruộng đất của chế độ Mỹ - Diệm những năm 60 của thế kỷ XX ở miền Nam nước ta. Ngay cả ở giai đoạn hiện nay, nếu duy trì phổ biến sở hữu tư nhân về đất đai cũng sẽ dẫn đến tình trạng người có nhiều tiền thu gom đất đai và chỉ sử dụng đất vì mục đích cá nhân như làm trang trại để nghỉ ngơi, giải trí, cho thuê nhằm kiếm lời… Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến một bộ phận nông dân đói nghèo vì không có đất. Chúng ta không bao giờ lại muốn làm cách mạng bao nhiêu năm để rồi đưa người nông dân Việt Nam trở về chế độ nông nô - địa chủ như trước kia. Nếu sự tích tụ, tập trung đất vào tay một ít người, thì bao nhiêu năm nữa chúng ta mới có thể giải quyết hết hậu quả những người nông dân không có đất, không còn kế sinh nhai, khi đa phần đất nông nghiệp được chuyển giao theo con đường sở hữu tư nhân cho một số người. Ngoài ra, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, không ai có quyền ngăn cản người chủ đất sử dụng đất theo ý họ, vì đất là tài sản riêng của họ. Lý do này còn khiến đất đai có xu hướng được sử dụng không hiệu quả, không vì mục đích sinh tồn của đa số dân cư. Với quan niệm rằng, mưu sinh là quyền của tất cả mọi người, do đó, ngay cả khi việc sử dụng đất chưa được hiệu quả như chúng ta mong muốn, nhưng nó giúp cho nhiều người nông dân sinh sống thì giao đất cho nông dân như hiện nay còn tốt hơn vạn lần chế độ sở hữu 10 tư nhân về đất đai khiến đất đai trở thành phương tiện giữ của hay tiêu khiển của người giàu. Dưới thời phát xít, Nhật chiếm đóng nước ta, bắt dân ta nhổ lúa trồng đay đã dẫn đến bao nhiêu người nông dân bị chết đói. Trong những năm vừa qua, khi Nhà nước cho phép người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này, nhiều gia đình dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long đã vì khó khăn, vì tham lời trước mắt mà bán đất trở nên nghèo đói khiến Nhà nước phải cứu trợ bằng cách giao đất khác cho họ tiến hành sản xuất. Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân, khi nhiều hộ nông dân nghèo mất đất, Nhà nước muốn mua lại đất để giao cho họ cũng không thể thực hiện được. Với cách hiểu như trên, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là một phạm trù, thuật ngữ lý thuyết, trừu tượng thuần túy, không có giá trị thực thi. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình. Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất. 2.1.2.3. Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội. Về mặt kinh tế, trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động (xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc, công trình công nghiệp,….); là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Trong các ngành nông-lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, đào xới....) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất. Về mặt xã hội, thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thành tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất 11 đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn, vừa là không gian và địa bàn của khu vực. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển. Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng. Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.” Chính từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đai với tình hình kinh tế, xã hội có thể đánh giá rằng đất đai có ý nghĩa không hề nhỏ về chính trị. Đất đai mang đến nguồn lợi cho một quốc gia, thể hiện chủ quyền lãnh thổ của một tổ quốc. Hơn nữa đất đai là một 12 bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào. Nếu chúng ta thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai và cho phép người nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân, thì nguy cơ mất nước từ hệ lụy của nền kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành quả đấu tranh kiên cường để giành độc lập của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi thế lực của đồng tiền. Chắc hẳn trong số chúng ta, không ai muốn ở thủ đô Hà Nội hay bất cứ một nơi nào trên đất nước ta sẽ hình thành một khu phố của người nước ngoài, nơi người Việt Nam khó có thể đi lại tự do. Nhưng nếu chúng ta cho phép người nước ngoài mua nhà đất một cách tự do, những người có nhiều tiền và đang được lợi từ tỷ giá chính thức khiến đồng Việt Nam bị đánh giá cao dễ dàng sở hữu nhiều diện tích đất ở nước ta. Khi đó, nhân danh quyền của chủ nhà, họ sẽ đặt hàng rào đối với người Việt Nam. Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng về kinh tế, xã hội như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... Chính vì vậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng về chính trị. 2.1.2.4. Đất đai có sự ảnh hưởng trực tiếp và lớn lao đến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội. Tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư, v.v…. Tranh chấp đất đai còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhóm người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính chất của tranh chấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống kinh tế 13 xã hội như: Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. 2.1.2.5. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, các tranh chấp đất đai trở nên rất đa dạng. Đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế mà nó đã trở thành một thứ hàng hoá đặc biệt. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Do sự tác động của quy luật thị trường nên giá đất thường xuyên biến động, vì vậy việc quản lý và sử dụng đất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó. Chính vì vậy, các tranh chấp liên quan đến đất đai cũng trở nên đa dạng và gày càng phức tạp, bao gồm: các tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất, tranh chấp tài sản gắn liền trên đất, rồi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổi thường khi Nhà nước thu hồi đất…v.v…. 2.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau. Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Vì vậy phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải 14 quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Từ thực tế những vụ việc tranh chấp đất đai đã xảy ra, có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do lịch sử để lại, chiến tranh, sự thay đổi về chế độ sở hữu về đất đai, sự đổi mới về chính sách kinh tế. Đó là những vấn đề lịch sử để lại và hậu quả là ngày hôm nay chúng ta đang phải giải quyết nhiều các tranh chấp về đất đai với tính chất phức tạp, mức độ gay gắt, có những tranh chấp rất khó giải quyết. Chiến tranh đã làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp như: Tranh chấp giữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy nạn v.v..) với người đang chiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi sơ tán, chạy loạn khá lâu v.v.. Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã khiến những tranh chấp về việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn. Thứ hai, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai: Trước đây việc quản lý đất đai không tập trung, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành có quyền quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, chồng chéo nhau, còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất do một ngành quản lý. Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý. Đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý. Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào ngành ấy quản lý dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng như với chủ sử dụng đất chuyên dùng. Có loại đất do nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng có loại không do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến động khai thác, sử dụng. Tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra. Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát triển mạnh mẽ, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại không ít đổi thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực của cơ chế thị trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ. Một trong số đó là tình trạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang, “sốt đất” cục bộ diễn ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn 15 bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần. Người nông dân đua nhau “đổi đất thành vàng”. Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng gì đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý. Nói tóm lại, tranh chấp đất đai do ảnh hưởng của cơ chế thị trường là một vấn đề mà chúng ta sẽ phải đối mặt và giải quyết không chỉ trong một năm, hai năm mà là trong rất nhiều năm nữa. Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán... cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt. 2.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai. Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau: - Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì các giao dịch liên quan đến đất đai rất đa dạng, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thừa kế,… Pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là việc các bên tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này thường phát sinh do những nguyên nhân như: Các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được 16 thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện gồm: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nàh ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam2 và trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà đất đó đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất3; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền trên còn phải có đủ điều kiện theo quy định cụ thể tại các Điều 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Như vậy, khi các bên thực hiện giao dịch mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định thì đây có thể trở thành một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai. Ví dụ: A có 01 hec ta đất nông nghiệp, nguồn gốc do khai hoang từ năm 1998. Gia đình ông A đã sử dụng ổn định, liên tục trên diện tích đất này, không có tranh chấp với ai. Năm 2014, thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng A đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho B. Đầu năm 2015, do gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên B muốn trả lại đất cho A và đòi lại tiền mua đất. A không đồng ý vì cho rằng trước đó B biết đất chưa có sổ đỏ vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng. B khởi kiện A ra trước Tòa án nhân dân huyện X với lý do hợp đồng dân sự vô hiệu. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất đai là do các bên thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. 2 3 Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 17 Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất. - Các bên tranh chấp về lối đi chung hoặc ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý và sử dụng. Loại tranh chấp này thường là do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất đai được sang nhượng nhiều lần, qua tay nhiều người mà bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra việc tranh chấp ranh giới xảy ra cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có diện tích nhưng không đo đạc cụ thể, khi giao đất chỉ căn cứ vào đơn đề nghị cấp đất và tờ kê khai diện tích của đương sự. Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng như GCN QSDĐ hoặc khi cấp GCN QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau. Do đó dẫn đến tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau. Khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai. Cùng với tranh chấp về diện tích, ranh giới thửa đất thì tranh chấp về lối đi chung cũng xảy ra phổ biến. Loại tranh chấp này thường xuất phát từ nguyên nhân trực tiếp đó là mâu thuẫn cá nhân. Thông thường, khi xác lập quyền sử dụng đất, giữa các bên có thống nhất với nhau về việc trừ ra một khoảng đất làm lối đi chung giữa các bất động sản liền kề. Việc thống nhất đó thể hiện bằng thỏa thuận miệng, hoặc có giấy viết tay khi mà cả xóm còn vui vầy không ai nghĩ đến việc tranh chấp về khoảng đất đó. Về sau, những va chạm trong cuộc sống có thể dẫn đến mâu thuẫn giữa các hộ sử dụng chung lối đi hoặc với chủ đất. Và rồi chủ sử dụng đất thì đòi lại khoảng đất đã dành làm lối đi chung, còn những người sử dụng lối đi đó thì đòi quyền lợi và cho rằng lối đi đó là của chung chứ không của riêng ai. - Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân, thừa kế, cho thuê, cho mượn quyền sử dụng đất. Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại di 18 chúc nhưng di chúc không hợp pháp, dẫn đến di chúc bị vô hiệu một phần hay toàn bộ, mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà. Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là những tranh chấp về việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân. Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau về việc xác định và phân chia quyền sử dụng đất, nên phát sinh tranh chấp. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất v.v... - Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác và nhân dân địa phương: Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặc cho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân lấn chiếm đất để sử dụng, từ đó dẫn đến tranh chấp đất đai. Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang SDĐ khiếu kiện việc chuyển mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng với mục đích khác. Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất. - Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức bồi thường khi thực hiện giải tỏa. Tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu hồi, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất bị thu hồi, phương án hỗ trợ cho người dân do bị thu hồi đất, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác,…. Trong tình hình 19 hiện nay, việc quy hoạch mở rộng đường xá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện. Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấp nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. 2.2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai 2.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau: Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng. Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình 20