Tài liệu Nghiên cứu những vướng mắc trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở công ty tnhh nhà nước một thành viên

MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................60 1 LỜI MỞ ĐẦU Cùng với xu thế vận động của cả nước, ngành Công nghiệp xây dựng Việt nam đã có những bước phát triển vượt bậc, có đóng góp to lớn trong giá trị tổng sản phẩm kinh nền tế quốc dân. Có thể coi các công trình xây dựng là hình ảnh cụ thể nhất cho phép đánh giá sự phát triển của đất nước đó trong từng giai đoạn khác nhau. Tuy nhiên mọi vấn đề đều có mặt trái của nó, để tạo ra được các công trình xây dựng ấy thì cũng có không ít các khó khăn mà bất kỳ một công ty, một tổ chức nào trong ngành đều găp phải. Trong thời gian được thực tập tại công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội em đã có nhiều cơ hội để tiếp cận sâu hơn với vấn đề này, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy LÊ CÔNG HOA đã giúp đỡ em rất nhiều để đi sâu vào thực hiện đề tài : Nghiên cứu những vướng mắc trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Chuyên đề được chia làm 3 phần chính: Chương 1: Tổng quan về Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội. Chương 2: Thực trạng thực hiện và những vướng mắc mà Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội gặp phải trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng trong thời gian qua. Chương 3: Giải pháp khắc phục các khó khăn: Tuy còn nhiều hạn chế trong cách tiếp cận và thực hiện đề tài nhưng em hy vọng đề tài này sẽ có thể mô tả được một cách tổng quan nhất những khó khăn mà các công ty gặp phải cũng như một số phương hướng nhằm khắc phục các khó khăn đó. Em mong nhận được các ý kiến đánh giá nhận xét của các thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên: LÊ ĐĂNG HƯNG. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH NHÀ NƯỚC MỘT THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI 1.1 Thông tin chung về Công ty Tên công ty : CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NHÀ NƯỚC MỘT THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI (RES co.,LTD) – TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI Trụ sở chính: 25 Văn miếu - Quận Đống đa - Hà Nội - Việt Nam Điên thoại: (84-4)8.433.351 / 8.457.512/7.471.967 Fax (84-4)8.433.351 E-mail [email protected] Webside www.rescohanoi.com Chủ sở hữu công ty: ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đại diện chủ sở hữu: Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội Ngày thành lập: Ngày 15 tháng 5 năm 1989 tại Việt Nam Quyết định số 60/2006QĐ-UBND ngày 8 tháng 5 năm 2006 của UBND thành phố Hà nội về việc chuyển Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội thành Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. - Giấy phép đăng ký kinh doanh số 0104000415 ngày 1/6/2006 do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp. Số lượng nhân viên: - Tổng số cán bộ Công nhân là : 1061 người - Trình độ Thạc sỹ : 02 người - Trình độ Cử nhân - Kỹ sư : 91 người - Trình độ Cao đẳng : 06 người - Trình độ Trung cấp + viên chức: 100 người - Công nhân : 862 người STT Cán bộ chuyên môn và kỹ thuật theo nghề I Đại học và trên đại học Số lượng 93 3 1 Thạc sỹ xây dựng 2 2 Kỹ sư xây dựng 33 3 Kỹ sư máy xây dựng 0 4 Kiến trúc sư 5 5 Kỹ sư điện 2 6 Kỹ sư cấp thoát nước 1 7 Cử nhân luật 3 8 Cử nhân tài chính kế toán + tín dụng ngân hàng 8 9 Cử nhân kinh tế T.mại + QTKD 29 10 Đại học ngoại ngữ 7 11 Cử nhân báo + chính trị 1 12 Mỏ địa chất 2 II Trung cấp + viên chức 100 1 Xây dựng + địa chính 15 2 Tài chính 3 3 Tiền lương 0 4 Điện + nước 8 5 Các ngành cơ khí máy 6 6 Viên chức khác 68 III Cao đẳng 06 Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Chủ tịch Công ty kiêm Tổng giám đốc: Bí thư Đảng ủy: Ông Nguyễn Trung Sơn – Kỹ sư kinh tế xây dựng Điện thoại cơ quan: 7.471.668 Điện thoại di động: 0903475468 4 Các phó Tổng giám đốc công ty: Ông Hoàng Đại Tiến - kỹ sư kinh tế xây dựng Điện thọai cơ quan 7.471.667 Điện thoại di động 091357137 Ông Nguyễn Huy Quỳnh – kỹ sư xây dựng Điện thoại cơ quan 7.471.75 Điện thoại di động 0913235996 Bà Nguyễn Thị Vân Anh – Kiến trúc sư Điện thoại cơ quan 7.472.346 Điện thoại di động 0912.268.698 Kế toán trưởng: Bà Vũ Thị Thái - Cử nhân kinh tế tài chính Điện thoại cơ quan 7.470.422 Điện thoại di động 0913.394.751 Vốn điều lệ : 60.000.000.000 đ (sáu mươi tỷ đồng chẵn) 1.2 Lịch sử hình thành và phát triển Công ty Quá trình phát triển của công ty trong những năm vừa qua: - Ngày 15/5/1989 Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội được thành lập theo quyết định số 2154/QĐ-TCCQ của UBND thành phố Hà nội. Kể từ ngày 1/6/2006 Công ty kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội chuyển thành Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội theo quyết định số 60/2006/QĐ-UBND ngày 9 tháng 5 năm 2006 của UBND thành phố Hà Nội. Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội là công ty có 100% vốn nhà nước, đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, có vốn điều lệ 60 tỷ đồng. - Trong 18 năm trưởng thành và phát triển, Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội đã phát huy thế và lực hiện có để tổ chức sản xuất kinh doanh. Đến nay công ty đã tạo được uy tín, khai thác hiệu quả thị trường kinh doanh cho thuê nhà , văn phòng, đồng thời tích lũy đầu tư 5 sản xuất kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác như : Lập và thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà; xây dựng các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thủy lợi, giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng sản xuất, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng. Thông qua các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, công ty THNN nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội đã trang bị cho mình những kinh nghiệm quý báu trong công tác, nâng cao chất lượng phục vụ cho thuê nhà, nâng cao chất lượng công trình, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đẩy nhanh tiến độ trong lĩnh vực lập dự án đầu tư: Giải phóng mặt bằng, làm các thủ tục chuẩn bị xây dụng công trình… Từ những đóng góp cho sự nghiệp phát triển của Thành phố và Tổng công ty, trong những năm qua công ty đã vinh dự nhận được Huân chương lao động hạng Ba do Thủ tướng Chính phủ tặng. Được Chính phủ, Bộ xây dựng, UBND thành phố Hà nội, Tổng công ty và Công đoàn tặng bằng khen, cờ thưởng. Đánh giá môi trường kinh doanh và các tác động của nó tới hoạt động kinh doanh của công ty: - Do đặc điểm của sản phẩm xây dựng mang tính chất cố định, khó di dời vị trí do vậy hoạt động của công ty phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên của từng khu vực, cũng như chính các yếu tố thuộc các địa phương như chính sách thu hút đầu tư xây dựng… - Môi trường kinh doanh của công ty luôn biến động mạnh mẽ qua mỗi năm, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng như nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, do vậy công ty sẽ không gặp nhiều khó khăn khi hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh này. - Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến rất khó lường, sự xuất hiện của các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản ngày càng nhiều, công ty ngày càng chịu áp lực cạnh tranh mạnh mẽ từ các đối thủ cạnh tranh trong nước cũng như một số các công ty nước ngoài. Đòi hỏi công ty phải không ngừng đổi mới để có thể theo kịp sự phát triển của xã hội và cũng như có thể đáp ứng nhu vầu 6 thị trường một cách tốt nhất. Đặc biệt, khi Việt nam gia nhập WTO, việc các tổ chức, công ty nước ngoài có trụ sở, nhà máy đặt tại Việt nam là tất yếu. Nhu cầu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp liên doanh ngày càng tăng cao. Nhận biết nhu cầu đó, công ty ngày càng phải khẳng định tên tuổi của mình để có thể đủ sức cạnh tranh được với các công ty của nước ngoài hay các công ty đã có tên tuổi trong nước. 1.3 Nhiệm vụ kinh doanh của Công ty. - Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà, chung cư, khu dân cư, khu đô thị, các khu công nghiệp, các công trình văn hóa , thể dục thể thao, vui chơi giải trí, thương mại, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình giao thông đô thị, công trình thủy lợi. - Xây dựng, lắp đặt các công trình: Dân dụng, khu vui chơi giải trí, khu đô thị, khu văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, thủy lợi, hệ thống hạ tầng kỹ thuật ( cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh…) - Kinh doanh, cho thuê nhà ở, văn phòng, nhà hàn, khách sạn, siêu thị kinh doanh, vui chơi giải trí, kinh doanh lữ hành nội địa, quốc tế và các dịch vụ khác phục vụ khách du lịch. - Sản xuất, kinh doanh các vật liệu xây dựng, vật tư, máy móc, thiết bị phục vụ chuyên ngành xây dựng, thiết bị điện. - Chuyển giao công nghệ xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng. - Tư vấn trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản, và công tác giải phóng mặt bằng. - Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa. - Môi giới thương mại, dịch vụ đấu giá hàng hóa. - Sửa chữa, bảo dưỡng, duy tu máy móc chuyên ngành xây dựng. Năng lực tư vấn giám sát của công ty: Cùng với việc tổ chức triển khai các hoạt động SXKD đầu tư phát triển nhà và đô thị theo dự án, công ty còn chú trọng đến công tác bồi dưỡng cán bộ giám sát đủ điều kiện tự tổ chức giám sát trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư 7 theo đúng qui định của nhà nước. Đến nay công ty đã có đội ngũ tư vấn giám sát chuyên nghiệp được cấp chứng chỉ hành nghề, thạo việc, trung thực, năng động, có kinh nghiệm trong triển khai quản lý chất lượng dự án. Danh sách các cán bộ tư vấn giám sát của công ty TNHH nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội: TT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Họ và tên Lưu Ngọc Chính Võ Ngọc Chung Lê Văn Soan Nguyễn Trung Sỹ Nghề nghiệp Kỹ sư xây dựng DD-CN Kỹ sư xây dựng DD-CN Kỹ sư kinh tế xây dựng Kỹ sư trắc địa công trình Lĩnh vực giám sát Xây dựng và hoàn thiện Xây dựng và hoàn thiện Xây dựng và hoàn thiện Khảo sát trắc địa công trình Giám sát trắc địa công trình Nguyễn Đức Tiến Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện Nguyễn Hồng Dương Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện Nguyễn Anh Tuấn Thạc sỹ, Kỹ sư xây Xây dựng và hoàn thiện dựng DD-CN Bùi Hải Yến Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện Đinh Thiện Thuật Kiến trúc sư Xây dựng và hoàn thiện Lê Nguyên Hải Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện Nguyễn Văn Ngọc Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. 8 Những thuận lợi và khó khăn chủ yếu ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp: Thuận lợi: - Trong những năm vừa qua ngành xây dựng đã có những bước phát triển rất mạnh, cùng với tăng trưởng kinh tế thì cơ sở hạ tầng cũng phát triển rất nhanh chóng vì vậy giai đoạn hiện nay thì thị trường có thể nói là thuận lợi cho công ty. Thu nhập của người dân ngày càng tăng cao do vậy nhu cầu xây dựng cũng tăng tỷ lệ thuận với thu nhập đó, đây chính là yếu tố rất thuận lợi cho sự phát triển trong tương lai của công ty. - Với sự đa dạng hóa trong sản xuất kinh doanh sản phẩm xây dựng, công ty có rất nhiều cơ hội làm ăn, tham gia đấu thầu, thắng thầu, và cũng đã thắng thầu rất nhiều công trình xây dựng dân dụng cũng như nhà nước. - Cùng với những chủ trương chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước, cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế cũng được đầu tư rất mạnh nhờ đó đã tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho công ty. - Đặc điểm của ngành xây dựng là cần vốn rất lớn và yếu tố ảnh hưởng không nhỏ . Nếu là trước kia thì việc huy động vốn rất là khó khăn nhưng với những chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước thì công việc đó đã dần trở nên dễ dàng hơn. Khó khăn: - Cạnh tranh trong xây dựng ngày càng tăng cao, do có rất nhiều công ty đang tham gia vào thị trường xây dựng, uy tín có, mới ra nhập cũng không ít do vậy áp lực cạnh tranh ngày càng mạnh mẽ đòi hỏi công ty phải có phương hướng và hoạt động cực kỳ nhạy bén và linh hoạt. - Hệ thống pháp luật của nước ta vẫn chưa thực sự đồng bộ, vẫn còn nhiều thiếu sót, gây không ít khó khăn cho công ty trong quá trình tham gia đấu thầu và thực hiện các dự án đầu tư. - Công nghệ thi công ngày càng được hiện đại hóa, nhưng để mua được những công nghệ đó thì rất tốn kém, gây khó khăn cho công tác tài chính của 9 công ty. Nhưng nếu không có các công nghệ mới và hiện đại thì khả năng cạnh tranh của công ty cũng bị giảm mạnh, nhất là trong thời buổi kinh tế thị trường cạnh tranh khốc liệt như ngày nay. - Ngày nay các công ty có xu hướng là đầu tư sang thêm lĩnh vực đầu tư các dự án xây dựng, điều này đòi hỏi công ty không ngừng nỗ lực để có thể thực hiện và thành công trong lĩnh vực mới này. Vấn đề đặt ra là công ty cần phải có thật nhiều sự giúp đỡ về kinh nghiệm cũng như vốn để thực hiện được các dự án có quy mô lớn và phức tạp. 1.4 Cơ cấu tổ chức của Công ty. Hiện nay Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội có 13 phòng ban, 2 xí nghiệp kinh doanh nhà và 2 xí ngiệp quản lý nhà, 6 xí nghiệp xây lắp, 1 xí nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng và xây lắp, 1 xí nghiệp điện nước, 1 khách sạn. Các đơn vị phụ thuộc của công ty là các đơn vị hạch toán phụ thuộc, hoạt động theo quy chế của công ty. 1.5 Các phòng ban gồm: + Phòng Kế hoạch tổng hợp + Phòng tài chính kế toán + Phòng quản lý dự án và phòng kinh doanh + Phòng hành chính quản lý + Phòng tổ chức lao động và tiền lương + Phòng quản lý xây lắp + Phòng cho thuê nhà + Ban quản lý dự án số 1,2 + Ban quản lý dự án Cổ Nhuế -Xuân Đỉnh + Ban quản lý dự án lô B15 Đại Kim - Định công + Ban quản lý dự án Kim Mã + Ban quản lý dự án Trung Văn Các xí nghiệp kinh doanh gồm: + Xí nghiệp kinh doanh nhà số 1 10 + Xí nghiệp kinh doanh nhà số 2. Các xí nghiệp quản lý nhà gồm: + Xí nghiệp dịch vụ quản lý nhà B15 Đại Kim - Định Công Các xí nghiệp xây lắp gồm: + Xí nghiệp xây lắp số 2 + Xí nghiệp xây lắp số 4 + Xí nghiệp xây lắp số 5 + Xí nghiệp xây lắp số 6 + Xí nghiệp xây lắp số 10 + Xí nghiệp xây lắp số 12 + Xí nghiệp sản xuất kinh doanh VLXD và xây lắp số 8 + Xí nghiệp điện nước Các khách sạn gồm: + Khách sạn Green Park 11 1.6. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty: Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phòng HCTH Phòng TCKT Phó Tổng giám đốc Phòng TCLĐTL Phòng QLDA&K D Ban dự án số 1 XN KD số 1 XN KD số 2 XN KD số 3 Phó Tổng giám đốc Phòng QLXD Ban dự án số 2 XN KD số 4 XN KD số 5 XN KD số 6 XNSX KD VLXD và xây lắp só 8 Phòng KHTH P.cho thuê nhà Ban dự án số 3 XNXL số 10 XNXL số 12 Xí nghiệp điện nước XN dịch vụ quản lý nhà Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. 12 Thông qua sơ đồ ta thấy, mô hình tổ chức của công ty là mô hình trực tuyến theo chức năng, với mô hình này thì toàn bộ các hoạt động của các phòng ban, bộ phận trong doanh ngiệp đều được ban lãnh đạo công ty nắm bắt và có các điều chỉnh kịp thời. Ngoài ra mô hình này còn cho phép các quyết định của lãnh đạo công ty được truyền đi nhanh chóng trong công ty. Với 7 phòng chức năng và 11 xí nghiệp hoạt động, có thể nói mô hình này đã chuyên môn hóa một cách rất chi tiết, do vậy hiệu quả hoạt động sẽ cao do các phòng ban không bị chồng chéo công việc trong quá trình hoạt động. - Hoạt động lập hồ sơ dự thầu được thực hiện ở phòng kế hoạch tổng hợp, ở đây chứa đựng toàn bộ các kế hoạch tham gia dự thầu của công ty. Đây là khâu công việc rất quan trọng đối với các công ty vì thắng thầu có ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của chính công ty. 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC MÀ CÔNG TY GẶP PHẢI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG THỜI GIAN QUA. 2.1 Thực trạng thực hiện: 2.1.1 Một số công trình xây dựng hiệu quả trong thời gian vừa qua: STT Tên dự án Qui mô Tổng mức đầu tư (tỷ đồng) 1 Dự án Khu đô thị mới Cổ nhuế- Xuân đỉnh 22.6ha 384.799 GPMB=21ha/24ha tổ 158.839 chức thi công các chung cư cao tầng và đô thị 4545ha 86.396 23.123 Đã triển khai song và đưa vào khai thác 921.6 10 4320 Đã thi công song và đưa vào khai thác 1500m2 40 2 3 Dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao 15 tầng Đại kim- Định công Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10 Giảng võ 4 Dự án nhà B ngọc khánh 5 Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 5278m2 kim mã 147.3 M2 sàn nhà ở Tiến độ thực hiện Đang xin phê duyệt qui 10000m hoạch tổng mặt bằng và 2 kiến trúc 26500 Đang triển khai thi công Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. - Trong thời gian vừa qua công ty đã trúng thầu và thực hiện thành công nhiều công trình có số vốn và qui mô lớn. Qua đó góp phần làm tăng uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng cũng như trong kinh doanh bất động sản. - Một số công trình tiêu biểu mà công ty đã thực hiện thành công trong thời gian vừa qua gồm nhiều công trình khác nhau, từ công trình với tổng vốn đầu tư thấp như công trình Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê D10 Giảng 14 Võ với tổng vốn đầu tư chỉ 10 tỷ đồng cho tới công trình có số vốn đầu tư lên tới gần 400 tỷ đồng như công trình Khu đô thị mới Xuân Đỉnh. Điều đó cho thấy sự lớn mạnh của công ty trong lĩnh vực xây dựng, công ty ngày càng được biết tới nhiều hơn và tạo dựng được lòng tin đối với