Tài liệu Phân tích kết quả dự án chung cư tecco camelia complex tại khu dân cư số 10, phường thịnh đán, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- LÝ THỊ TÂM Tên đề tài: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ DỰ ÁN CHUNG CƯ TECCO CAMELIA COMPLEX TẠI KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2015 - 2019 Thái Nguyên, năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- LÝ THỊ TÂM Tên đề tài: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ DỰ ÁN CHUNG CƯ TECCO CAMELIA COMPLEX TẠI KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 - Quản lý đất đai - N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019 i LỜI CẢM ƠN! Được sự phân công của quý thầy cô Khoa Quản lý tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên sau bốn tháng thực tập em đã hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp “Phân tích Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Trước hết em xin chân thành gửi tới Thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi lời cảm ơn sâu sắc, đã quan tâm hướng dẫn tận tình, định hướng đi cho em trong việc lựa chọn đề tài ngiên cứu, giúp em chỉnh sửa những thiếu sót trong quá trình thực hiện luận văn này. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên và các cán bộ công nhân viên trong Thư viện nhà trường đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đề tài nghiên cứu. Và em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị ở Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh Bất động sản Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên; cùng các bạn sinh viên trong Khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện, động viên khích lệ để em hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu, do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài luận văn này khó tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ phía Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng SINH VIÊN Lý Thị Tâm năm 2019 ii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ ............................. 42 Bảng 4.2. Danh mục bàn giao mặt ngoài ........................................................ 42 Bảng 4.3. Danh mục nội thất bàn giao ở không giản sảnh, phòng khách, phòng ăn và bếp............................................................................................... 43 Bảng 4.4. Danh mục nội thất bàn giao ở không gian phòng ngủ, phòng làm việc .................................................................................................................. 44 Bảng 4.5. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh Master ......................... 45 Bảng 4.6. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh chung .......................... 46 Bảng 4.7. Danh mục nội thất bàn giao ở cửa thông phòng ............................. 47 Bảng 4.8. Thống kê sản phẩm dự án ............................................................... 48 Bảng 4.9. Giá bán một số dự án của các đối thủ cạnh tranh ........................... 51 Bảng 4.10. Một số dự án sắp ra hàng .............................................................. 56 Bảng 4.11. Đề xuất tiến độ đóng tiền.............................................................. 64 iii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Vị trí của dự án trên bản đồ............................................................. 38 Hình 4.2. Mặt bằng tiện ích............................................................................. 40 Hình 4.3. Chung cư TBCO ............................................................................ 52 Hình 4.4. Chung cư TBCO 1 .......................................................................... 53 Hình 4.5. Khu đô thị TBCO Riverside............................................................ 54 Hình 4.6. Chung cư Green Pearl Thái Nguyên ............................................... 55 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa TP Thành phố CP Cổ phần TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên THHH Trách nhiệm hữu hạn BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông HĐMB Hợp đồng mua bán PCCC Phòng cháy chữa cháy PN Phòng ngủ KCN Khu công nghiệp HTKT Hạ tầng kỹ thuật HTXH Hạ tầng xã hội CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa i MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3 2.1. Khái quát về bất động sản .......................................................................... 3 2.1.1. Phân loại bất động sản............................................................................. 3 2.1.2. Thuộc tính bất động sản .......................................................................... 4 2.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản ......................................................... 6 2.1.4. Loại hình các sản phẩm bất động sản ..................................................... 8 2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ..................................... 10 2.2. Khái quát về thị trường bất động sản ....................................................... 14 2.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 14 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản .................................................. 15 2.3. Khái quát về Tập đoàn Tecco .................................................................. 16 2.3.1. Sơ lược về Tập đoàn Tecco ................................................................... 16 2.3.2. Các ngành nghề hoạt động .................................................................... 17 2.3.3. Đơn vị trực thuộc Tập đoàn Tecco ....................................................... 17 2.3.4. Cơ cấu tổ chức Tập đoàn Tecco ............................................................ 19 2.3.5. Các dự án đã và đang triển khai ............................................................ 19 2.4. Tổng Công ty Tecco Hà Nội .................................................................... 24 2.4.1. Cơ cấu tổ chức Tecco Hà Nội ............................................................... 25 2.4.2. Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên . 25 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .............................................................. 27 3.3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27 ii 3.3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27 3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 27 3.2.1. Thời gian thực tập ................................................................................. 27 3.2.2. Địa điểm thực tập .................................................................................. 27 3.3. Các nội dung nghiên cứu của đề tài. ........................................................ 27 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 28 3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích ........................... 28 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên ............................................................................................. 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 33 4.2. Giới thiệu Dự án Tecco Camelia Complex .............................................. 36 4.2.1. Ý nghĩa tên gọi Tecco Camelia Complex ............................................. 36 4.2.2. Logo Dự án Tecco Camelia Complex................................................... 37 4.2.3. Thông tin tổng quan Dự án Tecco Camelia Complex .......................... 38 4.3. Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex ................................... 38 4.3.1. Vị trí dự án ............................................................................................ 38 4.3.2. Mặt bằng tiện ích ................................................................................... 39 4.3.3. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ chung cư Dự án Tecco Camelia Complex ............................................................................................ 42 4.3.4. Danh mục bàn giao................................................................................ 42 4.3.5. Sản phẩm dự án ..................................................................................... 47 4.3.6. Thống kê sản phẩm dự án ..................................................................... 48 4.3.7. Phân tích thị trường ............................................................................... 49 4.3.8. Khảo sát các dự án lân cận .................................................................... 52 4.3.9. Định vị khách hàng mục tiêu ................................................................ 57 iii 4.3.10. Định vị sản phẩm dự án ...................................................................... 58 4.3.11. Kế hoạch ra hàng và truyền thông ...................................................... 58 4.4. Đánh giá kết quả sử dựng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex .......................................................................................... 60 4.4.1. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư ......................................................... 60 4.4.2. Tình hình biến động .............................................................................. 60 4.4.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn ............................................................... 61 4.5. Một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán ......................................................................................................................... 64 4.5.1 Một số đề xuất ........................................................................................ 64 4.5.2. Một số giải pháp .................................................................................... 66 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 68 5.1. Kết luận 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 70 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hóa, cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, việc xây dựng các công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn không đủ so với nhu cầu về nhà. Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân là một trong những phương hướng quan trọng để giải quyết bài toán trên. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị như thành phố Thái Nguyên, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Phường Thịnh Đán là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa xã hội của tỉnh Thái Nguyên, diện tích tự nhiên là 6,16 km2. Với mật độ dân cư là 1.277 người/km2 tập trung cao ở các trục đường lớn, thêm vào đó người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách. Trong những năm qua, phường Thịnh Đán đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã hội. Do đó mà cuộc sống của người dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề được quan tâm. Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng được mong muốn của người dân. Vì vậy, sự ra đời của Khu chung cư Tecco Camelia Complex sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung. 2 Từ thực tế nêu trên em đã nghiên cứu đề tài “Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” để cá nhân em hiểu hơn về cách thức phân tích một dự án, đồng thời giúp hiểu rõ hơn về hiện trạng của nhà chung cư và tình hình biến động của dự án, đề xuất một số giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Giới thiệu và Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex. - Đánh giá được kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex. - Đưa ra một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán. 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Tạo điều kiện để phát triển bản thân, bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường. Cơ hội tiếp cận môi trường khách hàng tiềm năng, nhiều ngành nghề đồng thời thấy được những thuận lợi và khó khăn của Dự án trên địa bàn. - Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác nghiên cứu của Dự án Tecco Camelia Complex. Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp ta tìm được những phát sinh, những tác động của Dự án đến môi trường tự nhiên và xã hội của địa bàn nghiên cứu. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: Bất động sản và Động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về Bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật Dân sự, 2015). Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ ở pháp luật có ý nghĩa bao gồm một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất (Từ điển thuật ngữ tài chính, 2010). Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các loại tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời được với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. 2.1.1. Phân loại bất động sản Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau: * Cách 1: Bất động sản có thể phân thành 3 loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: + Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). + Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ. 4 + Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc,… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: + Đất nông nghiệp. + Đất nuôi trồng thủy sản. + Đất làm muối. + Đất hiếm. + Đất chưa sử dụng. - Bất động sản đặc biệt: + Các công trình bảo tồn quốc gia. + Di sản văn hóa phi vật thể. + Nhà thờ họ, đình thờ, miếu mạo. + Nghĩa trang,… * Cách 2: Bất động sản gồm 4 loại Đất đai; Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai; Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai (Bộ Luật Dân sự, 2015). Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. 2.1.2. Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển 5 bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không thống nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. 6 - Tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. 2.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là: * Thứ nhất: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. + Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn. + Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. + Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước. 7 * Thứ hai: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng. * Thứ ba: Bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến. * Thứ tư: Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc 8 quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. * Thứ năm: Sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. 2.1.4. Loại hình các sản phẩm bất động sản Giới thiệu về các loại hình sản phẩm bất động sản dự án hiện tại đang giao dịch chủ yếu trên thị trường: - Biệt thự: Biệt thự là loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một không gian tương đối hoàn thiện và biệt lập tương đối với không gian xây dựng chung. Thông thường, biệt thự được hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Việc thiết kế biệt thự đòi hỏi phải có nghệ thuật và thẩm mĩ cao. + Biệt thự đơn lập: Biệt thự đơn lập có kiến trúc độc lập tạo thành một chỉnh thể, hình khối riêng biệt. Bốn mặt biệt thự đều có mặt thoáng nhất định. Kiến trúc của bốn mặt này nhìn rất tổng thể và hài hòa và có thể chia công năng của mỗi mặt như mặt trước, mặt sau, mặt bên phải và bên trái. + Biệt thự song lập: Biệt thự song lập có kiến trúc phụ thuộc vào một căn biệt thự bên cạnh để tạo thành một tổng thể kiến trúc. Thông thường là hai căn biệt thự ốp cạnh vào nhau. Nhìn thoáng qua thì giống như một căn biệt thự nhưng lại là hai căn có thiết kế đối xứng nhau qua một cạnh trái hoặc phải. 9 Biệt thự song lập thường chỉ có 3 mặt thoáng và được xây dựng trên diện tích đất nhỏ hơn biệt thự đơn lập. Các mặt thoáng cũng đủ rộng để có thể đi lại, trồng cây, tiểu cảnh hoăc sân vườn… Cấu trúc xây dựng biệt thự song lập tuy riêng biệt nhưng là nét đối xứng của căn biệt thự bên cạnh. Vì vì cấu trúc này nên hai căn biệt thự đứng cạnh nhau phải luôn hài hòa về màu sắc, đường nét, trang trí… + Biệt thự vườn: Biệt thự vườn là biệt thự được xây dựng trên khoảng đất rộng lớn, có 4 mặt tiếp xúc với thiên nhiên, không gian xung quanh là những vườn cây, tiểu cảnh, đài phun nước, bể cá,.....Các không gian thân thiện với môi trường xung quanh. - Sản phẩm liền kề: Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.Trên thị trường hiện nay có sản phẩm Shop in house cũng là 1 dạng của nhà liền kề. - Căn hộ chung cư: Căn hộ chung cư là dạng nhà ở bao gồm đầy đủ phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, phòng tắm khép kín. Chủ nhà hoàn toàn chủ động về các hoạt động chăm sóc cuộc sống cho bản thân và gia đình. - Condotel: Condotel (hay còn gọi là Condo Hotel) là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, được hiểu là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để có thể sinh sống lâu dài. Đặc điểm của Condotel: + Đầy đủ trang thiết bị như 1 căn hộ bình thường. + Thường có diện tích bé. + Được sử dụng chung dịch vụ và tiện ích của tòa nhà. + Vị trí thường là những tòa nhà nằm trong khu nghỉ dưỡng,khu du lịch. 10 + Thường có đơn vị quản lý điều hành và dịch vụ dọn phòng như 1 khách sạn. + Mua quyền sở hữu và sử dụng căn hộ tại Khách sạn. + Thường kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống, khách hàng có thể trao đổi đêm nghỉ tại các Resort – khách sạn liên kết khác. - Officetel: Là cụm từ viết tắt giữa Officetel + Hotle. Đây là mô hình văn phòng đa năng, rất phổ biến tại các quốc gia phát triển. Dạng văn phòng này có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm tại đây. Officetel là một xu hướng mới cho không gian làm việc thời hiện đại, tiết kiệm chi phí về tiền thuê mặt bằng và công nghệ trong quá trình vận hành . Đặc điểm của Officetel: + Có diện tích nhỏ (25 - 60 m2). + Có thể sử dụng để làm giấy phép đăng ký kinh doanh. + Sử dụng các tiện ích chung của tòa nhà. + Thường có hạn sử dụng 50 năm, đến khi hết hạn có thể gia hạn. + Chi phí dịch vụ thường cao hơn căn hộ chung cư để ở. + Đại đa số vị trí tòa nhà ở trung tâm và dể tìm. 2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản - Nhóm các yếu tố tự nhiên: + Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí 11 tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m. + Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. + Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. + Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. + Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. - Nhóm các yếu tố kinh tế: + Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng