ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------
Đỗ Thị Thu Hiền
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ PHƢỜNG
THUỘC QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội, 2014
1- -
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------
Đỗ Thị Thu Hiền
NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ PHƢỜNG
THUỘC QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội, 2014
2- -
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu trên
địa bàn nghiên cứu của luận văn là trung thực, chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác và xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn
đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt
luận văn này.
Tác giả luận văn
Đỗ Thị Thu Hiền
3- -
LỜI CẢM ƠN
Trong toàn bộ quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn khoa học
ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các thầy
cô giáo trong khoa Địa lý, khoa sau đại học trƣờng Đại học khoa học tự nhiên, đại
học quốc gia Hà Nội đã tận tình đóng góp, hƣớng dẫn và truyền đạt những kiến thức
sâu rộng, quý baú trong quá trình học tập và viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn
khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng tài nguyên và Môi
trƣờng quận Thanh Xuân, Phòng quản lý đô thị quận Thanh Xuân, UBND phƣờng
Khƣơng Đình, UBND phƣờng Hạ Đình và nhân dân trên địa bàn đã tạo điều kiện
giúp đỡ trong quá trình thu thập dữ liệu hoàn thiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã luôn tin
tƣởng, động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn
Đỗ Thị Thu Hiền
4- -
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1.
BĐS
Bất động sản
2.
BĐĐC
Bản đồ địa chính
3.
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
4.
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5.
GCN
Giấy chứng nhận
6.
HĐND
Hội đồng nhân dân
7.
HSĐC
Hồ sơ địa chính
8.
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
9.
QSHN
Quyền sở hữu nhà
10.
TW
Trung ƣơng
11.
TN&MT
Tài nguyên và môi trƣờng
12.
UBTVQH
Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội
13.
UBND
Uỷ ban nhân dân
14.
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
5- -
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết ........................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 3
5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3
6. Cấu trúc luận văn ................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT..................................................................................................................... 5
1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .......... 5
1.1.1 Đối với ngƣời sử dụng đất ................................................................................. 5
1.1.2 Đối với nhà nƣớc ............................................................................................... 6
1.1.3 Các đối tƣợng khác có liên quan ........................................................................ 6
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta ............................ 7
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 ................................................. 7
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013 ........................................ 8
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội ...... 14
1.2.4 Giai đoạn từ khi thành lập quận Thanh Xuân (từ năm 1997 đến nay) ............. 16
6- -
1.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
khác gắn liền với đất. ................................................................................................ 17
1.3.1. Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ....................................................... .17
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu ................................................................ 19
1.3.3. Đăng ký tài sản gắn liền với đất ...................................................................... 21
1.3.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ........................................................................................................................ 21
1.3.4.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất .......................................................................................... 21
1.3.4.2. Những trƣờng hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 22
1.4 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuân ............... 25
1.4.1 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội ............................................. 25
1.4.2 Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất của quận Thanh Xuân. ......................................................... 29
1.4.2.1 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quận Thanh Xuân ...................................... 29
1.4.2.2 Những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc chủ yếu ảnh hƣởng đến công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất quận Thanh Xuân. .................................................................................. 31
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG KHƢƠNG ĐÌNH,
PHƢỜNG HẠ ĐÌNH QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................ 34
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng
Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội ......................................................................... 34
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân .................................... 34
7- -
2.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình, phƣờng Khƣơng Đình 43
2.1.2.1. Điều kiện tự nhiên phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình ..................... 43
2.1.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình .................................................. 46
2.1.2.3. Điều kiện kinh tế, xã hội phƣờng Khƣơng Đình ......................................... 49
2.2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình, quận
Thanh Xuân, Hà Nội ................................................................................................. 50
