Tài liệu Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LƯƠNG NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LƯƠNG NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lương ii LỜI CẢM ƠN Được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, nhân dân địa phương. Đầu tiên, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và đặc biệt các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình dạy bảo tôi trong suốt 2 năm học qua, cung cấp những kiến thức tiền đề để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường và nhân dân thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thu thập tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất. Mặc dù đã hết sức cố gắng, song do thời gian có hạn, trình độ và năng lực của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự quan tâm đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo để luận văn được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Học viên thực hiện Nguyễn Thị Lương iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất ................................................................. 4 1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai ................................................... 4 1.1.2. Thị trường đất đai .............................................................................................. 6 1.1.3. Giá đất, định giá đất ........................................................................................ 13 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 18 1.2. Định giá đất và bất động sản một số nước trên thế giới..................................... 21 1.2.1. Định giá đất và bất động sản ở Thái Lan ........................................................ 21 1.2.2. Định giá đất và bất động sản ở Trung Quốc ................................................... 22 1.2.3. Định giá đất và bất động sản ở Australia ........................................................ 23 1.2.4. Định giá đất và bất động sản ở Đức ................................................................ 24 1.2.5. Bài học kinh nghiệm về công tác định giá đất áp dụng cho Việt Nam ........... 24 1.3. Định giá đất và bất động sản tại Việt Nam ........................................................ 26 1.3.1. Căn cứ pháp lý................................................................................................. 26 1.3.2. Công tác định giá đất trên cả nước .................................................................. 27 1.3.3. Công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh....................................... 36 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 39 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 39 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 39 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 39 iv 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 39 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 39 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 39 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 39 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 40 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 40 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 41 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý và biểu đạt kết quả nghiên cứu ....... 43 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 44 3.1. Khái quát về thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................... 44 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 47 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 49 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 53 3.1.5. Đánh giá chung về tỉnh hình cơ bản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .... 57 3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh................ 58 3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ....... 58 3.2.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo thị trường ........... 60 3.2.3. So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở theo quy định tại thành phố Cẩm Phả ............................................................................................................. 68 3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 73 3.3.1. Yếu tố tự nhiên ................................................................................................ 75 3.3.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................ 77 3.3.3. Yếu tố mục đích sử dụng đất........................................................................... 77 3.3.4. Yếu tố pháp lý ................................................................................................. 78 3.3.5. Yếu tố tâm lý ................................................................................................... 79 3.4. Tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................ 80 v 3.4.1. Tồn tại trong công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................................................... 80 3.4.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................ 80 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 82 1. Kết luận ................................................................................................................. 82 2. Đề nghị .................................................................................................................. 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 83 PHỤ LỤC ................................................................................................................. 85 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa Tiếng việt BC : Báo cáo BĐS : Bất động sản CN-XD : Công nghiệp - xây dựng CT-TTg : Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ FAO : Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc HĐND : Hội đồng nhân dân KH : Kế hoạch NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ PTTH : Phổ thông trung học QĐ-UBND : Quyết định - Ủy ban nhân dân THCS : Trung học cơ sở TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố TT-BTC : Thông tư - Bộ Tài chính TT-BTNMT : Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường TTLT-BTNMT-BTC : Thông tư liên tich - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính TT-TCĐC : Thông tư - Tổng cục Địa chính TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 188/2004/NĐ-CP .................................. 28 Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 104/2014/NĐ-CP .................................. 29 Bảng 2.1. Số hộ phỏng vấn trên các đoạn đường điều tra ........................................ 42 Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 ......... 55 Bảng 3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trên 10 tuyến đường lựa chọn ........................................................................................ 59 Bảng 3.3. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1 ................. 62 Bảng 3.4 Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 .................. 65 Bảng 3.5. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 ................. 67 Bảng 3.6. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của nhóm 1 ..................................................................................................... 68 Bảng 3.7. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của nhóm 2 ..................................................................................................... 70 Bảng 3.8. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của nhóm 3 ..................................................................................................... 72 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 74 Bảng 3.10. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường....... 75 Bảng 3.11. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo hình thể ........... 76 Bảng 3.12. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo mục đích sử dụng ..................................................................................................... 78 Bảng 3.13. So sánh giá đất ở thị trường trung theo tình trạng pháp lý của thửa đất ......................................................................................... 78 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh .......... 45 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của TP. Cẩm Phả năm 2015 ............................ 53 Hình 3.3. Tuyến phố Thương Mại .................................................................. 64 Hình 3.4. Đường Bái Tử Long ........................................................................ 66 Hình 3.5. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường .................................................................................... 76 Hình 3.6. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình theo tình trạng pháp lý của thửa đất ........................................................................ 79 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất lẫn tinh thần. Là tư liệu sản xuất đặc biệt của mỗi quốc gia không thể thay thế được. Đây là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà còn có thể giảm trong tương lai. Nhất là, hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH - HĐH nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị ngày càng tăng lên. Vấn đề đặt ra đó là quản lý ra sao để sử dụng đất đảm bảo được tính hiệu quả và bền vững. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai. Để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác, giá đất cũng là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp tài chính. Việc quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành một công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Hiện nay, công tác định giá đất được quy định khá cụ thể, chặt chẽ ở Luật đất đai 2013. Luật đất đai 2013 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 về giá đất và có một chương riêng quy định cụ thể về Tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích đất. Gıá đất là chỉ tiêu phản ánh mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của nhà nước...). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai và các mục đích khác. 2 Giá đất được xác định là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Thành phố Cẩm Phả là một đơn vị hành chính dọc theo Quốc lộ 18 với các khu dân cư được ghép nối thành một dải tạo nên một hình dáng đô thị đặc biệt gồm 13 phường và 3 xã. Cẩm Phả sở hữu nguồn tài nguyên phong phú (trữ lượng than lớn nhất cả nước, có đá vôi, đất sét, nước khoáng, antimon...) để phát triển các ngành công nghiệp khai thác, chế biến than, sản xuất xi măng, nhiệt điện, sản xuất vật liệu xây dựng, phát triển trồng rừng gắn với công nghiệp chế biến gỗ. Với đường bờ biển dài khoảng 73 km, Thành phố có điều kiện thuận lợi để phát triển cảng biển, nuôi trồng và chế biến thủy hải sản. Bên cạnh đó, Thành phố còn có vịnh Bái Tử Long xinh đẹp liền kề với vịnh Hạ Long (một di sản thiên nhiên thế giới), nguồn nước khoáng quý hiếm (Quang Hanh, Cẩm Thạch), khu di tích lịch sử - văn hoá đền Cửa Ông được xếp hạng cấp Quốc gia, khu Vũng Đục thuận lợi cho phát triển du lịch biển đảo, du lịch tâm linh, du lịch nghỉ dưỡng và chữa bệnh chăm sóc sức khỏe. Theo Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050, Cẩm Phả thuộc vùng đô thị trung tâm Hạ Long (gồm có Hạ Long, Cẩm Phả, Hoành Bồ). Vùng đô thị trung tâm Hạ Long là vùng hạt nhân của tỉnh Quảng Ninh; là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của toàn Tỉnh với trung tâm thành phố Hạ Long; gắn kết không gian vịnh Hạ Long với vịnh Bái Tử Long; là đầu mối giao thông quốc tế, quốc gia và khu vực. Với thế mạnh về công nghiệp khai thác than, nhiệt điện, xi măng, cụm cảng biển, thương mại, dịch vụ và du lịch biển, Cẩm Phả được xác định là đô thị phát triển công nghiệp (than, nhiệt điện, phụ trợ...), dịch vụ theo hướng hiện đại, bền vững với môi trường; là đô thị điển hình trong việc thực hiện cụ thể hóa chuyển đổi "nâu" sang "xanh". Vì thế, trong những năm qua, thành phố Cẩm Phả đã triển khai rất nhiều dự án xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các công trình giao thông, các công 3 trình công cộng, công trình văn hóa, đẩy mạnh phát triển du lịch do vậy mà thị trường bất động sản khá sôi động. Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong đó việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất trên đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng, định giá đất nói chung và giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015; từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Khái quát được thực trạng và biến động giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015. - Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở đô thị; - Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp quản lý giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất 1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai 1.1.1.1. Đặc điểm đất đai Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho không loài người. Đất đai là một trong ba tài nguyên quý báu nhất của thế giới này: Trời, đất, người. Ba nhân tố đó sản sinh ra của cải vật chất. Đất đai có những đặc điểm độc đáo khác biệt với các tư liệu sản xuất khác. - Là tài sản không thể di dời được Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. - Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. - Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. - Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng, các thửa đất có chất lượng khác nhau Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất 5 giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...), điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng [19]. 1.1.1.2. Chế độ sở hữu với đất đai Chế độ sở hữu đối với đất đai là một tập hợp các yếu tố pháp lý chi phối các mối quan hệ phát sinh trong quá trình xác lập và vận động của quyền sở hữu đối với đất đai. Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ sở hữu đất đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản đối với đất đai như quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho, quyền thế chấp. Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là người chi phối, kiểm soát tài sản đó [1]. 1.1.1.3. Quyền sở hữu về đất đai Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ. Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền 6 sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng. Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống Common law thường không sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu. Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gốm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật Civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm,... Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và xơ cứng. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên quan [1]. 1.1.2. Thị trường đất đai 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, 7 thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất. Muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Thị trường sơ cấp về đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử dụng đất). 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai - Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất về phương diện giá. - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng quá mức, nhưng người ta không thể chuyển 8 chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao. - Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế Khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí [19]. 1.1.2.3. Thị trường đất đai trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơ sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng hình thức can thiệp bằng các biện pháp hành chính. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô quy tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng trưởng của thị trường hàng hóa. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài. 9 1.1.2.4. Thị trường đất đai ở Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây: * Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền. * Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. * Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao 10 tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. * Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” . Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 19941995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.