Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH THẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH THẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS. TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên – 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Thảo ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai. Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới GS.TS. Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Xin cảm ơn UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố và cán bộ công nhân viên, người dân trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Thảo iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4 1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................4 1.2. Khái quát về giá đất .........................................................................................9 1.2.1. Khái quát chung về giá đất .......................................................................9 1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .........................................................10 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................12 1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .................................................14 1.2.5. Các phương pháp định giá đất ................................................................17 1.2.6. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ........................19 1.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới và Việt Nam .................21 1.3.1. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam...................................21 1.3.2. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới và Việt Nam ........................23 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................28 iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................28 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................28 2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................28 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ...................................28 2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 .......................................................................................28 2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ...........................................................29 2.3.4. Một số khó khăn, hạn chế của thị trường đất đai tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...............................................................................................29 2.3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả ............................................................................................................29 2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .........................29 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................29 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................30 2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .......30 2.4.5. Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích .............................................30 2.4.6. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ..............................................................................31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................31 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .....................................................33 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ...........................................35 3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ..................................................................................................38 3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của nhà nước trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015.......................................................38 v 3.2.2. Tình hình giá đất ở trên thị trường của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 ......................................................................................................53 3.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị trường tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 ......................................72 3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ....................................................................................................84 3.3.1. Vị trí thửa đất ..........................................................................................84 3.3.2. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................87 3.3.3. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................88 3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng khác ...............................................................88 3.4. Một số khó khăn, hạn chế của thị trường đất đai tại thành phố Cẩm Phả .....89 3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả ................................................................................................................90 3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .........................................................90 3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ..........91 3.5.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ...........................................................91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................92 1. Kết luận .............................................................................................................92 2. Kiến nghị...........................................................................................................93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT 1 BĐS Bất động sản 2 BTC Bộ tài chính 3 BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường 4 CP Chính phủ 5 GPMB Giải phóng mặt bằng 6 GS Giáo sư 7 GDP Thu nhập bình quân đầu người 8 HĐND Hội đồng nhân dân 9 KH Kế hoạch 10 MN Mầm non 11 NĐ Nghị định 12 NXB Nhà xuất bản 13 PTTH Phổ thông trung học 14 QĐ Quyết định 15 QH Quốc hội 16 QSDĐ Quyền sử dụng đất 17 SXKD Sản xuất kinh doanh 18 THCS Trung học cơ sở 19 TH Tiểu học 20 TS Tiến sĩ 21 TT Thông tư 22 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 23 TB Trung bình 24 TW Trung ương 25 UBND Ủy ban nhân dân 26 XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................36 Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................38 Bảng 3.3. Giá đất ở quy định tại phường Cẩm Trung, thành phố Cẩm Phả .............39 Bảng 3.4. Giá đất ở quy định tại phường Cẩm Đông, thành phố Cẩm Phả ..............43 Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại phường Quang Hanh, thành phố Cẩm Phả ...........47 Bảng 3.6. Giá đất ở quy định tại phường Mông Dương, thành phố Cẩm Phả ..........50 Bảng 3.7. Giá đất chuyển nhượng tại phường Cẩm Trung .......................................54 Bảng 3.8. Giá đất chuyển nhượng tại phường Cẩm Đông ........................................59 Bảng 3.9. Giá đất chuyển nhượng tại phường Quang Hanh .....................................63 Bảng 3.10. Giá đất chuyển nhượng tại phường Mông Dương ..................................67 Bảng 3.11. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực 1, giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................72 Bảng 3.12. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực 2, giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................76 Bảng 3.13. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực 3, giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................79 Bảng 3.14. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực 4, giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................82 Bảng 3.15. Giá đất ở trên thị trường tại một số tuyến đường trung tâm ...................86 Bảng 3.16. Đặc điểm của thửa đất và ảnh hưởng của đặc điểm đến giá đất .............87 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Hàn Quốc ..................................................................................................26 Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả ....................................................32 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất ....................................................................................37 Hình 3.3. Sơ đồ tuyến đường điều tra tại phường Cẩm Trung .................................41 Hình 3.4. Hình ảnh đường Bái Tử Long và Trần Phú ..............................................42 Hình 3.5. Sơ đồ tuyến đường điều tra tại phường Cẩm Đông ..................................45 Hình 3.6. Hình ảnh Quảng trường và đường Bà Triệu .............................................46 Hình 3.7. Sơ đồ tuyến điều tra tại phường Quang Hanh ...........................................49 Hình 3.8. Hình ảnh đường 18A và khu dân cư .........................................................49 Hình 3.9. Sơ đồ tuyến điều tra tại phường Mông Dương .........................................52 Hình 3.10. Hình ảnh gần Nhiệt điện Mông Dương và đường 18A...........................53 Hình 3.11. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Cẩm Trung từ năm 2011 - 2015 ...... 58 Hình 3.12. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Cẩm Đông từ năm 2011-2015 ..... 62 Hình 3.13. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Quang Hanh từ năm 2011 - 2015 .... 66 Hình 3.14. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Mông Dương từ năm 2011 - 2015 .. 70 Hình 3.15. Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2011 - 2015 ..................................71 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường "giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... (Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009)[14]. Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai, ..v.v. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệnh lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành. Theo Đặng Hùng Võ (2007)[12] thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà 2 nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v... Những hệ luỵ của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Cẩm Phả đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tốc độ đô thị hoá của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v... dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài luận văn "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015" 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát - Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 và đề xuất giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 - Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015. 3 - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Luật đất đai 2013)[17], do đó ở Việt Nam không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 1.1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển, thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường. 5 Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài 1.1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập 6 kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”. Trong giai đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá. Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân. Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” (Luật đất đai 1993)[15]. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993)[15]. Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị 7 trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê). Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn. Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị trường bất động sản. Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư, GPMB; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất. Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành cùng với các Nghị định, Thông tư hướng dẫn tiếp tục nới rộng quyền của người sử dụng đất, tạo đà cho thị trường nhà đất khởi sắc. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua đã thu hút được một lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu phức hợp có số vốn đăng kỷ hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Thị 8 trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai đoạn, sự biến động của thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến động trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém: Thứ nhất, thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong môi trường không chính thức. Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc 9 lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. 1.2. Khái quát về giá đất 1.2.1. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định" (Luật đất đai 2013)[17]. Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này; 10 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”(Luật đất đai 2003)[16]. Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ" (Luật đất đai 2013)[17]. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2.2.1. Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát. Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của chủ