Tài liệu Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– HOÀNG THANH TRÀ NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Hoàng Thanh Trà ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ Nhà - đất & Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên, UBND Xã Tân Cương, Xã Phúc Xuân, phường Thịnh Đán, phường Túc Duyên, phường Phan Đình Phùng cùng các tổ trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Hoàng Thanh Trà năm iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ....................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................... 6 1.2. Khái quát về định giá đất ......................................................................... 11 1.2.1. Khái niệm về định giá đất ..................................................................... 11 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất .................................................. 11 1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất cơ bản ...................................................... 14 1.2.4. Phương pháp định giá đất...................................................................... 16 1.3. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ....................... 17 1.4. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất - Thị trường đất đai tại Việt Nam ......................................................................................................... 21 1.4.1. Công tác Định giá đất tại Việt Nam ...................................................... 21 1.4.2. Công tác định giá đất nông nghiệp........................................................ 22 1.4.3. Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam ........... 27 iv 1.4.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 32 1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài ........... 33 1.6. Đánh giá chung ........................................................................................ 34 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 36 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 36 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 36 2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ tháng 11 năm 2016 đến tháng 10 năm 2017. ................................... 36 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Thành phố Thái Nguyên .................................... 36 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 36 2.3.2. Công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ....................................................... 36 2.3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 36 2.3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................... 37 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 37 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 37 2.4.2. Phương pháp điều tra có sự tham gia .................................................... 37 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 38 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 39 v 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42 3.1.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ......................................................... 46 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 54 3.2.1. Công tác định giá đất trồng cây hàng năm ............................................ 54 3.2.2. Công tác định giá đất trồng cây lâu năm............................................... 56 3.2.3. Công tác định giá đất nuôi trồng thủy sản ............................................ 57 3.2.4. Công tác định giá đất trồng rừng sản xuất ............................................ 58 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................... 61 3.3.1. Khó khăn và thuận lợi trong công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 61 3.3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất trong khu vực nghiên cứu................................................................................ 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66 PHỤ LỤC ......................................................................................................... 1 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải 1 BĐS Bất động sản 2 CN và XD Công nghiệp và xây dựng 3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa 4 ĐVT Đơn vị tính 5 GTSX Giá trị sản xuất 6 HĐND Hội đồng nhân dân 7 KT-XH Kinh tế - xã hội 8 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 9 TPTN Thành phố Thái Nguyên 10 UBND Ủy ban nhân dân 11 VNĐ Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên ....................40 Bảng 3.2: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn TPTN ..................41 Bảng 3.3: Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên đến năm 2016 ...42 Bảng 3.4: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến 02/12/2016 .........................46 Bảng 3.5: Thực trạng giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất quy định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 ...............................................................................................50 Bảng 3.6: Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của thửa đất trồng cây hàng năm được xếp hạng tại vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm ...........................................................................................55 Bảng 3.7: Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm ...........................................................................................56 Bảng 3.8: Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm ..............................................................57 Bảng 3.9: Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm ..................................................................................58 Bảng 3.10: Kết quả so sánh giá các loại đất nông nghiệp trên thị trường của một số phường, xã so với giá đất nông nghiệp đã định giá .....................59 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu Đất đai .........................................................................10 Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ...............................39 Hình 3.2: Sự biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2011 - 2015 theo khung giá ............................................................................................51 Hình 3.3: Kết quả so sánh giá đất trồng cây hằng năm trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và một số tỉnh giáp ranh..............................................................52 Hình 3.4: Kết quả so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và một số tỉnh giáp ranh..............................................................53 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2015 tỉnh Thái Nguyên so với giá đất trồng rừng sản xuất của các tỉnh giáp ranh........54 Hình 3.6: Kết quả so sánh giá các loại đất nông nghiệp trên thị trường của một số phường, xã so với giá đất nông nghiệp đã định giá ...........................60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã hội, nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất vừa không thể thay thế được, vừa rất đặc biệt với ngành nông nghiệp. Đất đai là cơ sở của sản xuất nông nghiệp, là yếu tố đầu vào tác động mạnh mẽ đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp, và đồng thời là môi trường duy nhất sản xuất ra sản phẩm nông nghiệp nuôi sống con người. Xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo những đòi hỏi ngày càng tăng về nhu cầu lương thực thực phẩm, chỗ ăn ở và các nhu cầu khác của con người. Do đó, con người khai thác đất đai ngày càng triệt để hơn theo các cách cả tích cực và tiêu cực để thỏa mãn nhưng nhu cầu ngày càng tăng đó. Đất nông nghiệp, vốn đã hạn chế về diện tích, độ phì, điều kiện dinh dưỡng, nước tưới, khí hậu… luôn có nguy cơ bị suy thoái dưới tác động của thiên nhiên, dưới sự khai thác thiếu ý thức của con người trong quá trình sản xuất lại chịu sự suy giảm về diện tích do quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đang diễn ra trên Việt Nam cũng như toàn cầu. Định giá đất giúp nhà nước quản lý hiệu quả tài sản quý giá của mình, tạo nguồn thu lớn và cho ngân sách, điều chỉnh hoạt động của thị trường đất đai, định hướng thị trường hoạt động theo sự quản lý của mình thông qua những chính sách, quy định… Đặc biệt với diện tích đất nông nghiệp đang đứng trước nguy cơ suy giảm nghiệm trong cả về chất lượng và số lượng, luôn có nguy cơ mất dần trước cơn bão đô thị hóa, phát triển công nghiệp, dịch vụ… càng cần được bảo vệ và gìn giữ. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Trong những năm gần đây, thành phố Thái Nguyên có những bước phát triển vượt bậc, một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung của tỉnh. Do nhu cầu đô thị hóa nên 2 đất nông nghiệp giảm dần về diện tích để phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở…. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phù hợp. Trong thực tế vẫn còn nhiều những bất cập trong công tác định giá đất nông nghiệp, chính vì vậy công tác định giá đất nông nghiệp là vấn đề cấp thiết cần được quan tâm và nhiên cứu. Xuất phát từ thực tế trên và để hiểu rõ hơn về công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp thông qua việc điều tra thực tế giá đất nông nghiệp và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá được thực trạng định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015. - Nghiên cứu kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: + Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học; + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất nông nghiệp. - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm được thực trạng định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; + Nghiên cứu kết quả định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; + Nêu bật công tác xác định giá đất nông nghiệp để từ đó địa phương có định hướng quản lý đất đai, cũng như có cơ sở để định giá đất nông nghiệp hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) [2]. Đất đai có các đặc trưng: - Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. - Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. 5 - Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao. - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất. - Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. - Các tính chất khác: Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… 6 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất a. Cơ sở lý luận về giá trị giá cả * Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra câu nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải" [9]. A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã cho rằng "Lao động là thước đo thực tế của giá trị" [9]. D. Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan điểm của ông. Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hàng hoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao động quyết định giá trị" [9]. Cũng như A. Smith, W. Petty, D. Ricardo, C. Mac lấy lao động làm thước đo giá trị của hàng hoá. Theo C. Mac giá trị của hàng hoá là lao động của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì không có giá trị . Khi vận dụng lý luận về thước đo lao động của giá trị C.Mác cho rằng "Nếu chúng ta phân biệt được kinh doanh sáng tạo hay lao động sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dưới khả năng của đất đai tự nhiên thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng được của đất đai thành đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá nói trên được coi là giá trị của đất đai nhưng không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó không phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà đất đai kinh tế mới là hàng hoá và mới có giá trị". Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước chính thức ghi nhận tại Điều 18 luật đất đai 2013. Tuy nhiên, khi đề cấp tới các vẫn đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển 7 đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó. b. Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất. Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai trên bình diện rộng lớn. Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô tư bản hoá" của C.Mác để đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết . Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được C.Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù đại tô. C.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối [9]. * Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Trong đó: + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được sử dụng 2 lượng tư bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu mạng lại. Ngoài ra, địa tô chênh lệch I còn chịu tác động bởi vị trí đất đai như: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác và thị trường tiêu thụ sản phẩm. + Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh đưa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng các nâng địa tô lên. 8 Do đó, địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp . địa tô này có những đặc trưng. - Vị trí có ảnh hưởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là ưu thế của giá độc quyền trong nhiều trường hợp và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại. - Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng lên mà là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất hoặc dựa trên mặt đất, như trường hợp tất cả những vật trong công nghiệp như: đường sắt, kho tàng, bến tàu... có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc trưng của đất đô thị. * Địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nước ta hiện nay không có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước đứng ra điều tiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu như không tồn tại. Khi nghiên cứu về địa tô, C.Mác đã chỉ ra rằng các biện pháp sử dụng đất không có giá trị và giá cả của nó, chỉ là sự phản ánh đơn thuần của địa tô được tính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa. Do đó, không chỉ các loại đất đang sử dụng mới có giá trị mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giá trị, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô nếu đưa vào sử dụng. Giá đất không trực tiếp gia nhập cho người sử dụng đất mang lại, vì vậy để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình "tư bản hoá địa tô" chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô). Lãi suất ngân hàng Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên 9 có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Qua nghiên cứu thị trường đất đai và sự hình thành giá đất, các nhà nghiên cứu và các nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng và đưa ra công thức xác định giá đất: Giá đất = Địa tô Lãi suất ngân hàng Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. 10 - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. P S P0 E P1 D0 E' D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai Theo hình 1.1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. 11 1.2. Khái quát về định giá đất 1.2.1. Khái niệm về định giá đất Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông thường người ta sử dụng khái niệm sau: - Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau: Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định. Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vật (đất,..) 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp. - Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa