Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vinh, giai đoạn 2015 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ VĂN HÀO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ VĂN HÀO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Hào năm 2017 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thu thập số liệu và thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt quá trình thực tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ. Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Hào năm 2017 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ...............................................................................................ii MỤC LỤC ...................................................................................................iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..........................................................................viii MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................. 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ................................................ 4 1.1.1. Địa tô ............................................................................................ 5 1.1.2. Lãi suất ngân hàng ........................................................................ 6 1.1.3. Quan hệ cung cầu.......................................................................... 7 1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu .................................................. 8 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam ......................................... 9 1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai .................................................... 9 1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất .. 11 1.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ....................................... 23 1.3.4. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............. 26 1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu ......................................... 27 1.4.1. Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai .......................... 27 1.4.2. Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất .. 28 1.4.3. Đánh giá chung về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............. 28 iv Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu ................................... 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 29 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 29 2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ................................................ 29 2.2.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và đất trên địa bàn thành phố Vinh . 29 2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016` ................................................ 29 2.2.4. Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất .......... 29 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn thành phố Vinh .................................................................. 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 30 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp ......................... 30 2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ....................................... 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 37 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội....................................................... 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................... 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 41 3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Vinh .. 43 3.2.1. Tình hình sử dụng đất ................................................................. 43 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ............................................................ 50 3.2.3. Tình hình giá đất ......................................................................... 52 3.3. Nghiên cứu một sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phô ...... 60 3.3.1. Yếu tố vị trí ................................................................................. 60 3.3.2. Yếu tố quy hoạch ........................................................................ 62 3.3.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ......................................................... 64 v 3.3.4. Yếu tố cá biệt .............................................................................. 65 3.3.5. Yếu tố chính sách ........................................................................ 67 3.4. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất .................... 68 3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phồ Vinh .......................................................... 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 72 1. Kết luận ................................................................................................ 72 2. Đề nghị ................................................................................................ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 75 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BĐS : Bất động sản QSD : Quyền sử dụng GCSQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Gqd : Giá đất theo quy định của nhà nước Gtt : Giá đất trên thị trường KV : Khu vực QH : Quy hoạch PTTH : Phổ thông trung học vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 ...................... 43 Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2015 ............................. 47 Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2015 - 2016 ...... 53 Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 - 2016.................................... 49 Bảng 3.5. Tình hình biến động giữa Gqđ và Gtt năm 2015 - 2016 ............... 57 Bảng 3.6: Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo các khu vực ........................ 60 Bảng 3.7: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.I ...................................... 61 Bảng 3.6: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.II ..................................... 62 Bảng 3.7: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất ..................................... 63 Bảng 3.8: Bảng giá đất trên thị trường năm 2015 - 2016 ............................. 63 Bảng 3.9: Giá đất tại KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ ................... 64 Bảng 3.10: Giá đất tại KV.IV đã cấp GCN .................................................. 64 Bảng 3.11: Chênh lệch giá bời yếu tố pháp lý của thửa đất KV.IV .............. 65 Bảng 3.12: Yếu tố cá biệt về độ rộng mặt tiền ............................................. 66 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất ........................... 69 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai .............................................................. 7 Hình 3.1. Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2015 -2016 .............. 56 Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2015 .......... 58 Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực ...... 59 Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất trên các khu vực nghiên cứu .................................................................. 59 Hình 3.5: So sánh giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi độ rộng mặt tiền .............. 67 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ............................. 69 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với sự quản lý của Nhà nước. Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông thường khác. 2 Thành phố Vinh với 25 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đô thị loại 1 thuộc tỉnh Nghệ An, là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế Thành phố Vinh chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình tầm cỡ như sân bay Quốc tế Vinh, cầu vượt đường sắt, Quảng trường Hồ Chí Minh, các trung tâm thương mại, dịch vụ... Bên cạnh đó, trong 10 năm qua (2006 - 2016), thành phố Vinh cũng có rất nhiều công trình xây dựng khu đô thị, khu nhà ở cao cấp, thu nhập thấp, các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách. Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 - 2016” 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016 từ đó làm cơ sở cho công tác tư vấn định giá đất trên địa bàn thành phố 3 2.2. Mục tiêu cụ thể Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh có lien quan đến định giá đất Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016. Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố vinh - tỉnh Nghệ An là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa phương tham khảo trong quản lý sử dụng đất. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: sự khác nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [11], thì giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực 5 hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.1. Địa tô Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất 6 cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II: - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21]. 1.1.2. Lãi suất ngân hàng Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được 7 giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. 1.1.3. Quan hệ cung cầu Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. P S P0 E E' P1 D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai 8 Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 - Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Luật đất đai 2013; 9 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 - Quyết định Số: 108/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn thành phố Vinh 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu th. có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... 10 Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: “Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng”. Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [14], “trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng”. Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”. The đó, đất đai là một phạm vi không gian như một vật mang những giá trị theo ý niệm của con người.