Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường đồng quang, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DOÃN LÂM TÙNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K45 - ĐCMT - N03 Khóa học : 2013 -2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DOÃN LÂM TÙNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệđào tạo : Chính quy Chuyênngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tàinguyên Lớp : K45 - ĐCMT - N03 Khóa học : 2013 -2017 Giảng viênhƣớngdẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đại học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng. Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo ThS. Vũ Thị Thanh Thủy giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Đồng Quang, các cán bộ, nhân viên đang công tác tại UBND phường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp. Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn !!! ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu ............................. 23 Bảng 4.2. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 25 Bảng 4.3 Giá đất ở tại Đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang ......................................................................................................................... 27 Bảng 4.4. Giá đất ở tại đường vào các tổ dân phố phường Đồng Quang ....... 28 Bảng 4.5. Giá đất thị trường đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang .............................................................................................................. 29 Bảng 4.6. Giá đất thị trường đường vào phường Đồng Quang....................... 30 Bảng 4.7. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực nhóm I, giai đoạn 2014 – 2016 .................................................... 31 Bảng 4.8 So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại khu vực nhóm II ......................................................................................... 35 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2014-2016........................................................................................................ 39 Bếu 4.10: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ................................................ 39 Bảng 4.12. So sánh giá đất tại khu vực cận đường Việt Bắc trước và sau khi quy hoạch ........................................................................................................ 42 Bảng 4.13. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở phường Đồng Quang giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3.. ) ............... 46 iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT STT DẠNG ĐẦY ĐỦ DẠNG VIẾT TẮT 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 CNXH Chủ nghĩa xã hội 3 XHCN Xã hội chủ nghĩa 4 CP Chính phủ 5 BTC Bộ tài chính 6 TTg Thủ tướng 7 BTNMT Bộ tài nguyên môi trường 8 TT Thông tư 9 NĐ Nghị định 10 HĐND Hội đồng nhân dân 12 CN-TTCN Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp 13 TTr Tờ trình 14 STNMT Sở tài nguyên môi trường 15 QĐ Quyết định 16 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất 17 BĐS Bất động sản 18 QSDĐ Quyền sử dụng đất iv MỤC LỤC Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá nhà nước năm 2014-2016 của nhóm I ................................................................... 34 Hình 4.2: Biểu đồ thể hiện chênh lệch giá đất của thị trường so với giá quy định nhà nước của nhóm II ............................................................................. 37 Hình 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các tuyến đường điển hình..................................................................................... 38 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với sự quản lý của Nhà nước. Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2014, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong đó công tác định giá đất cũng được thay đổi, bổ sung những điểm mới, quy định cụ thể và thiết thực hơn. Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường 2 nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu. Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội. Phường Đồng Quang nằm ở phía Tây Bắc thành phố Thái Nguyên. Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thành phố nhu cầu sử dụng đất của người dân trong phường ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất. Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách. Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy; tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016” 3 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn giai đoạn 2014 - 2016 từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với công tác quản lý giá đất trên địa bàn. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tính hình sử dụng đất trên địa phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 - Nghiêncứumộtsốyếutốảnh hưởng đếngiáđấtởtrênđịabànphường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 -Phântíchmột sốyếutốchiphốiđếngiá đấtởnhằm xâydựngcáctiêu chuẩn địnhgiáđấtphùhợpvớikhảnăngsinhlờicủađấtvàmặtbằnggiácả trênthịtrườngnhằm manglạihiệuquảcủacôngtácđịnhgiá đất. - Đềxuấtmộtsốgiảiphápgiúpchoviệcxácđịnh giá đấtởđôthịphùhợpvớigiá chuyển nhượng thựctếtrênthịtrường. 1.3 Yêu cầu của đề tài Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND phường Đồng Quang. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức 4 đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016. 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 5 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1. Tổng quan về giá đất Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: + Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ...Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. (Nhóm tác giả: TS. Nguyễn Thế Huấn, TS. Phan Thị Thu Hằng, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS. Nguyễn Văn Quân) [11] 6 + Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) + Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore) Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá của một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào các yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành. Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định. Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là: Giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. 7 2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.1. Địa tô Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất” . Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và sự tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Mác kết luận rằng: “Dù hình thái đặc thù của địa tô như thế nào thì tất cả những loại hình của nó đều có một điểm chung là sự chiếm hữu địa tô là hình thái kinh tế dưới quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện” [10]. Với kết luận này Mác đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là công cụ để địa chủ bóc lột giai cấ p nông dân , ai có ruộng, ai có đất thì được quyền thu địa tô tức là có quyền bóc lột sức lao động của người làm thuê. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Như vậy địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được nhờ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận thu được tăng lên thì địa tô cũng tăng lên từ đó kéo theo sự tăng lên của giá đất. Trong chế độ XHCN, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay của nhà tư bản, thì vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch 8 dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: ruộng đất màu mỡ cao hơn, có vị trí gần địa bàn tiêu thụ hơn, hoặc làm cho tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Xét về bản chất kinh tế Địa tô chênh lệch có hai loại: Địa tô chênh lệch I Và Địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô thu được trên cơ sở ruộng đất màu mỡ và mức đô ̣thuận tiê ̣n trong sản xuấ t cao hơn so với những thửa đ ất trung bình của xã hội. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. 2.2.2. Lãi xuất ngân hàng Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị thời gian nhất định (tháng, năm). Như vậy, có thể hiểu lãi xuất ngân hàng được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm 9 dođó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền thu nhập từ thửa đất đó. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu cho nên nó có giá cả và được quyết định bời 02 yếu tố sau: + Lượng địa tô hàng năm đem lại + Mức lời tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Dựa trên những kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau: Giá đất = địa tô Lãi suất ngân hàng 2.2.3. Quan hệ cung - cầu Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Theo lý thuyết: Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống. 10 Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung. Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi. Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng. 2.3. Cơ sở pháp lý Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 11 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013. Nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu l ợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về Phương pháp xác định giá đất so với Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã bổ sung thêm điểm mới về phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất 12 do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Việc áp dụng bổ sung phương pháp này có hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn. Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường. Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60 ngày trở lên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004. Việc giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tối thiểu như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất có phần diễn biến phức tạp như hiện nay. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”. Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. 2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất. Theo Điều 113Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003, thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 13 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây là quy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất. Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật Đất đại 2003, đồng thời cũng sửa đổi bổ sung những điểm mới nhằm bổ cứu, khắc phục những mặt hạn chế và vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích, sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đã thừa nhận sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách quan trên thị trường tác động. Một số văn bản quy phạm pháp luật sử dụng trong quá trình nghiên cứu - Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ ban hành về việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, 14 hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường. - Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại đô thị. - Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất. - Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. 2.4 Một số các nghiên cứu về đề tài Theo Hồ Thị Lam Trà [8] (2006) cho thấy : Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tếvà pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình