Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tràng đ...

Tài liệu Nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tràng định, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016

.PDF
98
281
79

Mô tả:

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------- VY THÀNH TRUNG NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------- VY THÀNH TRUNG NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017 Tác giả luận văn Vy Thành Trung ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình. Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh Hải người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người than đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này. Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017 Tác giả luận văn Vy Thành Trung iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Chú giải CHND : Cộng hòa nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCN : Trung học chuyên nghiệp THCS : Trung học cơ sở THPT : Trung học phổ thông TNMT : Tài nguyên Môi trường TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất XHCN : Xã hội chủ nghĩa iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Tràng Định... Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tràng Định năm 2016......... Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…….. Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………. Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016………………... Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………. Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016………………... Bảng 3.8: Tổng hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………… Bảng 3.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………. Bảng 3.10: So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………… Bảng 3.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………. Bảng 3.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất……………………... Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất…………………………… Bảng 3.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất………….. Bảng 3.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất…………………………. Bảng 3.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất………………………... Bảng 3.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất…………… Bảng 3.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất…………… Bảng 3.19: Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về chuyển quyền sử dụng đất……………………………………. Bảng 3.20: Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển quyền sử dụng đất……………………………………. 34 38 42 42 47 47 50 51 53 56 59 60 62 63 65 67 68 69 70 71 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….……. 43 Hình 3.2: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 48 Hình 3.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 51 Hình 3.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 54 Hình 3.5: So sánh thứ tự các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 57 Hình 3.6: Sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về chuyển quyền sử dụng đất……………………………………………………….. 70 Hình 3.7: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển quyền sử dụng đất……………………………………………... 71 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN………………………………………………………… LỜI CẢM ƠN…………………………………………………………….. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT………………………………………. DANH MỤC CÁC BẢNG……………………………………………….. DANH MỤC CÁC HÌNH………………………………………………… MỤC LỤC………………………………………………………………… MỞ ĐẦU…………………………………………………………………. 1. Đặt vấn đề……………………………………………………………… 2. Mục tiêu của đề tài…………………………………………………….. 2.1. Mục tiêu tổng quát…………………………………………………… 2.2. Mục tiêu cụ thể………………………………………………………. 3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………. 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học………………………. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn………………………………………………. Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU…………………………………... 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài……………………………………………. 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài…………………………………………….. 1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất…………………………… 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài……………………………………………… 1.2.1. Các văn bản Luật…………………………………………………… 1.2.2. Các văn bản dưới luật của Chính phủ……………………………… 1.2.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, Ngành………………. 1.2.4. Các văn bản hướng dẫn thi hành của UBND tỉnh Lạng Sơn………. 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài…………………………………………….. 1.3.1. Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam………. 1.3.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn…………… Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU………………………………………………………….. 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……………………………………. 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu……………………………………………… 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu………………………………………………… i ii iii iv v vi 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 6 19 19 19 20 21 22 22 26 28 28 28 28 vii 2.2. Nội dung nghiên cứu…………………………………………………. 28 2.2.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Tràng Định………………………….. 28 2.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016……………………… 28 2.2.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 29 2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………………………………….. 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………... 29 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp……………………... 29 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp……………………... 30 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, so sánh và phân tích số liệu………… 30 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN……………. 31 3.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Tràng Định……………………………….. 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tràng Định…………………………. 31 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội………………………………. 34 3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016……………………….. 40 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………… 40 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………….. 41 3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2015………………………………………………. 45 3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………….. 46 3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………… 49 3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………. 53 3.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………. 55 viii 3.2.8. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016 theo các hình thức chuyển quyền…………... 56 3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 58 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………………... 58 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về các hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất………………………….. 60 3.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về chuyển quyền sử dụng đất…………………………………………… 69 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………………………………… 72 3.4.1. Thuận lợi…………………………………………………………… 72 3.4.2. Khó khăn, tồn tại…………………………………………………… 73 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………….. 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ……………………………………………… 77 1. Kết luận………………………………………………………………… 77 2. Đề nghị…………………………………………………………………. 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………. 80 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi có Luật Đất đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và 2013 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. Huyện Tràng Định là một huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn, trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong 2 quá trình thực hiện Luật Đất đai. Trong việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác nhau, do đó, để thấy được những mặt đạt được và tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần có những đánh giá khách quan, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng, tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, nhằm tìm ra những kết quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện, từ đó đề xuất giải pháp giải quyết những tồn tại đó theo quy định của pháp luật. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016. - Đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại cần khắc phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016. - Đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Phân tích các số liệu đã có, đánh giá và tìm ra các thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất nhằm đề xuất các giải pháp cho phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này trong thời gian tới. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. [7] Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều 5 chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. [8] Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. [18] Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; [19] Bổ sung làm rõ một số thuật ngữ để thống nhất cách hiểu và áp dụng trong quá trình thực hiện như quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, cơ sở dữ liệu đất đai, tổ chức kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm, hộ gia đình sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý; Bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như cấm nhận chuyển chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân; sử dụng đất, thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp. 6 1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [19] . 1.1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. * Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Theo Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp). [19] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. (Theo quy định tại điều 7 35 Luật Đất đai năm 2013 và điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”). [10] - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng ðất, lệ phí trýớc bạ, lệ phí địa chính. * Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể: [19] - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa. 8 + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. [19] * Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền 9 này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. * Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát 10 sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. * Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; - Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. * Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan

Tài liệu vừa đăng