Tài liệu Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình.

TỐNG HOÀNG LONG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ NINH BÌNH TỐNG HOÀNG LONG 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ NINH BÌNH TỐNG HOÀNG LONG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 60.38.01.07 Người hướng dẫn khoa học TS PHẠM THU THỦY Hà Nội - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu trên địa bàn nghiên cứu của luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác và xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn này. Tác giả luận văn Tống Hoàng Long -i- LỜI CẢM ƠN Trong toàn bộ quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn khoa học ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các thầy cô giáo trong khoa sau đại học Viện đại học Mở Hà Nội đã tận tình đóng góp, hướng dẫn và truyền đạt những kiến thức sâu rộng, quý báu trong quá trình học tập và viết luận văn cuối khóa. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Phạm Thu Thủy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Mặt trận Tổ quốc thành phố Ninh Bình, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, phòng Quản lý đô thị thành phố, Ủy ban nhân dân các phường, xã và nhân dân trên địa bàn thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập dữ liệu hoàn thiện luận văn. Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã luôn tin tưởng, động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn Tống Hoàng Long - ii - KÝ HIỆU VIẾT TẮT GCN: BTNMT: UBND: ĐK: ĐKĐĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên và Môi trường Ủy ban nhân dân Đăng ký Đăng ký đất đai CP: Chính phủ NĐ: Nghị định TT: Thông tư TCĐC: Tổng cục Địa chính TTLT” Thông tư liên tịch BTC: ĐKTK: NQ: Bộ tài chính Đăng ký thống kê Nghị quyết - iii - MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN …………………………………………………………………...i LỜI CẢM ƠN ………………………………………………………………………ii KÝ HIỆU VIẾT TẮT ……………………………………………………………...iii MỤC LỤC …………………………………………………………………………iv DANH MỤC BẢNG ……………………………………………………………...vii DANH MỤC HÌNH ………………………………………………………………viii MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………....1 Chương 1. LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ………………………………………………………………………………...6 1.1 Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất …………………………………………………………………6 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ………………………………………………………………………………6 1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …………………………………………………………………….10 1.2. Pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …………………………………………………………………………………….. 16 1.3. Nội dung pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ………………………….18 1.3.1. Các quy định pháp luật về đăng ký đất đai …………………………………18 1.3.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ………………………………………………….. 22 - iv - 1.4. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai với cấp giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước về đất đai ……………………………………………………………. 27 Kết luận chương 1 …………………………………………………………………29 Chương 2: PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH ...................................................................................................................................30 2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình ………………………………………………………….30 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ………………………………………….30 2.1.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai thành phố Ninh Bình …….35 2.1.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất tại TP Ninh Bình ...39 2.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh Bình theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" ………………………………………..64 2.3. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình ……………………………….69 Kết luận chương 2 …………………………………………………………………75 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH ……………………………………..……76 3.1. Giải pháp hoàn thiện về pháp luận ……………………………………………76 3.1.1. Giải pháp điều chỉnh các quy định của thành phố, tỉnh, Chính phủ đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận …………………………………...76 3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ………………………….84 -v- 3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……………………………………86 3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ …………………………..86 3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……………………………………………..87 3.2.3. Giải pháp về tài chính ………………………………………………………88 Kết luận chương 3 …………………………………………………………………89 KẾT LUẬN CHUNG .…..………………………………………………………...90 TÀI LIỆU THAM KHẢO ……………………………………………………….. 92 - vi - DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế thành phố Ninh Bình qua một số năm ………….32 Bảng 2.2. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính thành phố Ninh Bình ………………..40 Bảng 2.3. Hệ thống sổ sách địa chính …………………………………………….41 Bảng 2.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (lần đầu) trên địa bàn thành phố Ninh Bình từ 1/7/2004 đến 31/12/2015 …..55 Bảng 2.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình (giai đoạn 2012 ÷ 6/2016) ………………………………………………………………58 Bảng 2.6. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ………………….65 Bảng 2.7. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận …………….66 - vii - DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ……………………………..20 Hình 2.2. Sơ đồ hành chính thành phố Ninh Bình ………………………………...31 Hình 2.3. Cơ cấu đất đai năm 2014 thành phố Ninh Bình ………………………...41 - viii - MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013. Với đặc thù là trung tâm của tỉnh Ninh Bình, thành phố Ninh Bình có 14 phường, xã với tổng diện tích 4.836,49 ha, dân số 121.137 người (2016), mật độ 3.312 người/km². Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền thành phố -1- Ninh Bình chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Ninh Bình nói chung cũng như thành phố Ninh Bình nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Ninh Bình" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình. 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến -2- hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở). - Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. - Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh Bình. - Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình những năm gần đây (từ năm 2012 đế tháng 6/2016). Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau: + Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại thành phố Ninh Bình. + Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. 5. Phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu: - Từ phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương. - Các phòng, ban chức năng của thành phố như: Thống kê, Tài chính, Y tế, Giáo dục về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động -3- của Văn phòng 5.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6 năm 2016. 5.3. Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. 6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn: 6.1. Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận: - Luật Đất đai năm 2013; - Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, quy định của UBND tỉnh Ninh Bình và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai. 6.2. Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương - Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thành phố Ninh Bình các năm 2012 - tháng 6 năm 2016. - Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trường và quản lý đất đai tại thành phố Ninh Bình. 7. Cấu trúc luận văn: Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương. Chương 1: Cơ sở lý luận của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. -4- Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. -5- Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm ngày trở nên phức tạp. 1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”[1]. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của 1. Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (năm 2009): Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. -6- khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…”[2]. Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”[3]. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Từ các quy định, định nghĩa trên và thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì quyền sử dụng đất thông qua góc độ khoa học pháp lý được hiểu như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. 2. Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 3. Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân, Hà Nội. -7- 1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam thì nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt Nam, nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thức sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở. Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước. Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. -8- Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước ta. Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. -9- 1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.2.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. 1.1.2.2. Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. - 10 -