BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA TOÁN – THỐNG KÊ
--------------------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CỦA
NGƯỜI CÓ THU NHẬP
TRUNG BÌNH – KHÁ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Ths. HOÀNG TRỌNG
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN ANH THƯ
Lớp:
TD01 – Khóa: 32
Niên khóa:
2006 – 2010
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2010
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 1
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 2
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trong khoa Toán –
Thống Kê của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã trang bị cho tôi
nhiều kiến thức quý báu trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn Ths. Hoàng Trọng, người hướng dẫn khoa học
của khóa luận tốt nghiệp này, đã giúp tôi tiếp cận thực tiễn, phát hiện đề tài và đã
tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành khóa luận này.
Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến những người bạn, và người thân đã tận
tình hỗ trợ, góp ý và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu.
Xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người.
Nguyễn Anh Thư
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Phân khúc thị trường nhà ở cho người có
thu nhập trung bình - khá” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học
độc lập và nghiêm túc. Các số liệu trong khóa luận được thu thập từ thực tế có
nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan
Nguyễn Anh Thư
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 4
TÓM LƯỢC
Có thể thấy trong thời gian gần đây trên thị trường TP.Hồ Chí Minh có rất nhiều dự
án nhà ở, nhà chung cư được đưa vào thi công và đang được lên kế hoạch. Phần lớn
các dự án đó đều chú ý nhiều đến phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng theo một số báo
cáo gần đây của các công ty bất động sản, và địa ốc thì phân khúc này dần đang bị
bão hòa, do nhu cầu thì ít, nguồn cung thì lại quá thừa.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá thì đang bị
bỏ ngõ, theo dự đoán thì sắp tới phân khúc nhà ở này sẽ trở nên cực kỳ sôi động.
Bởi vậy, để giúp các nhà đầu tư bất động sản có cái nhìn chính xác đối với phân
khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp này sẽ
nghiên cứu về phân khúc nhà ở này. Đề tài khóa luận sẽ là “phân khúc thị trường
nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá tại TP.Hồ Chí Minh”. Kết quả có
được từ khóa luận sẽ cho chúng ta biết đặc điểm của từng phân khúc nhỏ trong phân
khúc lớn là phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá. Từ có có thể
giúp ích phần nào đó cho việc đầu tư vào thị trường địa ốc.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 5
MỤC LỤC
Trang
Lời cám ơn………………………………………………………………….
v
Lời cam đoan……………………………………………………………….
vi
Tóm lược……………………………………………………………………
vii
Mục lục……………………………………………………………………...
viii
Danh mục các bảng biểu…………………………………………………...
xiii
Danh mục các sơ đồ………………………………………………………..
xv
Danh mục các chữ viết tắt…………………………………………………
xvi
Chương I: GIỚI THIỆU………………………………………………...
1
I. Bối cảnh của đề tài nghiên cứu ………………………………………...
1
1. Tổng quan……………………………………………………………….
1
2. Giới thiệu về công ty thực tập…………………………………………...
3
II. Phát biểu vấn đề…………………………………………........................
5
III. Mục tiêu của đề tài …………………………………….........................
6
Chương II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT……………………………………...
7
I. Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản……………….....
7
1. Khái niệm về bất động sản………………...………………...………...
7
2. Khái niệm về thị trường bất động sản………………...……………...
9
2.1. Khái niệm………………...………………...………………...…………
9
2.2. Phân loại thị trường bất động sản………………...………………...…..
11
3. Khái quát về thị trường nhà đất………………...………………...…..
12
3.1. Khái niệm………………...………………...………………...…………
12
3.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất………………...………………...……
13
3.3. Vị trí của thị trường bất động sản - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân..
16
3.4. Phân loại nhà để ở ………………...………………...……………….....
20
3.4.1. Nhà ở riêng biệt………………...………………...……………….....
20
3.4.2. Nhà chung cư………………...………………...………………...…..
22
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 6
MỤC LỤC
4. Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ Chí Minh......... 23
II. Các tầng lớp kinh tế - xã hội................................................................... 29
1. Định nghĩa về các tầng lớp kinh tế - xã hội..........................................
29
2. Cơ sở lý thuyết để phân chia các tầng lớp kinh tế - xã hội…………
30
3. Tình hình xã hội tại TP.Hồ Chí Minh………………………………... 31
III. Phân khúc thị trường………………………………………………… 32
1. Khái niệm phân khúc thị trường……………………………………... 33
2. Các bước phân chia thị trường……………………………………….. 33
3. Tại sao doanh nghiệp phải phân khúc thị trường…………………… 36
4. Đâu là những cách thức phân khúc hiệu quả cho doanh nghiệp…...
37
Chương III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……………………… 39
1. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………...
39
2. Cách tiếp cận…………………………………………………………... 39
3. Chiến lược nghiên cứu………………………………………………… 39
4. Phương pháp thu thập dữ liệu………………………………………... 40
5. Phương pháp chọn mẩu……………………………………………….
40
6. Kế hoạch phân tích…………………………………………………….
40
7. Độ tin cậy và độ giá trị………………………………………………… 41
Chương IV: PHÂN TÍCH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………… 42
A. PHÂN KHÚC THEO TÂM LÝ HỌC………………………………... 44
I.
Kết quả phân khúc khách hàng theo đặc điểm tâm lý………………..
44
1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………... 44
2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……………………………………. 45
3. Phân tích cụm………………………………………………………….. 48
2.1. Phân tích cụm lần 1 với k = 2…………………………………………..
48
2.2. Phân tích cụm lần 2 với k = 3…………………………………………..
49
2.3. Phân tích cụm lần 3 với k = 4…………………………………………..
50
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 7
MỤC LỤC
II.
Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………………………………... 53
1. Đặc điểm nhân khẩu học……………………………………...………. 53
1.1. Giới tính……………………………………...………………………… 53
1.2. Tuổi……………………………………...……………………………... 54
1.3. Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………...……… 56
1.4. Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...………… 57
1.5. Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...……..
59
1.6. Trình độ văn hóa……………...……………...……………...………….
60
1.7. Tình trạng việc làm……………...……………...……………...……….
61
2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...………… 63
2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở ……………...……………...………
63
2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...…………… 65
2.2.1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………...
65
2.2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……………...……………...…….. 66
2.2.3. Mô tả đặc điểm ngôi nhà cho từng cụm……………...……………... 69
2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...……….
70
2.3.1. Nhà chung cư……………...……………...……………...………….. 70
2.3.2. Nhà riêng biệt……………...……………...……………...…………. 72
3. Các đặc điểm khác……………...……………...……………...………. 73
3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà……. 73
3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà…………
74
3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...……….
75
B. PHÂN KHÚC THEO GIỚI TÍNH……………...……………...……..
78
I. Kết quả phân khúc khách hàng theo giới tính……………...………… 78
II. Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………...……………...………... 78
1. Đặc điểm nhân khẩu học……………...……………...……………...... 78
1.1. Tuổi……………...……………...……………...……………...……….. 78
1.2. Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………............... 79
1.3. Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...………… 80
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 8
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
MỤC LỤC
1.4. Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...……..
81
1.5. Trình độ văn hóa……………...……………...……………...………….
82
1.6. Tình trạng việc làm……………...……………...……………...……….
83
2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...………… 84
2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở……………...……………...……….
84
2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...…………… 85
2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...……….
86
2.3.1. Nhà chung cư……………...……………...……………...………….. 86
2.3.2. Nhà riêng biệt……………...……………...…………….................... 87
3. Các đặc điểm khác……………...……………...……………...………. 87
3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà……. 87
3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà…………
88
3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...……….
89
Chương V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT……………...……………...... 91
I. Kết luận……………...……………...……………...……………............ 91
1. Đặc điểm của ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...……
92
2. Tóm tắt kết quả phân khúc theo đặc điểm tâm lý……………...........
93
3. Tóm tắt kết quả phân khúc theo giới tính……………...…………….
96
II. Đề xuất ……………...……………...……………...……………...……. 98
Phụ lục:
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi phỏng vấn……………...……………...………… 101
Phụ lục 2: Phân tích độ tin cậy của thang đo……………...…………….... 106
Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m5q1,
m5q2, m5q3,…,m5q32……………...……………...……………...……….
106
Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m9q1,
m9q2, m9q3,…,m9q26……………...……………...…………….................
SVTH: Nguyễn Anh Thư
108
Trang 9
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
MỤC LỤC
Phụ lục 3: Phân tích nhân tố khám phá……………...……………............ 110
Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà
sau khi đã loại bỏ các biến rác: m5q14, m5q20, m5q21……………............. 110
Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau khi
đã loại bỏ các biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22……………... 114
Phụ lục 4: Phân tích cụm bằng phương pháp k-means……………........... 118
Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố
vừa rút trích, với k=2……………...……………...……………...………….
118
Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố
vừa rút trích, với k=3……………...……………...……………...………….
120
Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố
vừa rút trích, với k=4……………...……………...……………...………….
122
Tài liệu tham khảo……………...……………...……………...…………. 124
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 10
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Tỷ lệ của mẫu
Bảng 4.1: Mã hóa các thang đo được sử dụng trong phân tích
Bảng 4.2: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo tâm lý
Bảng 4.3: KMO and Bartlett's Test (cho các biến tâm lý)
Bảng 4.4: Ma trận xoay nhân tố(cho các biến tâm lý)
Bảng 4.5: ANOVA(với k=2)
Bảng 4.6: ANOVA(với k=3)
Bảng 4.7: Số lượng quan sát thuộc 3 cụm
Bảng 4.8: ANOVA (k=4).
Bảng 4.9: Số lượng quan sát thuộc 4 cụm.
Bảng 4.10: Kết quả tính toán trung bình của các biến tâm lý theo từng cụm
Bảng 4.11: Tần số nam, nữ ở mỗi cụm.
Bảng 4.12: Độ tuổi trung bình tại mỗi cụm.
Bảng 4.13: Phân bố của các độ tuổi tại các cụm.
Bảng 4.14: Phân bố khách hàng theo tình trạng hôn nhân.
Bảng 4.15: Thu nhập hàng tháng của từng cá nhân.
Bảng 4.16: Thu nhập hàng tháng của những hộ đã lập gia đình.
Bảng 4.17: Phân bố về trình độ văn hóa tại các cụm.
Bảng 4.18: Phân bố nghề nghiệp tại mỗi cụm.
Bảng 4.19: Trị giá ngôi nhà sẽ được khách hàng chấp nhận.
Bảng 4.20: Tần suất những người mua nhà chung cư và nhà riêng biệt ở mỗi cụm.
Bảng 4.21: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo đặc điểm nhà.
Bảng 4.22: KMO and Bartlett's Test (các biến đặc điểm nhà).
Bảng 4.23: Ma trận xoay nhân tố (các biến đặc điểm nhà).
Bảng 4.24: Kết quả tính toán trung bình của các biến đặc điểm nhà theo cụm.
Bảng 4.25: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà
chung cư.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 11
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.26: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà riêng
biệt.
Bảng 4.27: Mức tiết kiệm trung bình ở từng cụm dành để mua nhà.
Bảng 4.28: Tần số tại mỗi mức hỗ trợ tài chính ở các cụm.
Bảng 4.29: Tần số tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm.
Bảng 4.30: Kết quả về thành phần giới tính trong mẩu
Bảng 4.31: Tuổi trung bình của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.32: Tần số về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.33: Tần số về mỗi tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.34: Tần số tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.35: Tần số ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.36: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.37: Trị giá trung bình từng loại nhà mà từng nhóm khách hàng mong muốn
Bảng 4.38: Trị số nhân tố trung bình của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.39: Trị số điểm trung bình của 2 nhóm khách hàng đối với từng yếu tố của
nhà chung cư
Bảng 4.40: Trị số điểm trung bình của 2 nhóm khách hàng đối với từng yếu tố của
nhà riêng biệt
Bảng 4.41: Số tiền tiết kiệm trung bình của mỗi nhóm dành để mua nhà
Bảng 4.42: Tần số tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.43: Tần số tại các kênh thông tin mà khách hàng tham khảo
Bảng 5.1: Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn.
Bảng 5.2: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của các cụm.
Bảng 5.3 : Tóm tắt về một số đặc điểm kèm theo của cụm.
Bảng 5.4: Tóm tắt các đặc điểm chung của một ngôi nhà.
Bảng 5.5: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của 2 nhóm khách hàng
Bảng 5.6 : Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn và một số đặc điểm khác của 2
nhóm khác hàng.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 12
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Hình 4.1: Tỷ lệ quan sát giữa 3 cụm
Hình 4.2: Tỷ lệ quan sát giữa 4 cụm
Hình 4.3: Tần suất nam, nữ ở các cụm
Hình 4.4: Tỷ lệ các độ tuổi trong từng nhóm.
Hình 4.5: Tỷ lệ tại từng cụm về tình trạng hôn nhân.
Hình 4.6: Tỷ lệ khách hàng tại mỗi khoảng thu nhập ở các cụm.
Hình 4.7: Tỷ lệ về thu nhập hộ gia đình của những người đã lập gia đình.
Hình 4.8: Tỷ lệ về trình độ văn hóa tại mỗi cụm.
Hình 4.9: Tỷ lệ về tình trạng việc làm tại mỗi cụm.
Hình 4.10: Tần suất về loại nhà tại các cụm.
Hình 4.11: Tần suất tại mỗi mức hỗ trợ tài chính của cụm.
Hình 4.12: Tần suất tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm (tính theo
tổng số kết quả trả lời).
Hình 4.13: Tần suất về giới tính
Hình 4.14: Tần suất về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.15: Tần suất về tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàng
Hình 4.16: Tần suất tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.17: Tần suất ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.18: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.20: Tần suất về loại nhà tại các cụm
Hình 4.21: Tần suất tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.22: Tần suất tại kênh thông tin mà khách hàn tham khảo khi mua nhà
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 13
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
-
XHCN: xã hội chủ nghĩa.
-
TP: thành phố.
-
TPHCM: thành phố Hồ Chí Minh.
-
CB: Coldwell Banker.
-
GDP: Gross Domestic Product.
-
USD: United States dollar.
-
TNHH: trách nhiệm hữu hạn.
-
DVD: Digital Video Disc hay Digital Versatile Disc.
-
VHS: Video Home System.
-
STP: Segmenting – Targeting – Positioning.
-
PPTP: Partitioning – Profiling – Targeting – Positioning.
-
UAI: Usage – Attitude – Image.
-
ĐH: đại học.
-
CĐ: cao đẳng.
-
THCN: trung học chuyên nghiệp.
-
KMO: Kaiser-Meyer-Olkin.
-
TH: tiểu học.
-
THCS: trung học cơ sở.
-
EFA: Exploratory Factor Analysis.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 14
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
I. BỐI CẢNH CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1. Tổng quan
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành phần trong xã hội. Cùng với
thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một trong những
thị trường giúp người dân giải quyết một cánh dễ dàng hơn nhu cầu có một nơi
để ở, để an cư, có như vậy người dân mới có thể yên tâm lập nghiệp. Thị trường
bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô
hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát
triển. Nhưng hiện nay cùng với việc đã chuyển đổi thành công sang nền kinh tế
thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của
Nhà nước, thị trường bất động sản nước ta đã đang hình thành và phát triển với
tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong năm qua đang cố gắng vượt qua tình trạng suy thoái để
phát triển toàn diện hơn và đạt được tốc độ tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm
1986, nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền
kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được
chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn
diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu
quả quy mô đầu tư.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu
tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn
hoá, khoa học kỹ thuật, đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và
lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và
các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu
tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 15
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động,
vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất động sản sẽ
tạo ra những kết quả to lớn:
Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn, vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn
đầu tư vào bất động sản nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cư.
Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.
Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được giảm thiểu.
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội –
chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí
đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà
nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý chưa
tốt, còn thiếu đồng bộ nên thị trường bất động sản nước ta nói chung và thị trường
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng hình thành tự phát, thiếu sự tổ
chức, ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản chưa
lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch,
gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người
dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn
đầu cơ nhà gây hỗn loạn thị trường.
Mất cân bằng cung cầu cục bộ do nhu cầu của người dân tăng nhanh và cả
nguồn cung tăng.
Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên
xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 16
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn
nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc
doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế
chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực bất
động sản và thị trường bất động sản.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết những vấn đề trên, nhưng thực tế đây vẫn là những vấn đề còn
nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý
phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát
triển của thị trường bất động sản.
2. Giới thiệu về công ty thực tập
The Pathfinder – Công ty tư vấn & hỗ trợ kinh doanh chuyên nghiệp, được thành
lập với mục tiêu cung cấp các giải pháp kinh doanh nhằm tạo ra giá trị gia tăng và
lợi thế cạnh tranh bền vững cho khách hàng dựa vào đòn bẩy sức mạnh thương
hiệu – nhân tố quyết định dẫn dắt thành công trong kinh doanh.
Tiềm lực của công ty:
Tập hợp những chuyên gia kinh nghiệm về quản trị chiến lược,
thương hiệu, tiếp thị, nhượng quyền kinh doanh, nghiên cứu thị trường
& thiết kế tiếp thị.
Kết hợp phương thức quản trị quốc tế với kinh nghiệm thực
tiễn tại Việt Nam
Giải pháp tư vấn toàn diện từ hoạch định đến triển khai chiến
lược.
Hỗ trợ phát triển các nguồn lực nội bộ của doanh nghiệp nhờ
các dịch vụ gia tăng như huấn luyện, đào tạo, hội thảo.
Cam kết đồng hành phát triển cùng khách hàng như một đối tác
chiến lược, nhà đầu tư chất xám để cùng phát triển doanh nghiệp.
Tư tưởng
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 17
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
Trở thành "nhà đầu tư chất xám" tiên phong của Việt Nam thông
qua các giải pháp chiến lược, tiếp thị & thương hiệu được khách
hàng tín nhiệm & tin cậy. Cung cấp các giải pháp tư vấn & hỗ trợ kinh
doanh sáng tạo, hiệu quả thông qua:
Sáng tạo những giá trị khác biệt & đổi mới
Tạo lợi nhuận gia tăng & lợi thế cạnh tranh
Phát triển các nguồn lực tăng trưởng
Năng lực:
The Pathfinder nhắm đến cung cấp giá trị dịch vụ khác biệt nhằm mang lại
thành công bền vững cho khách hàng nhờ kết hợp:
Phương thức hoạch định chiến lược hiện đại
Bí quyết tiếp thị độc đáo
Kỹ năng thiết kế thương hiệu sáng tạo
Phương pháp Tư vấn:
Phương thức tư vấn của công ty dựa trên kinh nghiệm thực tiễn và
tiêu chuẩn được sử dụng tại các công ty quốc tế lớn kết hợp với
kinh nghiệm làm việc với các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam.
Những kinh nghiệm & kiến thức này được đúc kết theo thời gian thành
những quy trình quản trị và bí quyết riêng để hỗ trợ khách hàng quản trị
thương hiệu thành công & góp phần tăng cường kết quả hoạt động kinh
doanh. Công ty tham gia cùng với khách hàng thực hiện các công việc:
Khảo sát & đánh giá thực trạng hoạt động
Phân tích môi trường bên ngoài & đối thủ cạnh tranh
Xác định các mục tiêu ưu tiên của doanh nghiệp trong từng giai đoạn
phát triển
Hoạch định chiến lược & kế hoạch hành động
Xác định & phân bổ các nguồn lực cần thiết
Công ty mong muốn thiết lập môi trường làm việc chuyên nghiệp nhưng
thân thiện, gắn bó & sáng tạo nhằm kích thích & phát huy tối đa nguồn lực
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 18
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
tại chỗ của doanh nghiệp, đồng thời thu hút thêm nguồn lực hỗ trợ từ bên
ngoài.
II. PHÁT BIỂU VẤN ĐỀ
Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh được coi là thành phố năng động nhất nước, với
dân số cũng vào loại đông nhất nước, và dòng người nhập cư gia tăng liên tục.
Chính vì vậy nhu cầu nhà ở là rất lớn. Các tầng lớp kinh tế - xã hội ở TP.Hồ Chí
Minh rất đa dạng có cả tầng lớp A (giàu có), lớp B (khá giả) đến những tầng lớp F
(nghèo đói), nên để đáp ứng được nhu cầu nhà ở của dân cư chúng ta cần hiểu rõ
hơn đặt điểm của từng tầng lớp như hành vi và tâm lý của người khách hàng thuộc
tầng lớp đó.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản thì tuy thị trường nhà ở tại
TP.Hồ Chí Minh rất sôi động trong thời gian qua. Tuy nhiên sự sôi động chủ yếu
diễn ra ở nhóm bất động sản cao cấp, nhà ở phục vụ cho những người có thu nhập
trung bình và khá (lớp C và B) có nhu cầu mua nhà để ở thì vẫn còn chưa đáp ứng
được đúng với nhu cầu thực sự. Một số công ty bất động sản đang có định hướng
mở rộng hoạt động kinh doanh bằng việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp kinh tế-xã hội
này. Thị trường này sẽ có nhiều cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn trong những năm tới.
Để hoạt động đầu tư này có hiệu quả hơn thì các công ty bất động sản cần có một
chiến lược tìm hiểu thật rõ đặc điểm của tầng lớp này, để tránh khỏi chuyện nhu cầu
thị trường thì có mà công ty lại thua lỗ vì không hiểu thị trường. Công ty có thể tìm
hiểu về đặc điểm tâm lý và hành vi của những người có nhu cầu mua nhà để ở thuộc
tầng lớp này từ đó có thể chia nhỏ từng nhóm khách hàng có cùng chung đặc điểm
tâm lý và hành vi. Như vậy, công ty sẽ tùy từng nhóm nhỏ khách hàng này mà phục
vụ và mọi nhu cầu của những khách hàng khác nhau đều được đáp ứng một cách
đầy đủ nhất. Muốn có được điều này cần có một cuộc nghiên cứu để tìm hiểu nhu
cầu, mong muốn của nhóm khách hàng tiềm năng này và để nhận dạng những nhóm
khách hàng có những yêu cầu về nhà ở tương đối khác nhau. Từ đó các công ty kinh
doanh nhà ở sẽ phân tích kỹ lưỡng và chọn cho mình nhóm khách hàng mục tiêu
phù hợp với năng lực đầu tư và phục vụ của doanh nghiệp.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 19
Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục
III. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI:
Các công ty tư vấn, nghiên cứu bất động lớn đưa ra những nhận định lạc quan về thị
trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình - khá năm nay, nhưng theo ghi
nhận cung sẽ vượt cầu ở một số khu vực trong thị trường nhà ở.
Theo số liệu của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, chỉ riêng TP.Hồ Chí Minh,
có hơn 30.000 căn hộ được dự tính tung ra trong 2010.
Vì vậy các công ty cần có kế hoạch đầu tư sao cho hợp lý vào từng phân khúc cụ
thể để tránh lãng phí nguồn vốn đầu tư. Nhằm giúp các công ty bất động sản đang
có kế hoạch đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình khá, bài khóa luận này sẽ tiếp tục phân chia phân khúc này thành các phân khúc nhỏ
hơn, đồng thời sẽ mô tả chi tiết từng phân khúc nhỏ đó. Từ đó sẽ cho các công ty
cái nhìn rõ nét hơn về từng phân khúc nhỏ trong một phân khúc lớn, để có thể đưa
ra một kế hoạch đầu tư thật hoàn hảo với mức kỳ vọng là đạt được lợi nhuận cao
nhất.
SVTH: Nguyễn Anh Thư
Trang 20
- Xem thêm -