2.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 50
2.2.1.1 Công tác tiếp nhận hồ sơ .............................................................................. 50
2.2.1.2 Công tác xét cấp GCN tại phƣờng ..................................................... 51
2.2.2 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình, Khƣơng Đình ..................... 55
2.2.2.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình ........................................ 56
2.2.2.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phƣờng Khƣơng Đình...................... 63
2.3 Những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng
Đình, phƣờng Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội ................................................. 72
2.3.1 Phƣờng Hạ Đình ............................................................................................... 72
2.3.2 Phƣờng Khƣơng Đình ...................................................................................... 73
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THANH XUÂN ............................................................................................ 75
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................... 75
3.2. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính .................................................. 76
3.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ............................................ 76
3.4 Giải pháp về tài chính ......................................................................................... 77
3.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ hiện đại hóa hệ thống đăng ký, cấp GCNQSD
đất và tài sản gắn liền với đất .................................................................................... 78
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 83
8- -
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1
Chỉ tiêu và kết quả cấp GCN năm 2013 của TP Hà Nội
(tính đến 31/12/2013) .......................................................................... 26
Bảng 1.2
Tổng hợp công tác cấp GCN từ ngày 01/01/2013
đến ngày 31/10/2013 trên địa bàn quận Thanh Xuân................. 30
Bảng 2.1
Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm ......... 36
Bảng 2.2
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm37
Bảng 2.3
Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn phƣờng Hạ Đình............ 47
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp kết quả phiếu lấy ý kiến về công tác đăng ký kê khai
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn 2 phƣờng Khƣơng Đình, Hạ Đình ....... 55
Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình
theo đối tƣợng sử dụng (tính đến 31/12/2013) ........................... 56
Bảng 2.6 Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia, đình cá nhân theo cụm dân cƣ
phƣờng Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) ............................ 57
Bảng 2.7
Các trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện cấp GCN (tính đến
31/12/2013) 59
Bảng 2.8
Diện tích đất ở đô thị cần cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
phƣờng Hạ Đình (tính đến ngày 31/12/2013) ............................ 62
Bảng 2.9
Số liệu thống kê hồ sơ kê khai đăng ký tại Phƣờng Khƣơng Đình64
Bảng 2.10 Tổng hợp kết quả cấp GCN của Phƣờng Khƣơng Đình
trong giai đoạn 2003 -2013......................................................... 65
Bảng 2.11 Tổng hợp mục đích sử dụng đất đƣợc cấp GCN từ năm 2003 - 2013..... 71
9- -
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Tình hình phát triển kinh tế quận Thanh Xuân .......................... 37
Biểu đồ 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân .......................... 38
10 - -
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Các cụ ta xƣa nay có câu “Tấc đất, tấc vàng”. Chƣa bao giờ câu nói này lại
đúng và thiết thực nhƣ hiện nay. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
không gì có thể thay thế đƣợc. Đất đai không những là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn
là yếu tố không thể thiếu đƣợc trong tiến trình phát triển của đất nƣớc, có vai trò
cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Chính vì vậy, chúng ta phải quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả để đất đai
đảm bảo lợi ích kinh tế, ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Trong những năm gần đây, do sự phát triên mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trƣờng khiến cho đất đai trở nên đắt giá đặc biệt là tại các đô thị. Ngƣời dân ngày
càng có nhu cầu thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển
nhƣợng, thừa kế…Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hóa…dẫn đến những khó
khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm
trong công tác quản lý đất đai chƣa rõ ràng càng làm cho công tác quản lý khó khăn
thêm. Do vậy để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho ngƣời dân
thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nƣớc phải thực hiện tốt công tác đăng
kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội đƣợc nằm trong khu vực phát triển mạnh
mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo
những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán chuyển
nhƣợng quyến sử dụng đất, tài sản tham gia thị trƣờng bất động sản đã dẫn đến
nhiều biến động về sử dụng đất. Trong đó có 02 phƣờng Khƣơng Đình và Hạ Đình
có xuất phát điểm từ một xã nông nghiệp trở thành phƣờng nên mang theo rất nhiều
những khó khăn, vƣớng mắc, tồn tại từ thời cũ. Sau 15 năm thành lập, để đáp ứng
11 - -
yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp vớiđ quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân
tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý
đất đai, tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
một số phường thuộc quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác lập cơ sở khoa học trong việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất từ việc nghiên cứu, phân tích thực trạng và rút ra những tồn
tại, khó khăn.
- Làm rõ thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thuộc địa bàn phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình quận
Thanh Xu©n, HN.
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính
sách hiện nay nhằm đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Thanh Xu©n.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở nƣớc ta
- Tổng quan về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Hà Nội và quận Thanh Xuân.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc địa
bàn phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình quận Thanh Xuân.
12 - -
- Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Rút ra những tồn tại, khó khăn, vƣớng mắc trong công tác cấp Giấy chứng
nhận của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình.
- Căn cứ vào các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để áp váo các cơ chế chính
sách hiện nay nhằm đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Thanh Xuân.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Đây là phƣơng pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh
Xuân.
4.2. Phƣơng pháp so sánh
So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký, cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích:
Trên cơ sở các tài liệu số liệu thu thập đƣợc tiến hành tổng hợp và phân tích để
làm rõ thực trạng.
4.4. Phƣơng pháp điều tra nhanh
Trên cơ sở phân tích các phiếu điều tra tại địa bàn nghiên cứu qua đó tiến hành
tổng hợp ý kiến của nhân dân.
5. Phạm vi nghiên cứu
Phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn đƣợc cấu trúc gồm 3 chƣơng
nhƣ sau :
13 - -
Chương 1. Cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Khương
Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xu©n , thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn quận Thanh Xu©n.
14 - -
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT
1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất
đai
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để ngƣời sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của mình, mặt khác là căn cứ để Nhà nƣớc quản lý tài nguyên quý giá này.
Ngoài hai đối tƣợng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCNQSDĐ còn là
cơ sở để đối tƣợng khác nhƣ công ty, ngân hàng,… đƣa ra các quyết định có liên
quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.1.1 Đối với người sử dụng đất
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tƣ liệu lao động, vừa là đối tƣợng
lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các ngành sản xuất. Mặt khác đất đai là
địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con ngƣời. Đất đai là tài sản
quý giá ai cũng muốn chiếm hữu, sử dụng, vì vậy nhiều tranh chấp xảy ra trong quá
trình sử dụng đất đai. Do đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng
đất đai, Nhà nƣớc ban hành GCNQSDĐ.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất đai nhằm
sử dụng đất đai một cách hiệu quả, và tiết kiệm.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp nhƣ: Mua
bán, thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ
trở ngại nào về pháp luật.
+ Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các
loại thuế có liên quan….
+ Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất.
15 - -
Luật kinh doanh bất động sản đã đƣợc đƣa vào áp dụng trong thị trƣờng bất
động sản, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn đƣợc phép chuyển
nhƣợng, cho thuê… trong thị trƣờng bất động sản. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị
trƣờng bất động sản. Vì vậy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là công cụ để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản
làm cho thị trƣờng bất động sản hoạt động lành mạnh.
1.1.2 Đối với nhà nước
GCNQSDĐ do Nhà nƣớc ban hành, vì vậy nó là công cụ trong việc quản lý
đất đai có hiệu quả và khoa học.
+ Là công cụ để Nhà nƣớc thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp
cho việc sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà
nƣớc đặt ra.
+ Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là
quá trình kiểm kê đất đai: tổng diên tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử
dụng đất.
+ Là công cụ để Nhà nƣớc thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tƣợng.
+ Là cơ sở để Nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện trong lĩnh vực đất đai.
+ Là căn cứ để nhà nƣớc bồi thƣờng cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời nó cũng là cơ sở để Nhà nƣớc nắm và kiểm tra
sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.
1.1.3 Các đối tượng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc,
GCNQSDĐ cũng có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng…ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số quyền
khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ
để ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho ngƣời sử dụng đất vay vốn kinh doanh,
sản xuất.
16 - -
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo cho
việc kinh doanh có hiệu quả.
Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trƣc tiếp
sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời đầu tƣ an tâm về khoản đầu
tƣ của mình.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định nhận chuyển
nhƣợng, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn
tài nguyên quý này.
1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta
1.2.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003
Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời là sự thành công của Nghị
quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đƣờng lối, chủ trƣơng của Đảng là hoàn
toàn đúng đắn với việc khẳng định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Việc ban hành Luật đất đai năm 1987 nhằm đƣa công tác quản
lý đất đai một cách chặt chẽ và nề nếp. Luật Đất đai năm 1987 ra đời trong bối cảnh
nền kinh tế nƣớc ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp
sang cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa
nên còn mang nặng tính chất của cơ chế cũ nên Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai. Vì vậy, GCNQSDĐ chỉ nhằm mục đích để Nhà nƣớc làm căn cứ quản
lý quỹ đất toàn quốc. Luật ra đời chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai
giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất với tƣ cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.
Trƣớc những bất cập của Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề thúc đẩy và
tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp
ứng nhu cầu sử dụng của ngƣời dân khi ngƣời dân là chủ thực sự của đất đai. Điều
17 - -
13 Luật Đất đai năm 1993 đất đai đƣợc phân thành 06 loại căn cứ vào mục đích sử
dụng nhƣ sau : Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Đất khu dân cƣ nông thôn; Đất đô
thị; Đất chuyên dùng; Đất chƣa sử dụng;
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai có giá trị và ngƣời dân có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công
tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để ngƣời dân khai thác đƣợc
hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy đƣợc tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ
cho ngƣời dân, cơ quan các cấp, các địa phƣơng đã tập trung chỉ đạo công tác cấp
GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này.
Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997.
Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những
tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chƣa thật phù hợp, chƣa đủ cụ thể để
xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm
cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chƣa ổn
định mà còn ảnh hƣởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do vậy, Luật Đất đai
1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều
chỉnh những vấn đề mới phát sinh.
Kết quả trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc
đẩy nền kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội và tạo ra sự ổn định tƣơng đối
trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống
hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhƣng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chƣa có định
hƣớng giải quyết cụ thể, vẫn chƣa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế
thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập nền kinh tế khu vực và thế
giới . Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để
quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nƣớc.
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013
Thời kỳ này, đất nƣớc ta đang đẩy mạnh phát triển theo hƣớng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Những bất cập của Luật Đất đai năm 1993 đƣợc bộc lộ
18 - -
rõ nét và không đáp ứng đƣợc yêu cầu trong nhiệm vụ mới về phát triển, xã hội. Để
khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993, Quốc hội đã tiến hành xây dựng
Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban
hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ TN&MT. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 đã
khẳng định rõ : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”
đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong Khoản 2,
Điều 6.
Luật Đất đai 2003 đƣợc ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Luật Đất
đai 2003 thể hiện sự quan tâm, đúng đắn, nhất quán, thống nhất trong đƣờng lối lãnh
đạo của Đảng và Nhà nƣớc nên đã nhanh chóng đi vào đời sống nhân dân góp phần
gải quyết những khó khăn vƣớng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trƣớc chƣa thực
hiện đƣợc. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành một loạt các
văn bản dƣới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện nhƣ sau:
- Luật đất đai 2003;
- Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;
- Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của HĐND và UBND ngày
03/12/2004;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc các địa phƣơng phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
- Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tƣ số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
19 - -
- Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ –
BTNMT ngày 01/11/2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Thông tƣ số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/6/2007 hƣớng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/5/2007.
- Thông tƣ số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến xây dựng cơ
bản ngày 19/6/2009; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật
Đất đai ngày 18/6/2009;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007;
- QuyÕt ®Þnh 69/1999/Q§-UB ngµy 18/08/1999 cña UBND Thµnh phè Hµ
Néi vÒ viÖc : Ban hµnh söa ®æi “ Quy ®Þnh vÒ kª khai ®¨ng ký nhµ ë, ®Êt ë vµ cÊp
giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®o thÞ thµnh phè Hµ
Néi”.
- Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 về việc: "Ban hành quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội" .
- Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà
Nội “ Về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cùng với quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
20 - -
- Xem thêm -
.PDF 
97 
190 
79 
