Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn
®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta
Lêi Nãi §Çu
§Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn v« cïng quý gi¸ vµ kh«ng g× thay thÕ ®îc.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1987 ®· kh¼ng ®Þnh:‘§Êt ®ai lµ tµi nguyªn v« cïng quý gi¸,
lµ t liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thay thÕ ®îc, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu
cña m«i trêng sèng...”. HiÕn ph¸p 1992 ®½ x¸c ®Þnh :’§Êt ®ai thuéc së h÷u
toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ’
Do tÇm quan träng ®Æc biÑt ®ã cña ®Êt ®ai ,nªn mçi quèc gia ph¶i
qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ nhÊt ,hîp lý nhÊt ,tiÕt kiÖm nhÊt .
§Þnh gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng c«ng cô quan träng cña nhµ níc ®Ó
qu¶n lý ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ,ph¸t huy vai trß kinh tÕ cña ®Êt ®ai , t¹o nguån
thu ng©n s¸ch quan träng cho nhµ níc .§iÒu 12 LuËt §Êt §ai 1993 qui ®Þnh
‘: ‘nhµ níc x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt,
thu tiÒn khi giao ®Êt ,cho thuª ®Êt ,tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt ,båi thêng
thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt ; chÝnh phñ qui ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®èi tõng
vïng vµ tõng thöa ®Êt theo thêi gian’.
§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét bé phËn cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ,hiÖn nay
c«ng t¸c nµy ®· ph¸t huy ®îc hiÖu qu¶ trong qu¶n lý ®Êt ®ai vµ trong qu¶n lý
gi¸ ®Êt ,t¹o ®µ cho sù ph¸t triÓn vµ qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Nhng còng
ph¶i c«ng nhËn thÊy r»ng vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu bÊt cËp, gi¸
®Êt hiÖn nay cßn thiÕu chÝnh x¸c ,chªnh lÖch qu¸ xa so v¬Ý gi¸ thÞ trêng; ®iªï
®ã ®· g©y khã kh¨n, h¹n chÕ cho c«ng t¸c qñ¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ trêng bÊt
®éng s¶n .VÊn ®Ò ®ã ®ßi hái ph¶i ®i s©u vµo b¶n chÊt sù viÖc ,ph©n tÝch thÊu
®¸o vÊn ®Ò, nh»m t×m ra nh÷ng h¹n chÕ ®ång thêi ®a ra nh÷ng biÖn ph¸p
kh¾c phôc, hoµn thiÖn vÊn ®Ò.
Môc ®Ých nghiªn cøu ®Ò tµi nh»m :
. Ph©n tÝch thùc tr¹ng ,t×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta trªn c¬ së
lý luËn c¬ b¶n cña ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ.
. §Ò xuÊt mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ.
§Ò tµi gåm 3 phÇn:
PhÇn I
Tæng quan vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ
PhÇn II
Thùc tr¹ng vÒ ®Þnh gÝa ®Êt ®« thÞ ë níc ta
PhÇn III
Mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ
níc ta.
Do tr×nh ®é vµ thêi gian h¹n chÕ ,nªn Em kh«ng tr¸nh khái nh÷ng
khiÕm khuyÕt . RÊt mong ®îc sù ®ãng gãp quÝ b¸u cña c¸c thÇy ,c« ®Ó Em
hoµn thiÖn ®Ò tµi vµ rót ra nh÷ng bµi häc cho viÖc häc tËp,nghiªn cøu sau nµy
0
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Em xin tr©n thµnh c¶m ¬n thÇy Hoµng Cuêng ®· gióp ®ì em hoµn
thµnh tèt ®Ò ¸n nµy.
Sv:Lý Mai Toµn
Líp :KT&QL §Þa ChÝnh K40
PhÇn 1
Tæng quan vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ
I)§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ- b¶n chÊt &c¸c yÕu tè ¶nh
hëng cña nã.
1) kh¸i lîc ®Êt ®« thÞ
§« thÞ ®îc hiÓu lµ trung t©m kinh tÕ- v¨n ho¸-chÝnh trÞ- x· héi cña mét
vïng , mét l·nh thæ.
§Êt ®« thÞ ®îc ®Þnh nghÜa t¹i ®iÒu55-LuËt ®Êt ®ai nh sau :‘ Lµ ®Êt néi
thµnh phè, néi thÞ x·, néi thÞ trÊn, ®îc sö dông ®Ó x©y dng nhµ ë, trô së c¸c
c¬ quan , c¸c tæ chøc , c¸c c¬ së s¶n xuÊt,,kinh doanh x©y dùng c¬ së h¹ tÇng
®Ó phôc vô lîi Ých an ninh quèc phßng vµ vµo c¸c môc ®Ých kh¸c’’.NghÞ ®Þnh
88/cp ngµy17/8/1994 cña chÝnh phñ vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ, qui ®Þnh thªm:®Êt
ngo¹i thµnh ,ngo¹i thÞ ®· cã qui ho¹ch ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn
phª duyÖt ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ .Trªn c¬ së qui ®Þnh ®ã ®Êt ®« thÞ bao gåm :®Êt
néi thÞ ( x¸c ®Þnh theo ranh giíi hµnh chÝnh quËn ,phêng ); ®Êt ven ®« thÞ ®·
®îc ®« thÞ ho¸, g¾n víi ®Êt néi thµnh , néi thÞ mét c¸ch h÷u c¬ vÒ chøc n¨ng
ho¹t ®éng, c¬ së h¹ tÇng vµ c¬ cÊu qui ho¹ch kh«ng gian ®« thÞ; c¸c vïng ®Êt
sÏ ®îc ®« thÞ ho¸ n»m trong ph¹m vi , ranh qiíi ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®· ®îc
c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
-Theo qui ho¹ch ®« thÞ ,th× ®Êt ®« thÞ ph©n lµm hai lo¹i:®Êt d©n dông vµ
®Êt ngoµi khu d©n dông:
.§Êt d©n dông bao gåm : ®Êt x©y dùng c¸c khu ë, khu trung t©m
phôc vô c«ng céng,c©y xanh,giao th«ng-c¬ së h¹ tÇng kü thuËt®« thÞ.
.§Êt ngoµi khu d©n dông bao gåm : ®Êt x©y dùng c«ng nghiÖp ,
kho tµng , c¸c trung t©m chuyªn nghµnh , an ninh quèc phßng, giao th«ng ®èi
ngo¹i, c¬ quan ngoµi ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c.
- Theo nghÜa vô tµi chÝnh cña ngêi sö dông ®Êt , tuú theo môc ®Ých sö
dông ,®Êt ®« thÞ gåm 2 lo¹i:®Êt giao vµ ®Êt thuª.
§Êt ®« thÞ cã 4 ®Æc trng chñ yÕu sau:
.Cã nguån gèc tõ ®Êt tù nhiªn hoÆc ®Êt n«ng nghiÖp cã c¬ së h¹
tÇng ®îc x©y dùng ë tr×nh ®é cao.
.Khi muèn chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i ®îc UBND cÊp
tØnh cho phÐp.
.Tõng l« ®Êt trong ®« thÞ cã vÞ trÝ cè ®Þnh .mçi vÞ trÝ cã ®¨c thï riªng
kh«ng gièng bÊt cø vÞ trÝ nµo.
1
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
.§Êt ®« thÞ lµ tµi s¶n ®Æc biÖt cã gi¸ trÞ cao , gi¸ trÞ tõng l« ®Êt phô
thuéc vµo vÞ trÝ cña chóng . Gi¸ trÞ sö dông vµ môc ®Ých sö dông tõng l« ®Êt
còng cã ý nghÜa quan träng trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ.
2) B¶n chÊt gi¸ ®Êt ®« thÞ.
Theo K.Marx th× lao ®éng lµ c¬ së, lµ nguån gèc cña mäi gi¸ trÞ.B¶n th©n
®Êt ®ai kh«ng ph¶i lµ s¶n phÈm cña lao ®éng nªn nã kh«ng cã gi¸ trÞ . Nhng
trªn thùc tÕ ,®Êt ®ai cã thÓ mua ®i , b¸n l¹i ®îc nh bÊt kú hµng ho¸ kh¸c vµ nã
cã gi¸ c¶.§Ó lµm râ b¶n chÊt cña ph¹m trï gi¸ c¶ ®Êt ®ai,cÇn ph¶i hiÓu ®Êt ®ai
do tù nhiªn t¹o ra ( ®Êt nguyªn thuû ), lµ kh«ng cã gi¸ trÞ v× nã kh«ng cã lao
®éng kÕt tinh trong ®ã , do vËy nã kh«ng cã gi¸ c¶ ( v× gi¸ trÞ lµ c¬ së cña gi¸
c¶ ). Song ®Êt ®ai l¹i cã thÓ ®em l¹i lîi Ých hay thu nhËp cho ngêi chñ së h÷u
®Êt. Tuy nhiªn ®Ó biÕn ®Êt tù nhiªn thµnh ®Êt kinh tÕ ,®ßi hái ph¶i cã c¸c ®iÒu
kiÖn sau:
Thø nhÊt :Ph¶i cã lao ®éng con ngêi khai ph¸ ®Ó biÕn ®Êt tù nhiªn
hoang ho¸ thanh ®Êt thæ c (hoÆc thæ canh).
Thø hai :Ph¶i cã lao ®éng b¶o vÖ sù b×nh yªn ®Ó ®Êt ®ai cã thÓ ®a vµo
sö dông cho nh÷ng môc ®Ých nhÊt ®Þnh.
Tõ thùc tÕ ®ã ta nhËn thÊy ‘ gi¸ ®Êt tõ ph¹m trï v« lý l¹i trë thµnh ®iÒu
hiÓn nhiªn cã lý.V× b¶n th©n trong ®Êt ®ai ®· cã sù kÕt tinh lao ®éng cña con
ngêi ,víi nh÷ng h×nh thhøc cô thÓ kh«ng gièng nhau.
Tõ ®ã K.Marx ®· kh¶ng ®Þnh ‘ gi¸ c¶ ®Êt ®ai lµ ®Þa t« t b¶n ho¸ ’. Bëi ®Êt
®ai ®em l¹i ®Þa t« tøc lµ thu nhËp b»ng tiÒn , nªn nã ®îc xem lµ mét lo¹i t
b¶n dÆc biÖt .Cßn ®Þa t« chÝnh lµ lîi tøc ®Çu t cña t b¶n vµo ®Êt ®ai.Do vËy,
thùc chÊt ‘ gi¸ c¶ ®Êt ®ai lµ gi¸ mua quyÒn thu ®Þa t« do ®Êt ®em l¹i theo tû
suÊt lîi tøc hiÖn hµnh . Tríc hÕt nã , phô thuéc vµo ®Þa t« vµ tû suÊt lîi tøc
ng©n hµng.
Cã thÓ tÝnh ®îc gi¸ trong kinh tÕ cña ®Êt theo c«ng thøc sau:
Gi¸ ®Êt = ®Þa t«/tû suÊt lîi tøc ng©n hµng
2) C¸c yÕu tè ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam
Gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt ®« thÞ nãi riªng , còng nh gi¸ c¸c lo¹i hµng
ho¸ kh¸c lu«n chÞu sù chi phèi cña c¸c qui luËt kinh tÕ nh quy luËt: gi¸ trÞ,
c¹nh tranh, cung cÇu . Song , kh¸c víi hµng ho¸ th«ng thêng ®Êt ®ai lµ lo¹i
hµng ho¸ ®Æc biÖt , nªn nã cßn chÞu sù t¸c ®éng cña nhiÒu yÕu tè.Do giíi h¹n
2
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
cña nghiªn cøu ®Ò tµi nªn em chØ ®Ò cËp tíi hai yÕu tè ¶nh hëng lín nhÊt lµ
: : yÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêi vµ quan hÖ cung cÇu .
2.1) YÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêi .
Bao gåm c¸c yÕu tè sau :
* Môc ®Ých sö dông : lµ mét yÕu tè quan träng ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt . Môc
®Ých sö dông ®Êt ®« thÞ do quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ qui ®Þnh vµ cã thÓ thay
®æi theo thêi gian khi ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp , nªn
®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së môc ®Ých sö dông t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh .
Mét l« ®Êt ë vÞ trÝ kh¶ n¨ng sinh lêi cao, nhng nÕu chØ ®îc sö dông vµo
môc ®Ých n«ng nghiÖp th× chØ x¸c ®Þnh lµ gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp , vµo môc ®Ých
nhµ ë th× theo gi¸ ®Êt ë , vµo môc ®Ých c«ng céng ( ®Êt giao th«ng , ®Êt thuû
lîi ...) th× kh«ng cã gÝa... Nh vËy môc ®Ých sö dông ®Êt ®« thÞ ®ãng vai trß
quan träng trong viÖc quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ .
* YÕu tè tù nhiªn : Bao gåm mét sè yÕu tè c¬ b¶nsau :
+VÞ trÝ thöa ®Êt : Do ®Æc ®iÓm ®Êt ®ai lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn nªn mçi
thöa ®Êt g¾n víi mét vÞ trÝ nhÊt ®Þnh , kh«ng thÓ di chuyÓn tõ n¬i nµy tíi n¬i
kh¸c nh hµng ho¸ kh¸c,chÝnh v× thÕ vÞ trÝ cña thöa ®Êt còng nãi lªn kh¶ n¨ng
sinh lêi . Ch¼ng h¹n vÞ trÝ thöa ®Êt ë trung t©m th¬ng m¹i dÞch vô th× gi¸ ®Êt sÏ
rÊt cao , cao h¬n c¸c thöa ®Êt kh¸c kh«ng cã vÞ trÝ nh trªn . Ngoµi ra vÞ trÝ thöa
®Êt cßn cã thÓ mang l¹i cho ngêi chñ nhiÒu lîi Ých kh¸c nh lµ : thêi gian,
qu·ng ®êng tõ nhµ tíi n¬i lµm viÖc,tíi c¸c trung t©m v¨n ho¸,vui ch¬i, gi¶i
trÝ .
+ KÝch thíc h×nh thÓ thöa ®Êt : khi x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trªn nh÷ng
thöa ®Êt ®iÒu quan t©m ®Çu tiªn ®ã lµ kÝch thíc h×nh thÓ thöa ®Êt , mét thöa
®Êt cã kÝch thíc vu«ng , h×nh ch÷ nhËt thuËn tiÖn cho viÖc x©y dùng c«ng
tr×nh th× sÏ ®îc tr¶ gi¸ cao h¬n thöa ®Êt cã kÝch thíc kh«ng thuËn tiÖn ®Ó
x©y dùng c«ng tr×nh nh kÝch thíc h×nh thang ,h×nh tam gi¸c ...
+ C¸c yÕu tè kh¸c , ch¼ng h¹n nh m«i trêng - c¶nh quan : x· héi ngµy
cµng ph¸t triÓn cho nªn nhu cÇu sèng cña con ngêi ngµy cµng cao,v× thÕ vÊn
®Ò vÒ m«i trêng , c¶nh quan ®· ®îc ngêi d©n ®Ò cao , nh÷ng thöa ®Êt g¾n liÒn
g¾n liÒn víi mét c¶nh quan nhÊt ®Þnh nh : hå níc ,c©y xanh,gÇn trung t©m...
khi b¸n sÏ ®îc gi¸ cao h¬n so víi nh÷ng thöa ®Êt kh¸c kh«ng cã lîi thÕ trªn.
* Yªó tè ph¸p luËt. Gåm mét sè yÕu tè c¬ b¶n nh :
+Qui ho¹ch sö dông ®Êt :§©y lµ yÕu tè quan träng nã cã liªn quan ®Õn vÞ
trÝ thöa ®Êt , do ®ã nã ¶nh hëng tíi gi¸®Êt . Qui ho¹ch tæng thÓ sÏ chØ ra c¸c
yÕu tè cÇn thiÕt cã liªn quan tíi gi¸ cña thöa ®Êt , nh gÇn hay xa trung t©m
thµnh phè,khu th¬ng maÞ dÞch vô ,trêng häc, bÖnhviÖn,c¸c c«ng tr×nh phóc lîi
c«ng céngkh¸c.
+T×nh tr¹ng ph¸p lý cña thöa ®Êt:mét thöa ®Êt hîp ph¸p phï hîp víi qui
ho¹ch sÏ cã gi¸ cao h¬n thöa ®Êt kh«ng hîp ph¸p ,kh«ng phï víi qui ho¹ch.
3
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
*YÕu tè x· héi:Gåm nh÷ng yÕu tè chñ yÕu sau
+Tèc®é ph¸t triÓn x· héi:Khi tr×nh ®é ph¸t triÓn x· héi cao,nh nhËn thøc,
tr×nh ®é häc vÊn cao...th× nhu cÇu hëng thô còng ®îc n©ng cao ,trong ®ã cã
nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai , hä sÏ t×m nh÷ng c¨n nhµ ®Ñp , thuËn tiÖn...®iÒu ®ã sÏ lµm
t¨ng gi¸ ®Êt nhÊt lµ ë trung t©m thµnh phè . Ngoµi ra , nã cßn lµm t¨ng thªm
nhu cÇu vÒ c¸c ho¹t ®éng dÞch vô th¬ng m¹i ,y tÕ ,gi¸o dôc ...dÒu lµ nh©n tè
t¨ng thªm nhu cÇu vÒ ®Êt,nhÊt lµ ë c¸c vïng trung t©m ,lµm t¨ng gi¸ ®Êt .
+Sù t¨ng trëng d©n sè : Søc Ðp d©n sè lµm t¨ng mäi mÆt nhu cÇu cña x·
héi vµ theo ®ã nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë t¨ng lªn.
+YÕu tè x· héi kh¸c : nh an ninh trËt tù tèt , møc ®é ph¹m téi thÊp , tr×nh
®é d©n trÝ cña nh÷ng ng¬× d©n ë xung quanh cao... nh÷ng ®iÒu nµy t¸c ®éng
®Õn t©m lý ngêi mua , hä sÏ tr¶ tiÒn cao h¬n cho nh÷ng thöa ®Êt , ng«i nhµ nh
vËy . Ngoµi ra yÕu tè nh mèt ,thÞ hiÕu nhµ ë t¸c ®éng®¸ng kÓ tíi cÇu vÒ nhµ ë
vµ ®Õn gi¸ ®Êt.
*YÕu tè kinh tÕ :Gåm nh÷ng yÕu tè chñ yÕu sau:
+§« thÞ ho¸ vµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®« thÞ:®©y lµ yÕu tè c¬ b¶n
lµm thay ®æi c¨n b¶n cung cÇu vÒ ®Êt ®ai.Theo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn th× c¬ cÊu
cung vÒ ®Êt ®ai nhµ ë , sÏ t¨ng lªn , nhng tèc ®é t¨ng cña cÇu lín h¬n so víi
cung ,lµm gi¸ ®Êt ®« thÞ t¨ng cao .
+Tû lÖ l·i suÊt ng©n hµng : §©y lµ mét trong nh÷ng c«ng cô tµi chÝnh cña
nhµ níc ®Ó ®iÒu tiÕt gi¸ c¶ ®Êt ®ai. Khi gi¸ ®Êt lªn qu¸ cao so víi gi¸ trÞ thùc
cña nã, nhµ níc sÏ n©ng cao l·i ng©n hµng lµm cho nhu cÇu vª ®Êt ®ai nhµ ë
gi¶m ,gi¸ ®Êt theo ®ã mµ gi¶m xuèng .
+Thu nhËp hiÖn t¹i vµ dù ®o¸n thu nhËp trong t¬ng lai cña viÖc sö dông
®Êt :§èi víi nh÷ng ngêi kinh doanh th× yÕu tè nµy rÊt quan träng trong ,nã
quyÕt ®Þnh nhiÒu ®Õn gi¸ ®Êt.
+YÕu tè kinh tÕ kh¸c t¸c ®éng tíi cÇu vÒ ®Êt ®ai nhµ ë: nh thu nhËp...Thu
nhËp t¨ng lªn cÇuvÒ ®Êt ë, nhµ ë t¨ng lªn râ rÖt. Nãi chung,hÇu hÕt c¸c yÕu tè
kinh tÕ ®Òu t¸c ®éng tíi cÇu vÒ ®Êt ®ai nhµ ë,vµ t¸c ®éng tíi gi¸ nhµ ®Êt.
2.2) Quan hÖ cung cÇu.
Cung cÇu lµ nh©n tè ‘ ®éng’ cã ¶nh hëng chi phèi tíi gi¸ ®Êt , lµm cho
gi¸ ®Êt lu«n biÕn ®éng . Kh¶ n¨ng ‘ cung ’ vÒ ®Êt trªn thÞ trêng mang tÝnh
æn ®Þnh vÒ sè lîng vÞ trÝ . CÇu cña con ngêi vÒ ®Êt th× lu«n cã sù thay ®æi
v× vËy cã sù t¸c ®éng kh«ng nhá tíi gi¸ ®Êt gi÷a c¸c vïng , c¸c ®« thÞ
kh¸c nhau . Trªn thùc tÕ cung & cÇu c©n b»ng ë bÊt cø thêi ®iÓm nµo cô
thÓ víi mét møc gi¸ tö¬ng øng .NÕu c¸c ®×Òu kiÖn kh¸c kh«ng thay ®æi ë
mét thêi ®iÓm nµo ®ã mäi sù t¨ng lªn vÒ nhu cÇu hay gi¶m vÒ cung sÏ lµ t¨ng
gi¸ vµ ngîc l¹i mäi sù gi¶m vÒ cÇu hay t»ng vÒ cung sÏ lµm gi¸ gi¶m .Ngoµi
yÕu tè vÒ gi¸ ,cung tµi s¶n nhµ ®Êt cßn chÞu ¶nh hëng nhiÒu yÕu tè kh¸c nh
:quÜ ®Êt ®ai trong qui ho¹ch cña chÝnh phñ ,sù ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng,c¸c yÕu
4
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
tè ®Çu vµo cña ph¸t triÓn nhµ,chÝnh s¸ch vµ luËt ph¸p cßn cÇu tµi s¶n nhµ ®Êt
chÞ ¶nh hëng cña c¸c yÕu tè nh sù ph¸t triÓn kinh tÕ ,t¨ng d©n sè ,sù thay ®æi
môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai ,thay ®æi vÒ viÖc lµm ,thu nhËp qu¸ tr×nh ®« thÞ
ho¸ ,nh÷ng chÝnh s¸ch cña chÝnh phñ .Sù thay ®æi bÊt cø yÕu tè nµo trªn ®©y
còng cã ¶nh hëng ®Õn lîng cung hoÆc lîng cÇu ,lµm cung hoÆc cÇu chuyÓn
dÞch vµ gi¸ c©n b»ng trªn thÞ trêng nhµ ®Êt sÏ thay ®æi(t¨ng hoÆc gi¶m).
Ph¹m vi cña nh÷ng thay ®æi gi¸ c¶ g©y ra bëi thay ®æi cung hay cÇu sÏ phô
thuéc vµo sù ®µn håi cu¶ cung hay cÇu.Do vËy , nÕu cung cã tÝnh co gi·n cao
th× mét thay ®æi vÒ cÇu cã thÓ ®îc c©n b»ng nhanh chãng vµ tr«i ch¶y bëi mét
sù t¨ng cêng më réng cung vµ gi¸ c¶ sÏ Ýt thay ®æi ; ngîc l¹i nÕu cung kh«ng
cã tÝnh ®µn håi cao th× sù thay ®æi vÒ cÇu sÏ kh«ng ®îc c©n b»ng nhanh
chãng,do ®ã sù thay ®æi gi¸ c¶ cã dÊu hiÖu lín h¬n.
II)
§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ
1) Kh¸i niÖm vµ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ
a)
Kh¸i niÖm
§Þnh gi¸ - cã nhiÒu c¸ch hiÓu vÒ ®Þnh gi¸ , th«ng thêng ngêi tahay
sö dông hai kh¸i niÖm sau :
+§Þnh gi¸ lµ sù íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng
h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh
+§Þnh gi¸ lµ nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ íc tÝnh gi¸ trÞ cho mét môc
®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ , t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh , cã c©n nh¾c
®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n vµ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n cña thÞ
trêng ,bao gåm c¶ c¸c lo¹i ®Çu t lùa chän .
§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ còng cã thÓ ®îc hiÓu nh hai kh¸i niÖm trªn,nã c©n nh¾c
tíi c¸c yÕu tè sau:thêi ®iÓm x¸c ®Þnh ,môc ®Þnh x¸c ®Þnh, môc ®Ých sö dông
®Êt ®« thÞ , lo¹i vÞ trÝ ,chøc n¨ng cña ®« thÞ,kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt...
§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ®Êt ®« thÞ b»ng tiÒn theo tõng kho¶ng
thêi gian nhÊt ®Þnh ,phôc vô cho viÖc tÝnh thuÕ ,x¸c ®Þnh gi¸ trÞ khi giao ®Êt
vµ båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt .
b) Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ
§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét viÖc lµm hÕt søc cÇn thiÕt ,vµ ngµy cµng trë
nªn quan träng ®èi víi nhµ níc còng nh ngêi sö dông ®Êt ë ®« thÞ.
§èi víi nhµ níc : Mét ®iÒu hiÓn nhiªn lµ ®Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ®« thÞ
nãi riªng, cã tÇm quan träng ®Æc biÖt ®èi víi mçi quèc gia.V× vËy, mçi quèc
gia ®Òu ph¶i qu¶n lý ®Êt ®ai sao cho sö dông hiÖu qu¶,hîp lý vµ tiÕt kiÖm
nhÊt. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét trong nh÷ng c«ng cô quan träng cña c«ng
5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. Gióp cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ chÆt chÏ chÝnh x¸c
,nhanh chãng h¬n ,gãp phÇn h×nh thµnh mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµnh
m¹nh,ph¸t huy vai trß kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ.Nhµ níc ph¶i ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó
tÝnh thuÕ ®Êt ,tÝnh tiÒn khi giao ®Êt ,cho thuª ®Êt,båi thêng thiÖt h¹i khi thu
håi ®Êt.
§èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n :nã sÏ gióp cho hä
cã c¨n cø ,c¬ së khi lùa chän ®Çu t vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë ®« thÞ.
§èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh kh¸c:Nã sÏ gióp hä lùa chän vÞ
trÝ n¬i ®Çu t kinh doanh ë nh÷ng thöa ®Êt cã gi¸ c¶ ®Êt ®ai hîp lý.
§èi víi ngêi d©n ë ®« thÞ :Nã sÏ gióp hä thùc hiÖn tèt c¸c quyÒn lîi vµ
nghÜa vô trong, nh nghÜa vô vÒ thuÕ ®Êt...tr¸nh ®îc nh÷ng khiÕu kiÖn kh«ng
®¸ng cã vÒ gi¸ ®Êt.
2) C¸c c¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt.
a) C¸c c¨n cø
+§Þnh gi¸ nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së sè lîng vµ chÊt lîng lao ®éng,c¸c
nguån lùc vµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cña tµi nguyªn ®Êt ®ai tham gia vµo qu¸ tr×nh
lao ®éng s¶n xuÊt ®ã
+Dùa vµo chi phÝ cña viÖc sö dông ®Êt (tÝnh c¶ chi phÝ c¬ héi).
+C¨n cø vµo nh÷ng thay ®æi trong kinh tÕ :nh biÕn ®éng thÞ trêng nhµ
®Êt ,chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai...
+Dùa vµo sù phï hîp vµ ®ãng gãp cña bÊt ®éng s¶n trong quÇn thÓ bÊt
®äng s¶n trong khu vùc.
+Dùa vµo c¸c yÕu tè cÊu thµnh gi¸ trÞ bÊt ®äng s¶n ,nh gi¸ trÞ cña nhµ
,cña ®Êt.
+Dùa vµo kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých ®em l¹i trong t¬ng lai.
b) C¸c nguyªn t¾c
+ Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt .Néi dung lµ:
.Kh«ng gian ®« thÞ cã xu híng ®Ñc ®Æt ë møc sö dông tèt nhÊt ,cao
nhÊt trong mét thÞ trêng c¹nh tranh.
.§Êt ®ai®îc ®Þnh gi¸ trªn c¬ së sö dông mµ t¹i ngµy ®Þnh gi¸ cã kh¶
n¨ng t¹o ra thu nhËp cao nhÊt.
+Nguyªn t¾c cung cÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
x¸c ®Þnh qua lîng cung cÇu trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c
®Þnh.
+ Nguyªn t¾c thay ®æi : Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng do nhiÒu yÕu
tè nh :tù nhiªn, x· héi, ph¸p luËt,kinh tÕ...®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
ph¶i b¸m s¸t thÞ trêng ,dù ®o¸n xu híng biÕn ®éng cña gi¸ c¶ ®Êt ®ai cña thÞ
trêng bÊt ®éng s¶n .
+ Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù ®¸nh gi¸ ®óng møc ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè tham gia
vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n:cã 4 yÕu tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n gåm
6
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
lao ®éng ®Êt ®ai ,vèn qu¶n lý;cÇn ph¶i ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c chóng nh»m ®Þnh
gi¸ ®óng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.
+ Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù c©n ®èi gi÷a lao ®éng ,®Êt ®ai ,vèn :®©y lµ c¸c
yÕu tè tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ,nã gi¶i thÝch ra r»ng gi¸ b¸n cña
mét vÞ trÝ ®Êt kh«ng nghi· lµ vÞ trÝ ®Êt bªn c¹nh còng cã gi¸ ttrÞ nh vËy .
+Nguyªn t¾c phï hîp :Nã chØ ra r»ng ,khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®äng s¶n nµo
®ã th× ph¶i phï hîp víi c¨n cø môc ®Ých sö dông chÝnh cña bÊt ®éng s¶n ®ã.
+Nguyªn t¾c c¹nh tranh:
+Nguyªn t¾c ®ãng gãp:Gi¸ trÞ mét bé phËn cÊu thµnh bÊt ®éng s¶n lµ tuú
thuéc vµo sù ®ãng gãp cña nã vµo tæng thu nhËp bÊt ®éng s¶n .
+Nguyªn t¾c t¨ng vµ gi¶m phÇn sinh lîi:khi gi¸ t¨ng liªn tôc mét nh©n tè
diÔn ra bªn c¹nh c¸c nh©n tè kh¸c ®îc cè ®Þnh th× tæng thu nhËprång sÏ t¨ng
lªn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh .NÕu t¨ng liªn tôc yÕu tè ®ã th× sÏ gi¶m thu nhËp
rßng trong t¬ng lai.
+Nguyªn t¾c t¨ng gi¶m gi¸ trÞ do nh÷ng bÊt ®éng s¶n kh¸c:gi¸ mét bÊt
®äng s¶n sÏ cã xu híng t¨ng lªn nhê héi nhËp víi bÊt ®éng s¶n cao h¬n cã
cïng kiÓu lo¹i trong vïng.
+Nguyªn t¾c thay thÕ:gi¸ mét bÊt ®éng s¶n cã xu híng bÞ ¸p ®Æt bëi gi¸
thay thÕ cña bÈt ®éng s¶n kh¸c cã cïng gi¸ trÞ ,tiÖn dông.
+Nguyªn t¾c dù b¸o tríc :gi¸ thÞ trêng mét bÊt ®éng s¶n lµ ®iÓm xuÊt
ph¸t dù b¸o gi¸ bÊt ®äng s¶n ®ã trong t¬ng lai .
+Nguyªn t¾c søc s¶n xuÊt th¹ng d cña ®Êt: lµ nãi ®Õn ®Þa t« chªnh lÖch I ,
ai cã vÞ trÝ thöa ®Êt thuËn lîi kinh doanh h¬n sÏ ®îc nhiÒu lîi nhuËn h¬n(víi
c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi) .
C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
Cã 5 ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸:ph¬ng ph¸p so s¸nh ,ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n,
ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i , ph¬ng ph¸p îi nhuËn , ph¬ng ph¸p ®Çu t(vèn
ho¸).
a) Ph¬ng ph¸p so s¸nh.
Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i nhÊt ,nã so s¸nh trùc tiÕp bÊt
®éng s¶n ®ã víi c¸c bÊt ®éng s¶n t¬ngTù ®· ®îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã
tõ c¸c giaodÞch tríc ®ã .sè lîng th«ng tin bÊt ®éng s¶n ph¶i ®ñ lín,cµng
nhiÒu cµng tèt .
Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý luËn cho r»ng gi¸ trÞ thÞ trêng cña mét tµi s¶n cã
mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi gi¸ trÞ c¸c tµi sÈn t¬ng tù cã thÓ s¸nh®îc ®· ®îc
mua b¸n trªn thÞ trêng . ph¬ng ph¸p nµy ¸p dông c¸c nguyªn t¾c thay thÕ ,vµ
sù ®ãng gãp.
C¸c ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn ph¬ng ph¸p nµy lµ chÊt lîng th«ng tin
ph¶i cao,th«ng tin thu thËp ®îc cã thÓ so s¸nh ®îc,thÞ trêng cÇn ph¶i æn ®Þnh.
7
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
b)
Ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n .
Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông ®Ó ®¸nh gi¸ lo¹i bÊt ®éng s¶n Ýt khi thay
®æi chñ së h÷u vµ cã Ýt th«ng tin ®Ó so s¸nh.Nã ®îc ¸p dông ®èi víi bÊt ®éng
s¶n Ýt cÇu trªn thÞ trêng vµ hiÕm khi ®îc b¸n nh bÖnh viÖn ,trêng häc th
viÖn ...hoÆc lo¹i bÊt ®éng kh¸c .
Ph¬ng ph¸p dùa trªn c¬ së lý luËn lµ mét ngêi mua tiÒm n¨ng cã ®Çy ®ñ
th«ng tin hîp lý sÏ kh«ng bao giê tr¶ gi¸ cho cho mét tµi s¶n lín h¬n so víi
chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng mét c«ngtr×nh cã cïng mét lîi Ých t¬ng
tù .
C¸ch tÝnh nh sau:
Gi¸ trÞ cña
Chi phÝ ®Êt vµ
chi phÝ
khÊu hao TÝnh l¹c hËu
tµi s¶n nhµ ®Êt = vÞ trÝ cña nã + x©y dùng - nhµ ®Êt + cña thiÕt kÕ
c)
Ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i .
Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông khi bÊt ®éng s¶n cã sù ph¸t triÓn hoÆc
tiÒm n¨ng ph¸t triÓn .
C¸ch tÝnh nh sau :
Gi¸ trÞ cßn l¹i
Gi¸ trÞ hoµn thµnh
tæng chi phÝ ®Ó c¶it¹o hoÆc
Cña bÊt ®äng s¶n = c¶i t¹o ng«i nhµ
_
ph¸t triÓn
Ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n bao gåm c¸c yÕu tè nh vèn ,lao ®éng ,vËt t...vµ ®Êt .
ph¬ng ph¸p nµy coi dÊt nh lµ yÕu tè tÝch cùc cña s¶n xuÊt.
d ) Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn.
Ph¬ng ph¸p naú dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng cã liªn quan ®Õn
thu nhËp thu ®îc do Sö dông ®Êt .Nã ®îc sö dông cho c¸c tµi s¶n ®Æc biÖt nh
r¹p chiÕu phim ,kh¸ch s¹n ...nã chØ ¸p dông ®îc ®èi víi bÊt ®éng s¶n mµ ho¹t
®éng cña nã cã t¹o ra lîi nhuËn
Trong ph¬ngph¸p nµy ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i íc lîng gi¸ trÞ thuª tµi s¶n nhµ
®Êt chø kh«ng ph¶i gi¸ trÞ vèn cã cña nã ,lîi nhuËn ®îc tÝnh theo lîi nhuËn
hµng n¨m .BØÓu thøc c¬ b¶n cña ph¬ng ph¸p nµy nh sau :
Tæng lîi nhuËn = Tæng thu nhËp - Gi¸ trÞ nh÷ng thø mua cho kinh doanh
Lîi nhuËn rßng = Tæng lîi nhuËn -- Chi phÝ ho¹t ®éng(lo¹i trõ tiÒn thuÕ)
e) Ph¬ng ph¸p ®Çu t (vèn ho¸ )
Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña
vèn cã quan hÖ víi nhau .khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng
s¶n t¹o ra cã thÓ dÔ rµng tÝnh gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n . Ph¬ng ph¸p
8
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
nµy ®îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®îc b¸n cho ngêi
mua víi môc ®Ých ®Çu t .Khi ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ cho thuª
nhµ lµm cöa hµng th× cã thÓ ¸p dông c¸ch ph©n l« theo c¸c phßng kh¸c nhau
(nh trng bµy hµng ho¸ , phßng lµm viÖc ...)®Ó tÝnh gi¸ cho thuª .
Ph¬ng ph¸p nµy bao gåm viÖc chuyÓn ®æi luång thu nhËp tõ tµi s¶n vµo
tæng vèn ®Çu t mét c¸ch phï hîp .Kkhi thu nhËp ®îc tÝnh sÏ chuyÓn ®æi gi¸
trÞ vèn b»ng c¸ch nh©n víi sè nh©n cña tØ lÖ lîi tøc hay l·i suÊt .C«ng thøc
tÝnh nh sau :
Gi¸ trÞ vèn = Thu nhËp rßng * sè nh©n
Gi¸ trÞ vèn chØ ra gi¸ ë ®ã bÊt ®éng s¶n ®îc b¸n .Thu nhËp rßng lµ gi¸
cho thuª cña bÊt ®éng s¶n . Sè nh©n chØ ra mèi quan hÖ gi÷a gi¸ b¸n vµ thu
nhËp do bÊt ®éng s¶n t¹o ra .sè nh©n liªn quan ®Ðn c«ng thø c ®èi víi nh÷ng
n¨m mua tµi s¶n vÜnh v×Ôn:
YP = 100 / R; R lµ tû suÊt lîi nhuËn
cña vèn ®Çu t
4) §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña mét sè níc trªn thÕ giíi .
4.1) §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸
T¹i Th¸i Lan ,Malaysia,Singapore c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc
®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt bÊt ®äng s¶n.
T¹i Trung Quèc ®Þnh gi¸ nh÷ng tµi s¶n ®îc bé luËt d©n sù qui ®Þnh lµ bÊt
®éng s¶n .ViÖc ®Þnh gi¸ ®îc tiÕn hµnh theo tõng thöa ®Êt hoËc tõng bÊt ®éng
s¶n(®èi víi nh÷ng ®« thÞ ë thµnh phè lín).
Australia c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña
luËt ®Êt ®ai.
Ph¹m vi ®Þnh gi¸ :chñ yÕu ®Þnh gi¸ thuéc ®èi tîng ph¶i ®¸nh thuÕ ,lÖ phÝ
HoÆc ®Ó ®Òn bï khi nhµ níc thu håi ®Êt
4.2) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸
* T¹i Th¸i Lan
Hä sö dông nh÷ng ph¬ng ph¸p sau:
+ Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh (chi phÝ) , Ph¬ng ph¸p ®Çu t,
Ph¬ng ph¸p thÆng d.Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc ¸p dông chñ yÕu t¹i
Th¸i Lan . Hä ®· x¸c ®Þnh dîc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp cho 3 lo¹i bÊt
®éng s¶n:®Êt ®ai ,nhµ cöa ,nhµ chung c
* T¹i Malaysia
T¹i Malaysia nãi chung sö dông c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ,t¬ng tù nh
Th¸i Lan .§ã lµ nh÷ng ph¬ng ph¸p truyÒn thèng ®îc hÇu hÕt v¸c níc trªn thÕ
giíi sö dông : Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p chi phÝ , Ph¬ng ph¸p ®Çu t ,
Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn.
* T¹i Singapáe
9
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Singapore cã 5ph¬ng ph¸p ®îc sö dông ®ã lµ : Ph¬ng ph¸p so s¸nh, Ph¬ng
ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p chi phÝ, Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn, Ph¬ng ph¸p thÆng
d .Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc sö dông chñ yªó cho c¸c môc ®Ýnh thÈm
®Þnh gi¸ ,(trõ môc ®Ých b¶o hiÓm),c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c ®îc sö dông nh lµ
ph¬ng ph¸p thø hai ,hoÆc ®Ó kiÓm tra kÕt qu¶ nhËn ®îc .ThÝ dô ph¬ng ph¸p
®Çu t thêng ®îc ¸p dungj nh lµ mät kiÓm tra trong íc tÝnh gi¸ trÞ cña c¸c tµi
s¶n th¬ng m¹i t¹ ra thu nhËp .
4.3)
C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
a) Tæ chøc c¬ quan ®Þnh gÝa
* T¹i Th¸i Lan
HÖ thèng c¬ quan ®Þnh gi¸ cña nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc tæ chøc t¹i mét
CÊp trung ¬ng ,dùoc thµnh lËp n¨m 1978 cã 201 c¸n bé ,5 phßng :phßng tµi
chÝnh ,phßng ®Þnh gi¸,phßng b¶n ®å phôc vô c«ng t¾c ®Þnh gi¸ ,phßng truy
cËp vµ lu tr÷ gi¸ ®Êt ,phßng tÝch tô (thu håi , mua khai th¸c ®Êt),vµ phßng
®iÒu phèi quÜ c«ng céng .CÊp TØnh ,HuyÖn kh«ng cã c¬ quan nµy .
* T¹i Malaysia
T¹i Malaysia tæ chøc c¬ quan ®Þnh gi¸ thµnh 3 cÊp lµ: cÊp Liªn bang ,cÊp
ban cÊp quËn (huyÖn)-tªn gäi lµ ‘Côc dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t
lµ JPPH, trùc thuéc Bé dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc
thuéc B é Tµi ChÝnh . T¹i c¸c bang (13 bang) cã mét chi nh¸nh ,t¹i cÊp
huyÖn ®Æt v¨n phßng ®Þnh gi¸ ,mét sè Ýt thêng thµnh lËp v¨n phßng ®Þnh gi¸
vïng bao gåm mét sè quËn ,huyÖn nhÊt ®Þnh.
* T¹i Singapore
C¬ quan ®Þnh gi¸ cña Singapore ®îc tæ chøc t¹i mét cÊp trung ¬ng gåm hai
c¬ quan :V¨n phßng ®Þnh gi¸ trùc thuéc Bé t ph¸p ,vµ v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt
®éng s¶n trùc thuéc c¬ quan thuÕ -Bé tµi chÝnh .
* T¹i Trung Quèc
C¬ quan ®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n cña Trung Quèc ,gäi lµ trung t©m t vÊn vµ
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n -gäi t¾t CREAC,®îc thµnh lËp th¸ng 8 n¨m 1992.Cã 8
phßng ,1 v¨n phßng ,3viÖn víi 44 c¸n bé chuyªn m«n ,33 chi nh¸nh ttrong
níc vµ níc ngoµi víi 300 c¸n bé chuyªn m«n.
* T¹i Australia
C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë Australia dîc thµnh lËp ,lµ c¬ quan riªng
biÖt ,®éc lËp thuéc chÝnh phñ ,chÞu tr¸ch nhiÖm tríc chÝnh phñ vÒ c«ng t¸c
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Ó phôc vô cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai. Nã gåm hai bé
phËn :+ bé phËn ®Þnh gi¸ chia ra ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vïng ®« thÞ ,vïng
n«ng th«n .
+ bé phËn dÞch vu vÒ bÊt ®éng s¶n
b) Chøc n¨ng ,nhiÖm vô cña c¬ quan ®Þnh gi¸ .
10
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
+ Chøc n¨ng : T¹i Th¸i Lan,Malaysia ,Trung Quèc vµ v¨n phßng ®Êt ®ai
thuéc bé t ph¸p Singapore vÒ c¬ b¶n t¬ng tù nhau ®ã lµ :Thùc hiÖn qu¶n lý
nhµ níc vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®äng s¶n trªn ph¹m vi c¶ níc .
Malaysia vµ Trung Quèc ngoµi chøc n¨ng trªn cßn cã chøc n¨ng thùc
hiÖn mét sè dÞch vô liªn quan tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý vµ t vÊn c¸
giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n.
Singapore -v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thuéc Bé tµi chÝnh thùc
hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n-kh«ng cã chøc
n¨ng qu¶n lý bÊt ®éng s¶n .
Austrralia cã chøc n¨ng lµ :
_ Hµng n¨m cung cÊp vµ lµm t vÊn vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ bÊt
®éng s¶n mét c¸ch kh¸ch quan cho c¸c c¬ quan chÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn
®Þa ph¬ng ®Ó phôc vô thuÕ ,lÖ phÝ ...
_ C¬ quan ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ hoµn chØnh hå s¬ ®Þnh
gi¸ ®Êt hµng n¨m víi tõng bÊt ®éng s¶n.
_ DÞch vô cho mäi tæ chøc ,c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ
bÊt ®éng s¶n, gi¸ bÊt ®éng s¶n.
_ DÞch cô cho mäi tæ chøc c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ
bÊt ®éng s¶n ,gi¸ bÊt ®éng s¶n .
_KiÓm tra ,kiÓm so¸t ,gi¶i ®¸p khiÕu kiÖn vÒ gi¸ ®Êt b»ng
nh÷ng gi¸ trÞ cã tÝnh ph¸p lý .
+NhiÖm vô: C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ëTh¸i lan,malaysia,Singpore ,
Trung Quèc cã nhiÖm vô t¬ng tù nhau ,nhng ë Malaysia râ rµng vµ chi tiÕt
h¬n ®ã lµ: -Thùc hiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phôc vô c¸c môc ®Ých
thu thuÕ vµ lÖ phÝ theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt ,gåm :®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n
ban ®Çu,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¸t sinh míi trong n¨m cã sù t¨ng gi¶m vÒ
gi¸ trÞ trong n¨m ,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Þnh kú( 5 n¨m mét lÇn) .
-Thùc hiÖn ®Þnh gÝa vµ t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c môc
®Ých sau :tÝch tô ®Êt (thu håi ,mua ,khai hoang ®Êt ),cho thuª bÊt ®éng s¶n,tÝn
dông nhµ ë ,b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n ,chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt , x©y
dùng ®êng ®iÖn,t nh©n ho¸ vµ hîp t¸c ho¸ bÊt ®éng s¶n ,x©y dùng c¸c dù ¸n
kh¶ thi vÒ bÊt ®éng s¶n ,qu¶n lý,m«i giíi bÊt ®éng s¶n.
-§µo t¹o ®Þnh gi¸ ë tr×nh ®é ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc .
-DÞch vô th«ng tin vÒ ®¸nh gÝa hµng n¨m vÒ thÞ trêng bÊt
®éng s¶n ,lËp b¶ng danh môc vÒ gÝa nhµ ,c¸c vô chuyÓn nhîng bÊt ®éng
s¶n,th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ trªn 1 triÖu RM .
T¹i Australia :+bé phËn dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n cã nhiÖm vô tho¶ m·n
mäi yªu cÇu cña kh¸ch hµng b»ng viÖc khai th¸c c¸c th«ng tin ®· ®îc lu
tr÷ ,cô thÓ bao gåm c¸c dÞch vô sau : - t vÊn ®Þnh gi¸ nh»m phôc vô mua
b¸n ,cho thuª ,b¶o hiÓm ,thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n.
11
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
- cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt déng s¶n,nh vÒ gi¸ mua b¸n ,vÞ trÝ
diÖn tÝch ,h×nh thÓ ,®Æc ®iÓm c«ng tr×nh
- phôc vô cho khiÕu n¹i vÒ gi¸ bÊt ®éng s¶n
- dÞch vô th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n gi÷a c¸c vïng .
+bé phËn ®Þnh gi¸ cã nhiÖm vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë
vïng ®« thÞ,vïng n«ng th«n.
PhÇn II Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta
hiÖn nay
I-§«i nÐt vÒ qu¸ tr×nh h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña
níc ta.
HiÖn nay,ë nhiÒu níc vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt g¾n liÒn víi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
,nh»m phôc vô cho môc ®Ých qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ bÊt ®éng
s¶n.§ång thêi ®Þnh gi¸ ®Êt cßn lµ mét ho¹t ®éng dÞch vô phæ biÕn quan träng
12
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng .Tuy nhiªn vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ phô thuéc vµo qui ®Þnh
ph¸p luËt tõng níc vÒ ®Êt ®ai,bÊt ®éng s¶n,vµ phô thuéc vµo ®Æc ®iÓm kinh
tÕ,x· héi,chÝnh trÞ ,®Þa lý...cña tõng níc.
ViÖt Nam ,do ®Æc thï sù ph¸t triÓn kinh tÕ ,x· héi :tõ mét níc n«ng nghiÖp
thuÇn tuý trong chÕ ®é phong kiÕn nöa thùc d©n ,sau ®ã ph¸t triÓn kinh tÕ
theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung ,®Õn nay ®ang ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬
chÕ thÞ truêng ,®Þnh híng XHCN,cã sù qu¶n ký cña nhµ níc ;cho nªn quan
hÖ ®Êt ®ai còng bÞ ¶nh hëng s©u s¾c bëi yÕu tè lÞch sö ®ã . LÊy mèc thêi
®iÓm ban hµnh HiÕn ph¸p 1980 ®Ó xem c¸c vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ
gi¸ ®Êt ®« thi nãi riªng ,ta thÊy nh sau :
1- Giai ®o¹n tríc khi HiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :víi qui ®Þnh së h÷u
®Êt ®ai (nhµ níc ,tËp thÓ, t nh©n)th× c¸c mèi quan hÖ mua b¸n ®Êt ®ai ®îc x·
héi thõa nhËn nh viÖc mua b¸n tµi s¶n kh¸c .Song do sù ph¸t triÓn chung cña
nÒn kinh tÕ nªn ®Êt ®ai chñ yÕu phôc vô cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp díi h×nh
thøc së h÷u t©p thÓ ;trong c¬ chÕ tËp trung bao cÊp vµ do ¶nh hëng trùc tiÕp
cña hai cuéc chiÕn tranh ,nªn viÖc viÖc mua b¸n ®Êt ®ai cha phæ biÕn,vµ nhu
cÇu ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai tÊt nhiªn cha thÓ hiÖn râ rÖt .
2- Giai ®o¹n sau khi hiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :Tõ nguyªn t¸c®Êt ®ai
thuéc së h÷u toµn d©n ,Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ,®Õn qui ®Þnh nghiªm
cÊm mua b¸n ®Êt ®ai trong luËt ®Êt ®ai 1987,chØ cho phÐp chuyÓn nhîng
quúªn së h÷u nhµ ë ,ngêi nhËn chuyÓn nhîng nhµ ë cã quyÒn ®Êt ë ®èi víi
ng«i nhµ ®ã .§iÒu ®ã thÓ hiÖn nguyªn t¾c kh«ng thõa nhËn thÞ trêng ®Êt ®ai
mµ chØ cã thÞ trêng nhµ, ë giai ®o¹n nµy.V× vËy viÖc ®Þnh gÝa ®Êt còng cha
®Æt ra.
3- Tõ khi HiÕn ph¸p 1992,luËt ®Êt ®ai 1993 ,bé luËt d©n sù 1996 qui
®Þnh,ngoµi nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt
qu¶n lý,cßn qui ®Þnh ngêi sö dông ®Êt ®îc quyÒn chuÓn nhîng quyªn sö
dông ®Êt nh mét sè quyÒn d©n sù cña c¸c tµi s¶n kh¸c nh :chuyÓn ®æi,chuyÓn
nhîng, cho thuª ,thõa kÕ ,thÕ chÊp ,gãp vèn ;vµ lÇn ®Çu tiªn qui ®Þnh ®Êt ®ai
lµ mét tµi s¶n vµ cã gi¸,®îc ph©n lo¹i trong nhãm bÊt ®äng s¶n.Tõ ®ã ,ph¸p
luËt qui ®Þnh ‘Nhµ níc x¸c®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt’ Vµ ‘chÝnh phñ qui ®Þnh
khing gÝa c¸c lo¹i ®Êt’(®iÒu 12-L§ §). Nh vËy ,®Õn giai ®o¹n nµy vÊn ®Ò
®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®îc ®Æt ra mét c¸ch cô thÓ.
Nhµ níc ®Þnh gi¸ ®Êt víi 5 môc ®Ých cô thÓ lµ:tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt ,tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó cho thuª (tiÒn thuª ®Êt ), tÝnh ®Êt ®Ó giao (tiÒn giao
®Êt),®Òn bï thiÖt h¹i khi nhµ níc thu håi ®Êt ,tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao
®Êt(vèn nhµ níc giao).Theo ®ã ,chÝnh phñ ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt
trªn c¶ níc ,UBND cÊp tØnh c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt cña chÝnh phñ ,ban
hµnh b¶ng gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng .
§èi víi gi¸ ®Êt ®« thÞ ®îc c¨n cø vµo vµo c¸c yÕu tè chñ yÕu t¹o thµnh gi¸
®Êt ®« thÞ lµ :lo¹i ®« thÞ (5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (5 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu
13
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ
®Êt trong ®« thÞ (5 vÞ trÝ).
HiÖn nay ,c¶ níc cã kho¶ng 600 ®« thÞ :4 ®« thÞ trùc thuéc trung ¬ng 84
thµnh phè ,thÞ x· thuéc tØnh vµ trªn 500 thÞ trÊn .C¨n cø theo quyÕt ®Þnh sè
1321/H§BT ngµy 5/5/1990 cña héi ®ång bé trëng :c¸c ®« thÞ níc ta ph©n
lµm 5 lo¹i :2 lo¹i I,6 ®« thÞ lo¹i II ,13 ®« thÞ lo¹i III, 67 ®«thÞ lo¹i IV ,cßn l¹i
lµ ®« thÞ lo¹i V.DiÖn tÝch ®Êt ®« thÞ níc ta n¨m 1997 lµ 63300 ha chiÕm 0,2%
diÖn tich tù nhiªn c¶ níc ,n¨m 2000 chiÕm 1,4%diÖn tÝch tù nhiªn c¶ níc .TØ
lÖ ®Êt ®« thÞ tuy thÊp nhng l¹i cã mét gi¸ trÞ lín ,lµ nguån thu quan träng vµ
v« tËn ,nªn ph¶i cã c¬ chÕ khai th¸c vµ sö dông ®óng ®¾n ,phï hîp víi qui
luËt thÞ trêng .
C¨n cø theo qui ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai ngµy 17/8/1994,chÝnh phñ ban
hµnh NghÞ ®Þnh 87/cp vÒ qui ®Þnh khung gi¸ ®Êt ,bao gåm c¶ ®Êt ®« thÞ .
Ngµy 14/11/1994 liªn bé tµi chÝnh ,x©y dùng ,tæng côc ®Þa chÝnh ,ban vËt gi¸
chÝnh phñ ®· cã th«ng t 94/TTLB híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh trªn. Trªn c¬
së c¸c v¨n b¶n trªn ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®¨ cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ
t¹i ®Þa ph¬ng m×nh.
II) T×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta hiÖn nay .
§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trong nh÷ng n¨m qua ®· mang l¹i nh÷ng kÕt qu¶
quan träng .Tríc hÕt nã lµ c¬ së ®Ó thùc hiÖn c¬ chÕ giao ®Êt cã thu tiÒn sö
dông ®Êt nhê vËy t¹o ra nguån thu rÊt lín ®Ó sö dông vµo môc ®Ých c¶i t¹o vµ
x©y dùng ®« thÞ .Tuy nhiªn, ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò míi mÎ ®èi víi níc
ta cho nªn thùc tÕ nã diÔn ra rÊt phøc t¹p vµ cßn nhiÒu bÊt cËp, cha hîp
lý ...khiÕn cho ®Êt ®« thÞ cha ph¸t huy hÕt vai trß kinh tÕ cña nã.
II.1)
Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ.
1_
Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ gi¸ ®Êt ®« thÞ
Qua tæng kÕt vÒ c¸c nghiªn cøu lÝ luËn vµ tiÕp cËn thùc tÕ thÞ trêng ®Êt ®«
thÞ ViÖt Nam ,®· cho phÐp ®a ra kÕt luËn lµ :Gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét thùc tÕ
kh¸ch quan,viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo lo¹i ,vÞ trÝ ,chøc n¨ng cña
®« thÞ ,gi¸ trÞ sö dông ,kh¶ n¨ng sinh lîi vµ môc ®Ých sö dông cña thöa ®Êt
phï hîp víi gi¸ thÞ trêng .
* §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ cña ph¬ng ph¸p nµy : dÞnh gi¸ ®Êt ®« thÞ
theo ®Þnh nghÜa t¹i §55- L§ §vµ nghÞ ®Þnh 88/cp-17/8/1994 cña chÝnh phñ
trªn ph¹m vi c¶ níc .
* C¨n cø :Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ c¨n cø vµo 3 yÕu tè :lo¹i
®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu
c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ
14
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ).ë mçi vÞ trÝ ®Òu qui ®Þnh gi¸ tèi thiÓu ,gi¸ tèi ®a ®Ó
lµm cø qui ®Þnh gi¸ cô thÓ cho tõng l« ®Êt ,®¶m b¶o gi¸ ®Þa ph¬ng kh«ng vît
qu¸ khung gi¸ do nhµ níc qui ®Þnh .
*Ph¬ng ph¸p vµ néi dung ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ dîc qui ®Þnh trong
NghÞ ®Þnh 87/cp cã néi dung nh sau:
-Qui ®Þnh râ ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ gåm 3 loai ®Êt :®Êt trong néi
thµnh , néi thÞ,®Êt ®« thÞ ho¸ ven ®«,vµ ®Êt sÏ ®« thÞ ho¸ .
Lµm chÝnh x¸c l¹i c¸c gi¸ trÞ khung ghi trong b¶ng gi¸ ,trªn c¬ së
tæng kÕt gi¸ c¸c nhãm ®« thÞ trªn ®Þa bµn c¶ níc .
