Tài liệu Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn huyện vị xuyên tỉnh hà giang

LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Luật Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Trần Quang Huy về đề tài luận văn: "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang". Đến nay tôi đã thực hiện xong đề tài của mình. Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Trần Quang Huy đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Khoa Luật Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày 21 tháng 12 năm 2020 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Như Quỳnh iv MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 Chương 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................................................................................................................... 9 1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................................ 9 1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................ 9 1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất .................................................................................................................... 12 1.1.3. Hoạt động đăng ký sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ............... 15 1.1.4. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .............................................................................................................. 18 1.1.5. Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................... 23 1.2. Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................ 29 1.2.1. Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................................................. 29 1.2.2. Khái niệm và nội dung pháp luật điều chính về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .............................................. 32 Tiểu kết chương 1............................................................................................ 37 Chương 2.QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VỊ XUYÊN TỈNH HÀ GIANG ................. 38 2.1. Quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................................................ 38 2.1.1. Các quy định trước khi ban hành Luật đất đai năm 2013 .................... 38 2.1.2. Quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................... 42 v 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang ....................... 53 2.2.1. Tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang ....... 53 2.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang ...................................................... 58 2.2.3. Những hạn chế, tồn tại trong quá trình thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang .................................................................................. 62 2.2.4. Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại ............................................. 72 Tiểu kết chương 2............................................................................................ 75 Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................................................................................................................. 76 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ........ 76 3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ............................................... 80 3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ...................................... 85 Tiểu kết chương 3............................................................................................ 92 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 96 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Kết quả cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất lần đầucho cá nhân, hộ gia đình ............................................................................................. 60 Bảng 2.2: Kết quả cấp lại GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đấtchocá nhân, hộ gia đình ....................................................................................................... 60 vii BẢNG TỪ VIẾT TẮT GCN Giấy chứng nhận QSHN Quyền sở hữu nhà GCNQSHNO Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở UBND Uỷ ban nhân dân NSDĐ Người sử dụng đất viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai và nhà ở luôn là những tài sản lớn, có giá trị quan trọng đối với mỗi con người. Đây là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Ở Việt Nam đất đai là thuộc sở hữu toàn dân những nhà ở thuộc quyền sở hữu của các chủ thể khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trước năm 2013 hệ thống quản lý về đất đai ở Việt Nam chia thành nhiều loại giấy tờ chứng nhận khác nhau. Tuy nhiên sau đó, giấy chứng nhận này được gộp chung và gọi tên thống nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Việc cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 là một bảo đảm pháp lý của Nhà nước đối với người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Các quy định về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đấtsở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện đi liền với việc ban hành Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013, cũng như Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Luật nhà ở năm 2005 và Luật nhà ở năm 2014 nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các chủ thể. Dẫu vậy, bên cạnh những kết quả đạt được việc thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên thực tế còn bộc lộ một số tồn tại như chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong phạm vi cả nước theo đúng kế hoạch đề ra, quy định về nộp nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa hợp lý v.v 1 “Quy định thu nghĩa vụ tài chính về đất khi cấp Giấy chứng nhận (gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng hợp đồng) còn cao, vượt quá khả năng đối với phần lớn các hộ gia đình; việc thu lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu không hợp lý (như trường hợp cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp, lâm nghiệp không có quyết định giao đất hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận có thay đổi diện tích do đo đạc). Một số khoản thu còn trùng lặp (vừa thu thuế thu nhập từ chuyển quyền vừa thu lệ phí công chứng hợp đồng chuyển quyền theo % giá trị nhà, đất; vừa thu lệ phí trước bạ theo % giá trị). Việc chấp hành quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ở nhiều địa phương chưa nghiêm như yêu cầu nộp thêm nhiều giấy tờ trái quy định; khi tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải đi lại nhiều lần; còn thực hiện thêm một số thủ tục gây trùng lặp pháp lý; thời gian thực hiện thủ tục còn kéo dài quá quy định mà không được thông báo lý do. Kinh phí cho việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai trong nhiều năm qua chưa được các địa phương bố trí đầy đủ theo yêu cầu; nhiều địa phương chưa dành đủ 10% tiền thu từ đất để thực hiện theo đúng chỉ đạo của Chính phủ. Những hạn chế này có nguyên nhận từ chính sách, pháp luật về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất và việc thực thi còn hạn chế. Để đưa ra giải pháp khắc phục thì cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện lĩnh vực pháp luật này. Mặc dù, thời gian qua đã có không ít công trình khoa học tìm hiểu về pháp luật về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; song đề tài này vẫn còn dư địa để tiếp tục nghiên cứu, bởi lẽ, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành có những quy định mới về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất. Huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang là huyện miền núi, giáp biên giới với Trung Quốc, có diện tích rộng lớn nhưng cư dân phân bố thưa thớt. Trong những năm vừa qua, tình hình quản lý đất đai và nhà ở trên địa bàn huyện Vị Xuyên đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận, hoạt động cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện đạt được những thành tích đáng ghi nhận. Điều này đã giải quyết cơ bản những khiếu kiện, 2 thắc mắc kéo dài của người dân đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Tuy nhiên, để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất các cơ quan quản lý đất đai phải xử lý hàng loạt những công việc mang tính chuyên môn kỹ thuật nghiệp vụ như đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất, xác định loại nhà, diện tích nhà, tài sản khác gắn liền với đất v.v. Đây là công việc không hề đơn giản do sự biến động của quá trình sử dụng đất qua các thời kỳ vŕ sự buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở trong thời gian dài. Mặt khác, cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất liên quan trực tiếp đến quyền lợi của NSDĐ song công tác này lại phải tuân thủ các quy định về điều kiện, căn cứ, thẩm quyền, trình tự, thủ tục …. nhằm đảm bảo tính chính xác của việc sử dụng đất. Trên thực tế có trường hợp cán bộ, công chức nhà nước lợi dụng vào việc này để nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người xin cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất hoặc việc thực thi pháp luật về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất chưa được tuân thủ triệt để gây ra những sai sót, vi phạm. Điều này tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và hiệu quả của quá trình cải cách hành chính ở huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang. Để khắc phục những hạn chế này, việc đánh giá thực trạng thi hành các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tham chiếu với Luật đất đai năm 2013 Luật nhà ở 2014 là cần thiết. 2. Tình hình nghiên cứu luận văn Pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Đây là lĩnh vực thu hút sự quan tâm tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình cụ thể sau: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3; Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng; Nguyễn Thị Thập (2011), “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận 3 văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản- Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học; Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới; Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng “Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “65 năm thành lập ngành quản lý đất đai” do Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức, Hà Nội - tháng 10/2010; Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Hà Nội ..v.v.. Các công trình trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài luận văn bao gồm: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; Hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất và đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất … Tuy nhiên, nghiên cứu, tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất dưới 4 khía cạnh lý luận và thực tiễn tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang một cách có hệ thống, toàn diện đặt trong sự tham chiếu với Luật đất đai năm 2013 và Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trong thời gian tới. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: Một là, phân tích các vấn đề lý luận về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; bao gồm: Phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; Lý giải cơ sở ra đời của GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất. Hai là, phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; bao gồm: Luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; Phân tích các yếu tố tác động đến pháp luật về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất; Đề cập, đánh giá lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất v.v Ba là, nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang. 5 Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thể hiện trong các văn bản pháp luật hiện hành của Việt Nam. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau: - Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; - Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang. - Thời gian nghiên cứu thực tiễn trong 5 năm từ năm 2016 đến năm 2020. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin; - Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam (Chương 1); - Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng để nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy 6 chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang (Chương 2); - Phương pháp so sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,… được sử dụng để nghiên cứu trong việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua việc học hỏi kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và khắc phục những bất cập của quy định hiện hành. Đồng thời, đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Chương3). 6. 1: Luận văn đóng góp ý nghĩa, lý luận và thực tiễn pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. - Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam; - Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang; - Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn). Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra trên thực tế; - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua việc học hỏi kinh nghiệm một số nước trên thế giới. 7 7. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất Chương 2: Quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và thực tiễn thi hành tại huyện vị xuyên tỉnh Hà Giang Chương 3:Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 8 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Hiện nay, quan điểm về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thể hiện trong khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói chung. Bởi lẽ từ sau năm 2013 Nhà nước ta đã thống nhất hệ thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cũng như tài sản gắn liền với đất trong cùng một giấy chứng nhận. Chính vì vậy chung ta cần tìm hiểu cả khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tìm hiểu khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người, do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là sự xác lập hình thức pháp lý phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia. Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nước trên thế giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nước. Quyền sở hữu được hợp thành bởi ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong đó từng quyền năng có thể do người không phải chủ sở hữu thực hiện, tuy nhiên việc thực hiện trong trường hợp này phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Không giống như các loại tài sản thông thường khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt không do con người tạo ra, có vị trí cố định, không bị mất đi khi được sử dụng hợp lý và ngày càng trở nên có giá trị. Do những tính chất đặc biệt này nên xuất hiện hai quan điểm về quyền sở hữu đất đai trái ngược nhau, đó là thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Cũng do xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà quan điểm về sở hữu tư nhân về đất đai không thể có quyền sở hữu 9 tuyệt đối như những tài sản thông thường. Ngoài ra, nội dung về quyền sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia cũng khác nhau do phụ thuộc vào sự hình thành nhà nước hoặc chủ quyền của mỗi quốc gia. Đến đây có thể nhận thấy rằng, QSHNO vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai. Các QSHNO của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không đều dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước. Điều này để minh chứng và giải thích rõ vì sao, trong quá trình thực hiện hoạt động cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện thể hiện sự can thiệp sâu vào quá trình thực hiện các quy trình, thủ tục, yêu cầu các điều kiện hồ sơ và những ràng buộc pháp lý khác về không gian, thời gian, về nghĩa vụ tài chính và các quy tắc khác mà người sử dụng đất phải thực hiện, phải chấp hành trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn được cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, QSHNO của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác. Người có QSHNO được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, có quyền yêu cầu Nhà nước cung ứng các dịch vụ cần thiết để đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất. Với QSHNO hợp pháp, người sử dụng đất được quyền đầu tư trên đất đó để được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất. Theo đó, nhà ở và các tài sản khác do người sử dụng đất đầu tư trên đó cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ. Nhà nước đảm bảo quyền định đoạt nhà ở, các tài sản gắn liền với đất cho người được sở hữu, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm hại. Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng, tài sản là nhà ở và các tài sản khác chỉ thực sự có giá trị đích thực khi chúng gắn liền với đất hợp pháp. Vì vậy, khi Nhà nước xác lập 10 QSHNOhợp pháp cần phải xem xét tại thời điểm đó có tài sản trên đất hay không, tài sản được tạo ra trên đất có hợp pháp hay không. Trên thực tế, có những trường hợp khi xem xét tính hợp pháp của tài sản là QSHNO, nhà ở và các tài sản khác trên đất không phải bao giờ chúng cũng đầy đủ các cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với một chủ thể, có trường hợp QSHNO của chủ thể là hợp pháp, song tài sản là nhà ở, công trình kiến trúc khác tạo ra trên đất lại không hợp pháp như: nhà ở, công trình xây dựng không có giấy phép, sai phép, vi phạm chứng chỉ quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của người có QSHNO hợp pháp. Như vậy có thể hiểu: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các thuộc tính có ích khác đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó. Các quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế. Đặc trưng của quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam: Thứ nhất, nhà ở là tài có đặc tính riêng biệt khi luôn gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng là tài sản có thể sở hữu được. Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Như vậy, Nhà ở khác với quyền sử dụng đất đó là tài sản có thể sở hữu được, và được nhà nước công nhận quyền sở hữu cũng như bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức… Trong khi đó, đất đai 11 thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân. Thứ hai, Nhà ở là tài sản đặc biệt, nên quyền sở hữu nhà ở cũng là tài sản đặc biệt. Nếu như đât đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã phát huy quan điểm này thông qua việc Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất, trao tư liệu sản xuất cho một số đối tượng, cụ thể như gia đình chính sách, hộ nghèo, dân tộc thiểu số…, nghĩa là các chủ thể này đã nhận được quyền sử dụng đất mà không phải bằng các hình thức mua, bán, tặng cho… như chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Trong nông nghiệp, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch dân sự như quyền chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp trong cũng xã phường thị trấn với người sử dụng đất khác hoặc quyền chuyển nhượng QSHNO theo quy định pháp luật. Pháp luật Việt Nam quy định đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất hợp pháp có những quyền sử dụng đất mở rộng tiếp cận với quyền sở hữu và rất đa dạng, quyền sử dụng vừa là một tài sản, đồng thời vừa là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Nhà ở cũng là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân, do đó bảo vệ quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa quan trọng góp phần bảo hộ quyền tài sản của các tổ chức cá nhân. Hoạt động đầu tư, tạo lập, nâng câp tài sản sản là nhà ở có ý nghĩa quan trọng. Thứ ba, các quy định về xác lập quyền sở hữu nhà rất đa dạng. Con đường xác lập quyền sở hữu nhà hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sở hữunhaf, pháp luật quy định thông qua nhiều cách thức trao quyền khác nhau như: được Nhà nước giao nhà ở, tạo lập nhà ở, thuê mua nhà ở. 1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Là chủ sở hữu đại diện nên 12 Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó. Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai; đặc biệt kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập trong Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Xét dưới góc độ học thuật, khái niệm GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất được giới khoa học pháp lý nước ta xem xét, tìm hiểu và có một số cách giải thích về thuật ngữ này như sau: - Theo Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. - Giáo trình Luật đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội quan niệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm”1. - Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm 2006: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ 1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Tr. 110 13 quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”2. - Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chứng thư pháp lý đầy đủ xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”3 v.v. Như vậy, Với quy định nêu trên cho thấy, GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng. GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đấtđược cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền do pháp luật quy định. Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSHNO, quyền sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp. Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó. Bản chất pháp lý của GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận. Có thể nhận thấy rõ bản chất của GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng cơ bản sau đây: Thứ nhất,GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển luật học, Nxb. Tư pháp, tr.305 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb. Công an nhân dân, tr. 31 2 3 14 đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Thứ hai,GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên đất đối với các chủ thể. Cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở, công trình xây dựng phù hợp ở mỗi thời kỳ, mỗi gian đoạn khác nhau của đất nước. Mặt khác, quản lý bằng công cụ giấy chứng nhận là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà nước đối với tài sản là QSHNO, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau... gây nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua. Thứ ba, GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSHNO, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng. Người được cấp GCNQSHNO và tài sản gắn liền với đất có đầy đủ các quyền để đầu tư, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sở hữu và sử dụng tài sản. 1.1.3. Hoạt động đăng ký sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Hệ thống đăng ký sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc hệ thống đăng ký đất đai mà Việt Nam đã triển khai từ sau Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở năm 2014. Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo đinh nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới các hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn 15