BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
----------
NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG
PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TP.HCM
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021
i
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
----------
NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG
PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TP.HCM
Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển
Mã số: 9310105
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM KHÁNH NAM
TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021
i
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá,
giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng
lẻ TP.HCM” là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả tài liệu
tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được công bố theo đúng quy định và được
trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả tự nghiên cứu một cách trung
thực, khoa học và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào.
Nghiên cứu sinh
Nguyễn Thị Bích Hồng
MỤC LỤC
ii
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................I
MỤC LỤC............................................................................................................... II
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................VI
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................VII
DANH MỤC CÁC HÌNH....................................................................................VII
TÓM TẮT LUẬN ÁN........................................................................................VIII
ABSTRACT...........................................................................................................IX
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU....................................................................................1
1.1
Bối cảnh nghiên cứu....................................................................................1
1.2
Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................7
1.3
Câu hỏi nghiên cứu.....................................................................................7
1.4
Phương pháp nghiên cứu............................................................................8
1.5
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................10
1.6
Bố cục đề tài...............................................................................................10
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT.....................................................................12
2.1
Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu.......................12
2.1.1
Khái niệm về nhà ở riêng lẻ........................................................................12
2.1.2
Một số khái niệm về giá của nhà ở..............................................................13
2.1.3
Khái niệm về chiến lược rao giá.................................................................16
2.2
Cơ sở lý thuyết...........................................................................................17
2.2.1
Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá
bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở............................................17
2.2.1.1 Cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa giá và thời gian rao bán của Cheng và
các đồng sự (2008).....................................................................................20
2.2.1.2 Khuôn khổ lý thuyết về tâm lý kỳ thị (Stigma effect) của Taylor (1999).....32
2.2.1.3 Mô hình lý thuyết về hành vi câu cá (fishing behavior) của người bán nhà
của Sun và Seiler (2013)............................................................................38
2.2.1.4 Giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán
và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở.................................................44
iii
2.2.2
Cơ sở lý thuyết mô hình khả năng bán nhà.................................................47
2.2.3
Một số cơ sở lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở....52
2.2.3.1 Khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua trên thị
trường nhà ở của Cronin (1982)................................................................54
2.2.3.2 Tóm lược một số khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua
trên thị trường nhà ở..................................................................................57
2.2.4
Khung phân tích của luận án.......................................................................61
2.3
Tổng quan các nghiên cứu có liên quan..................................................64
2.3.1
Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá
bán và thời gian rao bán..............................................................................64
2.3.2
Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến khả năng bán nhà.......................74
CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ..............................78
3.1
Mô hình phân tích và Dữ liệu nghiên cứu...............................................78
3.1.1
Mô hình phân tích.......................................................................................78
3.1.1.1 Thảo luận các biến phụ thuộc.....................................................................81
3.1.1.2 Thảo luận các biến giải thích.....................................................................83
3.1.2
Dữ liệu nghiên cứu....................................................................................104
3.2
Xác định chiến lược rao giá của người bán.....................109
3.2.1
Phương pháp nghiên cứu áp dụng để xác định chiến lược rao giá của người
bán............................................................................................................109
3.2.2
Kết quả mô hình xác định chiến lược rao giá của người bán.....................112
3.3
Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với
mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở...............................115
3.3.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược
rao giá đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở........................115
3.3.2 Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán của
nhà ở...........................................................................................................118
3.3.3
Kết quả đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với thời gian rao
bán ...........................................................................................................123
iv
3.4
Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với khả
năng bán của căn nhà...................................................................130
3.4.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược
rao giá đối với khả năng bán của căn nhà...................................................130
3.4.2 Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với khả
năng bán của nhà ở.....................................................................................132
CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ẢNH
HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ HIỆN ĐANG SỐNG LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI
MUA NHÀ...........................................................................................................140
4.1
Phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của các đặc tính
của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà.................................................140
4.2
Kiểm định thực nghiệm về sự ảnh hưởng của của căn nhà cũ lên hành
vi mua nhà của người mua..................................................................................148
4.2.1
Phương pháp nghiên cứu áp dụng kiểm định thực nghiệm.......................148
4.2.2
Kết quả kiểm định thực nghiệm kết luận 1 và 2 của khuôn khổ lý thuyết. 149
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................152
5.1.
