Tài liệu Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- T¹ NGäC LONG NGHI£N CøU X¢Y DùNG C¥ Së D÷ LIÖU §ÞA CHÝNH Sè PHôC Vô C¤NG T¸C QU¶N Lý §ÊT §AI TR£N §ÞA BµN THµNH PHè VÜNH Y£N – TØNH VÜNH PHóC Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng THÁI NGUYÊN - 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã chỉ rõ nguồn gốc. Thái nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2011 Tác giả luận văn Tạ Ngọc Long Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Văn Hùng -Trưởng Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình trong thời gian tôi học tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện cho tôi học tập và hoàn thành luận văn của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Vĩnh Yên, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên, UBND phường Ngô Quyền đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc nơi tôi công tác đã tạo mọi điều kiện cho tôi học tập nghiên cứu. Tôi xin chân thành cảm ơn người thân trong gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã làm chỗ dựa tinh thần vững chắc cho tôi học tập và công tác. Tác giả luận văn Tạ Ngọc Long Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Uỷ ban nhân dân TN&MT : Tài nguyên & môi trường CSDL : Cơ sở dữ liệu GCN : Giấy chứng nhận QSD : Quyền sử dụng VPĐK : Văn phòng Đăng ký Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc năm 2010............................................................................................ 39 Bảng 4.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2005-2010................................................................... 40 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên năm 2010.................41 Bảng 4.4: Biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên..............42 Bảng 4.5: Thống kê khối lượng bản đồ địa chính............................................................43 Bảng 4.6 Tình hình sổ sách hồ sơ địa chính của Thành Phố Vĩnh Yên..........44 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế TP Vĩnh Yên năm 2010..........................................37 Hình 4.2 Bản đồ địa chính 299 dạng giấy phường Ngô Quyền......................45 Hình 4.3: Bản đồ địa chính phường Ngô Quyền đo năm 2001................................45 Hình 4.4: Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số........................56 Hình 4.5: Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số............................... 57 Hình 4.6: Kết nối cơ sở dữ liệu bản đồ SDE...................................................65 Hình 4.7: Khởi tạo CSDL Không gian............................................................66 Hình 4.8: Chuyển đổi dữ liệu bản đồ sang ViLIS2.0......................................67 Hình 4.9: BĐĐC phường Ngô Quyền đổ mầu theo MĐSD đất trong ViLIS2.0 67 Hình 4.10: Khởi động HQT CSDL ViLIS2.0.................................................68 Hình 4.11: Thiết lập kết nối với máy server................................................... 68 Hình 4.12: Hệ thống quản trị cơ sở dữ liệu.....................................................69 Hình 4.13: Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính........................... 71 Hình 4.14: Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính phường Ngô Quyền .. 72 Hình 4.15: Quản trị và phân quyền cho người dùng.......................................73 Hình 4.16: Phân quyền người dùng các chức năng được thực hiện................74 Hình 4.17: Nhập thông tin chủ sử dụng..........................................................75 Hình 4.18: Danh sách đăng ký cấp GCN........................................................76 Hình 4.19: Chuyển thông tin thửa sang đăng ký cấp GCN.............................76 Hình 4.20: Cập nhật đơn đăng ký cấp GCN................................................... 77 Hình 4.21: Cấp GCN QSD đất........................................................................77 Hình 4.22: Quản lý các loại sổ........................................................................78 Hình 4.23: Lập sổ địa chính............................................................................78 Hình 4.24: Tạo sổ mục kê...............................................................................79 Hình 4.25: Tạo sổ cấp giấy chứng nhận..........................................................79 Hình 4.26: Các công cụ chỉnh lý biến động....................................................79 Hình 4.27: Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của ViLIS2.0........................... 80 Hình 4.28: Thửa số 98(5) sau khi thực hiện biến động tách thửa chuyển thành 2 thửa mới là thửa 18(5) và thửa 21 (5) 80 Hình 4.29: Chức năng quản lý lịch sử biến động của thửa 196(4).................81 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC Phần I: MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết .............................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 Phần II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................... 3 2.1. Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính ............................................................ 3 2.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ....................................................... 3 2.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai ... 3 2.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay ... 6 2.2. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ........................................ 15 2.2.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển ............................................................. 1 5 2.2.2. Hồ sơ địa chính của Úc ......................................................................... 1 7 2.3. Hồ sơ địa chính ở Việt Nam ..................................................................... 18 2.3.1. Quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính .................................................... 1 8 2.3.2. Một số phần mềm quản lý Hồ sơ địa chính đang áp dụng tại Việt nam hiện nay ........................................................................................................... 2 1 2.3.3. Thực tiễn nghiên cứu ở địa phương ...................................................... 2 8 Phần III: ĐỐI TƢỢNG, ĐỊA ĐIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 30 3.1. Đối tượng, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 30 3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30 3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................... 3 0 3.2.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ............... 3 0 3.2.3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vĩnh Yên ... 3 1 3.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 31 3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .......................................... 3 1 3.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp ..................... 3 1 3.3.4. Phương pháp bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hóa dữ liệu ... 3 2 3.3.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ....................................................... 3 2 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.3.6. Phương pháp chuyên gia.......................................................................32 Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................... 33 4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..........................................33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................33 4.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội.........................................................................35 4.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên..................37 4.2.1. Thực trạng công tác tổ chức kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................................... 38 4.2.2. Thực trạng công tác thống kê, kiểm kê đất đai và quản lý biến động .. 40 4.2.3. Thực trạng công tác thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên..........................................................................................................43 4.2.4.Thực trạng công lưu trữ các sổ của hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên...................................................................................................44 4.3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vĩnh Yên......48 4.3.1. Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.........................................................................................48 4.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số.....................................................50 4.3.3. Lựa chọn phần mềm..............................................................................51 4.3.4. Yêu cầu của hệ thống khi sử dụng phần mềm.......................................55 4.3.5. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số bằng phần mềm ViLIS2.0...........57 4.3.6. Quản trị và phân quyền người sử dụng................................................ 73 4.3.7. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai..............74 4.3.8. Đề xuất cải tiến phần mềm....................................................................82 4.3.9. Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được.................................................82 4.3.10. Đề xuất giải pháp thực hiện................................................................85 Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................ 86 5.1. Kết luận....................................................................................................86 5.2. Kiến nghị..................................................................................................87 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 Phần I MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng v.v. Quản lý và sử dụng hợp lý, đúng với các quy luật tự nhiên thì đây là nguồn tài nguyên “vô hạn” cho ta ngày càng nhiều của cải vật chất và các nhu yếu phẩm thiết yếu của cuộc sống. Ngược lại nếu sử dụng không hợp lý trái với các quy luật tự nhiên thì nguồn tài nguyên đất đai sẽ ngày một cạn kiệt bởi các hiện tượng như: xói mòn đất, bạc mầu hoá, sa mạc hoá...và hầu như không có khả năng phục hồi.. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết v.v. Bên cạnh đó, hồ sơ địa chính cũng góp phần quan trọng giúp quản lý thị trường bất động sản, cung cấp các thông tin thuộc tính và pháp lý liên quan đến bất động sản tham gia giao dịch bất động sản, ví dụ như bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hay không? bất động sản đó có hạn chế gì về quyền khi tham gia giao dịch v.v. Hồ sơ địa chính và công tác quản lý hồ sơ địa chính giữ vai trò vô cùng quan trọng trong công tác Quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của thành phố Vĩnh Yên nói riêng vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế và cần phải giải quyết. Mặc dù, Vĩnh Yên là thành phố trung tâm của tỉnh Vĩnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 Phúc và đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng, nhưng thành phố vẫn chưa có hệ thống quản lý hồ sơ địa chính chính quy[14].. Hệ thống hồ sơ địa chính không đầy đủ, không có tính cập nhật nên công tác quản lý đất đai của thành phố trong một thời gian dài từ trước đến nay gặp rất nhiều khó khăn. Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, tôi đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu + Nghiên cứu thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc + Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. (Xây dựng mô hình thí điểm cơ sở dữ liệu địa chính cho phường Ngô Quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc) + Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vĩnh Yên. 1.3. Ý nghĩa của đề tài Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. Các đề xuất và giải pháp phải đưa ra được những tồn tại khách quan và biện pháp hoàn thiện hệ thống quản lý hồ sơ địa chính trong những năm tới. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 Phần II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính 2.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v. chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại [1]. + Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết. + Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. 2.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 biến động sử dụng đất của thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 5 năm từ năm 2000 đến năm 2005 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ. Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2015 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Vĩnh Phúc bằng cách cho khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất, khuyến công bằng hỗ trợ chuyển đổi công nghệ, cho vay với lãi suất thấp để đầu tư công nghệ sạch giảm ô nhiễm môi trường từ nguồn của Quỹ Bảo vệ Môi trường... Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên, vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa v.v.) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì? v.v. Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính v.v. liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch. Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý. Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp. Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng. Ví dụ: nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”. 2.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay 2.1.3.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nó bao gồm các loại tài liệu sau: * Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa, các loại sổ, bảng biểu thống kê kèm theo. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 * Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: + Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v.) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v. Cụ thể gồm các loại sau[1]. Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/04/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp: Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) có ghi rõ trên đất có nhà; Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Phòng chưởng khế Sài Gòn, đã trước bạ (đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ). Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ: Ðô trưởng Sài Gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Ðịnh hoặc của các tỉnh khác, hiện nay thuộc địa phận thành phố Hồ Chí Minh. Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ thị thực hoặc chứng nhận đã trước bạ; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà đã trước bạ. Loại thứ hai: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/04/1975: Quyết định, Giấy phép hay Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành Phố, Ủy Ban Xây dựng cơ bản thành phố, Sở Xây dựng thành phố, Sở Quản lý nhà đất và Công trình công cộng thành phố, Sở Nhà Ðất thành phố, Kiến Trúc Sư Trưởng thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố, huyện Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ. Ðối với Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là Giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công xây dựng. Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số 647/CV-ÐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của Mục I và toàn bộ Mục II) ngày 31/05/1995 của Tổng cục Ðịa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất[2]. Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định. Các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc Ủy ban nhân dân thành phố, huyện đã cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền. Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản chính). Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà tại khu vực nông thôn trước khi có quyết định chuyển thành đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu nội thị trấn tại các huyện, đã trước bạ. Các loại giấy tờ nêu trên nếu có yêu cầu phải trước bạ mà chưa thực hiện và hiện trạng nhà, đất không thay đổi thì nay được trước bạ theo quy định của pháp luật. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 Loại thứ ba: Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày 30/04/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định như trên. Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập tại phòng Chưởng khế Sài Gòn, tại Phòng Công chứng Nhà nước hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận và đã trước bạ. Bản án hoặc quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp luật và đã trước bạ. Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (nay thuộc Sở Tài Nguyên - Môi trường) hoặc Ủy ban nhân dân thành phố, huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện trước đây. Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của Công chứng viên và bản án, quyết định, văn bản có liên quan của Tòa án, Cơ quan thi hành án, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất trong trường hợp nhà mua qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án. Loại thứ tư: Trường hợp các chứng từ đã chỉ rõ diện tích đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ + Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện. + Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai. + Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.1.3.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau: * Bản đồ địa chính Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất, loại nhà v.v. Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở và bản đồ địa chính chính quy + Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xung thành bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ở thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ. Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ xung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê. + Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận[3]. Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ xung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính. Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính bản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chỉnh để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai. + Bản đồ địa chính gồm các thông tin: Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất; Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đê, đập…. Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu; Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn