Tài liệu Phân tích tình hình cho vay mua nhà tại ngân hàng tmcp sài gòn thương tín - phòng giao dịch phổ quang

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – PHÒNG GIAO DỊCH PHỔ QUANG SVTH: ĐẶNG THÙY LINH MSSV: 0854030429 NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG GVHD: NGUYỂN MINH KIỀU THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp này em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, đóng góp nhiệt tình của các cá nhân và tổ chức liên quan. Lời đầu tiên em xin được chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Minh Kiều đã hướng dẫn và hỗ trợ em trong suốt quá trình làm đề tài. Xin cảm ơn Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín – Sở Giao dịch TPHCM – Phòng giao dịch Phổ Quang đã hướng dẫn em học hỏi những kinh nghiệm thực tế trong suốt quá trình thực tập và cung cấp những nguồn tài liệu, thông tin hữu ích cho báo cáo thực tập của em. Xin cảm ơn anh Từ Quốc Dũng và anh Nguyễn Ngọc Huy – chuyên viên khách hàng cá nhân của Phòng giao dịch Phổ Quang đã chỉ bảo và cho em những lời khuyên chân thành, giúp em hoàn thành được báo cáo thực tập. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT • BCTC: Báo cáo tài chính • BĐS: Bất động sản • CB-CNV: Cán bộ - công nhân viên • CMND: Chứng minh nhân dân • CVKH: Chuyên viên khách hàng • NHNN: Ngân hàng nhà nước • NHTM: Ngân hàng Thương mại • PGD PQ: Phòng giao dịch Phổ Quang • PGD: Phòng giao dịch • PGS. TS : Phó giáo sư tiến sỹ • SGD: Sở giao dịch • STB: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín • SXKD : Sản xuất kinh doanh • TCKT: Tổ chức kinh tế • TCTD: Tổ chức tín dụng • Th. S: Thạc sỹ • TMCP : Thương mại cổ phần • TPHCM: Thành phố Hồ Chí Minh • TS: Tiến Sỹ • TSĐB: Tài sản đảm bảo • UBND: Ủy ban nhân dân MỤC LỤC CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU......................................4 1.1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................4 1.2 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ...........................................................................5 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .....................................................................5 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................6 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................................6 1.6 KẾT CẤU CỦA KHÓA LUẬN................................................................6 CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM..........................8 2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA NHTM VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM...........................................................................................8 2.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại ..................................................8 2.1.2 Nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của NHTM ..........................................8 2.2 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG....................................................................11 2.2.1 Khái niệm ......................................................................................11 2.2.2 Phân loại tín dụng ...........................................................................11 2.2.3 Bảo đảm tín dụng ............................................................................11 2.3 HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở HOẶC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 14 2.3.1 Khái niệm ......................................................................................14 2.3.2 Tầm quan trọng của việc cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản của ngân hàng...................................................................................................14 2.3.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản........................15 2.3.4 Phân loại cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản ..............................16 2.3.5 Những chỉ tiêu để phân tích tình hình cho vay ....................................16 2.4 NHỮNG ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN.................................17 CHƯƠNG 3 :THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN 1 SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – SỞ GIAO DỊCH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH..................................19 3.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG SACOMBANK...............19 3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Sacombank..............................19 3.1.2 Sơ đồ tổ chức và bộ máy điều hành của Sacombank............................22 3.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Sacombank trong những năm gần đây 23 3.2 THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – SỞ GIAO DỊCH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHÒNG GIAO DỊCH PHỔ QUANG ..................................................27 3.2.1 Tổng quan về sản phẩm cho vay mua nhà ..........................................27 3.2.2 Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà của Sacombank ...........32 3.2.3 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà của Sacombank ...........38 CHƯƠNG 4 : NHẬN XÉT VÀ GIẢI PHÁP .........41 4.1 NHẬN XÉT .........................................................................................41 4.1.1 Kết quả đạt được.............................................................................41 4.1.2 Những mặt tồn tại ...........................................................................41 4.2 GIẢI PHÁP..........................................................................................42 4.2.1 Giải pháp về phân khúc khách hàng ..................................................42 4.2.2 Phát triển sản phẩm .........................................................................43 4.2.3 Đào tạo nhân sự ..............................................................................43 4.2.4 Chiến lược phát triển .......................................................................44 4.2.5 Mở rộng mối quan hệ với đối tác ......................................................44 4.2.6 Cân bằng về nguồn vốn ...................................................................45 4.3 KIẾN NGHỊ .........................................................................................45 4.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước .............................................................45 4.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng nhà nước...............................................45 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 2 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Nguồn vốn huy động của Sacombank trong năm 2010 ........................... 21 Bảng 3.2: Tốc độ tăng trưởng tín dụng của Sacombank trong những năm gần đây 22 Bảng 3.3: Tình hình hoạt động tín dụng của Sacombank trong những năm gần đây 22 Bảng 3.4: Chi tiết sản phẩm cho vay mua nhà ......................................................... 24 Bảng 3.5: Cấp phê duyệt hồ sơ vay vốn ................................................................... 27 Bảng 3.6: Tỷ trọng cho vay mua nhà, xây nhà trong tổng dư nợ cho vay ............... 29 Bảng 3.7: Tình hình cho vay có TSĐB và cho vay tín chấp .................................... 31 Bảng 3.8: Tình hình cho vay theo chủ thể là cá nhân – doanh nghiệp..................... 32 Bảng 3.9: Tình hình cho vay theo chủ thể là CB-CNV của STB và đối tượng khác 33 Bảng 3.10: Lãi suất cho vay đối với CB-CNV của Sacombank group .................... 35 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ nguồn vốn huy động của Sacombank trong những năm gần đây 21 Hình 3.2: Chất lượng tín dụng và tỷ lệ an toàn vốn của Sacombank ....................... 23 Hình 3.3: Biến động lãi suất vay cá nhân của Sacombank 2010-2011 .................... 34 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 3.1: Sơ đồ tổ chức và bộ máy điều hành của Sacombank.............................. 