Kết luận về những kết quả đạt được của luận án.................................152
5.1.1.
Kết luận về việc đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán
lên mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà..............152
5.1.2
Kết luận về việc phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích tác động của các
đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà..........................154
5.2 Một số kiến nghị từ kết quả của luận án......................................................155
5.2.1
Kiến nghị đối với người bán và người phát triển nhà ở riêng lẻ................155
5.2.2
Kiến nghị đối với người mua nhà..............................................................156
5.3 Đóng góp quan trọng của luận án................................................................157
5.3.1
Đóng góp về mặt lý thuyết........................................................................157
5.3.2
Đóng góp về mặt thực nghiệm..................................................................158
5.3.3
Đóng góp cho ngành Bất động sản Việt Nam...........................................158
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN
v
ĐẾN LUẬN ÁN...................................................................................................160
TÀI LIÊU THAM KHẢO...................................................................................161
PHỤ LỤC.............................................................................................................179
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
BĐS
Bất động sản
TOM
Thời gian rao bán
DOP
Chênh lệch giá
Exp
Số mũ cơ số e
hedonic
Đánh giá sự hưởng thụ
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan
101
Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM sau 108
điều chỉnh
Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mô hình ước tính giá nhà theo đặc tính
113
Bảng 3.4: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với giá 118
bán của nhà ở
Bảng 3.5: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với thời 124
gian rao bán
Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mô hình khả 133
năng bán nhà
Bảng 3.7: Kết quả ước tính mô hình khả năng bán nhà Cox đối với các 134
mốc thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng
Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ lên 149
giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát
106
Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở
107
Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý tại thành phố Hồ Chí Minh
129
PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN,
THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM
viii
Tóm tắt luận án
Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản
TP. HCM. Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với
mức giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát
triển mô hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi
người mua nhà (mục tiêu 2).
Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính
mức giá thị trường của căn nhà với mô hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác
định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị
trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán
và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao
giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mô hình khả
năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng. Kết quả cho thấy chiến
lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao
dịch của nhà ở. Những mô hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác
động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác
động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán.
Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mô hình toán học mô hình hóa ảnh
hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua
nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà ở TP. HCM, kiểm định
thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trả qua với
việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch của căn
nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mô hình lý thuyết vừa được phát
triển.
Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mô hình khả năng nguy cơ Cox, lý
thuyết hành vi tìm kiếm.
THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND
SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE
CASE OF SINGLE-FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY
ix
Abstract
The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price,
time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to
develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's
characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As
for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate
the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy
of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the
house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which
was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the
house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy
on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with
1, 3, 6, 9-month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing
strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening
the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a
strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear
after 180-day listing time. In the second objective of the thesis, the thesis develops
a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the
present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that
the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a
significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is
in line with the developed theoretical model result.
Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a
House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior.
1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ
trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở
sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng
đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của
nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan
tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian
rao bán thì càng ngắn càng tốt.
Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra
bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và
gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và
Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai
mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời
gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người
mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người bán nhà sẽ
luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc
giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trò là công
cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu
của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm
năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng
của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán
cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai
trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng
giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của
người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này.
Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này
thường xuyên bị vi phạm. Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng
2
trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm
không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8
nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự,
Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa
giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có
29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới
52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai
đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng
hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan
thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa
giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp,
mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời
gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở.
Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khuôn khổ lý thuyết
tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khuôn
khổ mô hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà
ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua,
thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành
một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do
đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp.
Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường
còn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai
yếu tố này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn
đề còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do
đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown
(2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục
thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối
quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị
trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát
3
triển, các thị trường nhà ở mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và
nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên
cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận
lợi về dữ liệu) như hiện nay.
Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là
những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa
từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị
trường rất khó lường (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị
trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn
1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời
của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển
nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát
triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình
(Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà
nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai
đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và
điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng
trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền
sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời. Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt
kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt Nam mới thoát khỏi trình trạng suy giảm và
tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu
tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và
Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt
Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Seo và các đồng sự,
2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng 2006 - 2008.
Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới và chính sách thắt chặt
tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn suy
thoái mới. Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi
4
của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới chặn đứng đà sụt giảm và
chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay.
Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu
phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị
trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do
vai trò quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua
được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang
tính hành chính, không phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều
hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình
và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo kẽ hở cho tham nhũng,
ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị
trường BĐS nói riêng (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên
cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối
quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải
thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992). Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên
cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến
động của yếu tố giá nhà ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ
hợp pháp của căn nhà lên giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu
ảnh hưởng của sự khác biệt trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM)
và miền Bắc (Hà Nội) ảnh hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự
(2018) áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên
giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mô hình hedonic để
đo lường các yếu tố ảnh hưởng lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp
dụng mô hình ARDL (Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của
sự biến động lãi suất lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đôi chút khác biệt,
Seo và Kwon (2017) nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn
giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM. Còn đối với
khía cạnh các chiến lược hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà ở,
5
tính thanh khoản của thị trường nhà ở và khả năng bán của nhà ở trên thị trường thì
hầu như chưa được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu, do đó đây là mặt còn hạn
chế của các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Việt Nam.
Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu liên
quan trên thế giới (ở Việt Nam hầu như không có nghiên cứu về lĩnh vực này) đều
chỉ đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng bán. Trong
đó, các yếu tố được quan tâm đo lường như là tỷ số chênh lệch giá tương đối giữa
giá rao bán so với giá kỳ vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 1990; Hui và các
đồng sự, 2012), mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu
(Krainer, 1999), giá trị của căn nhà (Smith, 2010), động cơ của người bán (Johnson
và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá rao bán thực tế so với
mức giá rao bán kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và các đồng sự, 2015). Các
yếu tố này, dù đều được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên khả năng bán, nhưng các
nghiên cứu nêu trên chỉ giới hạn trong việc đo lường tác động tĩnh của các yếu tố
này lên khả năng bán của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả luận án, khi thời gian rao
bán của căn nhà càng dài thì hành vi của người mua đối với căn nhà sẽ thay đổi
(Taylor, 1999), do đó tác động của các yếu tố lên khả năng bán của căn nhà sẽ thay
đổi theo độ dài thời gian rao bán, nên việc đo lường sự biến động trong tác động của
các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở theo độ dài thời gian rao bán là cần thiết.
Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở đối với nền kinh tế, sự mâu thuẫn
giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao giá của
người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên khả năng
bán của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này tại các thị
trường nhà ở nhỏ, mỏng trên thế giới, và tại Việt Nam, tác giả thực hiện đề tài
nghiên cứu mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời
gian rao bán và khả năng bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM.
Trong đó, tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của nhà ở sẽ được
đo lường ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, và
9 tháng) nhằm đo lường sự biến động của tác động này theo thời gian rao bán.
6
Ngoài ra, thông qua quá trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở
Việt Nam và trên thế giới, tác giả luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên cứu về
lĩnh vực đo lường ảnh hưởng của các yếu tố lên giá nhà đều tập trung vào các đặc
tính của căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng như là diện tích
của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe & Wustemann,
2015), tuổi của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al., 2008), số lượng
phòng ngủ/phòng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini, 2013), chất
lượng cấu trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Ayan
and Erkin, 2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991; Rosiers et
al., 2000), khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003), khoảng cách
đến hệ thống giao thông công cộng như xe lửa (Mihaescu & Hofe, 2012), xe bus
(Munoz-Raskin, 2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di chuyển đến
khu trung tâm mua sắm (Visser et al., 2008), thời gian di chuyển đến trường học
(Bhattacharjee et al., 2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực (Lynch and
Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), mức độ ô nhiễm môi trường
(Brasington and Hite, 2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007), khoảng
xanh có thể tiếp cận (Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mô của thị trường như
lạm phát (Leung et al., 2002), điều kiện cung – cầu thị trường (Anglin et al., 2003),
lãi suất danh nghĩa và điều kiện vay thế chấp trên thị trường (Martínez Pagés and
Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010).
Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà
mới, thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của căn
nhà trước đó (nhà cũ) cũng sẽ có tác động lên hành vi lựa chọn nhà ở của người
mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở căn nhà cũ
sẽ chú ý nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh nắng chiều trực
tiếp, hoặc khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do ngập lụt gây ra trong
quá trình cư ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc tính ngập lụt khi lựa chọn
căn nhà mới. Nhưng, hiện nay sự ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà cũ lên hành vi
tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà vẫn chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết
7
lẫn thực nghiệm. Do đó, thông qua luận án này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến
hành lấp đầy lỗ hỗng này thông qua việc phát triển một khuôn khổ lý thuyết nhằm
tiến hành phân tích tác động của những đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm
kiếm căn nhà mới của người mua nhà và đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động
này thông qua việc đo lường tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên hành vi
tìm mua căn nhà ở hiện tại của người mua nhà
. .. .. .. .. .. ..
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh của
thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía cầu
nhà ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về phía
cầu, luận án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới ảnh hưởng của đặc tính căn
nhà hiện tại. Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành các mục tiêu
sau:
+ Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời
gian bán, và khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác
nhau.
+ Sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác
động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của
họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể được cụ thể hóa thông qua một số
câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu phân tích
mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối với thời gian
bán của nhà ở, và đối với khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao
bán khác nhau sẽ được cụ thể hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu như sau:
Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và
thời gian rao bán của nhà ở?
8
Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về chất
lượng nhà ở (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua nhà
(Cheng và các đồng sự, 2008)?
Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và
thời gian rao bán của căn nhà?
Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có ảnh hưởng như thế
nào đến khả năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ thay đổi như thế nào
theo thời gian rao bán?
Với mục tiêu phát triển khuôn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc
tính của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định
bằng kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu sau:
Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có
thích hợp để phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của
căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ?
Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có ảnh hưởng đến
hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với những
phân tích trong mô hình lý thuyết được phát triển?
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả sẽ áp dụng hai phương pháp
nghiên cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược rao
giá của người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán thành
công của nhà ở (mục tiêu nghiên cứu số 1), luận án áp dụng chủ yếu phương pháp
nghiên cứu định lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu
vực các quận tại TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến
5/2018.
Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương pháp
ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở theo mô hình hedonic. Kết quả mô
9
hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà
thông qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà. Sau đó, mức giá
kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán đã
áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong đó, chiến lược rao giá
của người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng
thị trường của căn nhà.
Chiến lược rao giá của người bán, sau đó, sẽ được áp dụng trong các mô hình
nghiên cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ với giá bán, thời gian rao bán và
khả năng bán của căn nhà. Kết quả của các mô hình định lượng này sẽ giúp tác giả
luận án trả lời các câu hỏi nghiên cứu tương ứng với mục tiêu nghiên cứu đầu tiên.
Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án, tác giả sẽ tiến hành lược khảo một
số lập luận lý thuyết ban đầu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị
trường nhà ở và những kết luận chủ yếu của các khuôn khổ lý thuyết này. Kết quả
phân tích của những khuôn khổ lý thuyết ban đầu này sẽ cung cấp các cơ sở lập
luận chủ yếu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Và
dựa vào đó, các nhà nghiên cứu sau này đã tiếp tục phát triển thêm những khuôn
khổ lý thuyết mở rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của những yếu tố khác nhau lên
hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Do đó, tác giả luận án sẽ tiến hành lược khảo
một số mô hình lý thuyết phân tích một số tác động liên quan được phát triển từ
khuôn khổ lý thuyết chuẩn về hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường
nhà ở được phát triển trong thời gian gần đây, nhằm minh chứng về sự phù hợp của
khuôn khổ lý thuyết chuẩn này trong việc phát triển các mô hình phân tích tác động
đối với hành vi của người mua nhà. Sau đó, dựa vào khuôn khổ lý thuyết chuẩn này,
tác giả sẽ phát triển mô hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính
của căn nhà hiện tại đến hành vi của người mua nhà. Cuối cùng, dựa vào dữ liệu
khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận trên địa bàn TP.HCM
được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018, tác giả luận án sẽ tiến
hành kiểm định các kết quả phân tích từ mô hình lý thuyết nhằm chứng minh tính
- Xem thêm -