Tài liệu Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình khá tại tp. hồ chí minh

  • Số trang: 139 |
  • Loại file: PDF |
  • Lượt xem: 691 |
  • Lượt tải: 0
dangvantuan

Tham gia: 02/08/2015

Mô tả:

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA TOÁN – THỐNG KÊ -------------------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ths. HOÀNG TRỌNG Sinh viên thực hiện: NGUYỄN ANH THƯ Lớp: TD01 – Khóa: 32 Niên khóa: 2006 – 2010 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2010 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 1 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………… SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 2 LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trong khoa Toán – Thống Kê của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã trang bị cho tôi nhiều kiến thức quý báu trong thời gian qua. Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn Ths. Hoàng Trọng, người hướng dẫn khoa học của khóa luận tốt nghiệp này, đã giúp tôi tiếp cận thực tiễn, phát hiện đề tài và đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành khóa luận này. Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến những người bạn, và người thân đã tận tình hỗ trợ, góp ý và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu. Xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người. Nguyễn Anh Thư SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 3 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình - khá” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập và nghiêm túc. Các số liệu trong khóa luận được thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan Nguyễn Anh Thư SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 4 TÓM LƯỢC Có thể thấy trong thời gian gần đây trên thị trường TP.Hồ Chí Minh có rất nhiều dự án nhà ở, nhà chung cư được đưa vào thi công và đang được lên kế hoạch. Phần lớn các dự án đó đều chú ý nhiều đến phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng theo một số báo cáo gần đây của các công ty bất động sản, và địa ốc thì phân khúc này dần đang bị bão hòa, do nhu cầu thì ít, nguồn cung thì lại quá thừa. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá thì đang bị bỏ ngõ, theo dự đoán thì sắp tới phân khúc nhà ở này sẽ trở nên cực kỳ sôi động. Bởi vậy, để giúp các nhà đầu tư bất động sản có cái nhìn chính xác đối với phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp này sẽ nghiên cứu về phân khúc nhà ở này. Đề tài khóa luận sẽ là “phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá tại TP.Hồ Chí Minh”. Kết quả có được từ khóa luận sẽ cho chúng ta biết đặc điểm của từng phân khúc nhỏ trong phân khúc lớn là phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá. Từ có có thể giúp ích phần nào đó cho việc đầu tư vào thị trường địa ốc. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 5 MỤC LỤC Trang Lời cám ơn…………………………………………………………………. v Lời cam đoan………………………………………………………………. vi Tóm lược…………………………………………………………………… vii Mục lục……………………………………………………………………... viii Danh mục các bảng biểu…………………………………………………... xiii Danh mục các sơ đồ……………………………………………………….. xv Danh mục các chữ viết tắt………………………………………………… xvi Chương I: GIỚI THIỆU………………………………………………... 1 I. Bối cảnh của đề tài nghiên cứu ………………………………………... 1 1. Tổng quan………………………………………………………………. 1 2. Giới thiệu về công ty thực tập…………………………………………... 3 II. Phát biểu vấn đề…………………………………………........................ 5 III. Mục tiêu của đề tài ……………………………………......................... 6 Chương II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT……………………………………... 7 I. Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản………………..... 7 1. Khái niệm về bất động sản………………...………………...………... 7 2. Khái niệm về thị trường bất động sản………………...……………... 9 2.1. Khái niệm………………...………………...………………...………… 9 2.2. Phân loại thị trường bất động sản………………...………………...….. 11 3. Khái quát về thị trường nhà đất………………...………………...….. 12 3.1. Khái niệm………………...………………...………………...………… 12 3.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất………………...………………...…… 13 3.3. Vị trí của thị trường bất động sản - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân.. 16 3.4. Phân loại nhà để ở ………………...………………...………………..... 20 3.4.1. Nhà ở riêng biệt………………...………………...………………..... 20 3.4.2. Nhà chung cư………………...………………...………………...….. 22 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 6 MỤC LỤC 4. Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ Chí Minh......... 23 II. Các tầng lớp kinh tế - xã hội................................................................... 29 1. Định nghĩa về các tầng lớp kinh tế - xã hội.......................................... 29 2. Cơ sở lý thuyết để phân chia các tầng lớp kinh tế - xã hội………… 30 3. Tình hình xã hội tại TP.Hồ Chí Minh………………………………... 31 III. Phân khúc thị trường………………………………………………… 32 1. Khái niệm phân khúc thị trường……………………………………... 33 2. Các bước phân chia thị trường……………………………………….. 33 3. Tại sao doanh nghiệp phải phân khúc thị trường…………………… 36 4. Đâu là những cách thức phân khúc hiệu quả cho doanh nghiệp…... 37 Chương III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……………………… 39 1. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………... 39 2. Cách tiếp cận…………………………………………………………... 39 3. Chiến lược nghiên cứu………………………………………………… 39 4. Phương pháp thu thập dữ liệu………………………………………... 40 5. Phương pháp chọn mẩu………………………………………………. 40 6. Kế hoạch phân tích……………………………………………………. 40 7. Độ tin cậy và độ giá trị………………………………………………… 41 Chương IV: PHÂN TÍCH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………… 42 A. PHÂN KHÚC THEO TÂM LÝ HỌC………………………………... 44 I. Kết quả phân khúc khách hàng theo đặc điểm tâm lý……………….. 44 1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………... 44 2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……………………………………. 45 3. Phân tích cụm………………………………………………………….. 48 2.1. Phân tích cụm lần 1 với k = 2………………………………………….. 48 2.2. Phân tích cụm lần 2 với k = 3………………………………………….. 49 2.3. Phân tích cụm lần 3 với k = 4………………………………………….. 50 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 7 MỤC LỤC II. Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………………………………... 53 1. Đặc điểm nhân khẩu học……………………………………...………. 53 1.1. Giới tính……………………………………...………………………… 53 1.2. Tuổi……………………………………...……………………………... 54 1.3. Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………...……… 56 1.4. Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...………… 57 1.5. Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...…….. 59 1.6. Trình độ văn hóa……………...……………...……………...…………. 60 1.7. Tình trạng việc làm……………...……………...……………...………. 61 2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...………… 63 2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở ……………...……………...……… 63 2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...…………… 65 2.2.1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………... 65 2.2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……………...……………...…….. 66 2.2.3. Mô tả đặc điểm ngôi nhà cho từng cụm……………...……………... 69 2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...………. 70 2.3.1. Nhà chung cư……………...……………...……………...………….. 70 2.3.2. Nhà riêng biệt……………...……………...……………...…………. 72 3. Các đặc điểm khác……………...……………...……………...………. 73 3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà……. 73 3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà………… 74 3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...………. 75 B. PHÂN KHÚC THEO GIỚI TÍNH……………...……………...…….. 78 I. Kết quả phân khúc khách hàng theo giới tính……………...………… 78 II. Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………...……………...………... 78 1. Đặc điểm nhân khẩu học……………...……………...……………...... 78 1.1. Tuổi……………...……………...……………...……………...……….. 78 1.2. Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………............... 79 1.3. Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...………… 80 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 8 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục MỤC LỤC 1.4. Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...…….. 81 1.5. Trình độ văn hóa……………...……………...……………...…………. 82 1.6. Tình trạng việc làm……………...……………...……………...………. 83 2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...………… 84 2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở……………...……………...………. 84 2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...…………… 85 2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...………. 86 2.3.1. Nhà chung cư……………...……………...……………...………….. 86 2.3.2. Nhà riêng biệt……………...……………...…………….................... 87 3. Các đặc điểm khác……………...……………...……………...………. 87 3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà……. 87 3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà………… 88 3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...………. 89 Chương V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT……………...……………...... 91 I. Kết luận……………...……………...……………...……………............ 91 1. Đặc điểm của ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...…… 92 2. Tóm tắt kết quả phân khúc theo đặc điểm tâm lý……………........... 93 3. Tóm tắt kết quả phân khúc theo giới tính……………...……………. 96 II. Đề xuất ……………...……………...……………...……………...……. 98 Phụ lục: Phụ lục 1: Bảng câu hỏi phỏng vấn……………...……………...………… 101 Phụ lục 2: Phân tích độ tin cậy của thang đo……………...…………….... 106 Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m5q1, m5q2, m5q3,…,m5q32……………...……………...……………...………. 106 Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m9q1, m9q2, m9q3,…,m9q26……………...……………...……………................. SVTH: Nguyễn Anh Thư 108 Trang 9 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục MỤC LỤC Phụ lục 3: Phân tích nhân tố khám phá……………...……………............ 110 Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà sau khi đã loại bỏ các biến rác: m5q14, m5q20, m5q21……………............. 110 Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau khi đã loại bỏ các biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22……………... 114 Phụ lục 4: Phân tích cụm bằng phương pháp k-means……………........... 118 Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố vừa rút trích, với k=2……………...……………...……………...…………. 118 Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố vừa rút trích, với k=3……………...……………...……………...…………. 120 Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố vừa rút trích, với k=4……………...……………...……………...…………. 122 Tài liệu tham khảo……………...……………...……………...…………. 124 SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 10 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Tỷ lệ của mẫu Bảng 4.1: Mã hóa các thang đo được sử dụng trong phân tích Bảng 4.2: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo tâm lý Bảng 4.3: KMO and Bartlett's Test (cho các biến tâm lý) Bảng 4.4: Ma trận xoay nhân tố(cho các biến tâm lý) Bảng 4.5: ANOVA(với k=2) Bảng 4.6: ANOVA(với k=3) Bảng 4.7: Số lượng quan sát thuộc 3 cụm Bảng 4.8: ANOVA (k=4). Bảng 4.9: Số lượng quan sát thuộc 4 cụm. Bảng 4.10: Kết quả tính toán trung bình của các biến tâm lý theo từng cụm Bảng 4.11: Tần số nam, nữ ở mỗi cụm. Bảng 4.12: Độ tuổi trung bình tại mỗi cụm. Bảng 4.13: Phân bố của các độ tuổi tại các cụm. Bảng 4.14: Phân bố khách hàng theo tình trạng hôn nhân. Bảng 4.15: Thu nhập hàng tháng của từng cá nhân. Bảng 4.16: Thu nhập hàng tháng của những hộ đã lập gia đình. Bảng 4.17: Phân bố về trình độ văn hóa tại các cụm. Bảng 4.18: Phân bố nghề nghiệp tại mỗi cụm. Bảng 4.19: Trị giá ngôi nhà sẽ được khách hàng chấp nhận. Bảng 4.20: Tần suất những người mua nhà chung cư và nhà riêng biệt ở mỗi cụm. Bảng 4.21: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo đặc điểm nhà. Bảng 4.22: KMO and Bartlett's Test (các biến đặc điểm nhà). Bảng 4.23: Ma trận xoay nhân tố (các biến đặc điểm nhà). Bảng 4.24: Kết quả tính toán trung bình của các biến đặc điểm nhà theo cụm. Bảng 4.25: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà chung cư. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 11 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.26: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà riêng biệt. Bảng 4.27: Mức tiết kiệm trung bình ở từng cụm dành để mua nhà. Bảng 4.28: Tần số tại mỗi mức hỗ trợ tài chính ở các cụm. Bảng 4.29: Tần số tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm. Bảng 4.30: Kết quả về thành phần giới tính trong mẩu Bảng 4.31: Tuổi trung bình của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.32: Tần số về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.33: Tần số về mỗi tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàng Bảng 4.34: Tần số tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.35: Tần số ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.36: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.37: Trị giá trung bình từng loại nhà mà từng nhóm khách hàng mong muốn Bảng 4.38: Trị số nhân tố trung bình của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.39: Trị số điểm trung bình của 2 nhóm khách hàng đối với từng yếu tố của nhà chung cư Bảng 4.40: Trị số điểm trung bình của 2 nhóm khách hàng đối với từng yếu tố của nhà riêng biệt Bảng 4.41: Số tiền tiết kiệm trung bình của mỗi nhóm dành để mua nhà Bảng 4.42: Tần số tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng Bảng 4.43: Tần số tại các kênh thông tin mà khách hàng tham khảo Bảng 5.1: Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn. Bảng 5.2: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của các cụm. Bảng 5.3 : Tóm tắt về một số đặc điểm kèm theo của cụm. Bảng 5.4: Tóm tắt các đặc điểm chung của một ngôi nhà. Bảng 5.5: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của 2 nhóm khách hàng Bảng 5.6 : Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn và một số đặc điểm khác của 2 nhóm khác hàng. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 12 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Hình 4.1: Tỷ lệ quan sát giữa 3 cụm Hình 4.2: Tỷ lệ quan sát giữa 4 cụm Hình 4.3: Tần suất nam, nữ ở các cụm Hình 4.4: Tỷ lệ các độ tuổi trong từng nhóm. Hình 4.5: Tỷ lệ tại từng cụm về tình trạng hôn nhân. Hình 4.6: Tỷ lệ khách hàng tại mỗi khoảng thu nhập ở các cụm. Hình 4.7: Tỷ lệ về thu nhập hộ gia đình của những người đã lập gia đình. Hình 4.8: Tỷ lệ về trình độ văn hóa tại mỗi cụm. Hình 4.9: Tỷ lệ về tình trạng việc làm tại mỗi cụm. Hình 4.10: Tần suất về loại nhà tại các cụm. Hình 4.11: Tần suất tại mỗi mức hỗ trợ tài chính của cụm. Hình 4.12: Tần suất tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm (tính theo tổng số kết quả trả lời). Hình 4.13: Tần suất về giới tính Hình 4.14: Tần suất về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng Hình 4.15: Tần suất về tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàng Hình 4.16: Tần suất tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng Hình 4.17: Tần suất ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàng Hình 4.18: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng Hình 4.20: Tần suất về loại nhà tại các cụm Hình 4.21: Tần suất tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng Hình 4.22: Tần suất tại kênh thông tin mà khách hàn tham khảo khi mua nhà SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 13 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT - XHCN: xã hội chủ nghĩa. - TP: thành phố. - TPHCM: thành phố Hồ Chí Minh. - CB: Coldwell Banker. - GDP: Gross Domestic Product. - USD: United States dollar. - TNHH: trách nhiệm hữu hạn. - DVD: Digital Video Disc hay Digital Versatile Disc. - VHS: Video Home System. - STP: Segmenting – Targeting – Positioning. - PPTP: Partitioning – Profiling – Targeting – Positioning. - UAI: Usage – Attitude – Image. - ĐH: đại học. - CĐ: cao đẳng. - THCN: trung học chuyên nghiệp. - KMO: Kaiser-Meyer-Olkin. - TH: tiểu học. - THCS: trung học cơ sở. - EFA: Exploratory Factor Analysis. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 14 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU I. BỐI CẢNH CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành phần trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một trong những thị trường giúp người dân giải quyết một cánh dễ dàng hơn nhu cầu có một nơi để ở, để an cư, có như vậy người dân mới có thể yên tâm lập nghiệp. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Nhưng hiện nay cùng với việc đã chuyển đổi thành công sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, thị trường bất động sản nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong năm qua đang cố gắng vượt qua tình trạng suy thoái để phát triển toàn diện hơn và đạt được tốc độ tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986, nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 15 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất động sản sẽ tạo ra những kết quả to lớn:  Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn, vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư vào bất động sản nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư.  Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.  Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được giảm thiểu.  Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý chưa tốt, còn thiếu đồng bộ nên thị trường bất động sản nước ta nói chung và thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng hình thành tự phát, thiếu sự tổ chức, ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:  Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ nhà gây hỗn loạn thị trường.  Mất cân bằng cung cầu cục bộ do nhu cầu của người dân tăng nhanh và cả nguồn cung tăng.  Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.  Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 16 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục  Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.  Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết những vấn đề trên, nhưng thực tế đây vẫn là những vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. 2. Giới thiệu về công ty thực tập The Pathfinder – Công ty tư vấn & hỗ trợ kinh doanh chuyên nghiệp, được thành lập với mục tiêu cung cấp các giải pháp kinh doanh nhằm tạo ra giá trị gia tăng và lợi thế cạnh tranh bền vững cho khách hàng dựa vào đòn bẩy sức mạnh thương hiệu – nhân tố quyết định dẫn dắt thành công trong kinh doanh.  Tiềm lực của công ty: Tập hợp những chuyên gia kinh nghiệm về quản trị chiến lược,  thương hiệu, tiếp thị, nhượng quyền kinh doanh, nghiên cứu thị trường & thiết kế tiếp thị. Kết hợp phương thức quản trị quốc tế với kinh nghiệm thực  tiễn tại Việt Nam Giải pháp tư vấn toàn diện từ hoạch định đến triển khai chiến  lược. Hỗ trợ phát triển các nguồn lực nội bộ của doanh nghiệp nhờ  các dịch vụ gia tăng như huấn luyện, đào tạo, hội thảo. Cam kết đồng hành phát triển cùng khách hàng như một đối tác  chiến lược, nhà đầu tư chất xám để cùng phát triển doanh nghiệp.  Tư tưởng SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 17 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Trở thành "nhà đầu tư chất xám" tiên phong của Việt Nam thông qua các giải pháp chiến lược, tiếp thị & thương hiệu được khách hàng tín nhiệm & tin cậy. Cung cấp các giải pháp tư vấn & hỗ trợ kinh doanh sáng tạo, hiệu quả thông qua:  Sáng tạo những giá trị khác biệt & đổi mới  Tạo lợi nhuận gia tăng & lợi thế cạnh tranh  Phát triển các nguồn lực tăng trưởng  Năng lực: The Pathfinder nhắm đến cung cấp giá trị dịch vụ khác biệt nhằm mang lại thành công bền vững cho khách hàng nhờ kết hợp:  Phương thức hoạch định chiến lược hiện đại  Bí quyết tiếp thị độc đáo  Kỹ năng thiết kế thương hiệu sáng tạo  Phương pháp Tư vấn: Phương thức tư vấn của công ty dựa trên kinh nghiệm thực tiễn và tiêu chuẩn được sử dụng tại các công ty quốc tế lớn kết hợp với kinh nghiệm làm việc với các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam. Những kinh nghiệm & kiến thức này được đúc kết theo thời gian thành những quy trình quản trị và bí quyết riêng để hỗ trợ khách hàng quản trị thương hiệu thành công & góp phần tăng cường kết quả hoạt động kinh doanh. Công ty tham gia cùng với khách hàng thực hiện các công việc:  Khảo sát & đánh giá thực trạng hoạt động  Phân tích môi trường bên ngoài & đối thủ cạnh tranh  Xác định các mục tiêu ưu tiên của doanh nghiệp trong từng giai đoạn phát triển  Hoạch định chiến lược & kế hoạch hành động  Xác định & phân bổ các nguồn lực cần thiết Công ty mong muốn thiết lập môi trường làm việc chuyên nghiệp nhưng thân thiện, gắn bó & sáng tạo nhằm kích thích & phát huy tối đa nguồn lực SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 18 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục tại chỗ của doanh nghiệp, đồng thời thu hút thêm nguồn lực hỗ trợ từ bên ngoài. II. PHÁT BIỂU VẤN ĐỀ Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh được coi là thành phố năng động nhất nước, với dân số cũng vào loại đông nhất nước, và dòng người nhập cư gia tăng liên tục. Chính vì vậy nhu cầu nhà ở là rất lớn. Các tầng lớp kinh tế - xã hội ở TP.Hồ Chí Minh rất đa dạng có cả tầng lớp A (giàu có), lớp B (khá giả) đến những tầng lớp F (nghèo đói), nên để đáp ứng được nhu cầu nhà ở của dân cư chúng ta cần hiểu rõ hơn đặt điểm của từng tầng lớp như hành vi và tâm lý của người khách hàng thuộc tầng lớp đó. Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản thì tuy thị trường nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh rất sôi động trong thời gian qua. Tuy nhiên sự sôi động chủ yếu diễn ra ở nhóm bất động sản cao cấp, nhà ở phục vụ cho những người có thu nhập trung bình và khá (lớp C và B) có nhu cầu mua nhà để ở thì vẫn còn chưa đáp ứng được đúng với nhu cầu thực sự. Một số công ty bất động sản đang có định hướng mở rộng hoạt động kinh doanh bằng việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp kinh tế-xã hội này. Thị trường này sẽ có nhiều cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn trong những năm tới. Để hoạt động đầu tư này có hiệu quả hơn thì các công ty bất động sản cần có một chiến lược tìm hiểu thật rõ đặc điểm của tầng lớp này, để tránh khỏi chuyện nhu cầu thị trường thì có mà công ty lại thua lỗ vì không hiểu thị trường. Công ty có thể tìm hiểu về đặc điểm tâm lý và hành vi của những người có nhu cầu mua nhà để ở thuộc tầng lớp này từ đó có thể chia nhỏ từng nhóm khách hàng có cùng chung đặc điểm tâm lý và hành vi. Như vậy, công ty sẽ tùy từng nhóm nhỏ khách hàng này mà phục vụ và mọi nhu cầu của những khách hàng khác nhau đều được đáp ứng một cách đầy đủ nhất. Muốn có được điều này cần có một cuộc nghiên cứu để tìm hiểu nhu cầu, mong muốn của nhóm khách hàng tiềm năng này và để nhận dạng những nhóm khách hàng có những yêu cầu về nhà ở tương đối khác nhau. Từ đó các công ty kinh doanh nhà ở sẽ phân tích kỹ lưỡng và chọn cho mình nhóm khách hàng mục tiêu phù hợp với năng lực đầu tư và phục vụ của doanh nghiệp. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 19 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục III. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI: Các công ty tư vấn, nghiên cứu bất động lớn đưa ra những nhận định lạc quan về thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình - khá năm nay, nhưng theo ghi nhận cung sẽ vượt cầu ở một số khu vực trong thị trường nhà ở. Theo số liệu của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, chỉ riêng TP.Hồ Chí Minh, có hơn 30.000 căn hộ được dự tính tung ra trong 2010. Vì vậy các công ty cần có kế hoạch đầu tư sao cho hợp lý vào từng phân khúc cụ thể để tránh lãng phí nguồn vốn đầu tư. Nhằm giúp các công ty bất động sản đang có kế hoạch đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình khá, bài khóa luận này sẽ tiếp tục phân chia phân khúc này thành các phân khúc nhỏ hơn, đồng thời sẽ mô tả chi tiết từng phân khúc nhỏ đó. Từ đó sẽ cho các công ty cái nhìn rõ nét hơn về từng phân khúc nhỏ trong một phân khúc lớn, để có thể đưa ra một kế hoạch đầu tư thật hoàn hảo với mức kỳ vọng là đạt được lợi nhuận cao nhất. SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 20
- Xem thêm -