Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ĐỖ BÍCH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ĐỖ BÍCH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số chuyên ngành: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ PHIN Hà Nội, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng Tác giả Đỗ Bích i năm 2015 LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Thị Phin, là ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, Phòng Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phƣờng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tƣ liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngƣời thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày tháng Tác giả Đỗ Bích ii năm 2015 MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii MỤC LỤC .............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1 2. Mục đích và yêu cầu ...................................................................................... 2 2.1 Mục đích ..................................................................................................................2 2.2 Yêu cầu ....................................................................................................................2 3. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 3 3.1 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .....................................................3 3.2 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.......................................................3 Dùng phƣơng pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .................................3 3.3 Phƣơng pháp so sánh ..............................................................................................3 3.4 Phƣơng pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...............................3 Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4 1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất 4 1.1.1 Quyền sở hữu ......................................................................................................4 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ......................................................................5 1.1.3 Các quyền của ngƣời sử dụng đất .....................................................................8 1.1.4 Thị trƣờng quyền sử dụng đất ......................................................................... 11 1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ...................... 19 iii 1.2.1 Các nƣớc phát triển........................................................................................... 19 1.2.2 Một số nƣớc trong khu vực.............................................................................. 24 1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................. 31 Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................................................. 41 2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu41 2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ................................................ 41 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm giai đoạn 20082013 ............................................................................................................................. 44 2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................... 48 2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm ................................... 51 2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................................................................ 51 2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất................................................................................................................................. 55 2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất57 2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai....................................................................... 57 2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai ............................................................................... 58 2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................. 58 2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm .......................................................................... 60 2.3.1 Tình hình chuyểnnhƣợng QSDĐ ................................................................... 60 2.3.2 Tình hình cho thuê cho thuê lại QSDĐ ......................................................... 70 , 2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ ................................................................................. 76 2.3.4 Tình hình tặng cho QSDĐ .............................................................................. 80 , 2.3.5 Tình hình thế chấp bằng QSDĐ ...................................................................... 83 iv 2.3.6 Tình hình bồi thƣờnghỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồ i đấ t , ............. 87 2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ............................................................................................................. 89 Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM ........................... 95 3.1 Những kết quả đạt đƣợc và những vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ................................................................................................... 95 3.1.1 Những kết quả đạt đƣợc của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm ................................................................. 95 3.1.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm........................................................................ 96 3.2 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm ..................................................................... 99 3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật....................................................... 99 3.2.2 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . 102 3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất.. 103 3.2.4 Một số giải pháp riêng trên địa bàn nghiên cứu ......................................... 104 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 106 1. Kết luận ...................................................................................................... 106 2. Kiến nghị .................................................................................................... 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 109 PHỤ LỤC .................................................................................................................. v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng BTP Bộ tƣ pháp CS Cộng sự GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp NĐ-CP Nghị định Chính phủ NN Nông nghiệp NXB Nhà xuất bản QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học cơ sở TM - DV Thƣơng mại dịch vụ TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tƣ liên tịch TTQSDĐ Thị trƣờng quyền sử dụng đất UBND UBND vi DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1. Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm .................................45 Bảng 2.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013 ............46 Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Nam Từ Liêm ................49 Bảng 2.3.1 Hiện trạng diện tích tự nhiên các phƣờng thuộc quận Nam Từ Liêm năm 2014………………………………………………………………………..50 Bảng 2.4. Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013.........................54 Bảng 2.5. Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn 2008-2015 ...61 Bảng 2.6. Nguyên nhân của việc chuyển nhƣợng QSDĐ tại 3 phƣờng của quận.........64 Bảng 2.7. Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau .................65 Bảng 2.8. Địa điểm giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ .........................................67 Bảng 2.9. Thời gian thanh toán ............................................................................68 Bảng 2.10. Thực trạng giấy tờ và phƣơng thức hợp đồng ...................................69 Bảng 2.11. Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phƣờng.....................72 Bảng 2.12. Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn 2008-2015 .....77 Bảng 2.13. Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn 2010-2015.............................................................................................................81 Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn 2010 - 2015 ...........................................................................................85 Bảng 2.15. Ý kiến ngƣời dân về giá chuyển nhƣợng QSDĐ ...............................90 Bảng 2.16. Ý kiến ngƣời dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất...................91 Bảng 2.17. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch ...........92 vii DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm ...............................................41 Hình 2.2: Tình hình giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ ........................................63 theo 2 giai đoạn ....................................................................................................63 Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn .........................73 Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn ..........................78 Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn ...86 viii ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên quý giá nhƣng chỉ có hạn, nên mỗi nƣớc có phƣơng pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các đối tƣợng. QSDĐ thƣờng xuyên đƣợc sửa đổi để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể trong công cuộc xây dựng đất nƣớc. Ở Việt Nam, trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Hiến pháp 1980 quy định nƣớc ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân . Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến Luật Đất đai 1993 quy định ngƣời sử dụng đất có 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định ngƣời sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai 2013 quy định ngƣời sử dụng đất có 8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh trong Luật đất đai 2003). Trƣớc tình hình công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa ma ̣nh mẽ , cơ chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành, thị trƣờng đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trƣờng và từng bƣớc đồng bộ với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phƣơng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trƣờng bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nƣớc đối với sự phát triển của thị trƣờng bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tƣ phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Trƣớc tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trƣờng bất động sản là một trong những định hƣớng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. 1 Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23 phƣờng thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm với 10 phƣờng trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Nam Từ Liêm là quận nằm ở phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lƣu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị đƣợc xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cƣ về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bƣớc đầu đƣợc cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hƣớng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nƣớc theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chƣa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải đƣợc giải đáp để đƣa ra hƣớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó việc tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuấ t giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. 2. Mục đích và yêu cầu 2.1 Mục đích Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Tƣ̀ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu. 2.2 Yêu cầu - Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất đồng thời rút ra đƣợc những tồn tại cần giải quyết. - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên điạ bàn quận Nam Tƣ̀ Liêm, thành phố Hà Nội. 2 3. Phƣơng pháp nghiên cứu 3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài trên địa bàn quận Nam Từ Liêm tại một số cơ quan quản lý nhà nƣớc. 3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp Dùng phƣơng pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm Điều tra theo 3 phƣờng đại diện cho toàn quận, mỗi phƣờng chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ. Đối tƣợng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nƣớc và các hộ dân đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ. Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tƣơng tự nhau đƣợc lựa chọn theo phƣơng pháp ngẫu nhiên. 3.3 Phương pháp so sánh So sánh số liệu điều tra giữa 2 giai đoạn nghiên cứu: 2010 - 2013 và 2014 – 2015, tìm hiểu sự tƣơng đồng và khác biệt. 3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu đƣợc tổng hợp theo từng đối tƣợng địa bàn là phƣờng , từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel. 3 Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tƣợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trƣờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngƣời không nắm giữ tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. Quyền định đoạt là quyền đƣợc pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. 4 Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc (chủ sở hữu là Nhà nƣớc); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích ngƣời khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhƣợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. Quyền sở hữu bất động sản đƣợc xác lập khi một pháp nhân tạo đƣợc một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhƣợng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và CS, 2005) [2]. 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết: Sở hữu đất đai có thể đƣợc hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng đƣợc hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới đƣợc hình thành và đƣợc khẳng định 5 một cách tuyệt đối, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai ” (Điều 7). Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu ở nƣớc ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm nhƣ sau: - Về quyền chiếm hữu đất đai Cơ quan Nhà nƣớc các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, 6 không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nƣớc các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nƣớc quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho ngƣời sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhƣng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dƣới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trƣờng hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Ngƣời sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhƣng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nƣớc. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc và quyền sử dụng đất đai cụ thể của ngƣời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhƣng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hƣởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nƣớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho ngƣời trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tƣ mang lại. - Về quyền sử dụng đất đai Nhà nƣớc thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nƣớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao quyền sử dụng cho ngƣời sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất đƣợc trích ra để giao về cho ngƣời sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp này đƣợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc mang lại. - Về quyền định đoạt đất đai Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng 7 nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê lại QSDĐ. Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phƣơng thức nhận đất và đối tƣợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật. 1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất Nhƣ vậy, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện, còn mỗi ngƣời dân thực hiện quyền của mình nhƣ thế nào? Nhƣ trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhƣng mỗi ngƣời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhƣng ngƣời sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nƣớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã đƣợc Hiến pháp cũng nhƣ Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội) đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng. Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ : “.... Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nƣớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngƣời sử dụng đất”. (Quốc hội, Luật đất đai, 1993) Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều 8 kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để ngƣời dân thực hiện đƣợc quyền của mình? Để ngƣời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đƣợc mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa đƣợc các lợi ích của quốc gia, Nhà nƣớc và mỗi ngƣời dân. Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền đƣợc pháp luật bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003) Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất” (Quốc hội, Luật đất đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhƣng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phƣơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nƣớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nƣớc thu hồi đất mà Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngƣời sử dụng. Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thì Nhà nƣớc sẽ giao đất khác cho ngƣời sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội, Luật Đất đai, 1993), “bồi thƣờng” (Quốc hội, Luật Đất đai, 2003). Nhƣ vậy, trên thực tế ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tƣơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế 9 trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phƣơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản; Giáo trình thị trƣờng bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền nhƣ sau: - Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: nông dân cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thƣơng mại. - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất. Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc có thể quy định một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ. mọi cuộc chuyển nhƣợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thƣơng mại, dịch vụ. 10