các nhà đầu tư trong nước. 2.1.2. Một số điều kiện thuận lợi trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng thời gian vừa qua. Có thể nói, những chuyển biến của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua là một yếu tố rất phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện tại. Sự phát triển tích cự của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2007 đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh trong đó có bất động sản. Năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhì châu Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Các chuyên gia dự báo, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2007 sẽ đạt khoảng 14-15 tỷ USD, riêng 7 tháng đầu năm đã đạt 7,47 tỷ USD, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2006. Một yếu tố không kém phần quan trọng là hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh bất động sản thuận tiện hơn trước đây rất nhiều. Đó là Luật kinh doanh bất động sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, Chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu đựôc thi hành. Nhu cầu về bất động sản trong thời gian vừa qua cũng tăng lên một cách đột biến, xuất hiện một số lần sốt giá nhà đất trong các năm 2002, 2003, 2007 khiến cho thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Đây là những cơ hội thuận lợi cho sự phát triển của công ty trong ty. 15 Một trong các nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội là nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp. Người mua chủ yếu là người dân và các nhà đầu tư “mua để cho thuê” trong nước. CBRE nhận định nhu cầu lớn đối với các dự án mới sẽ đẩy giá mua lên trên 4.000 USD/m2 và có thể trên 5.000 USD/m2 đối với các dự án ở vị trí đẹp. Hiện tại giá nhà ở đang dao động trong khoảng 1.600 – 3.500 USD/m2. Theo thống kê, nhu cầu về căn hộ cho thuê ngày càng gia tăng và nguồn “cung” hiện cũng chưa đáp ứng đủ “cầu”. Trong năm 2007, chỉ có gần 600 căn, đến năm 2010 mới có hơn 700 căn hộ ở dạng này được đưa vào sử dụng. Nhiều toà nhà tại Hà Nội dù đang trong quá trình đầu tư xây dựng đã được đặt thuê trước với tỷ lệ cao. Người thuê chủ yếu là những người Singapore, Hàn Quốc. Giá thuê trung bình 18,7–49,6 USD/m2/tháng. Hiện nay, tỉ lệ căn hộ trống chỉ chiếm 1%. Nhiều người nước ngoài vẫn phải thuê và sống trong khách sạn dài ngày. CBRE Việt Nam dự báo, trong thời gian tới, giá của các dự án căn hộ trung cấp sẽ không biến động nhưng giá các dự án cao cấp vẫn đứng ở mức cao và nhu cầu tăng từ 6-7%. Nhu cầu về khách sạn cũng ngày càng tăng cao. Hầu hết các khách sạn 45 sao đều đi vào hoạt động từ những năm 1990, không có khách sạn mới nào đi vào hoạt động trong những năm 2004- 2006. Hiệu suất sử dụng phòng giữ mức cao, ổn định qua các năm. Hiệu suất thuê phòng các khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội xấp xỉ 84%, mức giá cho thuê khá đắt, tại thời điểm cuối quý I/2007 là 115 USD/ngày phòng khách sạn 5 sao. Việt Nam hiện đang rất thiếu những phòng khách sạn hạng sang. Lượng phòng khách sạn hiện có tại Hà Nội không đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Theo tổng hợp của CBRE, Hà Nội hiện có 4.924 phòng khách sạn tiêu chuẩn 3-5 sao. Số lượng này là quá khiêm tốn so với 20.000 khách sạn tại Bangkok, Thái Lan. Nhu cầu mặt bằng khu thương mại chất lượng cao sẽ rất lớn. Giá thuê các trung tâm này hiện ở mức 15-90 USD/m2/tháng và sẽ còn cao hơn. Từ 16 nay đến năm 2010, sẽ có thêm 10 trung tâm thương mại đi vào hoạt động. Tuy nhiên, những bổ sung đó chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ có chất lượng đang ngày một tăng cao, làm cho giá thuê cũng tăng theo. Do xu hướng tiêu dùng ngày một tăng cũng như sự gia tăng thu nhập và sự tăng trưởng chung của nền kinh tế, nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế đã tham gia vào thị trường Việt Nam trong những tháng qua khiến tình hình phát triển của mảng thị trường này là rất triển vọng, với nhiều nguồn cung có chất lượng cao hơn và nhiều thương hiệu quốc tế đang đến Hà Nội hơn. Măt khác do các công trình mà công ty tham gia thực hiện chủ yếu là các công trình nhà cao tầng, các khu trung cư…Phần lớn các công trình đều được xây dựng trên những khu đất tương đối rộng (chỉ cá biệt mới có công trình xây xen) vì vậy việc tổ chức thi công tương đối thuận lợi. Trong thời gian gần đây do sự phát triển trong xây dựng của cả nước, công ty cũng có được sự thuận lợi hơn trong huy động thiết bị thi công như : thiết bị khoan cọc nhồi, thiết bị vận chuyển lên cao cho vật liệu và con người, các thiết bị cho bê tông thương phẩm, các thiết bị cho kéo căng thép dự ứng lực…Bên cạnh đó thì công nghệ và giá cả cũng đã cho phép để đảm bảo và nâng cao chất lượng công trình như sử dụng 100% bê tông sản xuất tại nhà máy, thép cường độ cao ; cáp điện, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh… nhập từ nước ngoài. Cho đến nay công ty đã có sự tích luỹ nhất định qua lợi nhuận hàng năm. Lượng vốn này một phần đã được đầu tư chiều sâu, nâng cao năng lực sản xuất. Một trong những thiết bị vật tư đó có ảnh hưởng tốt đến chất lượng là các loại cột chống kim loại, cốp pha thép và cốp pha nhựa, với các loại cột chống và cốp pha này đã tạo nên những cấu kiện bê tông không bị võng, không bị rỗ do mất nước xi măng. 17 Lực lượng cán bộ, kỹ sư quản lý và kỹ sư hiện trường đã được tôi luyện kinh qua nhiều công trình cao tầng trong những năm qua, vì vậy khi thi công các chung cư cao tầng hiện nay họ đã quản lý chuyên nghiệp hơn, việc kiểm tra giám sát đã đi vào các trọng tâm cần thiết nhằm ngăn ngừa kịp thời các sai sót gây ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ công trình. Song họ còn bị hạn chế do mất nhiều thời gian vào hồ sơ chất lượng ngày càng nhiều. 2.2 Những khó khăn gặp phải: 2.2.1.Giai đoạn chuẩn bị xây dựng: 2.2.1.1 Khó khăn trong giai đoạn khảo sát địa chất: Giai đoạn khảo sát địa chất là giai đoạn có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Nó có ảnh hưởng đến cả chất lượng của công trình cũng như sự an toàn của nó trong qúa trình hoạt động, hay tác động tới cả tiến độ thực hiện các công trình. Nó là giai đoạn đầu tiên quyết định đến việc dự án có được đưa vào thực thi hay không. Nếu giai đoạn khảo sát địa chất không được thực hiện một cách chi tiết và hiệu quả thì sẽ có thể chịu những rủi ro lớn trong quá trình xây dựng sau này. Do vậy cần phải nhận thức rõ ràng tầm quan trọng của giai đoạn khảo sát đối với quá trình thực hiện dự án xây dựng. Trong quá trình thực hiện khảo sát địa chất luôn gặp phải nhiều vấn đề rất khó khăn, và có thể nói hai yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến khảo sát địa chất chính là điều kiện khí hậu và địa hình nơi tiến hành khảo sát. Chúng ta có thể nhận thấy rõ hơn những khó khăn mà công ty đã găp phải trong quá trình khảo sát địa chất thông qua việc phân tích những tác động của hai yếu tố đó tới công tác khảo sát địa chất. 18 - Thứ nhất: Ảnh hưởng cuả điều kiện địa hình: Điều kiện địa hình có tác động rất lớn đến hoạt động khảo sát địa chất. Do đặc điểm của công ty là chủ yếu thực hiện các dự án trên khu vực Nà nội bởi vậy trong phần này chúng ta chỉ tìm hiểu ảnh hưởng địa hình của khu vực hà nội tới hoạt động khảo sát của công ty. Có thể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng như: + Ảnh hưởng của không gian chật hẹp tới hoạt động khảo sát địa chất: Do đặc điểm của Hà nội là thành phố rất đông dân số, cộng với việc mật độ nhà ở là cao gần nhất cả nước. Do vậy trong quá trình tiến hành khảo sát điạ chất, vấn đề đầu tiên mà công ty gặp phải chính là điều kiện khảo sát trật hẹp, tạo ra rất nhiều khó khăn trong việc vận chuyển các máy móc thiết bị phục vụ khảo sát như các máy khoan, cần trục,các máy thăm dò …các thiết bị này rất cồng kềnh, khó vận chuyển gây không ít tác động tiêu cực đến hiệu quả của giai đoạn này. Một số công trình tiêu biểu chịu ảnh hưởng nhiều nhất của yếu tố này như công trình tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã, công trình văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội… là những công trình có điều kiện thi công chật hẹp gây ảnh hưởng rất nhiều tới hiệu quả hoạt động của công trình. + Yếu tố không kém phần quan trọng có thể kể tới là đặc điểm của nền đất ở Hà nội có tác động đến hoạt động khảo sát. Theo thống kê thì mỗi năm trung bình nền đất ở hà nội lún xuống khoảng 6mm và bên dưới là rất nhiều các mạch nước ngầm làm cho nền đất yếu, và mềm. Do vậy khi tiến hành khảo sát địa chất công ty thường phải tìm hiểu đặc điểm về nền đất của từng khu vực qua nhiều năm thông qua số liệu của các công trình đã được thi công 19 trước đó để có thể tiến hành khảo sát cũng như xây dựng một căn cứ phù hợp cho hoạt động xây dựng sau này. - Thứ hai: Ảnh hưởng của thời tiết khí hậu tới hoạt động khảo sát. + Do đặc điểm về thời tiết của việt nam cũng như của khu vực hà nội là mùa mưa thường diễn ra vào các tháng 7 và tháng 8 hàng năm, bởi vậy công việc khảo sát đặc biệt gặp phải nhiều khó khăn nếu diễn ra vào giai đoạn này, không những thế do hệ thống thoát nước của hà nội rất kém, mỗi khi gặp các cơn mưa lớn là hà nội lại chìm trong biển nước. Nền đất bị ngập nước lâu ngày làm cho đất mềm và dễ lún, hoạt động khảo sát khi diễn ra ở các thời điểm này thì sẽ dễ tạo ra các kết quả khảo sát sai lầm gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình về sau. Do vậy các giai đoạn tiến hành khảo sát địa chất công ty thường tiến hành vào thời điểm lượng mưa thấp, độ ẩm mặt đất trung bình, thời tiết thuận lợi, không nắng quá vì nếu như thời tiết quá nóng sẽ làm cho mặt đất cứng và rất khó cho máy khoan thăm dò có thể khoan tới sâu bên trong lòng đất. 2.2.1.2. Khó khăn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng: Giai đoạn giải phóng mặt bằng là giai đoạn tiếp theo sau của giai đoạn khảo sát địa chất trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Theo tính toán giai đoạn giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 70% đến 80% tổng chi phí thực hiện dựn án.Do đó cần phải tìm hiểu một cách kỹ kưỡng các yếu tố tác động xấu đến hoạt động của công tác này.Giải phóng mặt bằng chậm không chỉ làm ảnh hưởng tiến độ thi công, chất lượng công trình, mà nếu càng kéo dài thời gian thi công lên, nhất là trong điều kiện giá cả không ổn định như hiện nay sẽ khiến giá công trình bị đội lên gây ảnh hưởng kế hoạch giải ngân vốn. Có thể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng đến công tác