19 3 CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU 1.1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Với khoảng thời gian trên dưới mười lăm năm để hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển toàn diện, còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như: biến động trên thị trường chứng khoán, chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Đặc biệt trong những năm gần đây, sau một thời gian trong tình trạng “bong bóng bất động sản” thì thị trường bất động sản gần như bị đóng băng. Điều này cũng là một khó khăn cho ngân hàng khi phát triển sản phẩm cho vay mua nhà, bất động sản. “Cho vay bất động sản chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tích sản của các ngân hàng thương mại” (Edward W.Reed Ph.D và Edward K.Gill Ph.D, 2004). Tín dụng bất động sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản, là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất,… góp phần phát triển kinh tế. Vốn vay ngân hàng giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu nhà ở, đất đai. Chính sách tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản còn hỗ trợ và khai thác nguồn lực các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư bất động sản, làm tăng thêm các nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, nhà ở…góp phần làm thị trường bất động sản thêm sôi động. Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, quan trọng là vốn trung và dài hạn phục vụ cho thị trường bất động sản. Cơ chế tín dụng áp dụng rộng rãi đối với các thành phần kinh tế, quy định cụ thể điều kiện vay, mức vay, lãi suất, thẩm định, kiểm tra giám sát khoản vay,… theo quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản để vay vốn cũng tuân thủ theo các quy định pháp luật, bất động sản dùng để thế chấp chủ yếu bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, công trình, tài sản khác gắn liền trên đất,… Đây là một khoản mục quan trọng trong chính sách phát triển tín dụng của ngân hàng thương mại vì nó đem đến nhiều lợi nhuận nhất và cũng góp phần phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. Thậm chí, ở một số nước phát triển thì nhà nước có ưu đãi rất nhiều đối với những khoản vay để mua nhà. Ở Việt Nam, lãi suất cho vay mua nhà vẫn còn khá cao hiện nay nên tình hình cho vay mua nhà đang có xu hướng giảm đi. Chúng ta có thể hy vọng trong năm nay, thị trường bất động sản sẽ ấm dần trở lại cùng 4 với chính sách giảm lãi suất và đẩy mạnh tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước sẽ khiến cho tình hình vay mua nhà của người dân khả quan hơn. 1.2 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường rất tiềm năng với dân số gần 90 triệu dân và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Thêm vào đó, kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu của con người hiện nay không chỉ dừng lại ở “ăn ngon mặc đẹp” mà còn là có một nơi ở thoải mái nữa. Ở bất cứ vùng miền nào thì nhu cầu về nhà ở của người dân Việt Nam rất lớn do tư tưởng từ xa xưa là “an cư lạc nghiệp” nhưng không phải ai cũng có đủ điều kiện để sở hữu nột căn nhà mơ ước. Chính vì thế sự ra đời của các ngân hàng giúp thực hiện ước mơ đó. Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn với dân số hơn 8 triệu người và lượng người di cư từ những tỉnh và thành phố khác tới đây ngày càng tăng hàng năm thì nhu cầu về nhà ở lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết. Đặc biệt là trong tình hình thị trường bất động sản đang đóng băng như hiện nay thì việc cho vay mua nhà của các ngân hàng cũng đang góp phần “ phá băng” cho thị trường bất động sản. Xuất phát từ thực trạng nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam nói chung và người dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng như tiềm năng phát triển về cho vay mua nhà trả góp tại ngân hàng nên tôi quyết định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÍN DỤNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – SỞ GIAO DỊCH TPHCM - PGD PHỔ QUANG” Qua thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, tôi đã học hỏi được nhiều kiến thức thực tế và đặc biệt là tìm hiểu rõ hơn về tình hình cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng. Sau khi phân tích thực trạng cho vay mua nhà, tôi xin đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Sacombank hiện nay. 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chính của khóa luận là đánh giá tình hình cho vay mua nhà tại Ngân hàng Sacombank – – Sở Giao dịch TPHCM - PGD Phổ Quang . Để đạt được mục tiêu chính này thì mục tiêu trước mắt là: Phân tích tình hình cho vay mua nhà của Sacombank – Sở Giao dịch TPHCM PGD Phổ Quang Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng. 5 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt được mục tiêu trên, phương pháp nghiên cứu là một phần không thể thiếu. Nguồn số liệu sử dụng là nguồn số liệu do Sacombank cung cấp, những số liệu sưu tầm từ các nghiên cứu khác về thị trường bất động sản. Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong khóa luận này là: Phương pháp luận nhằm trả lời câu hỏi: “Tại sao chọn đề tài này mà không phải là đề tài khác?” Phương pháp quan sát, sưu tầm và thống kê số liệu để có thể phân tích được tình hình hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng. Phương pháp định tính, phương pháp định lượng. Công cụ thống kê để phân tích số liệu là số liệu được cung cấp từ Sacombank, máy vi tính, phần mềm Microsoft Excel Worksheets sẽ được sử dụng trong nghiên cứu. 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Để nghiên cứu tránh khỏi tình trạng dài dòng và phù hợp với nguồn lực được cung cung thì giới hạn phạm vi của đề tài về đối tượng, quy mô, không gian và thời gian nghiên cứu như sau: Đối tượng nghiên cứu: Tình hình cho vay mua nhà của Ngân hàng Sacombank – Sở Giao dịch TPHCM - PGD Phổ Quang Không gian nghiên cứu: Ngân hàng Sacombank – Sở Giao dịch TPHCM- PGD Phổ Quang Thời gian nghiên cứu: từ năm 2010-2011 1.6 KẾT CẤU CỦA KHÓA LUẬN Bố cục của đề tài được phân thành bốn chương như sau: Chương 1: Giới thiệu về đề tài. Nội dung của chương này bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và kết cấu của khóa luận. Chương 2: Tín dụng ngân hàng, hoạt động cho vay mua nhà và bất động sản. Nội dung chính của chương này là những cơ sỡ lý luận chung về Ngân hàng, tín dụng ngân hàng, hoạt động cho vay mua nhà, bất động sản, thị trường bất động sản. Chương 3: Thực trạng cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín –– Sở Giao dịch TPHCM - PGD Phổ Quang. Nội dung chủ yếu của chương này là trình bày về thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng 6 Sacombank – – Sở Giao dịch TPHCM - PGD Phổ Quang trong thời gian từ 2010-2011 và phân tích thực trạng này. Sau đó rút ra những kết quả đạt được và những mặt tồn tại. Chương 4: Đánh giá và giải pháp cho hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín – – Sở Giao dịch TPHCM - PGD Phổ Quang. Trong chương này, tác giả sẽ đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng. 7 CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM 2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA NHTM VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM 2.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại Luật Ngân hàng của nhiều nước trên thế giới đều cho rằng: Ngân hàng thương mại là những tổ chức tài chính trung gian với nhiệm vụ thường xuyên là nhận tiền gửi của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác, và sử dụng nguồn lực đó trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính. Theo luật số 02/1997/QH10 Luật các tổ chức tín dụng Việt Nam khẳng định: “Ngân hàng là loại hình tỗ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan” (Điều 10 Luật các tổ chức Tín dụng). “Ngân hàng thương mại (NHTM) là loại ngân hàng giao dịch trực tiếp với các công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế và cá nhân, bằng cách nhận tiền gửi, tiền tiết kiệm, rồi sử dụng số vốn đó để cho vay, chiết khấu, cung cấp các phương tiện thanh toán và cung ứng dịch vụ ngân hàng cho các đối tượng nói trên. (Nguyễn Đăng Dờn, 2009) NHTM là loại ngân hàng có số lượng lớn và rất phổ biền trong nền kinh tế. Sự có mặt của NHTM trong hầu hết các mặt hoạt động của nền kinh tế xã hội đã chứng minh rằng: Ở đâu có một hệ thống ngân hàng thương mại phát triển thì ở đó sẽ có sự phát triển với tốc độ cao của nền kinh tế - xã hội”. (Nguyễn Đăng Dờn, 2009, tr.8) 2.1.2 Nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của NHTM Ngân hàng thương mại là một định chế tài chính trung gian và là loại hình doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ - ngân hàng. Chính vì thế mà nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của NHTM là nghiệp vụ nguồn vốn, nghiệp vụ sử dụng vốn và nghiệp vụ khác. 2.1.2.1Nghiệp vụ nguồn vốn NHTM muốn hoạt động thì phải có vốn và vốn của NHTM bao gồm nhiều loại khác nhau, mỗi loại có một đặc điểm và phương thức sử dụng khác nhau. a. Vốn tự có 8 “Vốn tự có, còn được gọi là vốn chủ sở hữu, là vốn riêng của một NHTM. Đây là số vốn ban đầu và không ngừng được gia tăng cùng với sự phát triển của NHTM. Về phương diện quản lý, vốn tự có là số vốn tối thiểu, bắt buôc một NHTM phải có để được cấp giấy phép kinh doanh, đồng thời là cơ sở để thu hút nguồn vốn khác. Đặc điểm của vốn tự có: - Vốn tự có của NHTM thường chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn thường tỷ trọng này chỉ khoảng từ 5% đến 10%. - Vốn tự có có tính ổn định cao và luôn luôn được bổ sung trong quá trình tồn tại và phát triển của NHTM. Việc gia tăng vốn tự có đồng nghĩa với việc gia tăng năng lực tài chính của một NHTM, do đó sẽ tăng năng lực cạnh tranh, mở rộng mạng lưới… - Vốn tự có quyết định đến quy mô hoạt động của NHTM, đồng thời là nhân tố để xác định các tỷ lệ an toàn trong hoạt động kinh doanh của NHTM.” (Nguyễn Đăng Dờn, 2009, tr.40) b. Vốn huy động “Vốn huy động là tài sản bằng tiền của các tổ chức và cá nhân mà ngân hàng đang tạm thời quản lý và sử dụng với trách nhiệm hoàn trả, vốn huy động là nguồn vốn chủ yếu và quan trọng nhất của bất kỳ một NHTM nào. Chỉ có NHTM mới có quyền huy động vốn dười nhiều hình thức khác nhau. Huy động vốn được coi là hoạt động cơ bản, có tính chất sống còn đối với bất kỳ một NHTM nào vì hoạt động này tạo ra nguồn vốn của yếu của các NHTM. Đặc điểm của vốn huy động: - Vốn huy động chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn của NHTM. - Các NHTM hoạt động được chủ yếu là nhờ nguồn vốn này. - Vốn huy động, về mặt lý thuyết là một nguồn vốn không ổn định vì khách hảng có thể rút tiền của họ mà không bị ràng buộc - chính vì đặc điểm này mà các NHTM cần phải duy trì một khoản “dự trữ thanh khoản” để sẵn sàng đáp ứng nhu cầu rút tiền của khách hàng. - Có chi phí sử dụng vốn tương đối cao và chiếm tỷ trọng chi phí đầu vào rất lớn trong hoạt động kinh doanh của các NHTM. - Đây là nguồn vốn có tính cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng. Vốn huy động chỉ được sử dụng trong các hoạt động tín dụng và bảo lãnh, NHTM không được sử dụng nguồn vốn này để đầu tư.(Nguyễn Đăng Dờn, 2009, tr. 46) 9 c. Vốn đi vay Vốn đi vay là nguốn vốn giúp cho các NHTM bổ sung nguồn vốn ngắn hạn của mình để đảm bảo duy trì hoạt động một cách bình thường. Vốn đi vay được chia thành hai nhóm sau: vốn đi vay NHNN ( còn gọi là vốn đi vay trên thị trường tiền tệ 1) và vốn đi vay các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng khác (vốn đi vay trên thị trường tiền tệ 2). (Nguyễn Đăng Dờn, 2009, tr. 51) d. Vốn khác Nguồn vốn này chủ yếu là các nguồn vốn tiếp nhận từ các tổ chức tiền tệ, của Chính phủ để tài trợ cho các hoạt động xã hội,… được chuyển qua NHTM thực hiện. Những nguồn vốn này sẽ được NHTM sử dụng đúng mục đích tài trợ và được làm theo yêu cầu của nhà tài trợ. Ngoài ra còn những nguồn vốn khác phát sinh từ các nghiệp vụ khác trong quá trình hoạt động như các khoản phải trả, khoản tiền tạm gửi theo quyết định của tòa án,… 2.1.2.2Nghiệp vụ sử dụng vốn Nghiệp vụ tín dụng: Đây là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM do đây là khoản mục sinh lời chủ yếu của ngân hàng. Nghiệp vụ chiết khấu: “là nghiệp vụ mà NHTM đứng ra trả tiền trước cho các hối phiếu hoặc các chứng từ có giá khác chưa tới hạn thanh toán theo yêu cầu của người thụ hưởng (người sở hữu chứng từ) bằng cách khấu trừ ngay một số tiền nhất định. Số tiền khấu trừ được tính theo trị già chứng từ, thời hạn chiết khấu, lãi suất và các tỷ lệ chiết khấu khác, số tiền còn lại thanh toán cho người thụ hưởng.” (Nguyễn Đăng Dờn, 2009) Theo Nguyễn Đăng Dờn (2009), “Nghiệp vụ bao thanh toán là nghiệp vụ tín dụng gián tiếp của NHTM, theo đó NHTM đồng ý cung cấp tín dụng cho nhà cung cấp (người bán) nếu nhà cung cấp xuất trình một bộ chứng từ thanh toán trên cơ sở hợp đồng thương mại đã ký kết với bên mua phù hợp với các điều khoản của hợp đồng bao thanh toán.” (Nguyễn Đăng Dờn, 2009) Ngoài ra còn có những nghiệp vụ khác như cho thuê tài chính, nghiệp vụ bảo lãnh, nghiệp vụ đầu tư,… mỗi nghiệp vụ đều có tầm quan trọng nhất định đối với NHTM. 10 2.2 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 2.2.1 Khái niệm Theo Luật các tổ chức tín dụng số 02/1997/Q10 thì hoạt động tín dụng là: việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động để cấp tín dụng. Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thoả thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác. (Luật các tổ chức tín dụng số 02/1997/Q10) Theo điều 3 của quy chế cho vay của các TCTD đối với khách hàng ban hành ngày 31/12/2001 của thống đốc NHNN: Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Như vậy, nói chung tín dụng là sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người cho vay sang người đi vay kèm theo một số điều kiện nhất định và sau một thời gian đã thỏa thuận trước thì người đi vay sẽ trả lại cho người cho vay một khoản giá trị danh nghĩa lớn hơn giá trị ban đầu. 2.2.2 Phân loại tín dụng Căn cứ theo thời hạn tín dụng thì tín dụng bao gồm 3 loại: tín dụng ngắn hạn ( dưới 12 tháng), tín dụng trung hạn ( từ 1- 5 năm) và tín dụng dài hạn ( từ 5 năm trở lên). Căn cứ theo chủ thể cấp tín dụng : cá nhân và doanh nghiệp. Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn: cho vay tiêu dùng và cho vay để đầu tư kinh doanh sản xuất. 2.2.3 Bảo đảm tín dụng Hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động mang nhiều rủi ro. Mặc dù trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua nhiều khâu thu thập, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể nào loại bỏ được rủi ro tín dụng. Do vậy, bảo đảm tín dụng có thể sử dụng như một trong những cách thức nhẳm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Bảo đảm tín dụng hiện nay được thực hiện theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về bảo đảm tín dụng của các tổ chức tín dụng. 11 2.2.3.1Khái niệm về cho vay có TSĐB Theo nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng được cam kết đảm bảo thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba hay bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Các đặc trưng của bảo đảm tín dụng: Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm. Giá trị bảo đảm bao gồm vốn gốc, lãi (kể cả lãi quá hạn) và các chi phí khác trừ trường hợp các bên có thỏa thuận lãi và các loại phí thuộc phạm vi bảo đảm được thực hiện nghĩa vụ. Tài sản bảo đảm phải có thị trường tiêu thụ, nghĩa là phải có tính thanh khoản. Có đầy đủ cơ sở pháp lý chứng minh người đi vay có quyền sử dụng nó làm tài sản bảo đảm 2.2.3.2Các hình thức bảo đảm tín dụng a. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản sở hữu của mình là BĐS hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Trong quan hệ tín dụng: thế chấp là người di vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay, để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ. Điều kiện của tài sản thế chấp: - Đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng một cách bình thường. - Tài sản thế chấp phài là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp (phải có chứng thư sở hữu hợp pháp). - Được phép giao dịch và không có tranh chấp. - Phải được bảo hiểm đối với những tài sản mà Nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm. b. Bảo đảm tín dụng bằng cầm cố tài sản 12 Cầm cố tài sản là biệc bên có nghĩa vụ giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền nắm giữ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong quan hệ tín dụng, cầm cố là việc người đi vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho vay nắm giữ, để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó đề bào đảm cho số nợ vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cấm cố để thu nợ. c. Bảo lãnh Theo Luật dân sự, bảo lãnh là việc một đơn vị hoặc cá nhân (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) là sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng dân sự. Trong quan hệ tín dụng, bảo lãnh là một việc một đơn vụ hoặc cá nhân đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn để người nay đi vay một số tiền nhất định tại ngân hàng. Nếu khi đến hạn người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn vị hoặc cá nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay. d. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Hai bên cho vay (Ngân hàng) và bên đi vay có thể thỏa thuận dùng tài sản hình thành bằng vốn vay để bảo đảm nợ vay. Nếu khi đến hạn mà bên vay không thực hiện việc trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản hình thành bằng vốn vay thu nợ. e. Số dư bù Người đi vay phải mở tài khoản tiền gửi tại ngân hàng cho vay và duy trì trên tài khoản đó một số dư nhất định – lúc đó ngân hàng cho vay mới thực hiện việc giải ngân – số dư đó là số dư bù. Trong thực tế nhiều ngân hàng sử dụng khá linh hoạt hình thức số dư bù, bằng cách khi một khách hàng vay vốn, ngân hàng sẽ giữ lại một số tiền (khoảng 10-20%) vốn cho vay và chuyển vào tài khoản tiền gửi của khách hàng vay vốn. f.Tín chấp Những khách hàng có uy tín hoạt động SXKD ổn định, có lãi, không có nợ nần, khi vay vốn ngân hàng có thể được ngân hàng cho vay bằng tín chấp trên cơ sở xem xét kế hoạch hoặc phương án SXKD của doanh nghiệp. Theo quy định hiện hành tổng giám đốc (giám đốc) ngân hàng cho vay có thể lựa chọn những doanh nghiệp để cho vay tín chấp, nhưng phải chịu trách nhiệm với sự lựa chọn của mình. 13 Nhìn một cách tổng thế thì tín chấp nên được mở rộng cho nhiều đối tượng vay và để giảm bớt các thủ tục và chi phí không cần thiết. Song cần phải thẩm định thật kỹ phương án hoặc kế hoạch SXKD của đơn vị vay vốn để quyết định cho vay tín chấp. 2.3 HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở HOẶC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.1 Khái niệm Cho vay mua nhà ở hoặc đầu tư bất động sản là một hình thức vay tiêu dùng với mục đích vay nhằm mua nhà để ở hoặc để đầu tư bất động sản. Đây là nghiệp vụ chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tích sản của các ngân hàng thương mại. (Edward W.Reed Ph. D và Edward K. Gill, 2004) 2.3.2 Tầm quan trọng của việc cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản của ngân hàng 2.3.2.1Đối với ngân hàng Hoạt động cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập. Hoạt động này cũng góp phần đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng và thông qua hoạt động này, ngân hàng có cơ hội thiết lập mối quan hệ với khách hàng trong những hoạt động khác như huy động tiền gửi tiết kiệm,phát triển dịch vụ khách hàng và mở rộng thị phần. Có nhiều lý do khiến cho ngân hàng thích mở rộng tín dụng cho vay mua nhà. Nói chung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có lợi cho xã hội và ít có hình thức nào đáp ứng được các tiêu chuẩn đó hơn là việc cho vay mua bất động sản nhà ở. Ở Việt Nam, trong những năm vừa qua, Nhà nước có đưa ra chính sách cho vay mua nhà đối với những người có thu nhập thấp. Đây là một trong những chính sách lớn và các ngân hàng đã tận dụng điều kiện này để tăng trưởng tín dụng mặc dù chưa thực sư hiệu quả. 2.3.2.2Đối với khách hàng Việc cho vay mua nhà đối với khách hàng có ý nghĩa rất lớn. Nếu như trước kia khách hàng không cần phải tiết kiệm trong một thời gian dài và sống trong những căn nhà thuê chất lượng thấp để có thể tích lũy mua được căn nhà mơ ước thì giờ đây với sản phẩm cho vay mua nhà người dân có thể đạt được mục tiêu của mình dù chưa đủ vốn. 14 2.3.2.3Đối với xã hội Bằng nghiệp vụ cho vay mua nhà của ngân hàng sẽ góp phần không nhỏ vào cải thiện nhu cầu sống của người dân. Bên cạnh đó, giúp nâng cao mức sống của người dân, tái định cư lại một số người dân lao động có thu nhập thấp, dẹp bỏ những khu ổ chuột, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi và đẹp hơn. Bên cạnh lợi ích thay đổi tích cực cho xả hội thì còn góp phần phát triển kinh tế làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn. Đây là một nghiệp vụ có tiềm năng rất lớn vì dân số Việt Nam hiện nay là hơn 90 triệu dân và có tốc độ tăng dân số khá nhanh. Trong đó, nhu cầu nhà ở của người dân còn khá nhiều vì thế, đây là một sản phẩm rất tiềm năng đối với ngân hàng thương mại. 2.3.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản Nhu cầu vay vốn phụ thuộc nhiều vào chu kì kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển thịnh vượng, đời sống người dân lên cao, thu nhập cao thì nhu cầu vay cũng tăng lên. Khách hàng vay chủ yếu là cá nhân nên việc xác minh thực tế về năng lực tài chính của khách hàng khó bởi vì họ dễ dàng giấu kín những thông tin cá nhân đáng lẽ phải khai báo như triển vọng công việc, tình hình sức khỏe, thu nhập,…hơn doanh nghiệp. Bởi doanh nghiệp có đầy đủ báo cáo tài chinh để chứng minh thu nhập của mình còn cá nhân chỉ chủ yếu là dựa vào tiền lương và phỏng đoán chứ không có bằng chứng rõ ràng. Nhu cầu vay phụ thuộc khá nhiều vào trình độ học vấn và thu nhập. Những cá nhân có thu nhập khá và ổn định thường có nhu cầu vay vốn vì họ có khả năng trả được nợ. Tư cách, phẩm chất của người đi vay khó xác định, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của cán bộ tín dụng. Đây là nhân tố quan trọng quyết định sự hoàn trả nợ vay của khách hàng. Nguyên tắc cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản Vốn vay phải có mục đích, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng vay vốn. Nếu có những hành vi sai trái trong quá trình sử dụng vốn thì khách hàng sẽ phải chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật. Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc và lãi vay theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. “Nguyên tắc này đề ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng thương mại tồn tại và hoạt động một cách bình thường. Vì nguồn vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn huy động. Đó là một bộ phận tài san của các chủ sở hữu mà ngân hàng tạm 15 thời quản lý và sử dụng ; ngân hàng cụng có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu rút tiền của kahch1 hàng nếu họ yêu cầu. Nếu các khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì nhất định sẽ ảnh hưởng tới khả năng hoàn trả của ngân hàng.” ( Nguyễn Đăng Dờn, 2009, tr.56) 2.3.4 Phân loại cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản 2.3.4.1Theo mục đích vay vốn Mua nhà để ở: là hình thức cho vay tài trợ mua nhà hoặc căn hộ để sinh sống Mua đầu tư bất động sản: là hình thức cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản 2.3.4.2Theo thời hạn vay: Thời hạn tín dụng là thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng. Thường được chia thành 3 loại bao gồm: Cho vay ngắn hạn: là loại thời hạn cho vay khoảng từ 1-12 tháng. Cho vay trung hạn: là loại thời hạn cho vay từ 1-5 năm. Cho vay dài hạn: là loại thời hạn cho vay trên 5 năm. 2.3.4.3Theo hình thức đảm bảo: Theo tiêu thức này thì tìn dụng được chia làm 2 loại: Cho vay có tài sản đảm bảo: theo hình thức này, khoản vay phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba. Trên một tài sản thế chấp cụ thể có thể giúp cho ngân hàng có nguồn thu nợ dự phòng, ngoài nguồn thu nợ chính thức theo thỏa thuận. Cho vay tín chấp: theo hình thức này thì khoản vay dựa vào uy tín, năng lực và triển vọng tài chính của khách hàng. 2.3.5 Những chỉ tiêu để phân tích tình hình cho vay 2.3.5.1Dư nợ bình quân: Là chỉ tiêu phản ánh dư nợ trong một khoảng thời gian xác định nào đó Ngân hàng hiện còn cho vay bao nhiêu và đây cũng là khoản mà ngân hàng cần phải thu về. 16 2.3.5.2Nợ xấu bình quân Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách phân loại của Ngân hàng là từ nhỏm trở đi là nợ xấu bao gồm : nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mất vốn. 2.3.5.3Tỷ lệ nợ xấu bình quân: Chỉ tiêu này do lường nợ xấu trên quy mô cho vay. Nếu chỉ tiêu này nhỏ phản ánh chất lượng cho vay của Ngân hàng tốt và ngược lại nếu chỉ tiêu này lốn cho thấy chất lượng cho vay của ngân hàng chưa thực sự hiệu quả. Thông thường chỉ tiêu này dưới 1,5% được coi là tốt. 2.4 NHỮNG ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN Tác giả có tham khảo và nghiên cứu khá nhiều những đề tài nghiên cứu trước kia có liên quan tới đề tài này để hiểu rõ hơn về vấn đề nghiên cứu và có một sự nhận biết đa dạng đối với lý thuyết trong phạm vi nghiên cứu. 1. Đề tài “Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà tại ngân hàng TMCP Công Thương - chi nhánh Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Yến với sự hướng dẫn của Trần Thị Xuân. Mục tiêu của đề tài là phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà của Ngân hàng, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm mở rộng, phát triển sản phẩm này. Đề tài này có nét gần giống với đề tài của tác giả, chỉ có khác về phạm vi nghiên cứu là tại một chi nhánh của ngân hàng khác tại Đà Nẵng. Điều này giúp cho tác giả có cái nhìn tổng quan hơn về tình hình hoạt động của các ngân hàng khác. Từ đó có thể so sánh được những điểm mạnh và điểm yếu của ngân hàng mình đang phân tích. Bên cạnh đó, tác giả nhìn ra được những điểm khác nhau giữa ngân hàng có hậu thuẫn là nhà nước và ngân hàng tư nhân và những tồn tại xung quanh vấn đề này. 2. Đề tài “Phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp” của tác giả Võ Thị Mỹ Hương (2012). Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm đánh giá thực trạng phát triền thị tràng nhà ở cho người có thu nhập thấp và kiến nghị giải pháp góp phần thúc đẩy sự pháp triển của phân khúc này trong điều kiện hiện nay. Nghiên cứu củaVõ Thị Mỹ Hương cung cấp cho tác giả một hệ thống các 17