X¸c ®Þnh l¹i hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®èi víi tõng nhãm ,lo¹i ®« thÞ
trªn c¬ së hoµn chØnh l¹i ph¬ng ph¸p ph©n loai ®« thÞ ,coi träng yÕu tè vÞ trÝ
®« thÞ trong viÖc ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt .
Híng dÉn bæ sung ph¬ng ph¸p ph©n vïng ,ph©n tuyÕn vµ ph©n ®iÓm
®Ó ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ níc .§èi ph¬ng ph¸p ph©n vïng chØ ¸p dông
cho c¸c ®« thÞ cã tÝnh ®ång nhÊt vÒ mét kh«ng gian ,cßn c¸c ®« thÞ kh¸c chØ
¸p dông ph¬ng ph¸p ph©n tuyÕn .
- Trªn c¬ së khung gi¸ ®Êt,nªn bæ sung lu«n gi¸ thuª ®Êt ®Ó tiªn ¸p dông
- VÒ môc ®Ých sö dông ®Êt ,híng dÉn kü viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp,
l©m nghiªp,chuyªn dïng khi chuyÓn sang môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ ,chñ yÕu
lµ x¸c ®Þnhgi¸ gèc ®« thÞ cã tÝnh thªm c¶ chi phÝ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng
nghiÖp khi sö dông vµo môc ®Ých kh¸c.
NghÞ ®Þnh 87/cp ®a ra b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ nh sau:
Lo¹i ®« thÞLo¹i ®êng phè Møc gi¸ chuÈn theo vÞ trÝ ®Êt VÞ trÝ 1VÞ rÝ2VÞ trÝ
3VÞ
trÝ
4TTT§TTT§TTT§TTT§Lo¹i
1
14600110027606900138034504601150227006750162040508102025270675
31800450010802700340135028045049002250540135027067590225Lo¹i
21260065001560390078019502606502196548751170292558014501904753
18004500760195039097513032547101775420105021052570175
Lo¹i
31160040002602400400100013032521200300072018003007501002503300
2000480120020050070175440010002406001002503075
Lo¹i
41800200048012002005007017526001500360200150375501253400100024
060010025030754200500120300501251640
Lo¹i
51600150033032515037550125240010002203501002503075320050011037
5501251640
TT- tèi thiÓu ,T§- tèi ®a , d¬n vÞ 1000®/m2.
Theo qui ®Þnh hiÖn hµnh ,th× trong c¸c ®« thÞ níc ta hiÖn nay chia lµm 4
lo¹i ®êng phè theo c¸c tiªu thøc :kh¶ n¨ng sinh lêi ,møc ®é hoµn thiÖn cc¬
ssë h¹ tÇng vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ,nh sau:
15
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Lo¹i ®êng phèKh¶ n¨ng sinh lîiMøc ®é hoµn thiÖn së h¹ tÇngGi¸ ®Êt thùc
tÕ§êng phè lo¹i IThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tRÊt ®ång béGi¸
®Êt thùc tÕ cao nhÊt§êng phè loai IIThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh
ho¹tT¬ng ®èi ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng
phè lo¹i I§êng phè lo¹i IIIT¬ng ®èi thuËn lîi ®èi víi SXKD, du lÞch, sinh
ho¹tC¬ së h¹ tÇng chñ yÕu ®ång bé:cÊp ®iÖn ,níc ,tho¸t nícGi¸ ®Êt thùc tÕ
TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i II§êng phè lo¹iIVC¸c ®êng
phè cßn l¹iKh«ng ®ång bé, cßn nhiÒu khã kh¨n Gi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp nhÊt
vµ thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ ®êng phè lo¹i III
* HÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt K : Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n cña chÝnh phñ
vÒ gi¸ ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®· cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa
ph¬ng m×nh ,tuy nhiªn chªnh lÖch gi¸ ®Êt cïng h¹ng ë cÊc ®« thÞ lµ rÊt lín
,do ®ã hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ cïng h¹ng ë c¸c ®« thÞ lµ rÊt lín ,v× vËy hÖ
sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt k= 0,8-1,2 lÇn t¹i nghÞ ®Þnh 87/cp cña chÝnh phñ
®· ®îc ®iÒu chinh t¹i quyÕt ®Þnh sè 302 /TTG ngµy 13/5/1996 nh sau:’ trong
trêng hîp cïng mét lo¹i ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lêi kh¸c nhau ,møc ®é hoµn
thiÖn c¬ së h¹ tÇng kh¸c nhau ,th× ®Þa ph¬ng ®îc phÐp vËn dông hÖ sè ®iÒu
chØnh khung gi¸ k tõ 0,8-1,8 lÇn møc gi¸ cïng lo¹i ®« thÞ ,lo¹i ®êng phè vµ vÞ
trÝ ®Êt trong qui ®Þnh b¶ng khung gi¸ ®Êt ®« thÞ’.
* Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp trong ph¬ng ph¸p nµy:
+ Theo qui ®Þnh §12-L§§ :’chÝnh phñ qui ®Þnh khung c¸c loai gi¸ ®Êt ®èi
víi tõng vïng vµ theo tõng thêi gian’ .ViÖc qui ®Þnh khung còng cã nghÜa lµ
s¾p xÕp nh÷ng m¶nh ®Êt ,l« ®Êt ...vµo cïng lo¹i hoÆc mét vïng cã møc gi¸
t«ng ®èi gÇn nhau vµo mét chç ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt,v× mçi l« ®Êt trong thùc tÕ
cã møc gi¸ kh¸c nhau.ViÖc h×nh thµnh gi¸ ®Êt lµ c¶ mét qu¸ tr×nh vµ biÕn
®éng theo chiÒu híng t¨ng lªn cña søc Ðp d©n sè vµ ph¸t triÓn kinh tÕ, gi¸ ®Êt
phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan nh m« trêng ,qui ho¹ch x©y dng
...phô thuéc vµo c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña nhµ níc .V× thÕ trong qu¸ tr×nh
vËn ®éng theo chiÒu ph¸t triÓn th× gi¸ ®Êt cã lóc th¨ng, lóc trÇm ë khu vùc
nµy (vïng nµy )hay khu vùc kh¸c (vïng kh¸c ),c¸ biÖt cã sù th¨ng trÇm ë c¶
mét ph¹mvi lín .Ngoµi ra cßn cã c¸cvÊn ®Ò nh :vïng cã tiªu chuÈn g× ?c¶
níc sÏ ph©n lµm bao nhiªu vïng ?N¬i nµo ,vïng nµo cã chung mét khung gi¸
®Êt ?khung gi¸ cña mçi lo¹i ®Êt cë mét vïng sÏ nh thÕ nµo ?...®Òu lµ nh÷ng
vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .H¬n n÷a nh÷ng kh¸i niÖm vÒ vïng còng chØ cã tÝnh
chÊt t¬ng ®èi ,c¸c lo¹i ®Êt th× lu«n cã sù chuyÓn biÕn tõ lo¹i nµy sang lo¹i
kh¸c vµ trong mét lo¹i ®Êt th× sù ®Çu t gia t¨ng ë mét vïng vµ mçi vïng còng
rÊt kh¸c nhau.
+VÒ ph©n lo¹i ®« thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ :§©y lµ viÖc lµm dùa trªn
®Æc tÝnh kh vùc (vïng ) vµ tÝnh c¸ biÖt cña gi¸ ®Êt còng nh quan hÖ cung cÇu
vÒ ®Êt cña tõng lo¹i ®« thÞ .Nªn vÒ t duy vÜ m«, gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh theo
tõng lo¹i ®« thÞ hiÖn nay ë níc ta lµ chñ yÕu dùa theo tiªu chuÈn hµnh chÝnh,
16
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
chÝnh trÞ,kü thuËt ...cha thËt g¾n víi kinh tÕ ,x· héi vµ thÞ trêng,vÝ nh thµnh
phè Nam §Þnh,Qui Nh¬n,CÇn Th¬,Biªn Hoµ ®Òu lµ ®« thÞ lo¹i Ii,nhng gi¸ ®Êt
thùc tÕ còng nh gi¸ ®Êt do ®Þa ph¬ng qui ®Þnh rÊt kh¸c nhau .HoÆc cïng lµ ®«
thÞ lo¹i V (thÞ trÊn ),nhng gi¸ ®Êt cña ®« thi ë vïng sau, vïng xa ,miÒn nói
thÊp h¬n cña ®« thÞ ë ®ång b»ng ,gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ hoÆc gÇn
c¸c ®« thÞ lín .Do vËy ,cÇn ph¶i ph©n lo¹i thÕ nµo ,cho phï hîp víi thùc tÕ
®ang lµ lín ®îc ®Æt ra.
+Ngoµi nh÷ng vÊn ®Ò trªn ,ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu
nh÷ng vÊn ®Ò cÇn hoµn thiÖn vµ ®iÒu chØnh thêng xuyªn nh :nh ph©n lo¹i
®êng phè,vÞ trÝ ..
+ Ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c chÝnh thøc thøc nµo ®îc qui ®Þnh mµ
chØ vËn dông c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gÝa trªn thÕ giíi .
2)Ph¬ng ph¸p x©y dùng b¶ng gi¸ chi tiÕt .
Môc ®Ých cña ph¬ng ph¸p nµy chÝnh lµ nh»m ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan cña
gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph¬ng trong c¶ níc (do t×nh t×nh h×nh qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sù
biÕn ®éng ®Êt ®ait¹i c¸c ®Þa ph¬ng lµ khacnhau .
Trªn c¬ së NghÞ ®Þnh 87/cp,hÞen nay mçi ®Þa ph¬ng ¸p dôngtr×nh tù
ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh.
*§èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña ph¬ng ph¸p nµy: UBND c¸c
tØnh, thµnh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trªn ®Þa bµn ®« thÞ do ®Þa ph¬ng qu¶n lý .
* C¨n cø :Ph¬ng ph¸p nµy c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ
ban hµnh, (trong ®ã gåm lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn
4 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é
hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ) ); lo¹i ®« thÞ cña ®«
thÞ m×nh; ®ång thêi dùa theo sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña tõng ®« thÞ mµ UBND
tØnh, thµnh ®ã ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho hîp lý.
*Ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi tõng ®« thÞ cho c¶ níc
gåm 4 bíc sau:
Bíc 1:X¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt tong øng víi lo¹i ®« thÞ:c¨n cø vµo lo¹i ®«
thÞ vµ khung gi¸ ®Êt cu¶ chÝnh phñ cã thÓ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ®ã .
Bíc 2: §iÒu tra thùc tr¹ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm x¸c
®Þnh gi¸,cÇn chó ý tíi c¸c vÊn ®Ò sau :
+ X¸c ®Þnh ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ.
+ X¸c ®Þnh c¸c tuyÕn chñ ®¹o ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bæ theo
tuyÕn .
+ X¸c ®Þnh c¸c trung t©m thu hót chñ ®¹o vµ gi¬Ý h¹n vïng ¶nh
hëng cña nã .
+X¸c ®Þnh c¸c vÞ trÝ t¬ng quan so víi ®êng ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n
bè gi¸ theo ®iÓm ,t¬ng øng víi tõng líp l« ®Êt tÝnh tõ mÆt ®êng trë vµo.
Bíc 3:Ph©n lo¹i vïng,®êng vÞ trrÝ ®Êt.
17
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Bíc 4: LËp b¶n ®å gi¸ ®©t vµ x¸c ®Þnh khung gia s®Êt cho ®« thÞ. Gi¸ ®Êt
cña l« ®Êt trong tõng vïng t¬ng øng víi vÞ trÝ tõng tuyÕn ®êng vµ vÞ trÝ ®îc
x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau:
Gi j =Gk * K; trong ®ã - Gi j -gi¸ ®Êt ®« thÞ lo¹i i,t¹i vÞ trÝ j
_ Gk-khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ
qui ®Þnh ; K - hÖ sè ®iÒu chØnh t¬ng øng víi tuyÕn ®êng ,vÞ trÝ .
VÝ dô b¶ng gi¸ ®Êt khu vùc néi thµnh cña Thµnh Phè Hµ Néi -trong quyÕt
®Þnh
Sè 3519/Q§-UB-ngµy 12/9/1997.
®¬n vÞ 1000®/m2
Lo¹i ®êng phè
Møc gi¸ theo vÞ trÝVÞ trÝ 1VÞ trÝ 2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4Lo¹i
IMøc
A9800392023501410Møc
B7800321018701150Lo¹i
IIMøc
A630025201510910Møc
B505020201210730Lo¹i
IIIMøc
A40401620970580Møc
B32301300780470Lo¹iIVMøc
A2200880530320Møc B1540620370225 *Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp vÒ ph¬ng
ph¸p nµy :
+Tõ thùc tÕ vÒ tæ chøc thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho thÊy,b¶ng gi¸ chi tiÕt
vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ ph¬ng ph¸p phï hîp víi níc ta.Tuy nhiªn,b¶ng gi¸ ®Êt ®«
thÞ cha c¨n cø s¸t víi thùc tÕ thÞ trêng, sù thay ®æi cña nã rÊt chËm ch¹p
kh«ng theo kÞp vµ c¸ch qu¸ xa biÕn ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.Cã thÓ lÊy vÝ
dô ë thµnh phè Hµ Néi ®êng phè lo¹i I møc A lµ 9800000®/m2 nhng gi¸ thùc
tÕ cao h¬n g©p 2-5 lÇn.
+Còng nh ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khung,ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c
®Þnh gi¸ chÝnh thøc nµo,nã vËn dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ trªn thÕ giíi.
II.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay vµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i
phãng mÆt b»ng.
Gi¸ ®Êt ®« thÞ do nhµ níc qui ®Þnh,hiÖn nay cßn qóa thÊp so víi gi¸ thÞ
trêng . Víi sù thay ®æi 3 lÇn trong gÇn 8 n¨m (N§ 80/cp-1993,N§ 87/cp1994,N§ 17/cp-1998 ) khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña chÝnh phñ ,cïng víi
kho¶ng vµi n¨m 1 lÇn b¶ng gi¸ cña UBND c¸c tØnh ,thµnh,víi sù biÕn ®éng
kinh tÕ x· héi rÊt kh¸c nhau cña 61 tØnh ,thµnh trªn nhiÒu khu vùc,®« thÞ
kh¸c nhau ®· lµm cho kho¶ng c¸ch gi· gi¸ ®Êt ®« thÞ cña nhµ níc víi gi¸ ®Êt
thùc tÕ trªn thÞ trßng qu¸ xa , vît ra khái tÇm qu¶n lý cña nhµ níc ,t¹o ra
nhiÒu m©u thuÉn x· héi .
Mét sè níc l¸ng giÒng nh Th¸i Lan ,chÝnh phñ thêng ®¶m b¶o chªnh lÖch
gi¸ kh«ng qu¸ 20%.Nhng ë níc ta,®Æc biÖt lµ Hµ Néi ,TP HCM cã lóc cßn
chªnh lÖch tíi hµng chôc lÇn. ChØ trong vßng 3 n¨m tõ 1991 ®Õn 1993 gi¸
nhµ ®Êt ®· t¨ng b×nh qu©n tõ 3 ®Õn 5 lÇn trªn ph¹m vi c¶ níc ,c¸ biÖt cßn cã
n¬i t¨ng h¬n 10 lÇn .ViÖc t¨ng gi¸ kÝch thÝch ngêi d©n ®Çu t nhiÒu h¬n vµo
kinh doanh bÊt ®äng s¶n ,dÉn ®Õn c¬n sèt gi¶ t¹o n¨m 1991-1993 .
18
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel (: 0918.775.368
Nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ: cßn qu¸ thÊp so víi gi¸
thÞ trêng ,cha chÝnh x¸c ,hîp lý...th× cã nhiÒu, trong ®ã cã thÓ thÊy ®ã lµ do
sù thay ®æi,®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña nhµ níc cßn qu¸ chËm ,cha s¸t víi thùc
tÕ . §iÒu ®ã ®· g©y ra nh÷ng khã kh¨n ,h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt
®ai,trong ®ã cã c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai gi¶i phãng mÆt b»ng .
Gi¸ ®Òn bï cña nhµ níc ®îc x¸c ®Þnh trªn tõng h¹ng ®Êt ,tõng lo¹i ®Êt theo
NghÞ ®Þnh 80/cp -ngµy 6/11/1993 thêng thÊp h¬n so víi gia thÞ trêng, g©ykhã
kh¨n cho c«ng t¸c ®Òn bï.§Þnh gi¸ ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh
®Çy ®ñ h¬n trong N§ 22/cp n¨m 1998 ,víi tr×nh tù thµnh lËp héi
®ång ®Òn bï thiÖt h¹i ,cã héi ®ång thÈm ®Þnh tr×nh UBND cÊp tØnh phª duyÖt
ph¬ng ¸n ®Òn bï mµ gi¸ ®Êt ®Òn bï lµ quan träng nhÊt .Song ®a sè c¸c thµnh
viªn cña héi ®ång lµm theo chÕ ®é kiªm nhiÖm ,kh«ng chuyªn tr¸ch . §©y lµ
h¹n chÕ ,thÓ hiÖn ®Þnh gi¸ cã tÝnh hµnh chÝnh ,cha ®i s©uvµo b¶n chÊt ,néi
dung tµi s¶n .Thªm vµo ®ã , lµ gi¸ ®Òn bï thÊp h¬n nhiÒu so víi gÝa thÞ
trêng ,nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ lín, trung t©m thµnh phè ,g©y nªn nhiÒu khiÕu kiÖn
phøc t¹p.
II .3)
VÊn ®Ò vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta.
Cho ®Õn nay ,ph¸p luËt còng cha qui ®Þnh ®Ó mét c¬ quan nµo chuyªn
tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt .ban vËt gi¸ chÝnh phñ qu¶n lý vÒ gi¸ ,song nhiÒu v¨n
b¶n vÒ gi¸ ®Êt ,chÝnh phñ l¹i giao cho bé tµi chÝnh chñ tr× so¹n th¶o,theo dâi
kiÓm tra híng dÉn .Tæng côc ®Þa chÝnh lµ c¬ quan qu¶n lý ®¸t ®ai trong c¶
níc ,còng cha ®îc thùc hiÖn chøc n¨ng vÒ gi¸ ®Êt .§©y còng lµ mét trong
nh÷ng nguyªn nh©n lµm gi¶m hiÖu qu¶ qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ gi¸ ®Êt
,vÝ nh viÖc tæ chøc thùc hiÖn,kiÓm tra ,gi¸m s¸t , ®iÒu chØnh khung b¶ng gi¸
®Êt .Cßn ë cÊp ®Þa ph¬ng ,hiÖn nay còng cha thèng nhÊt vÒ c¬ quan chuyªn
tr¸ch gióp UBND tØnh ,thµnh trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt vµ còng cha cã sù híng
dÉn vÒ nghiÖp vô ®Þnh gi¸ ®Êt tõ trung ¬ng.
VÊn ®Ò cha cã c¬ quan nµo thùc sù chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ,®· lµm
cho viÖc ®Þnh gi¸ ®¸t hiÖn nay cha tèt .§iÒu ®ã lµ trong nh÷ng nguyªn nh©n
lµm cho viÖc qu¶n lý thÞ trêng b¸t ®éng s¶n hiÖn nay gÆp nhiÒu khã kh¨n ,thÞ
trêng ®ã lén xén,®Æc biÖt khi x¶y ra nh÷ng c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ ®Êt tõ hiÖn thùc
cung- cÇu gi¶ t¹o cña thÞ trêng .
19