Tài liệu Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ tp.hcm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ---------- NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ---------- NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM KHÁNH NAM TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM” là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả tài liệu tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được công bố theo đúng quy định và được trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả tự nghiên cứu một cách trung thực, khoa học và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng MỤC LỤC ii LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................I MỤC LỤC............................................................................................................... II DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................VI DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................VII DANH MỤC CÁC HÌNH....................................................................................VII TÓM TẮT LUẬN ÁN........................................................................................VIII ABSTRACT...........................................................................................................IX CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU....................................................................................1 1.1 Bối cảnh nghiên cứu....................................................................................1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................7 1.3 Câu hỏi nghiên cứu.....................................................................................7 1.4 Phương pháp nghiên cứu............................................................................8 1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................10 1.6 Bố cục đề tài...............................................................................................10 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT.....................................................................12 2.1 Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu.......................12 2.1.1 Khái niệm về nhà ở riêng lẻ........................................................................12 2.1.2 Một số khái niệm về giá của nhà ở..............................................................13 2.1.3 Khái niệm về chiến lược rao giá.................................................................16 2.2 Cơ sở lý thuyết...........................................................................................17 2.2.1 Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở............................................17 2.2.1.1 Cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa giá và thời gian rao bán của Cheng và các đồng sự (2008).....................................................................................20 2.2.1.2 Khuôn khổ lý thuyết về tâm lý kỳ thị (Stigma effect) của Taylor (1999).....32 2.2.1.3 Mô hình lý thuyết về hành vi câu cá (fishing behavior) của người bán nhà của Sun và Seiler (2013)............................................................................38 2.2.1.4 Giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở.................................................44 iii 2.2.2 Cơ sở lý thuyết mô hình khả năng bán nhà.................................................47 2.2.3 Một số cơ sở lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở....52 2.2.3.1 Khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua trên thị trường nhà ở của Cronin (1982)................................................................54 2.2.3.2 Tóm lược một số khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường nhà ở..................................................................................57 2.2.4 Khung phân tích của luận án.......................................................................61 2.3 Tổng quan các nghiên cứu có liên quan..................................................64 2.3.1 Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán..............................................................................64 2.3.2 Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến khả năng bán nhà.......................74 CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ..............................78 3.1 Mô hình phân tích và Dữ liệu nghiên cứu...............................................78 3.1.1 Mô hình phân tích.......................................................................................78 3.1.1.1 Thảo luận các biến phụ thuộc.....................................................................81 3.1.1.2 Thảo luận các biến giải thích.....................................................................83 3.1.2 Dữ liệu nghiên cứu....................................................................................104 3.2 Xác định chiến lược rao giá của người bán.....................109 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán............................................................................................................109 3.2.2 Kết quả mô hình xác định chiến lược rao giá của người bán.....................112 3.3 Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở...............................115 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở........................115 3.3.2 Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán của nhà ở...........................................................................................................118 3.3.3 Kết quả đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với thời gian rao bán ...........................................................................................................123 iv 3.4 Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của căn nhà...................................................................130 3.4.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của căn nhà...................................................130 3.4.2 Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với khả năng bán của nhà ở.....................................................................................132 CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ HIỆN ĐANG SỐNG LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ...........................................................................................................140 4.1 Phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà.................................................140 4.2 Kiểm định thực nghiệm về sự ảnh hưởng của của căn nhà cũ lên hành vi mua nhà của người mua..................................................................................148 4.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng kiểm định thực nghiệm.......................148 4.2.2 Kết quả kiểm định thực nghiệm kết luận 1 và 2 của khuôn khổ lý thuyết. 149 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................152 5.1. Kết luận về những kết quả đạt được của luận án.................................152 5.1.1. Kết luận về việc đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán lên mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà..............152 5.1.2 Kết luận về việc phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích tác động của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà..........................154 5.2 Một số kiến nghị từ kết quả của luận án......................................................155 5.2.1 Kiến nghị đối với người bán và người phát triển nhà ở riêng lẻ................155 5.2.2 Kiến nghị đối với người mua nhà..............................................................156 5.3 Đóng góp quan trọng của luận án................................................................157 5.3.1 Đóng góp về mặt lý thuyết........................................................................157 5.3.2 Đóng góp về mặt thực nghiệm..................................................................158 5.3.3 Đóng góp cho ngành Bất động sản Việt Nam...........................................158 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN v ĐẾN LUẬN ÁN...................................................................................................160 TÀI LIÊU THAM KHẢO...................................................................................161 PHỤ LỤC.............................................................................................................179 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ cơ số e hedonic Đánh giá sự hưởng thụ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM sau 108 điều chỉnh Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mô hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với giá 118 bán của nhà ở Bảng 3.5: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với thời 124 gian rao bán Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mô hình khả 133 năng bán nhà Bảng 3.7: Kết quả ước tính mô hình khả năng bán nhà Cox đối với các 134 mốc thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ lên 149 giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý tại thành phố Hồ Chí Minh 129 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM viii Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản TP. HCM. Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát triển mô hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2). Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính mức giá thị trường của căn nhà với mô hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mô hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng. Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà ở. Những mô hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán. Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mô hình toán học mô hình hóa ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà ở TP. HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trả qua với việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch của căn nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mô hình lý thuyết vừa được phát triển. Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mô hình khả năng nguy cơ Cox, lý thuyết hành vi tìm kiếm. THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE CASE OF SINGLE-FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY ix Abstract The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price, time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with 1, 3, 6, 9-month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear after 180-day listing time. In the second objective of the thesis, the thesis develops a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is in line with the developed theoretical model result. Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior. 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt. Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người bán nhà sẽ luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trò là công cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này. Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này thường xuyên bị vi phạm. Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng 2 trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới 52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở. Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khuôn khổ mô hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua, thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp. Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường còn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai yếu tố này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn đề còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát 3 triển, các thị trường nhà ở mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay. Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị trường rất khó lường (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn 1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời. Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt Nam mới thoát khỏi trình trạng suy giảm và tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng 2006 - 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn suy thoái mới. Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi 4 của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới chặn đứng đà sụt giảm và chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay. Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do vai trò quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính, không phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992). Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến động của yếu tố giá nhà ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu ảnh hưởng của sự khác biệt trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền Bắc (Hà Nội) ảnh hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự (2018) áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mô hình hedonic để đo lường các yếu tố ảnh hưởng lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp dụng mô hình ARDL (Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của sự biến động lãi suất lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đôi chút khác biệt, Seo và Kwon (2017) nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM. Còn đối với khía cạnh các chiến lược hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà ở, 5 tính thanh khoản của thị trường nhà ở và khả năng bán của nhà ở trên thị trường thì hầu như chưa được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu, do đó đây là mặt còn hạn chế của các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Việt Nam. Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu liên quan trên thế giới (ở Việt Nam hầu như không có nghiên cứu về lĩnh vực này) đều chỉ đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng bán. Trong đó, các yếu tố được quan tâm đo lường như là tỷ số chênh lệch giá tương đối giữa giá rao bán so với giá kỳ vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 1990; Hui và các đồng sự, 2012), mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu (Krainer, 1999), giá trị của căn nhà (Smith, 2010), động cơ của người bán (Johnson và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá rao bán thực tế so với mức giá rao bán kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và các đồng sự, 2015). Các yếu tố này, dù đều được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên khả năng bán, nhưng các nghiên cứu nêu trên chỉ giới hạn trong việc đo lường tác động tĩnh của các yếu tố này lên khả năng bán của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả luận án, khi thời gian rao bán của căn nhà càng dài thì hành vi của người mua đối với căn nhà sẽ thay đổi (Taylor, 1999), do đó tác động của các yếu tố lên khả năng bán của căn nhà sẽ thay đổi theo độ dài thời gian rao bán, nên việc đo lường sự biến động trong tác động của các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở theo độ dài thời gian rao bán là cần thiết. Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở đối với nền kinh tế, sự mâu thuẫn giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao giá của người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này tại các thị trường nhà ở nhỏ, mỏng trên thế giới, và tại Việt Nam, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM. Trong đó, tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của nhà ở sẽ được đo lường ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, và 9 tháng) nhằm đo lường sự biến động của tác động này theo thời gian rao bán. 6 Ngoài ra, thông qua quá trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở Việt Nam và trên thế giới, tác giả luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên cứu về lĩnh vực đo lường ảnh hưởng của các yếu tố lên giá nhà đều tập trung vào các đặc tính của căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng như là diện tích của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe & Wustemann, 2015), tuổi của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al., 2008), số lượng phòng ngủ/phòng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini, 2013), chất lượng cấu trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Ayan and Erkin, 2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991; Rosiers et al., 2000), khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003), khoảng cách đến hệ thống giao thông công cộng như xe lửa (Mihaescu & Hofe, 2012), xe bus (Munoz-Raskin, 2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di chuyển đến khu trung tâm mua sắm (Visser et al., 2008), thời gian di chuyển đến trường học (Bhattacharjee et al., 2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực (Lynch and Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), mức độ ô nhiễm môi trường (Brasington and Hite, 2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007), khoảng xanh có thể tiếp cận (Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mô của thị trường như lạm phát (Leung et al., 2002), điều kiện cung – cầu thị trường (Anglin et al., 2003), lãi suất danh nghĩa và điều kiện vay thế chấp trên thị trường (Martínez Pagés and Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010). Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà mới, thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của căn nhà trước đó (nhà cũ) cũng sẽ có tác động lên hành vi lựa chọn nhà ở của người mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở căn nhà cũ sẽ chú ý nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh nắng chiều trực tiếp, hoặc khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do ngập lụt gây ra trong quá trình cư ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc tính ngập lụt khi lựa chọn căn nhà mới. Nhưng, hiện nay sự ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà vẫn chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết 7 lẫn thực nghiệm. Do đó, thông qua luận án này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến hành lấp đầy lỗ hỗng này thông qua việc phát triển một khuôn khổ lý thuyết nhằm tiến hành phân tích tác động của những đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà và đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động này thông qua việc đo lường tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên hành vi tìm mua căn nhà ở hiện tại của người mua nhà . .. .. .. .. .. .. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh của thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía cầu nhà ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về phía cầu, luận án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới ảnh hưởng của đặc tính căn nhà hiện tại. Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành các mục tiêu sau: + Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian bán, và khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau. + Sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể được cụ thể hóa thông qua một số câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối với thời gian bán của nhà ở, và đối với khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau sẽ được cụ thể hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu như sau: Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở? 8 Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về chất lượng nhà ở (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua nhà (Cheng và các đồng sự, 2008)? Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của căn nhà? Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có ảnh hưởng như thế nào đến khả năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ thay đổi như thế nào theo thời gian rao bán? Với mục tiêu phát triển khuôn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc tính của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định bằng kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu sau: Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có thích hợp để phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ? Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với những phân tích trong mô hình lý thuyết được phát triển? 1.4 Phương pháp nghiên cứu Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả sẽ áp dụng hai phương pháp nghiên cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán thành công của nhà ở (mục tiêu nghiên cứu số 1), luận án áp dụng chủ yếu phương pháp nghiên cứu định lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận tại TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018. Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương pháp ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở theo mô hình hedonic. Kết quả mô 9 hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà thông qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà. Sau đó, mức giá kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán đã áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong đó, chiến lược rao giá của người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà. Chiến lược rao giá của người bán, sau đó, sẽ được áp dụng trong các mô hình nghiên cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ với giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà. Kết quả của các mô hình định lượng này sẽ giúp tác giả luận án trả lời các câu hỏi nghiên cứu tương ứng với mục tiêu nghiên cứu đầu tiên. Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án, tác giả sẽ tiến hành lược khảo một số lập luận lý thuyết ban đầu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở và những kết luận chủ yếu của các khuôn khổ lý thuyết này. Kết quả phân tích của những khuôn khổ lý thuyết ban đầu này sẽ cung cấp các cơ sở lập luận chủ yếu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Và dựa vào đó, các nhà nghiên cứu sau này đã tiếp tục phát triển thêm những khuôn khổ lý thuyết mở rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của những yếu tố khác nhau lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Do đó, tác giả luận án sẽ tiến hành lược khảo một số mô hình lý thuyết phân tích một số tác động liên quan được phát triển từ khuôn khổ lý thuyết chuẩn về hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường nhà ở được phát triển trong thời gian gần đây, nhằm minh chứng về sự phù hợp của khuôn khổ lý thuyết chuẩn này trong việc phát triển các mô hình phân tích tác động đối với hành vi của người mua nhà. Sau đó, dựa vào khuôn khổ lý thuyết chuẩn này, tác giả sẽ phát triển mô hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà hiện tại đến hành vi của người mua nhà. Cuối cùng, dựa vào dữ liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận trên địa bàn TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018, tác giả luận án sẽ tiến hành kiểm định các kết quả phân tích từ mô hình lý thuyết nhằm chứng minh tính